La réforme du 26 mai 2026 et la clause résolutoire du bail commercial : vers un rééquilibrage jurisprudentiel
I. Le nouveau verrou législatif de l’article L. 145-41 du code de commerce
A. La condition inédite de capacité financière du preneur
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026 [[Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000054133101_28-05-2026.]], a introduit dans le régime du bail commercial une modification dont la portée pratique est considérable. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de cette loi [[Article L. 145-41 du code de commerce, version en vigueur au 28 mai 2026, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054142477.]], subordonne désormais l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à une double condition cumulative. Le texte dispose en effet que ces mesures « sont, par ailleurs, conditionnées à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette réforme s’applique aux seules demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter du 28 mai 2026, ainsi que le précise le dernier alinéa de l’article modifié.
Cette disposition rompt avec l’état antérieur du droit. Avant la réforme, l’article L. 145-41 se bornait à renvoyer aux conditions de l’article 1343-5 du code civil [[Article 1343-5 du code civil, https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035267.]], lequel permet au juge, « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier », de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Le juge disposait ainsi d’un pouvoir d’appréciation souverain, sans être tenu par des conditions objectives préalables. La pratique des juridictions du fond avait d’ailleurs consacré une forme de bienveillance judiciaire consistant à accorder quasi-systématiquement des délais de paiement au preneur commercial dès lors que celui-ci manifestait une volonté de régularisation, même partielle. La troisième chambre civile avait validé cette approche en rappelant que « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, Publié au Bulletin [[Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/648aaca202075b05db402415.]]).
Or, en subordonnant expressément la suspension de la clause résolutoire à la « capacité du preneur à régler la dette locative », le législateur impose désormais au preneur de rapporter la preuve positive de sa solvabilité. Cette exigence déplace la charge de la démonstration du bailleur vers le preneur et transforme l’appréciation judiciaire en un contrôle objectif préalable. Il ne suffit plus pour le locataire d’invoquer des difficultés passagères ou de proposer un échéancier théorique. Il lui appartient de démontrer, pièces comptables à l’appui, qu’il dispose des ressources suffisantes pour honorer à la fois la dette locative et le loyer courant. Le Journal du Net du 12 juin 2026 a qualifié cette évolution de « fin de la bienveillance judiciaire » pour les entreprises en difficulté [[Journal du Net, 12 juin 2026, https://www.journaldunet.com/management/direction-generale/1551051-bail-commercial-un-impaye-de-loyer-est-devenu-beaucoup-plus-risque-pour-les-entreprises/.]]. L’enjeu est d’autant plus significatif que le contentieux des baux commerciaux constitue l’un des principaux foyers de la pratique judiciaire immobilière devant le tribunal judiciaire.
En conséquence, la notion même de « capacité à régler », que le législateur emploie sans la définir, ouvre inévitablement un contentieux d’interprétation. Le juge devra-t-il se limiter à une analyse des flux de trésorerie du preneur ou pourra-t-il prendre en considération les perspectives de redressement de l’entreprise ? La formule législative, par sa généralité, confère au juge une marge d’appréciation résiduelle dont les contours seront dessinés par les premières décisions rendues sous l’empire du nouveau texte. Il est probable que les juridictions du fond, saisies de demandes de suspension de clause résolutoire depuis le 28 mai 2026, développent des critères prétoriens complémentaires pour apprécier cette capacité, qu’il s’agisse de l’ancienneté de l’activité, de la régularité antérieure des paiements ou de l’existence de commandes en cours.
B. L’obligation de reprise du loyer courant avant la première audience
Le second volet de la réforme est tout aussi exigeant. Le texte impose la « reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Le caractère impératif de cette condition se déduit du terme « intégral » comme de la référence à la date de la première audience, qui ne laisse aucun pouvoir d’appréciation temporelle au juge. La formulation législative est dépourvue d’ambiguïté : le preneur doit avoir effectivement repris le paiement complet du loyer, et non pas seulement s’y être engagé, avant que le tribunal ne puisse examiner sa demande de délais.
Cette condition temporelle produit un effet pratique redoutable pour le preneur. Dans le schéma antérieur, le locataire pouvait solliciter des délais de paiement à l’audience, ce qui lui permettait d’utiliser le temps de la procédure — souvent plusieurs semaines entre l’assignation et l’audience — pour reconstituer sa trésorerie. Désormais, le temps de la procédure ne joue plus en sa faveur. Le preneur doit anticiper son action et régulariser le loyer courant avant même que le juge ne statue, sous peine de se voir opposer le caractère irrémédiablement acquis de la clause résolutoire. Par ailleurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire, prévu au premier alinéa de l’article L. 145-41, demeure le préalable obligatoire : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » La combinaison de ce délai d’un mois et de la nouvelle exigence de reprise du loyer avant la première audience crée une fenêtre temporelle particulièrement étroite pour le locataire défaillant.
Il convient de mesurer l’impact de cette réforme sur les entreprises locataires. Selon les données de la Banque de France, le nombre de défaillances d’entreprises a augmenté de 24 % en 2025, et les impayés de loyers commerciaux constituent l’un des premiers postes de charges pour les très petites entreprises. La réforme du 26 mai 2026, en durcissant substantiellement les conditions d’accès au mécanisme protecteur de la suspension de la clause résolutoire, expose désormais ces entreprises à un risque accru d’expulsion. Le site du ministère de l’Économie confirme d’ailleurs que « depuis le 28 mai 2026, lorsqu’un locataire commercial sollicite devant le juge la suspension d’une clause résolutoire, il doit prouver qu’il peut payer et avoir repris le versement intégral du loyer courant » [[Ministère de l’Économie, Loi de simplification de la vie économique, https://www.economie.gouv.fr/actualites/loi-de-simplification-de-la-vie-economique-ce-qui-change-pour-les-entreprises.]]. L’administration économique assume ainsi ouvertement le caractère restrictif de la mesure. Le dispositif s’articule en outre avec les règles propres à la résiliation du bail et à ses conséquences indemnitaires, qui demeurent inchangées.
II. La résistance jurisprudentielle par le jeu de l’exception d’inexécution
A. La consécration d’un droit autonome du preneur à opposer l’exception d’inexécution
Si le législateur a entendu renforcer les prérogatives du bailleur, la jurisprudence de la troisième chambre civile a, de manière contemporaine, développé une ligne protectrice du preneur fondée sur le mécanisme de l’exception d’inexécution. L’arrêt rendu le 18 septembre 2025 par la troisième chambre civile (n° 23-24.005, Publié au Bulletin [[Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/68cba041e4abb8795b568fc7.]]) a ainsi posé que « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
La portée de cette décision est double. D’une part, elle consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de la mise en demeure : le preneur n’est pas tenu d’adresser une sommation préalable au bailleur avant de suspendre le paiement des loyers. La Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel qui avait subordonné l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure, au motif que la cour d’appel « a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas ». Ce faisant, la troisième chambre civile aligne le régime de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial sur le droit commun des contrats, tel qu’il résulte des articles 1219 et 1220 du code civil. D’autre part, la Cour circonscrit précisément l’étendue de l’exception : le preneur ne peut refuser le paiement des loyers qu’à compter du jour où les locaux sont devenus impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, et non pour une période antérieure durant laquelle les désordres n’affectaient pas encore l’usage des lieux.
Cette solution doit être rapprochée d’un autre arrêt rendu par la même chambre le 4 juin 2026 (n° 24-16.993, Publié au Bulletin [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, Publié au Bulletin, https://www.courdecassation.fr/decision/6a21163bcdc6046d470a9a5e.]]) qui a rappelé, en matière de bail d’habitation, que le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement lorsque le logement ne satisfait pas aux exigences de décence. Bien que cette décision relève d’un régime distinct, elle confirme l’ancrage prétorien d’un pouvoir judiciaire de modulation de l’obligation de paiement du preneur face aux manquements du bailleur, quel que soit le type de bail. La troisième chambre civile manifeste ainsi une cohérence d’ensemble dans son contrôle des obligations réciproques du bailleur et du preneur.
La solution dégagée par l’arrêt du 18 septembre 2025 s’inscrit dans une construction jurisprudentielle plus large qui rappelle que le bail commercial demeure un contrat synallagmatique régi par les principes généraux du code civil. Aux termes de l’article 1719, le bailleur est tenu « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». En contrepartie, l’article 1728 dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. La jurisprudence a su extraire de cette interdépendance réciproque la conséquence logique que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance libère le preneur de son obligation de paiement, dans les limites strictes de l’impropriété des lieux à leur destination.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également jugé, dans un arrêt du 4 juin 2026 (n° 25-10.221 [[Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221, https://www.courdecassation.fr/decision/6a211556cdc6046d470a61c6.]]) rendu en formation restreinte, que les juges du fond ne peuvent se contenter d’un examen superficiel des relevés de compte du locataire pour constater l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui s’était fondé sur les seuls relevés de compte de la locataire pour retenir que celle-ci n’avait pas intégralement payé les sommes dues, sans vérifier si les paiements partiels effectués n’étaient pas de nature à établir la bonne foi du preneur. Cette décision illustre la vigilance avec laquelle la Cour de cassation contrôle l’office du juge du fond en matière de clause résolutoire et complète utilement les développements de l’arrêt du 5 mars 2026.
B. L’obligation pour le juge de vérifier le bien-fondé de l’exception invoquée
L’arrêt rendu le 5 mars 2026 par la troisième chambre civile (n° 24-15.820, Publié au Bulletin, Formation de section [[Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B, https://www.courdecassation.fr/decision/69a94faecdc6046d47944386.]]) a franchi une étape supplémentaire dans la protection du preneur. La Cour y a énoncé que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ».
Cette solution opère une dissociation explicite entre deux mécanismes juridiques que la pratique avait tendance à confondre. D’un côté, la suspension des effets de la clause résolutoire en application de l’article L. 145-41 du code de commerce, qui suppose une demande expresse du preneur assortie des conditions de l’article 1343-5 du code civil. De l’autre côté, l’exception d’inexécution, qui est un droit inhérent au contrat synallagmatique et qui n’est soumise à aucun délai procédural particulier. La Cour de cassation affirme avec netteté que l’absence de saisine du juge dans le mois du commandement de payer, qui pourrait fermer la voie à une demande de suspension de la clause résolutoire, est sans incidence sur la faculté pour le preneur d’opposer une exception d’inexécution au fond.
En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné la locataire au paiement des loyers, au motif que cette dernière « n’a, dans le mois du commandement de payer du 17 octobre 2019, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ». La troisième chambre civile a censuré ce raisonnement en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir « recherché, comme il le lui était demandé, si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé ». La Cour impose ainsi au juge du fond un examen individualisé de chaque échéance locative contestée, et non une appréciation globale de la situation.
Cette obligation de vérification circonstanciée prend une importance accrue dans le contexte de la réforme du 26 mai 2026. Dès lors que le législateur a rendu plus difficile l’accès au mécanisme de suspension de la clause résolutoire, l’exception d’inexécution devient, pour le preneur, une voie de défense d’autant plus précieuse. Or, la troisième chambre civile a précisément renforcé, par ses arrêts de septembre 2025 et de mars 2026, l’efficacité de cette voie en imposant au juge un office renforcé de vérification. La réforme législative et l’évolution jurisprudentielle se déploient ainsi dans des directions contraires : l’une restreint les droits du preneur, l’autre en garantit l’effectivité procédurale.
En conséquence, l’équilibre du bail commercial, tel qu’il résulte de l’application combinée du nouveau texte et de la jurisprudence récente, peut être décrit comme suit. Le bailleur dispose désormais d’un instrument plus efficace pour obtenir l’acquisition de la clause résolutoire, puisqu’il lui suffit d’établir que le preneur n’a ni prouvé sa capacité de paiement ni repris le versement intégral du loyer courant avant la première audience. Mais le preneur conserve, en toute hypothèse, la faculté d’opposer une exception d’inexécution s’il démontre que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, du fait d’un manquement du bailleur à ses obligations. La jurisprudence du 5 mars 2026 lui permet d’invoquer ce moyen sans condition de délai ni formalité particulière, et impose au juge d’en examiner le bien-fondé de manière approfondie.
A cet égard, il est remarquable que le législateur de 2026 n’ait pas entendu limiter le jeu de l’exception d’inexécution, ni subordonner celle-ci aux conditions nouvelles de l’article L. 145-41. Le texte modifié ne traite que de la suspension des effets de la clause résolutoire par le juge, et non de l’exception d’inexécution qui relève des principes généraux du droit des obligations. La réforme laisse donc subsister un espace de résistance pour le preneur diligent, à condition toutefois que celui-ci soit en mesure de démontrer que son défaut de paiement procède d’une cause légitime, et non d’une simple carence de trésorerie. La frontière entre l’exception d’inexécution fondée et l’impécuniosité simple déterminera, dans les prochaines années, l’essentiel du contentieux de la clause résolutoire.
Dès lors, la pratique notariale et la rédaction des baux commerciaux devront intégrer cette double évolution. La clause résolutoire doit continuer de stipuler un délai minimal d’un mois à compter d’un commandement de payer, conformément à l’article L. 145-41. Mais l’attention des rédacteurs devra également porter sur la clause relative à l’état des lieux et aux obligations d’entretien du bailleur, car c’est sur le terrain de l’inexécution des obligations du bailleur que se jouera, de plus en plus souvent, le sort de la clause résolutoire. La jurisprudence citée impose désormais au bailleur de maintenir les locaux en état de servir à l’usage convenu, faute de quoi le preneur pourra suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable, privant ainsi de fondement le commandement de payer visant la clause résolutoire. La rigueur contractuelle et l’anticipation contentieuse deviennent des impératifs pour les deux parties au contrat.
Par ailleurs, il est permis de s’interroger sur l’articulation temporelle des deux mécanismes. Le preneur assigné en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pourra-t-il, à la fois, opposer une exception d’inexécution au fond et solliciter, à titre subsidiaire, des délais de paiement sur le fondement du nouvel article L. 145-41 ? La rédaction du texte ne l’exclut pas, mais les conditions cumulatives imposées par la réforme risquent de rendre cette stratégie difficile à mettre en œuvre en pratique, le preneur devant simultanément démontrer l’impropriété des lieux (pour l’exception d’inexécution) et sa capacité à régler la dette (pour la suspension de la clause). Ces deux démonstrations, quoique distinctes, mobilisent des preuves qui peuvent se contredire et imposent une stratégie contentieuse particulièrement fine, pour laquelle l’accompagnement par un avocat en droit des baux commerciaux apparaît indispensable.
Enfin, la coexistence de ces deux régimes — le verrou législatif de l’article L. 145-41 nouveau et la protection jurisprudentielle par l’exception d’inexécution — crée une situation juridique complexe que devront trancher les prochains arrêts de la Cour de cassation. La question de savoir si le juge, saisi d’une exception d’inexécution jugée partiellement fondée, pourra néanmoins accorder des délais de paiement sur le fondement du nouveau texte sans que les conditions de l’article L. 145-41 soient intégralement remplies, n’a pas encore été soumise à la Cour régulatrice. Il est probable que la troisième chambre civile sera appelée, dans les mois à venir, à préciser l’articulation entre ces deux corps de règles.
Conclusion
La réforme du 26 mai 2026 marque un tournant dans le régime juridique de la clause résolutoire du bail commercial. En conditionnant la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur et à la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience, le législateur a entendu restaurer la force obligatoire du contrat de bail et limiter les abus d’un mécanisme protecteur qui, selon les termes du ministère de l’Économie, avait pu encourager des comportements dilatoires. Mais cette réforme intervient dans un contexte jurisprudentiel qui, parallèlement, a consacré l’autonomie et l’efficacité de l’exception d’inexécution comme moyen de défense du preneur. L’avenir du contentieux de la clause résolutoire se jouera dans l’articulation entre ce nouveau verrou législatif et les garanties procédurales renforcées par la troisième chambre civile, dont les arrêts du 18 septembre 2025 et du 5 mars 2026 ont posé les jalons essentiels.
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