La réforme des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique du 26 mai 2026 : dépôt de garantie, droit de préemption et mensualisation du loyer
I. La sécurisation des flux financiers du preneur à bail commercial
A. Le plafonnement du dépôt de garantie et la transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur
La pratique antérieure à la loi du 26 mai 2026 laissait le montant du dépôt de garantie à la libre négociation des parties, sans qu’aucun plafond légal ne vienne encadrer cette stipulation contractuelle. Il n’était pas rare que les bailleurs exigent des sommes équivalant à six, voire neuf mois de loyer, grevant ainsi considérablement la trésorerie des preneurs dès le commencement de leur exploitation. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 61 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, remédie désormais à cette situation en plafonnant le dépôt de garantie à un montant ne pouvant excéder trois mois de loyer pour les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Le champ d’application de ce plafonnement est circonscrit avec précision par le législateur, qui le limite aux baux portant sur les locaux visés par le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce, excluant ainsi les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts du bénéfice de cette protection. Par ailleurs, le texte précise que le plafond s’applique également à « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail », ce qui inclut les sûretés personnelles et réelles susceptibles d’être exigées du preneur. Or, cette extension du plafonnement à l’ensemble des garanties, si elle paraît protectrice, soulève une difficulté d’interprétation : le bailleur pourrait-il solliciter, en sus du dépôt de garantie, un cautionnement bancaire ou personnel à concurrence du même montant trimestriel, cumulant ainsi les sûretés sans dépasser le seuil légal ? La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur l’articulation entre le dépôt de garantie et la fixation de la valeur locative, en jugeant, dans un arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2025 (n° 23-15.394, Publié au Bulletin), que « la stipulation d’un bail commercial qui met à la charge du locataire une obligation de payer en avance des sommes excédant celle correspondant au prix du loyer de plus de deux termes ne constitue pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative ».
La réforme apporte une innovation majeure en matière de transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie. Antérieurement, la jurisprudence constante de la Cour de cassation considérait que la restitution du dépôt de garantie constituait une dette personnelle du bailleur initial, insusceptible de transmission à l’acquéreur du local. Cette position, consacrée notamment par un arrêt de la troisième chambre civile du 25 février 2004 (n° 02-16.589) et confirmée par un arrêt du 28 juin 2018 (n° 17-18.100), fragilisait la situation du preneur en cas de vente de l’immeuble loué, celui-ci devant alors se retourner contre son bailleur originaire pour obtenir restitution. En conséquence, le nouvel alinéa 4 de l’article L. 145-40 dispose que, pour les mutations intervenues à compter du 26 août 2026, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Cette transmission légale de la dette de restitution, désormais attachée à l’immeuble et non plus à la personne du bailleur, constitue un renforcement notable de la protection du preneur. La dix-huitième chambre du tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement du 27 mai 2026 (n° 24/05164), a récemment fait application des dispositions relatives à la restitution du dépôt de garantie dans le cadre d’un litige portant sur un bail commercial de bureaux, illustrant la complexité des situations contentieuses que la réforme entend précisément résoudre.
Le législateur encadre également les modalités temporelles de la restitution : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception, déduction faite des sommes restant dues au bailleur et dûment justifiées. Ce délai est porté à six mois pour les autres garanties accordées par le locataire. Dès lors, l’obligation nouvelle de transmission de la dette de restitution au nouveau bailleur, combinée à la caducité de plein droit des garanties antérieures en cas de mutation, impose au cédant de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois et de restituer au preneur les documents afférents. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 15 janvier 2026 (n° 21/17092), avait déjà eu à connaître d’un litige relatif à la restitution d’un dépôt de garantie dans un contexte de mutation du bailleur, soulignant les difficultés pratiques que la réforme du 26 mai 2026 vise désormais à surmonter.
B. La consécration du droit au paiement mensuel du loyer et l’encadrement des clauses d’indexation
La loi du 26 mai 2026 institue, au profit du preneur à bail commercial, un droit au paiement mensuel du loyer, codifié au nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce. Ce texte dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». La demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. Ce dispositif, inspiré par la volonté de renforcer la maîtrise du commerçant sur sa trésorerie, rompt avec l’usage selon lequel le loyer commercial est traditionnellement payable par trimestre, en principe d’avance.
Le caractère d’ordre public de cette faculté est expressément consacré par l’article L. 145-15 du code de commerce, modifié par la loi du 26 mai 2026, qui dispose désormais que « sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec […] à la faculté pour le preneur de demander le paiement mensuel du loyer dans les conditions prévues à l’article L. 145-32-1 ». A cet égard, toute clause du bail qui ferait obstacle à ce droit serait réputée non écrite, sans qu’il soit besoin pour le preneur d’établir un quelconque préjudice. Le législateur a toutefois pris soin de subordonner l’exercice de ce droit à l’absence d’arriérés non contestés dans le paiement des loyers et charges, ce qui exclut, a contrario, les hypothèses dans lesquelles l’arriéré fait l’objet d’une contestation sérieuse entre les parties. Le texte ne précise pas les formes dans lesquelles cette demande doit être formulée, à la différence des dispositions relatives au renouvellement du bail qui imposent une notification par acte extrajudiciaire. La prudence recommande donc au preneur d’adresser sa demande par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de se ménager une preuve certaine de la date à laquelle la mensualisation prendra effet.
Parallèlement à la mensualisation du loyer, la loi nouvelle consacre la licéité des clauses dites « tunnel » dans les baux commerciaux, par la création de l’article L. 145-38-1 du code de commerce. Ce texte dispose que, « par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L. 145-39 du présent code ». La jurisprudence antérieure de la Cour de cassation avait, de longue date, jugé que les clauses d’indexation ne pouvaient produire un effet exclusivement à la hausse, ce qu’elle sanctionnait par la qualification de clause non écrite. La troisième chambre civile, par un arrêt du 12 janvier 2022 (n° 21-11.169), et la même chambre, par un arrêt du 30 juin 2021 (n° 19-23.038), ont ainsi rappelé que les clauses d’indexation asymétriques sont réputées non écrites. L’article L. 145-38-1 consolide donc l’état du droit positif en conférant une base légale expresse aux clauses tunnel, qui permettent de limiter l’amplitude de variation de l’indice tant à la hausse qu’à la baisse, dans des proportions symétriques.
Or, la rédaction de ce texte suscite une interrogation légitime : en ne visant expressément que « l’indice des loyers commerciaux » (ILC), le législateur a-t-il entendu exclure du bénéfice de cette disposition les clauses encadrant la variation de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), également mentionné par les articles L. 145-38 et L. 145-39 pourtant expressément visés par le texte ? La doctrine s’interroge sur cette limitation apparente, qui pourrait résulter d’une inadvertance rédactionnelle plutôt que d’une volonté délibérée du législateur. A cet égard, il est permis d’anticiper que les juridictions saisies de cette difficulté adopteront une lecture téléologique du texte, en considération de l’intention du législateur de sécuriser les clauses d’encadrement de l’indexation dans l’ensemble des baux commerciaux, quel que soit l’indice de référence choisi par les parties.
II. La consolidation du droit de préemption et le renforcement du cadre procédural
A. La redéfinition légale du champ d’application du droit de préemption du preneur
L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 62 de la loi du 26 mai 2026, apporte une clarification attendue du champ d’application du droit de préemption institué au profit du preneur à bail commercial par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Le droit antérieur définissait de manière purement négative le périmètre de ce droit, en énumérant les hypothèses dans lesquelles il n’était pas applicable, sans définir positivement la notion de « local à usage commercial ou artisanal ». Cette imprécision avait suscité des hésitations en pratique, particulièrement pour les locaux à usage de bureaux, dont certains juges du fond estimaient qu’ils pouvaient entrer dans le champ d’application du texte lorsque le preneur y exerçait une activité commerciale par nature.
La quatrième chambre commerciale de la cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 9 octobre 2025 (n° 22/00942), a rappelé la rigueur formelle exigée pour la notification du droit de préemption, en exigeant notamment que la lettre d’information reproduise, à peine de nullité, les quatre premiers alinéas de l’article L. 145-46-1, et en précisant que « l’absence de mention du prix dans une notification du droit de préemption ou une mention erronée du prix constitue une cause de nullité de la vente ». Dans le même sens, la cour d’appel de Nîmes, par un arrêt du 20 février 2026 (n° 23/01285), a jugé que le droit de préférence institué par l’article L. 145-46-1 « étant une limite à l’exercice du droit de propriété, les conditions d’exercice doivent connaître une interprétation stricte », tout en reconnaissant que « ce dispositif contribue à la pérennité du tissu économique local et à son dynamisme ». La cour d’appel d’Orléans, dans un second arrêt du 12 février 2026 (n° 24/01527), a précisé que l’exception tenant à la cession globale d’un immeuble ne joue que si le bien vendu est plus vaste que l’assiette du bail, excluant l’hypothèse d’une vente d’un immeuble entièrement loué à un seul locataire.
Désormais, l’article L. 145-46-1 définit précisément le local à usage commercial comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureaux et des entrepôts ». Le local à usage artisanal fait l’objet d’une définition symétrique, renvoyant à une liste établie par décret en Conseil d’État et excluant également les entrepôts. En conséquence de cette redéfinition, les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts sont désormais expressément et définitivement exclus du bénéfice du droit de préemption, quelle que soit la nature de l’activité qui y est exercée. Par ailleurs, le texte ne fait aucune référence aux locaux industriels, ce qui conforte la position de la Cour de cassation, laquelle, par un arrêt de la troisième chambre civile du 29 juin 2023 (n° 22-16.034), avait déjà jugé que le droit de préemption du preneur ne s’applique pas aux locaux à usage industriel.
Dès lors, la réforme consacre un équilibre entre la protection du preneur, dont le droit de préemption est désormais mieux délimité et donc plus difficilement contestable, et la sécurité juridique des transactions immobilières, dont les acteurs disposent enfin de critères objectifs pour déterminer si le preneur doit ou non se voir notifier une offre de vente. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 18 décembre 2025 (n° 24-10.767), avait d’ailleurs rappelé que la sanction du non-respect des formalités de notification du droit de préemption est la nullité de la vente, ce qui confère à la clarification législative une portée pratique considérable pour l’ensemble des praticiens du droit immobilier commercial.
B. Le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire pour défaut de paiement
L’article L. 145-41 du code de commerce, modifié par l’article 63 de la loi du 26 mai 2026, introduit un tempérament significatif au pouvoir d’appréciation que les juges du fond tiennent de l’article 1343-5 du code civil en matière de suspension des effets de la clause résolutoire. La rédaction antérieure du texte permettait aux juges, saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5, de suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires en accordant des délais de paiement au preneur, lorsque la résiliation n’était pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La Cour de cassation reconnaissait traditionnellement aux juges du fond un large pouvoir souverain d’appréciation dans cette matière, comme en atteste l’arrêt de la première chambre civile du 29 octobre 2002 (n° 00-12.703).
Or, le nouvel alinéa 5 de l’article L. 145-41 subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à deux conditions cumulatives : la capacité du preneur à régler la dette locative et la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Ce durcissement procédural, applicable aux demandes introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi, restreint sensiblement la marge d’appréciation du juge en cas d’impayé locatif, sans toutefois remettre en cause le principe même du pouvoir de suspension judiciaire. L’exigence d’une reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience constitue une condition particulièrement rigoureuse, qui imposera au preneur de démontrer, dès l’introduction de l’instance, sa capacité financière à honorer simultanément les échéances courantes et le plan d’apurement de l’arriéré.
La quatrième chambre commerciale de la cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 12 mars 2025 (n° 24/03834), a fait application du texte antérieur en rejetant une demande de suspension de clause résolutoire fondée sur l’article L. 145-41, au motif que le preneur ne justifiait pas d’une capacité financière suffisante pour apurer sa dette locative. De même, la cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 10 octobre 2025 (n° 24/03303), a confirmé l’acquisition d’une clause résolutoire après avoir constaté que le preneur n’avait pas repris le paiement intégral du loyer courant. Ces décisions illustrent la tendance jurisprudentielle à un contrôle plus rigoureux des conditions d’octroi des délais de paiement, que le législateur a entendu consacrer et systématiser par la réforme.
A cet égard, il convient de relever que le champ d’application de cette nouvelle condition est strictement circonscrit aux clauses résolutoires sanctionnant un défaut de paiement des loyers, à l’exclusion des clauses résolutoires sanctionnant d’autres inexécutions contractuelles ou légales. En conséquence, pour l’ensemble des autres manquements du preneur à ses obligations, le pouvoir d’appréciation du juge demeure inchangé et conserve l’étendue que lui reconnaissait la jurisprudence antérieure. Par ailleurs, l’article L. 145-41 conserve sa fonction protectrice essentielle en imposant un commandement préalable d’un mois, dont le délai doit être mentionné à peine de nullité, et en maintenant le mécanisme du remboursement libératoire dans les conditions fixées par le juge. Cette architecture législative traduit un rééquilibrage délibéré des rapports entre bailleur et preneur, le législateur ayant entendu renforcer la protection du preneur quant aux flux financiers du bail tout en préservant l’efficacité de la sanction résolutoire en cas d’impayé caractérisé. La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 31 juillet 2025 (n° 25/00106), avait d’ailleurs déjà écarté une demande de suspension de clause résolutoire en relevant que « le comportement du locataire, qui n’a commencé à régler le loyer courant qu’après la délivrance de l’assignation, ne caractérise pas la bonne foi », anticipant ainsi la logique de conditionnalité que le législateur a désormais inscrite dans le texte de l’article L. 145-41.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère, au travers de ses articles 61 à 63, une réforme équilibrée du statut des baux commerciaux, dont la portée pratique pour les entreprises et leurs conseils est immédiate. Le plafonnement du dépôt de garantie et la transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur, la consécration du droit au paiement mensuel du loyer, la sécurisation des clauses d’indexation symétriques, la redéfinition du champ d’application du droit de préemption et le durcissement des conditions de suspension de la clause résolutoire pour défaut de paiement constituent un ensemble cohérent de mesures qui renforcent la protection du preneur sans rompre l’équilibre contractuel. L’entrée en vigueur différée de certaines dispositions, au 26 août 2026 pour la transmission de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, impose aux praticiens une vigilance accrue dans la rédaction des actes conclus durant cette période transitoire. L’application contentieuse de ces nouvelles dispositions, dont les premières illustrations jurisprudentielles ne manqueront pas de survenir dans les prochains mois, permettra de mesurer l’effectivité de la protection légale ainsi conférée aux preneurs à bail commercial.