I. Le déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation : la computation rigoureuse du délai de douze années
A. La détermination de la date d’effet du bail renouvelé comme variable cardinale du calcul du déplafonnement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un équilibre délicat entre la protection de la propriété commerciale du preneur et les prérogatives patrimoniales du bailleur. Au cœur de cet équilibre se trouve le mécanisme du plafonnement du loyer du bail renouvelé, dont l’article L. 145-34 du code de commerce pose le principe tout en aménageant des exceptions dont la mise en œuvre contentieuse s’est considérablement affinée sous l’impulsion de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. Le loyer du bail renouvelé ne peut, en principe, excéder la variation indiciaire intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, sauf à ce que le bailleur démontre que les conditions d’une exception au plafonnement sont réunies.
La première de ces exceptions réside dans la durée du bail expiré. L’article L. 145-34, alinéa 4, du code de commerce dispose en effet que les règles du plafonnement « ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans ». Cette disposition, d’application mécanique en apparence, a révélé une complexité contentieuse significative que l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 9 juillet 2026 (pourvoi n° 25-11.167) est venu clarifier avec une rigueur toute particulière. Dans cette espèce, une pharmacie était locataire d’un local commercial selon un bail renouvelé pour neuf ans à compter du 30 juin 2000 ; elle avait sollicité le renouvellement de son bail le 14 mai 2012, soit avant l’expiration du délai de douze années. La bailleresse avait accepté le principe du renouvellement tout en assignant la locataire devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative, en invoquant que la durée du bail expiré excédait douze ans.
La locataire soutenait que la règle du plafonnement demeurait applicable dès lors que la demande de renouvellement avait été signifiée avant que la durée du bail prolongé n’ait atteint douze années, et ce quelle que soit la date de prise d’effet du bail renouvelé. La Cour de cassation a rejeté cette argumentation par un attendu de principe dont la portée dépasse le seul litige d’espèce. Elle a retenu, d’une part, que « le fait que le preneur puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation, en vertu de l’article L. 145-10 du code de commerce, n’impliquait pas que le bail prenne fin à la date de la signification de la demande de renouvellement » (Cass. 3e civ., 9 juillet 2026, n° 25-11.167). Elle a précisé, d’autre part, « qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement, le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code, et que l’ancien bail expirait la veille de la date de prise d’effet du nouveau bail ». La cour d’appel avait constaté que le premier jour du trimestre civil suivant la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012 inclus, « soit douze ans et un jour ». La Cour de cassation en a déduit que le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, le plafonnement étant écarté.
Cette solution illustre avec netteté que la computation du délai de douze années s’opère non pas à la date de la demande de renouvellement mais à la date de prise d’effet du nouveau bail, laquelle est régie par l’article L. 145-12 du code de commerce. Ce texte dispose que le nouveau bail « prend effet à compter de l’expiration du bail précédent, ou, le cas échéant, de sa prolongation, cette dernière date étant soit celle pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande ». Il en résulte qu’un seul jour supplémentaire au-delà du seuil de douze années suffit à emporter le déplafonnement intégral du loyer, ce qui confère à la computation de ce délai un enjeu financier considérable pour les parties au contrat de bail. La rigueur de cette solution est d’autant plus remarquable qu’elle s’inscrit dans une lecture littérale des textes, écartant toute considération d’équité qui aurait pu conduire à retenir la date de la demande de renouvellement comme terme du calcul.
L’article L. 145-10 du code de commerce, qui régit la demande de renouvellement du bail commercial, prévoit en son article L. 145-9 que le bail ne cesse que « par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement », et que le congé « doit être donné par acte extrajudiciaire » et « à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné ». Ces exigences formelles, combinées aux règles de computation du délai de douze années, imposent aux praticiens une vigilance accrue dans la gestion des échéances contractuelles. Le preneur qui souhaite échapper au déplafonnement doit impérativement solliciter le renouvellement de son bail à une date telle que le bail expiré, compte tenu de la date de prise d’effet du nouveau bail déterminée conformément à l’article L. 145-12, n’ait pas excédé douze années. Cette anticipation, qui suppose une parfaite maîtrise du calendrier procédural, constitue un impératif pratique dont la méconnaissance expose le preneur à un déplafonnement intégral du loyer.
B. L’absence d’étalement des hausses consécutives au déplafonnement par tacite prolongation
Le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, lorsqu’il résulte de la tacite prolongation du bail au-delà de douze années, emporte fixation du loyer à la valeur locative. La question s’est alors posée de savoir si l’augmentation qui en découlait devait être étalée dans le temps, comme le prévoit l’article L. 145-34, alinéa 5, du code de commerce pour le déplafonnement fondé sur une modification notable des facteurs de commercialité. La troisième chambre civile a répondu par la négative dans un arrêt du 16 octobre 2025, revêtu de la publication au Bulletin (pourvoi n° 23-23.834).
Dans cette espèce, la cour d’appel avait fait application du mécanisme d’étalement prévu au cinquième alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, lequel dispose qu’en cas de modification notable des facteurs de commercialité, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». La Cour de cassation a censuré cette décision, jugeant que ce dispositif d’étalement n’était pas applicable lorsque le déplafonnement procédait non d’une modification notable des facteurs de commercialité mais du seul écoulement du temps par l’effet de la tacite prolongation. L’arrêt du 25 janvier 2023 (pourvoi n° 21-21.943, Publié au Bulletin) était déjà venu rappeler, dans une configuration voisine, que l’étalement des hausses ne relevait pas de l’office du juge des loyers commerciaux lorsque le déplafonnement résultait de la durée du bail expiré. La troisième chambre civile avait alors jugé que le juge des loyers commerciaux, dont la compétence est limitée à la fixation du prix du bail renouvelé, ne pouvait ordonner l’étalement des augmentations de loyer sans excéder son office.
Il résulte de cette construction prétorienne une distinction cardinale entre les deux régimes de déplafonnement. Le déplafonnement par tacite prolongation, de nature purement mécanique et temporelle, opère de plein droit sans que le juge ne dispose du pouvoir d’en atténuer les effets par un étalement des hausses. Le déplafonnement par modification notable des facteurs locaux de commercialité, en revanche, est assorti d’un correctif légal destiné à préserver le preneur d’une augmentation trop brutale de sa charge locative. Cette différence de régime, qui peut paraître sévère pour le preneur confronté au déplafonnement automatique, est néanmoins justifiée par la circonstance que la tacite prolongation au-delà de douze années procède d’une abstention fautive du preneur qui, en ne sollicitant pas le renouvellement de son bail avant l’expiration de ce délai, a lui-même créé les conditions du déplafonnement.
Par ailleurs, l’application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux s’articule avec le mécanisme du déplafonnement dans le contentieux de la fixation du loyer. L’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, Publié au Bulletin) a jugé que la mauvaise foi du bailleur ne constituait pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en contestation du congé et en fixation de l’indemnité d’éviction. Cette rigueur dans l’application de la prescription biennale, qui est de droit strict, s’étend à l’action en fixation du loyer du bail renouvelé, de sorte que le preneur qui entend contester le déplafonnement doit agir dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé ou de la demande de renouvellement, sous peine de forclusion. La computation du délai de prescription se combine ainsi avec la computation du délai de douze années, l’une et l’autre obéissant à une logique de rigueur temporelle qui structure l’ensemble du contentieux du bail commercial renouvelé.
II. Le déplafonnement par la modification notable des facteurs locaux de commercialité : l’appréciation in abstracto de l’incidence favorable sur l’activité commerciale
A. L’émancipation de la preuve de l’incidence effective sur le commerce du preneur
Le second mécanisme de déplafonnement du loyer du bail renouvelé réside dans la modification notable des éléments de la valeur locative énumérés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce, au nombre desquels figurent les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité. Ces derniers, définis par l’article R. 145-6 du même code, « dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».
La troisième chambre civile a rendu, le 18 septembre 2025, un arrêt de section publié au Bulletin (pourvoi n° 24-13.288) dont la portée doctrinale est considérable. Dans cette affaire, la société Expo luminaires, locataire de locaux commerciaux, contestait le déplafonnement du loyer au motif que la modification des facteurs locaux de commercialité, pour être retenue, devait avoir eu une incidence effective sur son activité commerciale. La Cour de cassation a énoncé un attendu de principe qui constitue un revirement méthodologique dans l’appréciation des conditions du déplafonnement. Elle a jugé « qu’il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 24-13.288, Publié au Bulletin).
Par cette formulation, la Haute juridiction consacre une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Il n’est désormais plus exigé du bailleur qu’il rapporte la preuve d’une amélioration concrète et chiffrée de l’activité du preneur dans les lieux loués. Il lui suffit de démontrer que l’évolution de l’environnement commercial est objectivement de nature à produire un effet favorable sur le commerce considéré, quand bien même le locataire n’en aurait pas effectivement tiré profit. Ce revirement simplifie considérablement l’administration de la preuve du déplafonnement par le bailleur, qui n’a plus à s’immiscer dans les résultats d’exploitation du preneur pour établir l’incidence réelle de la modification des facteurs de commercialité sur son chiffre d’affaires. Il suffit que la modification soit objectivement favorable au type de commerce exercé, apprécié dans sa généralité et non dans sa singularité économique.
Cette solution s’inscrit dans la continuité d’une jurisprudence qui, depuis plusieurs années, tend à objectiver les conditions du déplafonnement. L’arrêt du 10 avril 2025 (pourvoi n° 23-14.974, Publié au Bulletin) avait déjà rappelé que le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance conforme par l’insertion d’une clause de non-recours, ce qui témoigne de la volonté de la troisième chambre civile de renforcer l’effectivité des obligations pesant sur le bailleur tout en clarifiant les conditions dans lesquelles il peut prétendre au déplafonnement. De même, l’arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, Publié au Bulletin) a consacré le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, dont le manquement est susceptible de fonder une exception d’inexécution opposable à la clause résolutoire, comme l’a jugé l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, Publié au Bulletin) dans un attendu de principe aux termes duquel « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin).
B. La portée contentieuse de l’appréciation in abstracto sur l’office du juge des loyers commerciaux
La consécration d’une appréciation in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité emporte des conséquences significatives sur l’office du juge des loyers commerciaux et sur l’administration de la preuve dans le contentieux du déplafonnement. Le juge, saisi d’une demande de fixation du loyer à la valeur locative, doit désormais rechercher si la modification alléguée est, par sa nature et son ampleur, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée dans les lieux loués, sans que le bailleur ait à établir que le preneur a effectivement bénéficié de cette modification. L’arrêt du 27 mars 2025 (pourvoi n° 23-20.030, Publié au Bulletin) a par ailleurs rappelé les exigences formelles pesant sur le bailleur qui entend se prévaloir de son droit d’option, ce qui illustre la rigueur procédurale qui gouverne l’ensemble du contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé.
Cette évolution jurisprudentielle modifie substantiellement l’équilibre probatoire dans le contentieux du déplafonnement. Antérieurement à l’arrêt du 18 septembre 2025, la doctrine et la pratique s’accordaient à considérer que le bailleur devait démontrer que la modification des facteurs de commercialité avait eu une incidence concrète et chiffrable sur l’activité du preneur, ce qui supposait bien souvent la production d’éléments comptables dont le bailleur ne disposait pas. L’appréciation in abstracto libère le bailleur de cette exigence et recentre le débat contentieux sur la qualification objective des modifications de l’environnement commercial, appréciées au regard de leur potentiel d’amélioration pour le type de commerce considéré. En cela, la solution de la troisième chambre civile se rapproche de la méthode d’appréciation retenue en matière d’évaluation des préjudices, où l’appréciation in abstracto du dommage prévaut sur l’analyse in concreto de ses répercussions individuelles.
L’arrêt du 30 mai 2024 (pourvoi n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport annuel de la Cour de cassation) a, dans un autre registre, procédé à un revirement d’assemblée de section en jugeant que la clause dite de loyer binaire, par laquelle le loyer est pour partie fixe et pour partie variable en fonction du chiffre d’affaires du preneur, ne constitue pas une convention relative à la fixation du prix du bail renouvelé au sens de l’article L. 145-33 du code de commerce. Cette solution, qui a des incidences directes sur le mécanisme du déplafonnement, signifie que la fixation d’un loyer binaire n’écarte pas, par elle-même, la règle du plafonnement légal, sauf à ce que les parties aient expressément stipulé que le loyer serait fixé à la valeur locative lors du renouvellement. Elle a également jugé que le loyer binaire relevait de la compétence du tribunal judiciaire et non du juge des loyers commerciaux, dès lors que les parties n’avaient pas saisi ce dernier d’une demande de fixation du prix du bail renouvelé. Cette articulation entre liberté contractuelle et compétence juridictionnelle illustre la complexité de l’office du juge confronté aux montages conventionnels des praticiens du bail commercial.
Par ailleurs, l’article L. 145-34, alinéa 5, du code de commerce prévoit, dans l’hypothèse d’un déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs de commercialité, que « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ». Ce mécanisme d’étalement, qui tempère la rigueur du déplafonnement, ne s’applique toutefois que dans le cadre du déplafonnement fondé sur la modification notable des facteurs de commercialité ou sur une clause contractuelle relative à la durée du bail. Il ne concerne pas le déplafonnement par tacite prolongation, ainsi que l’a jugé l’arrêt précité du 16 octobre 2025. Cette différence de régime, que la troisième chambre civile maintient avec constance, révèle la volonté du législateur et du juge de sanctionner plus sévèrement l’inertie du preneur qui laisse le bail se prolonger au-delà de douze années que l’évolution objective de l’environnement commercial sur laquelle le preneur n’a pas de prise.
En pratique, la combinaison de ces deux mécanismes de déplafonnement impose aux praticiens une analyse prospective rigoureuse lors de la négociation et de la gestion des baux commerciaux. Le bailleur avisé, anticipant un renouvellement à moyen terme, devra constituer un dossier documentant l’évolution de l’environnement commercial du local loué, en s’attachant à démontrer, non pas l’amélioration des résultats du preneur, mais l’existence de modifications objectives des facteurs de commercialité de nature à favoriser le type de commerce exercé. Le preneur, quant à lui, devra veiller à solliciter le renouvellement de son bail avant l’expiration du délai de douze années de tacite prolongation, sous peine de se voir opposer un déplafonnement intégral sans possibilité d’étalement des hausses. Ces exigences, qui résultent de la sédimentation jurisprudentielle opérée par la troisième chambre civile, contribuent à la prévisibilité du droit du bail commercial tout en préservant l’équilibre entre les intérêts économiques en présence.
L’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 23-18.853, Publié au Bulletin) a également rappelé l’obligation pour le bailleur de réparer intégralement le préjudice causé au preneur par le manquement à son obligation de délivrance, ce qui s’articule avec le pouvoir reconnu au preneur d’opposer l’exception d’inexécution sans mise en demeure préalable, comme l’a jugé l’arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, Publié au Bulletin). Ces solutions, qui renforcent la protection du preneur dans l’exécution du contrat, contrebalancent la rigueur des règles de déplafonnement en offrant au locataire des voies de droit effectives lorsque le bailleur manque à ses obligations essentielles. De même, l’arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, Publié au Bulletin) a jugé que la mauvaise foi du bailleur ne constituait pas une cause d’interruption de la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction, ce qui participe de la même logique de rigueur dans la computation des délais, symétrique à celle qui gouverne la computation du délai de douze années en matière de déplafonnement.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile relative au déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé révèle une double tendance qui structure le contentieux contemporain des baux commerciaux. D’une part, la computation du délai de douze années par tacite prolongation est régie par une rigueur mathématique qui ne souffre ni exception ni tempérament, la date de prise d’effet du bail renouvelé constituant la variable cardinale du calcul, à l’exclusion de la date de la demande de renouvellement. D’autre part, l’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité a été profondément renouvelée par la consécration d’une méthode in abstracto qui dispense le bailleur de rapporter la preuve de l’incidence effective de cette modification sur l’activité du preneur. Ces évolutions, qui s’inscrivent dans une lecture littérale des articles L. 145-12, L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce, concourent à une clarification bienvenue des conditions du déplafonnement tout en renforçant, par des voies distinctes, la protection du preneur dans l’exécution du contrat de bail.
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