I. La faculté de résiliation triennale, prérogative essentielle du preneur à bail commercial
A. Le fondement légal et le formalisme du congé triennal
L’article L. 145-4 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) consacre au bénéfice du preneur une faculté exorbitante du droit commun du louage : celle de mettre fin au bail commercial à l’expiration de chaque période triennale, sans avoir à justifier d’un quelconque motif, au moyen d’un congé délivré au moins six mois à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Cette disposition, qui déroge aux articles 1736 et 1737 du code civil relatifs au terme du contrat de louage, constitue l’un des piliers du statut protecteur institué par le chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (legifrance.gouv.fr) est venue renforcer ce dispositif protecteur en instaurant de nouveaux droits d’ordre public au profit du preneur, sans toutefois modifier directement la faculté de résiliation triennale.
Le formalisme du congé triennal a fait l’objet d’une précision jurisprudentielle d’importance par un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 16 mars 2023, publié au Bulletin (pourvoi n° 21-22.240, courdecassation.fr). Dans cette espèce, un bail commercial à effet du 1er août 2001 avait été consenti à une société locataire, laquelle avait donné congé pour l’échéance triennale du 31 juillet 2016 par lettre recommandée avec demande d’avis de réception expédiée le 31 janvier 2016. Les bailleurs contestaient la validité du congé au motif que l’avis de réception n’avait été signé que le 5 février 2016, soit moins de six mois avant l’échéance triennale. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en énonçant qu’« une lettre envoyée le dernier jour du délai dans lequel la notification doit être réalisée, est régulière si elle est présentée par les services de la poste au destinataire habilité à la recevoir, peu important la date de réception par le destinataire. » Cette solution, rendue sous l’empire de l’article 668 du code de procédure civile, consacre le principe selon lequel c’est la date d’envoi du congé qui détermine le respect du délai de préavis de six mois, et non sa date de réception effective par le bailleur.
Par ailleurs, l’arrêt du 9 mars 2023 rendu par la même troisième chambre civile (pourvoi n° 21-24.064, courdecassation.fr) a apporté une autre précision essentielle concernant la computation du délai de préavis. En l’espèce, un congé avait été délivré pour une date prématurée mais au moins six mois avant l’expiration de la période triennale. La cour d’appel de Toulouse avait jugé que « le congé délivré pour une date prématurée mais au moins six mois avant l’expiration de la période triennale produit effet à la date d’expiration de cette période. » La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi, a rejeté celui-ci par une décision non spécialement motivée, confirmant ainsi implicitement que le congé donné pour une date inexacte demeure néanmoins valable dès lors qu’il respecte le délai de six mois avant l’échéance triennale. Cette jurisprudence témoigne de l’approche pragmatique retenue par la haute juridiction, qui privilégie la substance du droit de résiliation sur le formalisme excessif.
Le congé triennal doit, en application de l’article L. 145-9 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), être délivré par acte extrajudiciaire lorsqu’il émane du bailleur, mais le preneur bénéficie quant à lui de la faculté de recourir à la simple lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ce qui allège considérablement la charge formelle pesant sur le locataire désireux de mettre fin au contrat. En conséquence, le preneur qui souhaite se libérer de ses obligations locatives avant le terme de neuf ans n’a d’autre obligation que d’adresser un courrier recommandé à son bailleur six mois avant l’échéance triennale, sans avoir à motiver sa décision ni à redouter une quelconque sanction indemnitaire.
B. La tempérance du droit à résiliation triennale dans les régimes spéciaux
Si le droit à résiliation triennale constitue un attribut fondamental du statut des baux commerciaux, il connaît certaines limitations imposées par des dispositions spéciales. L’article L. 145-7-1 du code de commerce, créé par la loi n° 2009-888 du 22 juillet 2009, prévoit ainsi que les baux commerciaux conclus entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme mentionnées à l’article L. 321-1 du code du tourisme sont d’une durée minimale de neuf ans, sans possibilité de résiliation à l’expiration d’une période triennale. Ce texte déroge à la faculté de résiliation triennale reconnue au locataire par l’article L. 145-4 du même code.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 7 septembre 2023 publié au Bulletin (pourvoi n° 21-14.279, courdecassation.fr), a été amenée à préciser le champ d’application de cette exception légale. Des bailleurs avaient consenti, par acte sous seing privé du 21 septembre 2010, un bail renouvelé à une société exploitante de résidence de tourisme pour une durée de onze ans. La locataire avait donné congé le 24 mars 2015 pour la deuxième échéance triennale et les bailleurs contestaient la validité de ce congé en invoquant l’article L. 145-7-1 du code de commerce. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif qu’« il en résulte que l’article L. 145-7-1 du code de commerce n’est pas applicable aux baux renouvelés soumis au seul article L. 145-12 du même code. » Statuant ainsi, la haute juridiction a considéré que l’interdiction de résiliation triennale, édictée dans un objectif de pérennité de l’exploitation pendant une période initiale minimale de neuf ans, ne s’étend pas au-delà du bail originaire.
Dès lors, la Cour de cassation établit une distinction fondamentale entre le bail initial, pour lequel l’interdiction de résiliation triennale demeure pleinement applicable aux résidences de tourisme, et le bail renouvelé qui retrouve, par l’effet de l’article L. 145-12 du code de commerce, la faculté de résiliation triennale du droit commun. Cette solution, respectueuse de la lettre de l’article L. 145-12 qui prévoit expressément que « les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article L. 145-4 du même code, relatives au droit de résiliation du locataire et du bailleur, sont applicables au cours du bail renouvelé », contribue à restaurer l’équilibre contractuel entre les parties une fois passée la période initiale de stabilité voulue par le législateur de 2009. L’article L. 145-15 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, renforce encore l’ordre public protecteur du statut en réputant non écrites toutes clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions d’ordre public du chapitre.
Par ailleurs, l’article L. 145-4 lui-même prévoit que les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage peuvent comporter des stipulations contraires au droit de résiliation triennale. A cet égard, il convient de noter que la renonciation conventionnelle au droit de résiliation triennale n’est possible que dans les hypothèses limitativement énumérées par le texte, et qu’en dehors de ces exceptions, toute clause restreignant ce droit serait réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 précité. Or, la pratique contractuelle révèle que de nombreux bailleurs tentent d’insérer des clauses de stabilité excédant ces exceptions légales, exposant ainsi leurs stipulations à la sanction du réputé non écrit.
II. Les effets de la résiliation triennale et son articulation avec les autres mécanismes de sortie anticipée du bail
A. L’absence d’indemnité d’éviction et les conséquences financières de la résiliation triennale
La résiliation triennale à l’initiative du preneur se distingue fondamentalement du refus de renouvellement par le bailleur, régi par l’article L. 145-14 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), en ce qu’elle n’ouvre droit à aucune indemnité d’éviction au profit du locataire. L’article L. 145-14 dispose en effet que « le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Cette indemnité, qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce déterminée suivant les usages de la profession, représente un enjeu financier considérable pour le bailleur qui refuse le renouvellement. En revanche, lorsque le preneur exerce sa faculté de résiliation triennale, il renonce de son propre chef à la poursuite du bail et ne peut prétendre à aucune indemnisation de ce chef.
La distinction entre le loyer et l’indemnité d’occupation postérieure à la résiliation du bail a été rappelée avec netteté par la troisième chambre civile dans l’arrêt du 7 septembre 2023 précité (n° 21-14.279). La Cour y a jugé qu’entre la fin du bail et la libération effective des lieux, le preneur n’est pas redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation, en retenant qu’« ayant exactement retenu qu’entre la fin du bail et la libération des lieux, la locataire n’était pas redevable d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation et ayant constaté qu’aucune demande en ce sens n’était formée par les bailleurs qui sollicitaient exclusivement le paiement d’une dette locative jusqu’au terme du bail, la cour d’appel n’a pas méconnu ses pouvoirs. » Cette distinction présente une importance pratique considérable : le bailleur qui entend obtenir une indemnisation pour la période postérieure à la résiliation triennale doit formuler une demande spécifique en paiement d’une indemnité d’occupation, distincte de la demande en paiement des loyers. A défaut, il s’expose au rejet de ses prétentions pour défaut de fondement juridique adéquat.
En conséquence, le preneur qui exerce sa faculté de résiliation triennale doit être conscient de ce qu’il demeure redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des clefs, quand bien même le bail aurait pris fin à l’échéance triennale. Cette indemnité d’occupation, de nature indemnitaire et non contractuelle, est généralement fixée à un montant équivalent au loyer contractuel, mais elle obéit à un régime distinct, notamment en matière de prescription et de garantie. Le caractère d’ordre public des dispositions de l’article L. 145-15 du code de commerce interdit par ailleurs au bailleur de stipuler conventionnellement une indemnité contractuelle de résiliation anticipée qui ferait obstacle à la faculté triennale du preneur. Une telle clause serait réputée non écrite, conformément à la jurisprudence constante de la troisième chambre civile sur les clauses restrictives du droit au renouvellement.
B. L’articulation entre la résiliation triennale et les autres voies de sortie du contrat de bail
La faculté de résiliation triennale n’épuise pas les possibilités offertes au preneur de mettre fin au bail commercial avant son terme contractuel. Le droit commun des contrats, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, offre des voies alternatives que le preneur peut emprunter indépendamment du mécanisme statutaire de l’article L. 145-4. L’exception d’inexécution, consacrée par les articles 1219 et 1220 du code civil, permet au preneur de suspendre l’exécution de ses obligations, notamment le paiement du loyer, lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance. L’obligation de délivrance du bailleur a été qualifiée d’obligation continue par la troisième chambre civile, dans un arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, FS-B, courdecassation.fr), puis confirmée par les arrêts du 10 juillet 2025 (pourvoi n° 23-20.491, FS-B) et du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, FS-B).
Or, si l’exception d’inexécution permet au preneur de suspendre le paiement des loyers sans résilier le bail, elle ne constitue pas une voie de sortie définitive du contrat. La résiliation triennale présente l’avantage d’une rupture nette et définitive, sans qu’il soit besoin de démontrer une quelconque inexécution contractuelle du bailleur. A cet égard, le preneur confronté à un manquement persistant du bailleur à son obligation de délivrance peut alternativement soit solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1227 et 1228 du code civil, soit attendre la prochaine échéance triennale pour donner congé sans avoir à supporter la charge de la preuve d’une faute contractuelle. La loi du 26 mai 2026, en renforçant la protection du preneur par l’instauration de la mensualisation du loyer et l’encadrement du dépôt de garantie à l’article L. 145-40 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), n’a pas modifié le mécanisme de la résiliation triennale, dont la pérennité témoigne de son rôle central dans l’équilibre du statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, a introduit une condition nouvelle à la suspension des effets de la clause résolutoire : « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Ce renforcement des conditions d’octroi des délais de paiement pourrait inciter les preneurs en difficulté financière à recourir à la résiliation triennale plutôt qu’à solliciter des délais de paiement, la première offrant une sortie propre et définitive du contrat, sans les incertitudes liées à l’appréciation judiciaire de la capacité contributive du locataire. En conséquence, la combinaison des dispositions nouvelles issues de la loi du 26 mai 2026 et de la jurisprudence de la troisième chambre civile dessine un paysage contentieux dans lequel le preneur dispose d’une pluralité de voies d’action, dont la résiliation triennale demeure la plus accessible et la moins contentieuse.
L’article L. 145-17 du code de commerce (legifrance.gouv.fr) énumère les motifs graves et légitimes permettant au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction, parmi lesquels figurent l’inexécution d’une obligation par le preneur ou la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds. Ces motifs ne trouvent toutefois pas à s’appliquer lorsque c’est le preneur lui-même qui prend l’initiative de la résiliation, ce qui confirme la dissymétrie fondamentale entre les droits respectifs des parties dans le statut des baux commerciaux : le bailleur ne peut résilier unilatéralement le bail sans motif légitime et sans indemnité, tandis que le preneur peut, par l’effet de la résiliation triennale, recouvrer sa liberté contractuelle à échéances régulières, sans justification ni contrepartie financière.
L’article L. 145-33 du code de commerce (legifrance.gouv.fr), relatif à la fixation du loyer à la valeur locative, trouve également à s’articuler avec la faculté de résiliation triennale. Le preneur qui estime excessif le loyer proposé par le bailleur lors du renouvellement peut, en refusant ce loyer tout en restant dans les lieux, engager une procédure en fixation du loyer devant le juge des loyers commerciaux. Toutefois, si le bailleur exerce son droit d’option en application de l’article L. 145-57 et refuse le renouvellement, le preneur se trouve évincé avec droit à indemnité. La résiliation triennale offre une alternative moins conflictuelle : le preneur qui anticipe une difficulté sur le montant du loyer de renouvellement peut, avant l’expiration du bail, donner congé à l’échéance triennale et éviter ainsi l’écueil d’un contentieux long et coûteux sur la valeur locative.
La Cour de cassation a par ailleurs rappelé, dans l’arrêt du 9 mars 2023 (n° 21-24.064), que la prématurité de la date mentionnée dans le congé ne vicie pas celui-ci dès lors que le délai de six mois est respecté. Cette souplesse jurisprudentielle, combinée au caractère discrétionnaire de la faculté de résiliation triennale, confère au preneur une maîtrise renforcée de la durée de son engagement locatif. En conséquence, le preneur qui envisage de céder son fonds de commerce ou de cesser son activité peut, par le jeu de la résiliation triennale, synchroniser la fin du bail avec la réalisation de son projet économique, sans avoir à négocier une résiliation amiable avec le bailleur ni à redouter les aléas d’une procédure judiciaire. Cette liberté, garantie par l’ordre public du statut des baux commerciaux, constitue l’un des attributs essentiels de la propriété commerciale du preneur, notion consacrée par le décret du 30 septembre 1953 et constamment réaffirmée par la jurisprudence.
Dès lors, la faculté de résiliation triennale apparaît comme un instrument de gestion prévisionnelle du patrimoine locatif du preneur, dont la mise en œuvre, simple dans son formalisme, produit des effets juridiques radicaux : extinction du bail, libération des lieux, cessation des obligations locatives et absence de toute indemnité au profit du bailleur. Le législateur de 2026, en modernisant le statut sans remettre en cause ce mécanisme, a confirmé la pertinence de cet équilibre entre la stabilité du bail et la liberté de résiliation, équilibre que la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’attache à préserver par une interprétation pragmatique des conditions formelles du congé triennal.
Conclusion
La faculté de résiliation triennale reconnue au preneur par l’article L. 145-4 du code de commerce constitue l’une des manifestations les plus caractéristiques du caractère protecteur du statut des baux commerciaux. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en a précisé les contours, tant sur le plan formel, en retenant une interprétation souple des conditions de validité du congé, que sur le plan substantiel, en délimitant le champ des exceptions légales au droit de résiliation. L’arrêt du 16 mars 2023 (n° 21-22.240) a consacré le principe selon lequel la date d’envoi du congé prévaut sur sa date de réception pour l’appréciation du respect du délai de six mois. L’arrêt du 7 septembre 2023 (n° 21-14.279) a cantonné l’interdiction de résiliation triennale applicable aux résidences de tourisme aux seuls baux initiaux, rétablissant la faculté de résiliation pour les baux renouvelés. L’arrêt du 9 mars 2023 (n° 21-24.064) a validé le congé donné pour une date prématurée dès lors que le délai légal était respecté. Par ailleurs, la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, sans modifier directement la résiliation triennale, a renforcé les droits du preneur par l’instauration de la mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et la légalisation des clauses dites « tunnel », autant de dispositions qui s’articulent avec la faculté de résiliation pour offrir au preneur un cadre juridique renouvelé et mieux équilibré. La combinaison de ces évolutions législatives et jurisprudentielles confirme que la résiliation triennale demeure, plus de soixante-dix ans après sa consécration, un instrument essentiel de la gestion du bail commercial.
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