I. La consécration de l’obligation continue de délivrance à la charge du bailleur commercial
A. Une obligation ancrée dans la nature du contrat de louage
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre contractuel que la jurisprudence de la troisième chambre civile ne cesse de préciser au bénéfice du preneur. La nature même du bail commercial, contrat par lequel le bailleur s’oblige à faire jouir le preneur d’une chose pendant une durée déterminée moyennant un prix, impose au bailleur une obligation de délivrance que l’article 1709 du code civil définit comme l’essence du contrat de louage et que l’article 1719 du même code enrichit en imposant au bailleur d’assurer au preneur la jouissance paisible de la chose pendant toute la durée du bail, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.
Par un arrêt du 4 décembre 2025 publié au Bulletin, la troisième chambre civile a solennellement consacré le caractère continu de cette obligation, en affirmant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 décembre 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). La Cour de cassation a censuré l’arrêt de la cour d’appel de Riom qui avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de la locataire tendant à la condamnation de la bailleresse à exécuter des travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, en retenant que l’état de vétusté initiale des locaux était connu du preneur lors de la signature du bail.
Or, la Cour relève avec autorité que la cour d’appel s’est déterminée « par des motifs insuffisants à écarter l’obligation du bailleur de remédier à la vétusté des locaux et sans rechercher si un manquement à son obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation en exécution forcée ». En conséquence, le simple écoulement du temps depuis la conclusion du contrat ne saurait éteindre l’action du preneur en exécution forcée tant que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance subsiste. Cette solution confirme que l’obligation de délivrance ne se réduit pas à une prestation instantanée au jour de l’entrée en jouissance, mais qu’elle se prolonge et se renouvelle chaque jour d’exécution du bail.
Cette qualification d’obligation continue emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux des baux commerciaux, en ce qu’elle déplace le point focal du débat contentieux de la date de survenance du désordre vers l’existence actuelle du manquement à la date où le juge statue. Par ailleurs, un arrêt du 2 avril 2026 est venu réaffirmer le même principe dans le cadre d’un bail d’habitation, en énonçant que « ces obligations continues sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Cass. 3e civ., 2 avril 2026, n° 24-22.181). Cette double itération jurisprudentielle, en matière commerciale comme en matière d’habitation, ancre désormais solidement le principe dans le droit positif.
B. Les conséquences de la nature continue de l’obligation sur le régime de la prescription extinctive
Le régime de la prescription des actions dérivant d’un contrat de bail se trouve profondément renouvelé par la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance. En droit commun, l’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La question du point de départ de ce délai, lorsqu’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance s’inscrit dans la durée, a longtemps nourri un contentieux abondant.
A cet égard, l’arrêt du 4 décembre 2025 précité opère un infléchissement déterminant de la conception classique du point de départ de la prescription. La cour d’appel de Riom avait retenu, pour déclarer irrecevable l’action du preneur, qu’à la date de signature du bail le 28 février 2012, « les preneurs connaissaient parfaitement les locaux pour y avoir travaillé pendant plusieurs années » et que « l’état de vétusté initiale était connu et apparent », de sorte que l’assignation délivrée le 26 novembre 2018 l’avait été au-delà du délai quinquennal. La cassation prononcée sans renvoi de ce chef signifie que la seule connaissance, par le preneur, de l’état de vétusté des locaux au jour de la conclusion du bail ne constitue pas, en elle-même, le point de départ de la prescription de l’action en exécution forcée de l’obligation de délivrance.
Dès lors, la persistance du manquement à une date postérieure à la conclusion du contrat, et notamment au jour de l’assignation, constitue un fait générateur nouveau qui fait courir un nouveau délai de prescription. Cette analyse est particulièrement protectrice des droits du preneur commercial, qui pourra agir en exécution forcée de l’obligation de délivrance nonobstant l’ancienneté du bail, pour autant que le manquement du bailleur n’ait pas cessé. En pratique, le bailleur ne saurait plus opposer l’écoulement d’un délai de cinq ans à compter de la signature du contrat pour faire obstacle à une demande d’exécution de travaux de réparation ou de mise en conformité, dès lors que le preneur démontre que le manquement persiste à la date de la demande en justice.
Cette construction jurisprudentielle s’articule harmonieusement avec les dispositions impératives du statut des baux commerciaux, qui imposent au bailleur de garantir au preneur l’exercice effectif de son activité pendant toute la durée du bail. En effet, la protection statutaire du fonds de commerce, qui constitue la finalité même du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, serait vidée de sa substance si le bailleur pouvait, par l’écoulement du temps, se soustraire à l’obligation de maintenir les locaux en état de servir à l’usage pour lequel ils ont été loués.
II. L’exception d’inexécution du preneur face aux manquements du bailleur et l’évolution du cadre légal
A. L’absence d’exigence de mise en demeure préalable et ses implications contentieuses
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 septembre 2025 également publié au Bulletin, précisé les conditions dans lesquelles le preneur à bail commercial peut opposer l’exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers formée par le bailleur. La Cour énonce en termes généraux que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin).
Cette solution constitue une simplification procédurale notable pour le locataire confronté à l’inexécution de ses obligations par le bailleur. En l’espèce, la cour d’appel de Fort-de-France avait condamné la locataire à payer les loyers des mois de janvier à décembre 2016, en retenant qu’« en l’absence de toute pièce démontrant qu’antérieurement au 18 août 2016, elle n’a pu exploiter son commerce, elle ne peut utilement se prévaloir d’une exception d’inexécution avant le 28 décembre 2016, date à laquelle elle a tiré les conséquences du refus de la bailleresse d’exécuter les travaux sollicités aux termes de sa mise en demeure du 1er novembre 2016 ». La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles 1184, 1719 et 1728 du code civil, en jugeant que la cour d’appel « a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ».
En conséquence, le mécanisme de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial opère de plein droit, sans formalisme préalable, dès lors que les locaux sont objectivement impropres à l’usage auquel ils étaient destinés en raison du manquement du bailleur. Cette souplesse procédurale contraste avec le formalisme rigoureux qui encadre d’autres mécanismes protecteurs du locataire, tels que la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, et renforce significativement l’effectivité des droits du preneur face à un bailleur défaillant.
Par ailleurs, cette solution doit être articulée avec la règle constante selon laquelle la seule exception d’inexécution susceptible d’être opposée à une demande en paiement des loyers est celle qui résulte d’une impossibilité totale d’exploitation des lieux. Une impossibilité partielle ou une simple gêne dans l’exploitation ne saurait, en principe, justifier la suspension intégrale du paiement des loyers. Cette exigence de proportionnalité, qui préserve les intérêts légitimes du bailleur tout en protégeant le preneur contre les manquements les plus graves, constitue un équilibre que la jurisprudence s’efforce de maintenir avec constance.
B. L’articulation entre le cas fortuit, la réforme de la clause résolutoire et la loi du 26 mai 2026
La troisième chambre civile a également eu l’occasion, par un arrêt du 4 juin 2026, de préciser l’articulation entre les règles régissant la perte de la chose louée par cas fortuit et l’obligation de délivrance du bailleur. La Cour énonce, dans une motivation au visa des articles 1719, 1720 et 1722 du code civil, que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070).
En l’espèce, la locataire exploitait un hôtel de tourisme dans un lotissement à Saint-Martin. A la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, les locaux avaient subi des dommages importants et la bailleresse n’avait pas procédé aux réparations nécessaires à la reprise de l’exploitation. La cour d’appel de Basse-Terre avait considéré que le cyclone constituait un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, excluant toute responsabilité de la bailleresse et rendant inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code relatives aux réparations. La Cour de cassation censure cette analyse, en relevant que le bien ne nécessitait que des réparations – certes importantes – mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien, et que la locataire soutenait que la bailleresse avait manqué à son obligation de délivrance en procédant avec retard à la réalisation des travaux.
Cette décision trace une distinction essentielle entre la destruction totale ou partielle de la chose – qui relève de l’article 1722 et libère le bailleur de son obligation de réparation – et le simple endommagement du bien – qui laisse subsister l’obligation de délivrance du bailleur, même en présence d’un cas fortuit, dès lors que celui-ci cesse d’empêcher matériellement l’exécution des travaux. En d’autres termes, la force majeure ne dispense le bailleur de ses obligations que pendant la durée de l’empêchement, et le locataire retrouve le droit d’invoquer l’exception d’inexécution pour la période postérieure à la cessation du cas fortuit si le bailleur persiste dans sa carence.
A cet égard, l’intervention de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a substantiellement modifié l’article L. 145-41 du code de commerce régissant les clauses résolutoires insérées dans les baux commerciaux. Dans sa rédaction issue de cette loi, entrée en vigueur le 28 mai 2026, le texte conditionne désormais expressément l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette disposition introduit un double critère d’appréciation – économique d’une part, par l’examen de la capacité contributive réelle du preneur, et comportemental d’autre part, par l’exigence de la reprise du paiement du loyer courant – qui encadre plus strictement le pouvoir modérateur du juge en matière de suspension des clauses résolutoires.
La combinaison de ces évolutions jurisprudentielles et législatives dessine un régime dans lequel le preneur dispose d’un arsenal procédural renforcé pour faire face aux manquements du bailleur, tandis que le législateur a parallèlement resserré les conditions dans lesquelles le preneur défaillant dans le paiement des loyers peut obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire. Par ailleurs, s’agissant du plafonnement du loyer du bail renouvelé, la troisième chambre civile a rappelé, par un arrêt du 9 juillet 2026, que la règle du plafonnement édictée par l’article L. 145-34 du code de commerce n’est pas applicable lorsque le bail expiré a duré plus de douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, le loyer du bail renouvelé devant alors être fixé à la valeur locative définie par l’article L. 145-33 du même code (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167).
Enfin, la troisième chambre civile a également rappelé, dans l’arrêt du 18 septembre 2025 précité, que le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement fondé sur l’article L. 145-41 du code de commerce ». Cette précision, qui procède d’un arrêt du 5 mars 2026 publié au Bulletin (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820), illustre l’articulation étroite que la Cour de cassation entend maintenir entre le régime de la clause résolutoire et le mécanisme de l’exception d’inexécution, le premier ne saurait priver le preneur du second lorsque les conditions de fond en sont réunies.
Au demeurant, la portée pratique de cette construction jurisprudentielle dépasse le seul cadre du contentieux de la résiliation du bail. Elle irrigue également le contentieux du renouvellement, dans la mesure où le preneur qui se voit opposer un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes peut utilement se prévaloir de l’obligation continue de délivrance du bailleur pour contester la gravité des manquements qui lui sont imputés. Par ailleurs, la question de la détermination du loyer du bail renouvelé s’articule avec la problématique de la délivrance, puisque la valeur locative définie par l’article L. 145-33 du code de commerce prend en compte, parmi les éléments de référence, les caractéristiques du local considéré, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, autant d’éléments qui sont directement affectés par l’exécution effective par le bailleur de son obligation de délivrance.
L’ensemble de ces décisions récentes témoigne d’une volonté constante de la troisième chambre civile de préserver l’effectivité du droit au renouvellement du bail commercial et de l’obligation de délivrance qui en constitue le corollaire indispensable. Le preneur qui se voit opposer un refus de renouvellement pour motifs graves ne saurait être privé du droit d’invoquer les manquements persistants du bailleur à ses obligations pour contester la légitimité de ce refus, ni davantage de solliciter le bénéfice d’une indemnité d’éviction lorsque le congé ne repose pas sur un motif suffisamment caractérisé.
En pratique, ces évolutions imposent au conseil du preneur une vigilance renouvelée dans la rédaction des clauses du bail et dans la gestion du contentieux locatif. La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance permet désormais au preneur d’agir en exécution forcée sans se heurter à la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale, pour autant qu’il démontre la persistance du manquement au jour de l’assignation. L’absence d’exigence de mise en demeure préalable pour opposer l’exception d’inexécution dispense le preneur d’un formalisme qui, dans les situations d’urgence où l’exploitation du fonds est compromise, pouvait s’avérer préjudiciable à la préservation de ses droits. A cet égard, la réforme de l’article L. 145-41 du code de commerce issue de la loi du 26 mai 2026, en subordonnant la suspension de la clause résolutoire à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience, introduit un critère économique objectif qui devrait réduire l’aléa judiciaire dans le contentieux des commandements de payer. Dès lors, le preneur commercial dispose, en l’état du droit positif, d’un faisceau de protections convergentes qui renforce substantiellement sa position face à un bailleur défaillant tout en l’incitant à une gestion rigoureuse de ses obligations financières.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre septembre 2025 et juillet 2026, conjugués à la réforme introduite par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, confirment une tendance de fond du droit des baux commerciaux : le renforcement de l’effectivité des obligations du bailleur, qu’il s’agisse de l’obligation continue de délivrance ou de l’obligation d’entretien, et la consécration corrélative de prérogatives procédurales substantielles au bénéfice du preneur. La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance, combinée à l’absence d’exigence de mise en demeure préalable pour opposer l’exception d’inexécution, confère au preneur commercial des leviers d’action qui transcendent la simple dimension indemnitaire pour atteindre le cœur de l’équilibre contractuel. Désormais, le bailleur ne saurait se prévaloir ni de l’ancienneté du contrat ni de la survenance d’un cas fortuit pour éluder durablement son obligation de garantir au preneur la jouissance effective de locaux conformes à la destination contractuelle.
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