I. Les obligations probatoires renforcées du bailleur dans la reddition des comptes de charges
A. L’obligation de communication effective des justificatifs de charges au preneur
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose au bailleur une obligation de transparence dans la gestion des charges locatives dont la portée ne cesse de s’approfondir sous l’impulsion de la troisième chambre civile. L’article L. 145-40-2 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014 dite loi Pinel, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire, lequel est précisé par l’article R. 145-36 du même code qui impose une communication au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi. Le même article ajoute que le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.
Par un arrêt rendu le 29 janvier 2026 en formation de section et publié au Bulletin, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante quant aux modalités d’exécution de cette obligation de communication. Dans cette affaire opposant la société civile immobilière Audition.fr à la société Cabinet Thevenet, la cour d’appel de Versailles avait considéré que la bailleresse avait satisfait à son obligation en mettant simplement à disposition de la locataire les différentes factures établissant les dépenses dont le remboursement était demandé, sans les lui avoir adressées. La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1134, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1353 du code civil, L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, en énonçant que «le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci» et, surtout, qu’«il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition».
Cette décision, par sa publication au Bulletin, revêt une portée normative évidente et impose désormais au bailleur une obligation proactive de transmission des justificatifs de charges qui ne saurait se réduire à une simple faculté de consultation sur place. La troisième chambre civile consacre ainsi une interprétation résolument protectrice des droits du preneur, en phase avec l’objectif de transparence poursuivi par le législateur depuis la loi Pinel. Cette solution prolonge une jurisprudence exigeante qui avait déjà affirmé, dans un arrêt de la Cour de cassation du 20 mai 2021, qu’il appartient au bailleur qui sollicite en justice le paiement d’un arriéré locatif comprenant des charges d’en établir l’existence et le montant avec un degré suffisant de certitude. La décision du 29 janvier 2026 s’inscrit donc dans une continuité jurisprudentielle qui, de manière itérative, renforce la position du preneur face à un bailleur trop souvent tenté de faire l’économie d’une reddition complète et transparente des comptes de charges.
Le même jour, la troisième chambre civile a rendu un second arrêt, également publié au Bulletin, qui précise la sanction applicable en cas de communication tardive de l’état récapitulatif annuel par le bailleur. Dans le litige opposant la société Publihebdos à la société 17 Caen mémorial, la locataire réclamait la restitution intégrale des provisions sur charges versées pour les années 2016 à 2020, au motif que la reddition des comptes était intervenue tardivement, postérieurement au délai légal et contractuel. La Cour de cassation rejette le pourvoi et approuve la cour d’appel d’avoir débouté la locataire de sa demande de restitution, en posant le principe selon lequel «le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles».
Cette solution, qui écarte la sanction automatique de la restitution intégrale des provisions en cas de tardiveté, ne constitue toutefois pas un blanc-seing accordé au bailleur négligent, car elle maintient à sa charge l’obligation de justifier en justice, de manière précise et circonstanciée, de l’existence et du montant des charges dont il demande le paiement. La Cour de cassation opère ainsi une distinction subtile entre l’obligation de communication ponctuelle dans les délais réglementaires et l’obligation substantielle de preuve de la créance, cette dernière conservant toute sa vigueur même en présence d’une régularisation tardive. Le bailleur qui entend conserver les provisions ou obtenir une condamnation au titre des charges doit donc, en toute hypothèse, rapporter la preuve de l’existence et du quantum de sa créance devant le juge du fond.
B. La charge de la preuve incombant au bailleur en référé-provision
La jurisprudence la plus récente de la troisième chambre civile franchit une étape supplémentaire dans le renforcement des obligations probatoires du bailleur en étendant ces exigences au cadre spécifique du référé-provision. Par un arrêt du 4 juin 2026, la Cour de cassation a censuré un arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait constaté l’acquisition des clauses résolutoires stipulées dans deux baux commerciaux et condamné la locataire, la société Olivium Gelateria, au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés de loyers, alors même que la preuve des charges litigieuses n’était pas rapportée. La cour d’appel s’était fondée sur la circonstance que la locataire n’avait pas contesté antérieurement les postes de charges figurant aux relevés, notamment des rubriques intitulées « palier sur loyer » et « honos analyse assis ».
La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article 835 du code de procédure civile, en énonçant «qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire». La troisième chambre civile écarte ainsi expressément l’argument tiré de l’absence de contestation antérieure du locataire comme motif suffisant pour justifier la créance de charges en référé. Le silence du preneur, fût-il prolongé sur plusieurs exercices, ne saurait dispenser le bailleur de son obligation cardinale de prouver le bien-fondé et le montant des sommes qu’il réclame. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence du 29 janvier 2026 précitée, qui imposait déjà au bailleur de démontrer l’existence et le montant des charges devant le juge du fond, et l’étend au contentieux du référé où la tentation est grande pour le bailleur de solliciter une provision sur le fondement d’éléments de preuve insuffisamment étayés.
La portée de cet arrêt du 4 juin 2026 est d’autant plus significative qu’il intervient dans un contexte procédural où le juge des référés est régulièrement saisi par les bailleurs aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de condamnation provisionnelle au titre des arriérés locatifs incluant des charges. Désormais, le bailleur qui entend obtenir une provision en référé ne pourra se contenter d’invoquer l’absence de contestation antérieure du locataire ou la production de relevés unilatéraux : il devra justifier positivement, devant le juge, de l’existence et du montant des charges dont le paiement est réclamé, à défaut de quoi sa demande se heurtera à une contestation sérieuse faisant obstacle à la compétence du juge des référés. En conséquence, cette décision renforce considérablement la position du preneur dans le contentieux de la clause résolutoire fondé sur des arriérés de charges, en lui permettant de contester utilement le bien-fondé de la créance alléguée, y compris pour la première fois en référé.
Par ailleurs, la Cour de cassation, en exigeant du juge des référés qu’il vérifie le bien-fondé et le montant des charges contestées, impose un standard probatoire qui s’aligne sur le droit commun de la preuve énoncé à l’article 1353 du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Cette convergence entre le droit spécial des baux commerciaux et le droit commun de la preuve confère à la solution une assise théorique solide et en garantit la pérennité. Dès lors, le bailleur ne peut plus se prévaloir d’une prétendue acceptation tacite du locataire pour éluder son obligation de justification des charges, que ce soit devant le juge du fond ou devant le juge des référés.
II. Les conséquences contentieuses du défaut de justification des charges
A. L’incidence probatoire sur l’acquisition de la clause résolutoire
L’exigence probatoire renforcée qui pèse sur le bailleur en matière de charges locatives produit des effets juridiques considérables sur l’économie générale du contentieux de la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que ce commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Ce texte prévoit également, depuis sa modification par l’article 63 de la loi du 26 mai 2026, que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Dans ce cadre légal rénové, la question de la preuve des charges locatives revêt une importance singulière car le commandement de payer visant la clause résolutoire inclut fréquemment, outre les loyers impayés, des arriérés de charges dont le montant et l’exigibilité peuvent être sérieusement contestés. Or, si le bailleur ne justifie pas de l’existence et du montant des charges comprises dans le commandement, celui-ci peut se trouver privé de fondement pour la fraction de la créance correspondant aux charges litigieuses, ce qui affecte directement la régularité du commandement et, par voie de conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire. Cette articulation entre le droit probatoire des charges et le régime de la clause résolutoire constitue un levier contentieux essentiel pour le preneur confronté à un commandement de payer dont le décompte inclurait des charges non justifiées ou insuffisamment détaillées.
La troisième chambre civile a, dans son arrêt du 5 mars 2026 rendu en formation de section et publié au Bulletin, consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire en énonçant que «Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé», peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. Cette décision majeure, qui sera commentée en détail dans la sous-partie suivante, renforce le faisceau de moyens procéduraux dont dispose le preneur pour contester l’acquisition de la clause résolutoire. Combinée avec la jurisprudence sur la preuve des charges, elle offre au locataire un double levier de défense particulièrement efficace.
En conséquence, le défaut de justification des charges par le bailleur peut désormais être invoqué à deux stades distincts de la procédure. D’une part, au stade du commandement, pour contester le montant de la créance et la régularité de l’acte extrajudiciaire préalable à l’acquisition de la clause résolutoire. D’autre part, au stade de l’instance en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, pour opposer au bailleur une exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à son obligation de transparence et de justification des charges. Cette construction contentieuse permet au preneur de tenir en échec la stratégie du bailleur qui consisterait à instrumentaliser la clause résolutoire pour obtenir le paiement de charges non justifiées ou excessives. Par ailleurs, la circonstance que l’article L. 145-41 du code de commerce ait été modifié par la loi du 26 mai 2026 pour renforcer les conditions d’octroi des délais de paiement ne prive pas le locataire de la possibilité d’invoquer l’exception d’inexécution, dont l’autonomie a précisément été consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026.
B. L’articulation avec l’obligation continue de délivrance et le droit commun de la preuve
Au-delà de la question spécifique de la preuve des charges, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile consacre une conception extensive et continue des obligations du bailleur commercial, qui innerve l’ensemble du contentieux locatif et influence indirectement les exigences probatoires en matière de charges. L’arrêt du 5 mars 2026, publié au Bulletin, rendu dans un litige opposant M. et Mme [B] à Mme [M], pose un principe fondamental : «Cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail». La Cour de cassation en déduit «que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice».
Cette décision consacre un régime juridique dissocié de la prescription en matière d’obligation de délivrance, qui distingue l’action en exécution forcée, imprescriptible tant que le manquement persiste, de l’action indemnitaire, soumise à la prescription quinquennale de droit commun de l’article 2224 du code civil. Si cet arrêt concerne directement l’obligation de délivrance, sa portée dépasse largement ce seul domaine car il illustre une approche jurisprudentielle globale qui tend à faire primer l’effectivité des obligations du bailleur sur les considérations de sécurité juridique liées à la prescription. Cette logique peut être transposée, mutatis mutandis, à l’obligation de justification des charges qui, à l’instar de l’obligation de délivrance, constitue une obligation continue du bailleur tout au long de l’exécution du bail.
À cet égard, l’arrêt du 5 mars 2026 relatif à l’obligation de délivrance et l’arrêt du même jour relatif à l’exception d’inexécution dessinent ensemble les contours d’un régime juridique cohérent qui fait primer les droits substantiels du preneur sur les règles procédurales qui tendraient à les paralyser. La Cour de cassation, dans l’arrêt relatif à l’exception d’inexécution, avait déjà rappelé à titre de principe que «le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable», se référant expressément à son arrêt du 18 septembre 2025. Or, cette reconnaissance de l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au formalisme de la clause résolutoire procède de la même logique protectrice que celle qui gouverne les décisions relatives à la preuve des charges.
En effet, l’ensemble de ces décisions s’articule autour d’une idée directrice commune : le bailleur commercial, professionnel de la location immobilière, doit assumer pleinement la charge probatoire qui lui incombe et ne saurait opposer au preneur des arguties procédurales pour éluder ses obligations substantielles. Cette convergence jurisprudentielle se manifeste avec une acuité particulière dans le contentieux de la clause résolutoire, où le locataire peut désormais combiner l’exception d’inexécution fondée sur le manquement du bailleur à ses obligations et la contestation de la preuve des charges pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire. La troisième chambre civile, en exigeant du juge qu’il vérifie le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire, indépendamment des délais de l’article L. 145-41 du code de commerce, confère au preneur une arme procédurale efficace face à un bailleur qui solliciterait le constat de l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de charges non justifiées ou excessives.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dont l’article 62 a introduit de nouvelles dispositions protectrices du preneur, s’inscrit dans ce mouvement de renforcement des droits du locataire commercial. La loi instaure notamment la possibilité pour le preneur de solliciter à tout moment le paiement mensuel du loyer conformément à l’article L. 145-32-1 du code de commerce, et encadre plus strictement le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur. Ces avancées législatives récentes confortent la dynamique jurisprudentielle qui, par une série d’arrêts remarqués de la troisième chambre civile, érige progressivement un statut protecteur du preneur fondé sur la transparence, la loyauté contractuelle et l’effectivité des obligations du bailleur.
Le bailleur commercial se trouve ainsi confronté à un corpus de règles dont la cohérence d’ensemble impose une rigueur probatoire accrue, que ce soit en matière de justification des charges, de communication effective des justificatifs ou d’exécution continue de l’obligation de délivrance. La sanction du défaut de preuve est désormais clairement établie par la Cour de cassation, que l’action soit portée devant le juge du fond ou devant le juge des référés. En conséquence, la pratique du bail commercial doit intégrer ces standards probatoires exigeants dès la phase de gestion administrative du contrat, en veillant à la constitution et à la conservation systématique de l’ensemble des pièces justificatives permettant d’établir, en cas de contentieux, l’existence et le montant des charges locatives réclamées au preneur. La troisième chambre civile, par la publication au Bulletin des arrêts des 29 janvier et 5 mars 2026, confère à ces principes une autorité normative qui en garantit l’application uniforme par l’ensemble des juridictions du fond.
Conclusion
L’analyse croisée des décisions rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre janvier et juin 2026 révèle une intensification significative des exigences probatoires pesant sur le bailleur commercial en matière de charges locatives. L’arrêt du 29 janvier 2026 impose une obligation de communication effective des justificatifs par voie d’envoi, excluant toute faculté de simple mise à disposition sur place. L’arrêt complémentaire du même jour rappelle que la sanction du non-respect du délai de communication de l’état récapitulatif annuel n’est pas la restitution automatique des provisions si le bailleur parvient à justifier de sa créance devant le juge, mais maintient à sa charge l’obligation substantielle de preuve. L’arrêt du 4 juin 2026 étend ces exigences probatoires au contentieux du référé-provision en censurant le raisonnement qui déduirait la preuve des charges du silence antérieur du locataire. Enfin, les arrêts du 5 mars 2026 relatifs à l’obligation continue de délivrance et à l’autonomie de l’exception d’inexécution consolident l’édifice protecteur des droits du preneur en lui offrant des moyens procéduraux efficaces pour contester l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur des charges non justifiées. Cette construction jurisprudentielle, confortée par la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique qui renforce les prérogatives du locataire commercial, dessine un nouvel équilibre dans la relation locative où la charge probatoire du bailleur constitue désormais le pivot du contentieux des charges.
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