I. L’appréciation par le juge des conditions du déplafonnement
A. Le cadre légal : plafonnement de principe et valeur locative
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, institue un régime de plafonnement du loyer applicable lors du renouvellement du bail. Ce mécanisme, énoncé à l’article L. 145-34 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), dispose que le taux de variation du loyer lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne saurait excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sous réserve que la durée du bail renouvelé n’excède pas neuf années. Ce plafonnement cesse toutefois de produire ses effets lorsque, par le jeu d’une tacite prolongation, la durée du bail vient à dépasser douze ans. Le législateur a ainsi entendu protéger le preneur contre les hausses excessives de loyer, tout en ménageant au bailleur la possibilité d’obtenir un loyer correspondant à la valeur locative lorsque les circonstances le justifient.
La valeur locative constitue la pierre angulaire du dispositif. L’article L. 145-33 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) énonce que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à cette valeur, laquelle est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le décret pris en application, codifié à l’article R. 145-6 du code de commerce, précise la consistance de chacun de ces éléments d’appréciation. Par ailleurs, les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code détaillent les critères de détermination de la valeur locative, offrant au juge un cadre technique rigoureux pour l’exercice de son office.
Le principe de plafonnement connaît toutefois des exceptions. La première, prévue par le premier alinéa de l’article L. 145-34, résulte d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, c’est-à-dire des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité. La seconde exception découle de la stipulation d’une clause contractuelle relative à la durée du bail, lorsque celle-ci permet d’écarter la règle du plafonnement. Dans les deux hypothèses, le loyer est alors fixé à la valeur locative, sous réserve d’un étalement de la hausse qui ne peut conduire à des augmentations supérieures à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente, conformément au dernier alinéa de l’article L. 145-34.
L’article R. 145-23 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) attribue compétence au président du tribunal judiciaire ou au juge qui le remplace pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Cette attribution de compétence dessine les contours d’un office spécialisé, celui du juge des loyers commerciaux, dont la mission première est de déterminer le prix du bail lorsque les parties ne parviennent pas à un accord. La question du périmètre exact de cet office a toutefois donné lieu à d’importantes précisions jurisprudentielles au cours des dernières années, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est attachée à clarifier.
B. L’approche in abstracto de la modification notable des facteurs locaux de commercialité
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 septembre 2025, sous le numéro de pourvoi 24-13.288 (courdecassation.fr), publié au Bulletin, constitue une décision de principe sur la méthode d’appréciation de la modification notable des facteurs locaux de commercialité. Dans cette affaire, une société locataire exploitant une activité de vente et exposition de luminaires contestait le déplafonnement du loyer de son bail renouvelé, au motif que la modification des facteurs locaux de commercialité devait avoir eu une incidence effective et concrète sur son activité. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant une formule qui fera date :
« Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
Cette solution consacre une appréciation in abstracto de la modification des facteurs locaux de commercialité. Le juge des loyers commerciaux n’a pas à rechercher si la modification a concrètement profité au commerce du preneur ; il lui suffit de constater que cette modification est, par nature, susceptible d’avoir une incidence favorable sur le type d’activité exercée. L’appréciation se détache ainsi de la situation particulière du locataire pour s’attacher à la potentialité d’incidence favorable sur la catégorie d’activité commerciale concernée. Cette approche, qui facilite la preuve du déplafonnement pour le bailleur, traduit une volonté de la Cour de cassation d’objectiver les conditions d’écartement du plafonnement légal.
L’arrêt du 25 janvier 2024, pourvoi n° 22-21.006 (courdecassation.fr), apporte un éclairage complémentaire sur la rigueur avec laquelle les juridictions du fond doivent motiver leur décision de déplafonnement. En l’espèce, la cour d’appel de Nîmes avait retenu le déplafonnement en se fondant sur une évolution des facteurs de commercialité appréciée sur une période de près de trente ans, intégrant des éléments antérieurs au bail renouvelé. La Cour de cassation a censuré cette décision au double motif que la cour d’appel n’avait pas caractérisé une modification notable sur la seule période du bail à renouveler, et qu’elle n’avait pas recherché si cette évolution avait eu une incidence favorable sur l’activité de boulangerie exercée par les locataires. La Haute juridiction a ainsi rappelé que « la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité, dont l’évolution notable au cours du bail à renouveler et jusqu’à la date d’effet du nouveau bail permet, si elle a une incidence favorable sur l’activité exercée dans les locaux loués, d’écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative. »
Ces deux décisions, lues ensemble, dessinent le cadre précis de l’office du juge en matière de déplafonnement : il lui appartient de caractériser une modification notable sur la période du bail expiré, d’apprécier in abstracto son incidence favorable sur le type d’activité exercée, sans exiger la preuve d’un bénéfice concret pour le preneur. La période de référence est strictement bornée : elle court du début du bail à renouveler jusqu’à la date d’effet du nouveau bail, à l’exclusion de toute période antérieure ou postérieure. En conséquence, le juge des loyers commerciaux dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation encadré par des critères rigoureux, qui le placent au cœur de l’équilibre entre la protection du preneur et le droit du bailleur à percevoir un loyer correspondant à la réalité économique du marché locatif.
II. Les limites procédurales de l’office du juge des loyers
A. L’interdiction de statuer sur l’étalement et la spécificité du loyer binaire
L’office du juge des loyers commerciaux connaît des bornes que la Cour de cassation a précisées avec une netteté croissante. L’arrêt de la troisième chambre civile du 25 janvier 2023, pourvoi n° 21-21.943 (courdecassation.fr), publié au Bulletin, a posé une règle essentielle : le dispositif d’étalement de la hausse du loyer résultant du déplafonnement, prévu par le dernier alinéa de l’article L. 145-34 du code de commerce, n’entre pas dans l’office du juge des loyers. La Cour énonce que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative. Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application. »
Cette jurisprudence opère une distinction fondamentale entre la détermination du quantum du loyer déplafonné, qui relève de la compétence du juge des loyers, et la mise en œuvre de l’étalement de la hausse, qui relève de la seule convention des parties. Par ailleurs, ce mécanisme n’étant pas d’ordre public, les parties demeurent libres d’en écarter conventionnellement l’application. La Cour de cassation a ainsi cassé l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui, saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, avait fixé l’échéancier de l’augmentation progressive du loyer, excédant les pouvoirs que le juge de première instance tenait de l’article R. 145-23 du code de commerce.
La question du loyer binaire a donné lieu à un revirement de jurisprudence remarqué, opéré par l’arrêt de la troisième chambre civile du 30 mai 2024, pourvoi n° 22-16.447 (courdecassation.fr), publié au Bulletin et au Rapport. La Cour de cassation y a réexaminé l’office du juge des loyers commerciaux saisi d’une contestation portant sur le prix du bail renouvelé d’un loyer comprenant une part variable. Dans une motivation remarquablement didactique, la Haute juridiction retrace l’évolution de sa propre jurisprudence : après avoir initialement jugé que la fixation du prix du loyer renouvelé d’un loyer binaire n’était régie que par la convention des parties, puis admis que les parties pouvaient conventionnellement prévoir le recours au juge des loyers pour évaluer le minimum garanti à la valeur locative, elle franchit un pas supplémentaire.
La Cour énonce désormais que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond énoncé aux paragraphes 17 et 18, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques. » L’office du juge s’en trouve considérablement enrichi : il ne peut plus se borner à déclarer irrecevable la demande en fixation judiciaire du loyer binaire au motif que le contrat ne prévoit pas expressément une telle faculté. Il doit au contraire examiner le fond du litige et rechercher si les parties ont exprimé, fût-ce implicitement, une volonté commune de soumettre au juge la détermination du prix du bail renouvelé. Par ailleurs, le moyen tiré de l’existence d’une clause de loyer variable s’analyse en une défense au fond, et non en une fin de non-recevoir, ce qui impose au juge de l’examiner au fond et non de le rejeter sans débat probatoire.
Ce revirement s’inscrit dans un mouvement plus large de clarification des règles procédurales applicables devant le juge des loyers commerciaux. La Cour de cassation veille à préserver l’équilibre entre le respect de la volonté des parties, principe cardinal du droit des contrats consacré par l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, et la nécessité d’offrir aux justiciables un accès effectif au juge, conformément aux exigences de l’article 6, paragraphe 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales. En conséquence, le juge des loyers commerciaux dispose aujourd’hui d’un office à géométrie variable : cantonné à la seule fixation du prix pour les loyers classiques, il doit, pour les loyers binaires, procéder à une recherche approfondie de la volonté des parties avant de déterminer l’étendue de sa saisine.
B. Les frontières temporelles : prescription et périmètre de la saisine
Les limites de l’office du juge sont également temporelles. L’arrêt de la troisième chambre civile du 16 mars 2023, pourvoi n° 21-19.707 (courdecassation.fr), publié au Bulletin, a précisé le régime de prescription applicable à l’indemnité d’occupation due par le locataire commercial. La Cour pose une distinction cardinale entre deux périodes : celle antérieure à l’exercice du droit d’option par le preneur, durant laquelle l’indemnité d’occupation trouve son fondement dans l’article L. 145-57 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), et celle postérieure à cet exercice, durant laquelle l’occupation relève du droit commun. La Cour énonce que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce et l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code. »
Cette solution, qui confirme une jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile du 5 février 2003, repose sur une analyse fonctionnelle de la nature de l’indemnité d’occupation : celle-ci se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57, et le délai de prescription biennale ne commence à courir qu’à compter du jour où le bailleur est informé de l’exercice, par le preneur, de son droit d’option. Par ailleurs, pour la période postérieure à cet exercice, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation de droit commun, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil. Cette distinction, dont la complexité technique est évidente, encadre strictement l’office du juge qui doit, avant toute condamnation pécuniaire, déterminer le régime de prescription applicable en fonction de la période considérée.
L’arrêt de la troisième chambre civile du 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.578 (courdecassation.fr), publié au Bulletin, est venu rappeler avec force le caractère impératif de la prescription biennale en matière d’indemnité d’éviction. Une cour d’appel avait refusé de faire application de la prescription au motif que le bailleur, après avoir reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur lors de la délivrance du congé, avait adopté une attitude empreinte de mauvaise foi en se prévalant de cette prescription pour obtenir l’expulsion sans indemnité. La Cour de cassation censure sans ambiguïté cette motivation en énonçant que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction. »
Cette décision illustre la rigueur du régime de la prescription biennale, qui ne tolère aucune cause d’interruption ou de suspension non prévue par la loi. L’article L. 145-60 du code de commerce, qui soumet toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux à la prescription par deux ans, constitue un pilier de la sécurité juridique dans cette matière. Le preneur qui se voit délivrer un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, conformément à l’article L. 145-9 du même code, sous peine de perdre son droit au maintien dans les lieux garanti par l’article L. 145-28. L’office du juge est ici celui d’un gardien de la prescription : il lui appartient de constater l’écoulement du délai et d’en tirer toutes les conséquences, sans que des considérations d’équité ne puissent tempérer la rigueur de la règle.
L’ensemble de ces décisions témoigne d’une volonté de la Cour de cassation de préciser avec une acuité croissante les contours de l’office du juge des loyers commerciaux.À la croisée du droit des contrats, du droit processuel et du statut des baux commerciaux, cet office se déploie dans un cadre à la fois substantiel – détermination du prix conforme à la valeur locative, appréciation in abstracto des facteurs de commercialité – et procédural – interdiction de statuer sur l’étalement, obligation de rechercher la volonté commune des parties en matière de loyer binaire, application rigoureuse des règles de prescription. Par ce mouvement jurisprudentiel, la troisième chambre civile consolide la prévisibilité du contentieux locatif commercial, tout en préservant l’équilibre des droits entre bailleurs et preneurs, dans une matière où les enjeux économiques sont considérables et où la sécurité juridique constitue une exigence de premier ordre.
La portée de la prescription biennale se manifeste avec une acuité particulière dans l’hypothèse, fréquente en pratique, où le preneur conteste la validité du congé ou sollicite la fixation de l’indemnité d’éviction sans avoir saisi le tribunal dans le délai imparti. L’article L. 145-9 du code de commerce dispose que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. La combinaison de ce texte avec l’article L. 145-28, qui garantit au preneur le droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement effectif de l’indemnité, crée une situation juridique singulière : à l’expiration du délai de prescription, le preneur perd simultanément son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux, devenant occupant sans droit ni titre et s’exposant à une mesure d’expulsion. Cette articulation des règles de prescription et de maintien dans les lieux constitue un enjeu contentieux majeur, que la jurisprudence du 12 février 2026 a contribué à clarifier en écartant toute possibilité d’invoquer la mauvaise foi du bailleur pour faire échec à la prescription.
Dès lors, la maîtrise de ces règles procédurales et substantielles constitue, pour les praticiens du droit des baux commerciaux, un impératif stratégique dont la méconnaissance peut entraîner des conséquences irréversibles, qu’il s’agisse de la fixation définitive d’un loyer déplafonné ou de la perte du droit à indemnité d’éviction par l’effet de la prescription biennale.
Conclusion
L’office du juge des loyers commerciaux, tel que redéfini par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile, se caractérise par une double tension. D’une part, le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation élargi quant à la qualification des conditions du déplafonnement, notamment par la consécration de l’approche in abstracto de la modification des facteurs locaux de commercialité et par l’obligation de rechercher la volonté commune des parties en matière de loyer binaire. D’autre part, son office est strictement borné par des règles procédurales impératives : impossibilité de statuer sur l’étalement de la hausse, application rigoureuse de la prescription biennale, compétence limitée à la fixation du prix à l’exclusion de toute autre contestation. Cette architecture jurisprudentielle, qui allie souplesse dans l’appréciation des faits et rigueur dans le respect des cadres processuels, offre aux justiciables une grille de lecture désormais stabilisée des pouvoirs du juge des loyers commerciaux, dans une matière où l’anticipation du risque contentieux constitue un levier essentiel de la stratégie contractuelle.
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