Depuis le 28 mai 2026, un locataire commercial qui demande au juge de suspendre une clause résolutoire ne peut plus compter sur une simple promesse d’apurement. Il doit démontrer sa capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Trois ordonnances rendues par le tribunal judiciaire de Paris les 1er, 16 et 23 juillet 2026 montrent déjà la portée concrète de cette réforme : le paiement complet avant l’audience peut sauver le bail, tandis qu’une reprise tardive expose en principe à la résiliation et à l’expulsion. Une exception a toutefois été admise dans une affaire où la loi nouvelle était entrée en vigueur seulement quelques jours avant la première audience.
La question n’est donc plus seulement de savoir si le locataire peut payer un jour. Tout se joue sur une chronologie précise : date du commandement, expiration du délai d’un mois, date d’introduction de la demande de suspension, date de la première audience, reprise du loyer courant et preuve de la capacité d’apurement. Bailleur et preneur doivent reconstruire cette chronologie, vérifier chaque somme et préparer les pièces avant l’audience. À défaut, une dette parfois régularisable peut conduire à la perte du local, du droit au bail et d’une partie de la valeur du fonds de commerce.
I. Loyer impayé dans un bail commercial : que faut-il payer avant la première audience ?
A. Clause résolutoire du bail commercial : quel délai après le commandement de payer ?
Le point de départ est la clause résolutoire écrite dans le bail. Elle prévoit que certains manquements, le plus souvent le défaut de paiement du loyer, des charges ou des accessoires, entraînent la résiliation de plein droit après un commandement resté sans effet. La clause ne dispense pas le bailleur de respecter la procédure légale. Le commandement doit identifier la créance, viser la clause et laisser au preneur le délai prévu par la loi.
L’article L. 145-41 du Code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, énonce exactement : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le mois se calcule à partir de la signification du commandement. Un paiement complet dans ce délai empêche normalement l’acquisition de la clause. Un paiement partiel, une promesse, un virement non crédité ou une contestation non portée utilement devant le juge ne produisent pas le même effet.
Le bailleur doit rapporter la preuve d’une créance exigible. Le décompte ne peut pas être une simple addition de lignes comptables. Il faut distinguer le loyer principal, la taxe sur la valeur ajoutée, les provisions pour charges, les régularisations, la taxe foncière récupérable selon le bail, les intérêts, les pénalités et le coût de l’acte. Une somme sérieusement contestable peut faire obstacle à une condamnation provisionnelle sur cette fraction. Elle ne neutralise pas nécessairement le reste de la dette si les loyers eux-mêmes sont établis.
Le contrat demeure la première source des échéances. L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le juge examine donc la date d’exigibilité prévue au bail, le caractère mensuel ou trimestriel du paiement, le paiement d’avance ou à terme échu, la destination des virements et les clauses d’imputation. L’article 1728 du Code civil rappelle que le preneur est tenu « de payer le prix du bail aux termes convenus ».
La bonne foi reste également une exigence. Selon l’article 1104 du Code civil, « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. » Un commandement artificiellement gonflé, délivré pour une dette déjà soldée ou utilisé dans un but étranger au recouvrement peut être discuté. À l’inverse, le preneur qui cesse tout paiement sans expliquer les imputations ou sans saisir le juge affaiblit sa demande de délai.
La première vérification consiste à établir un tableau daté. Il doit comporter la signification du commandement, son montant, chaque règlement, l’échéance mensuelle ou trimestrielle, la date d’expiration du mois, l’assignation, la première audience et le solde à chacune de ces dates. Les relevés bancaires du bailleur et du preneur doivent être rapprochés. Un ordre de virement ne prouve pas toujours la réception à la date alléguée. La preuve la plus sûre associe avis d’exécution, relevé du compte débité, relevé du compte crédité si disponible et quittance ou imputation comptable.
Lorsque le mois du commandement expire sans apurement complet, la clause peut être acquise. Cela ne signifie pas que l’expulsion est immédiatement réalisée. Le juge doit encore être saisi pour constater la résiliation ou statuer sur les demandes qui lui sont présentées. Le preneur peut demander des délais et la suspension des effets de la clause tant qu’aucune décision revêtue de l’autorité de la chose jugée n’a définitivement constaté ou prononcé la résiliation.
Cette demande s’appuie sur l’article 1343-5 du Code civil. Le texte prévoit mot pour mot : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Il peut subordonner les délais à des actes propres à faciliter ou garantir le paiement. Pendant le délai judiciaire, les procédures d’exécution engagées par le créancier sont suspendues et les pénalités de retard ne courent pas dans les conditions fixées par le texte.
Depuis la réforme, ce pouvoir n’est plus autonome. L’article L. 145-41 ajoute deux conditions propres au bail commercial : capacité à régler la dette locative et reprise intégrale du loyer courant avant la première audience. Le locataire doit satisfaire aux deux. Un commerce rentable mais qui n’a pas repris le loyer à temps risque le rejet. Un commerce qui verse à nouveau le loyer mais ne présente aucun plan crédible d’apurement risque le même résultat.
Le référé est la voie fréquemment utilisée. L’article 834 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, dans les cas d’urgence, à ordonner les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie un différend. L’article 835 du même code lui permet aussi, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier. Une contestation sérieuse sur une partie des charges ne suffit donc pas toujours à empêcher une provision sur le loyer non contesté.
Le locataire doit réagir dès le commandement, sans attendre l’assignation. Il vérifie la clause, chiffre le solde, conteste par écrit les lignes discutées et reprend le loyer courant. S’il sollicite des délais, il prépare un plan dont les mensualités sont compatibles avec sa trésorerie. Le bailleur, de son côté, actualise son décompte jusqu’à l’audience et produit le bail complet, le commandement, la preuve de sa signification, les factures, les appels de loyers et l’historique des règlements.
B. Payer avant l’audience suffit-il pour éviter l’expulsion du local commercial ?
Le paiement avant l’audience est déterminant, mais le mot « payer » recouvre deux obligations distinctes. Le preneur doit d’abord reprendre intégralement le loyer courant. Il doit ensuite démontrer qu’il peut apurer l’arriéré. Le loyer courant correspond à l’échéance normale postérieure à la constitution de la dette. Il ne doit pas être confondu avec un versement ponctuel affecté à l’arriéré. Une somme ronde versée sans libellé, un paiement d’un tiers ou un paiement inférieur à l’échéance peuvent susciter un débat sur l’imputation.
L’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 1er juillet 2026, RG n° 26/51430, fournit un premier mode d’emploi. Les causes du commandement avaient été réglées après l’expiration du délai d’un mois. La dette était toutefois nulle à l’audience et le loyer courant avait repris en mars 2026. Le juge relève mot pour mot : « Par ailleurs, au jour de l’audience la société Nonor a réglé l’entièreté de la dette illustrant sa capacité à la régler. Ce règlement établit que la preneuse était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L. 145-41 du code de commerce, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. »
Le tribunal a accordé des délais rétroactifs, constaté que les causes du commandement avaient été soldées et réputé la clause non acquise. Le locataire a conservé son bail. Il a néanmoins été condamné aux dépens et à 2 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens, car son manquement avait contraint le bailleur à agir. Éviter l’expulsion ne signifie donc pas éviter tous les coûts de la procédure.
Une seconde ordonnance confirme la place du paiement complet. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 16 juillet 2026, RG n° 26/53706, le preneur avait apuré l’arriéré et les loyers en cours jusqu’à l’audience. Le passage vérifié est le suivant : « Le paiement intégral, à la fois de l’arriéré visé au commandement de payer et des loyers en cours jusqu’à la date de l’audience, établit que le preneur était en mesure de satisfaire aux conditions posées par l’article L.145-41, de sorte que des délais de paiement suspendant le jeu de la clause résolutoire étaient susceptibles de lui être accordés. »
Le juge a considéré qu’une solution inverse traiterait plus sévèrement le débiteur qui avait tout payé que celui qui sollicitait encore un échéancier. Des délais rétroactifs ont donc été accordés et la clause a été réputée ne pas avoir joué. L’ordonnance illustre une règle pratique : même lorsque le mois du commandement est dépassé, un apurement complet et traçable avant l’audience reste susceptible de sauver le bail si la demande de suspension est correctement formée.
Le paiement doit porter sur les échéances réellement dues au jour pertinent. Si le bail prévoit un loyer trimestriel d’avance, la preuve ne se limite pas à un douzième du loyer annuel. Si le bail prévoit un loyer mensuel, le versement doit couvrir le loyer et les accessoires incontestables selon l’échéance. Les provisions pour charges ou taxes expressément dues peuvent entrer dans le montant courant. Une contestation doit être chiffrée et documentée ; elle ne justifie pas de suspendre la totalité du loyer.
La capacité d’apurement se prouve par des éléments contemporains. Le tribunal peut examiner les relevés de compte, les derniers bilans, une situation comptable intermédiaire, le chiffre d’affaires depuis l’incident, le carnet de commandes, les dettes fiscales et sociales, le plan de trésorerie, les concours bancaires confirmés, l’apport d’associé déjà versé et la régularité des paiements depuis la reprise. Une attestation vague du dirigeant ou une perspective de chiffre d’affaires non documentée sera moins convaincante qu’un plan mensuel rapproché des flux réels.
Le dossier doit aussi expliquer l’origine de l’impayé sans transformer l’audience en récit général. Une fermeture administrative, un chantier bloquant l’accès, une panne grave, une perte temporaire de clientèle ou le défaut de délivrance reproché au bailleur doivent être reliés à des pièces et à un effet financier mesurable. Si le preneur invoque l’exception d’inexécution, il doit montrer la gravité du manquement et son lien avec la suspension du paiement. Une simple difficulté commerciale ne dispense pas de payer.
Pour le bailleur, l’actualisation du décompte jusqu’à l’audience est essentielle. Une dette qui augmente malgré l’assignation affaiblit fortement la demande de délai. Il faut signaler les paiements reçus, même s’ils sont partiels, et expliquer leur imputation. Une présentation transparente évite qu’une erreur de décompte ne crée une contestation sérieuse. Le bailleur peut aussi produire ses propres besoins : échéance d’emprunt, charges de copropriété, fiscalité, travaux et conséquences de l’impayé sur sa trésorerie.
À Paris et en Île-de-France, l’enjeu économique du local peut être considérable. La perte du bail peut entraîner la fermeture de l’établissement ou diminuer la valeur du fonds. La préparation ne doit pas commencer quelques jours avant l’audience. Le cabinet a publié une présentation générale de la réforme de la clause résolutoire du bail commercial. Le présent décryptage porte sur la question plus étroite désormais illustrée par les ordonnances de juillet : que faut-il avoir effectivement payé et prouvé avant la première audience ?
II. Comment préparer l’audience pour sauver le bail commercial ou obtenir l’expulsion ?
A. Locataire commercial : quelles preuves apporter pour obtenir des délais de paiement ?
Le locataire doit traiter l’audience comme une date couperet. Sa demande ne peut pas reposer sur l’idée que le juge lui laissera naturellement du temps. Le nouvel article L. 145-41 s’applique aux demandes de suspension introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi du 26 mai 2026. Il faut donc identifier la date exacte à laquelle la demande a été formée, pas seulement la date du commandement ou de l’assignation du bailleur.
Le premier dossier est chronologique. Il comprend le bail et ses avenants, le commandement et son acte de signification, l’assignation, les avis d’audience, les renvois, les décomptes successifs, toutes les preuves de virement et les échanges sur l’imputation. Une page de synthèse doit montrer ce qui était dû et ce qui a été payé à chaque date. Cette page ne remplace pas les pièces : elle permet au juge de les lire rapidement.
Le deuxième dossier est financier. Une demande de vingt-quatre mois suppose un échéancier crédible. Le preneur indique le montant de l’arriéré admis, les sommes contestées, le loyer courant, la mensualité proposée et le solde de trésorerie après paiement. Il joint les derniers comptes annuels, une situation intermédiaire récente, les relevés bancaires professionnels, les déclarations de chiffre d’affaires, les échéanciers fiscaux ou sociaux et les engagements financiers déjà souscrits. Le plan doit rester soutenable pendant toute sa durée.
Le troisième dossier concerne la reprise du loyer courant. Le preneur produit chaque paiement depuis la reprise, avec un libellé clair. Si le bailleur a refusé un virement, restitué un chèque ou fermé le compte habituellement utilisé, la preuve de la tentative et du refus doit être conservée. Un paiement par la Caisse des dépôts peut être envisagé dans certaines situations après analyse juridique, mais une consignation unilatérale ne doit pas être improvisée. Elle ne remplace pas automatiquement le paiement au créancier.
Le quatrième dossier porte sur les contestations. Les charges doivent être rapprochées des justificatifs, la taxe foncière de la clause de transfert, les intérêts de leur base contractuelle et le coût du commandement des dépens. L’article 835 du Code de procédure civile permet une provision seulement sur l’obligation non sérieusement contestable. La contestation doit donc viser une somme ou une obligation précise, avec une pièce et un calcul alternatif. Contester globalement « les comptes du bailleur » est insuffisant.
Le preneur doit formuler ses demandes de manière hiérarchisée. Il peut demander l’annulation du commandement si un vice réel est établi, le rejet de la résiliation si la clause n’est pas acquise, subsidiairement des délais et la suspension, puis la constatation que la clause sera réputée ne pas avoir joué en cas de respect de l’échéancier. Les demandes relatives aux frais, intérêts, pénalités et dépens doivent être séparées.
Les conséquences financières de l’instance ne doivent pas être sous-estimées. L’article 696 du Code de procédure civile pose que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » Les dépens peuvent comprendre le coût du commandement lorsqu’il est nécessaire à la procédure. L’article 700 du Code de procédure civile permet en outre au juge d’allouer les frais exposés et non compris dans les dépens.
Une société en sauvegarde, redressement ou liquidation relève de règles supplémentaires. L’ouverture d’une procédure collective modifie les poursuites relatives aux créances antérieures et le traitement des loyers postérieurs. La date du jugement d’ouverture et celle de chaque échéance deviennent déterminantes. Le dirigeant doit immédiatement transmettre le bail, le commandement et l’assignation à l’administrateur ou au mandataire. Une stratégie fondée uniquement sur l’article L. 145-41 peut être inadaptée si le droit des procédures collectives commande une autre voie.
Le chef d’entreprise doit aussi protéger la continuité de l’activité. Il vérifie les garanties du bail, informe sa caution dans les limites utiles, anticipe le stock et les équipements présents dans les lieux et mesure la possibilité d’un accord. Une négociation écrite peut prévoir un paiement immédiat, un échéancier, une renonciation conditionnelle à la clause et le maintien du bail. L’accord doit dire expressément ce qu’il advient de la clause acquise, des intérêts, des frais et d’un éventuel incident ultérieur.
La préparation locale compte. Pour un local situé à Paris, le tribunal judiciaire de Paris est fréquemment saisi et la représentation par avocat doit être anticipée. Le preneur rassemble le Kbis à jour, le pouvoir du représentant, les comptes et les pièces au format exploitable. En Île-de-France, la juridiction dépend de la localisation du local. Le fait que le siège social soit ailleurs ne déplace pas nécessairement le contentieux du bail immobilier.
Un dirigeant qui reçoit une assignation doit agir le jour même : identifier la première audience, reprendre le loyer courant si ce n’est pas déjà fait, faire arrêter le solde exact, rechercher une trésorerie immédiatement mobilisable, mandater son conseil et préparer une proposition réaliste. Attendre un renvoi est dangereux. Le texte vise la première audience, pas nécessairement l’audience où le dossier sera finalement plaidé.
B. Bailleur commercial : comment faire constater la résiliation et sécuriser l’expulsion ?
Le bailleur doit d’abord sécuriser le commandement. La clause invoquée doit correspondre au manquement. Le délai d’un mois doit être reproduit. Le décompte annexé doit permettre au preneur de comprendre et de vérifier la somme. Les paiements déjà reçus doivent être déduits. Une erreur matérielle n’entraîne pas toujours la nullité de tout l’acte, mais un commandement incompréhensible ou fondé sur une dette inexistante fragilise la procédure.
Après l’expiration du mois, le bailleur vérifie si la dette a été soldée. S’il assigne, ses demandes doivent distinguer la constatation de la clause, l’expulsion, la provision sur l’arriéré, l’indemnité d’occupation, les intérêts, les frais et le sort des meubles. Il produit un état des inscriptions sur le fonds lorsque la procédure l’exige et vérifie les notifications nécessaires. Une décision d’expulsion peut être contestée ou perdre son efficacité à l’égard de certains tiers si les formalités propres au fonds ne sont pas respectées.
Le bailleur doit surveiller les paiements jusqu’à l’audience. La réforme ne lui garantit pas automatiquement l’expulsion dès qu’un commandement a expiré. Les ordonnances des 1er et 16 juillet montrent qu’un paiement complet, même tardif par rapport au mois du commandement, peut conduire à des délais rétroactifs et à une clause réputée non acquise. Il doit donc actualiser ses demandes et répondre aux pièces financières du preneur.
La décision la plus récente met en lumière une difficulté transitoire. Dans l’ordonnance du tribunal judiciaire de Paris du 23 juillet 2026, RG n° 26/52498, l’assignation avait été délivrée avant la réforme et la première audience s’était tenue seulement quelques jours après son entrée en vigueur. Le preneur n’avait repris le loyer intégral que six jours après cette première audience. Une application littérale du texte nouveau aurait exclu tout délai.
Le tribunal a pourtant écarté cette application immédiate dans les circonstances particulières de l’affaire. Il juge mot pour mot : « Dans ces conditions, l’application immédiate de l’article L. 145-41 du code de commerce dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi n°2026-403 porte, au cas présent, une atteinte excessive au droit de la société [Y] [Q] & saveur d’accès au tribunal tel que garanti par l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et par l’article 47 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne en ce qu’une telle application l’empêche de pouvoir soumettre au juge sa demande de délais de paiement. »
Le juge a appliqué la rédaction antérieure, accordé seize mois et suspendu la clause. Cette solution est liée à une situation transitoire très précise : loi entrée en vigueur après l’assignation et seulement quelques jours avant la première audience. Elle ne crée pas une dispense générale. Un preneur convoqué aujourd’hui ne peut pas raisonnablement soutenir qu’il ignorait une condition en vigueur depuis le 28 mai 2026. Le bailleur doit néanmoins vérifier la date d’introduction de la demande et la chronologie de l’instance avant d’affirmer que le défaut de reprise interdit tout délai.
Lorsque le juge accorde un échéancier, le bailleur doit lire le dispositif avec précision. L’ordonnance indique normalement la mensualité, la date du premier versement, l’obligation de payer en plus le loyer courant et les conséquences du premier incident. Certaines décisions exigent une mise en demeure après l’impayé de l’échéancier. D’autres prévoient l’exigibilité immédiate du solde et le plein effet de la clause. Une expulsion engagée sans respecter le dispositif s’expose à une contestation.
Si la clause produit finalement ses effets, le preneur devient occupant sans droit ni titre. L’indemnité d’occupation peut être fixée par référence au loyer et aux charges, selon le bail et la décision. Le bailleur ne doit pas reprendre lui-même les locaux, changer les serrures ou déplacer les biens. L’expulsion suit les règles d’exécution, avec signification de la décision et intervention du commissaire de justice. Le concours de la force publique n’est utilisé que dans le cadre légal.
Une négociation reste possible à chaque étape. Le bailleur compare la valeur d’une expulsion rapide, le délai de relocation, les travaux nécessaires, les garanties disponibles et la capacité réelle du preneur à payer. Un accord peut être plus rentable qu’une procédure longue, mais il doit éviter toute ambiguïté. S’il accepte un paiement, il précise s’il renonce à se prévaloir de la clause, s’il suspend seulement les poursuites ou s’il maintient ses droits en cas de nouvel incident.
Le nouvel article L. 145-41 transforme l’audience en contrôle de solvabilité immédiate. Le bailleur doit apporter un compte propre et complet ; le locataire doit apporter des paiements et des preuves. Le tribunal ne tranche pas une intention abstraite, mais une situation arrêtée à des dates déterminées. La qualité du dossier peut donc modifier l’issue autant que le montant initial de la dette.
Pour une analyse globale du bail, de son renouvellement et des contentieux de loyer, la page consacrée au bail commercial à Paris présente les principaux points de vigilance. L’examen d’un commandement exige toutefois une lecture individualisée du bail, du décompte, des paiements et du calendrier judiciaire.
Conclusion
Les ordonnances parisiennes de juillet 2026 donnent une réponse claire à la question « peut-on éviter l’expulsion en payant avant l’audience ? » : oui, si le loyer courant a repris intégralement, si la dette est apurée ou si un plan crédible établit la capacité d’apurement, et si la demande de suspension est formée à temps. Le paiement complet avant l’audience a permis, dans deux affaires, d’obtenir des délais rétroactifs et de réputer la clause non acquise.
L’exception retenue le 23 juillet 2026 protège une situation transitoire où la réforme était entrée en vigueur quelques jours avant la première audience. Elle ne doit pas être interprétée comme une permission de reprendre tardivement le loyer. Pour les instances nouvelles, la prudence impose de payer l’intégralité du loyer courant avant la toute première audience et de produire immédiatement les pièces démontrant la capacité à traiter l’arriéré.
Bailleur comme preneur doivent reconstruire la chronologie, vérifier le commandement, arrêter un décompte contradictoire et préparer les preuves financières. À Paris et en Île-de-France, cette préparation doit commencer dès la signification de l’acte : le renvoi de l’affaire ne remet pas le compteur à zéro.
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