I. Le caractère continu de l’obligation de délivrance, fondement renouvelé de la résiliation du bail aux torts du bailleur
A. L’émergence prétorienne de l’obligation continue de délivrance et ses conséquences sur la recevabilité de l’action du preneur
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par une série d’arrêts rendus entre juillet 2025 et mars 2026, consacré avec une netteté remarquable le principe selon lequel l’obligation de délivrance à la charge du bailleur présente un caractère continu, exigible pendant toute la durée du contrat de bail. Cette construction prétorienne, qui puise ses racines dans les dispositions combinées des articles 1709 et 1719 du code civil, emporte des conséquences décisives sur le régime de la prescription applicable aux actions du preneur à bail commercial. L’article 1709 définit le louage de choses comme le contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et l’article 1719 précise que le bailleur est obligé, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail ».
Or, par un arrêt du 10 juillet 2025 promis à la publication au Bulletin, la troisième chambre civile a posé une règle dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du code civil, la Cour énonce que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, Publié au Bulletin). En l’espèce, la société locataire exploitait un fonds de commerce d’exploitation forestière et de négoce de bois d’oeuvre dans des locaux donnés à bail par la SCI bailleresse. Cette dernière avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, tout en empêchant l’accès aux bâtiments loués. La cour d’appel de Colmar avait déclaré irrecevable comme prescrite l’action en résiliation, en retenant que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de la surface louée. La censure prononcée par la Cour de cassation est d’une particulière fermeté : dès lors que la réduction de l’assiette du bien loué persistait, la prescription n’avait pu commencer à courir.
Cette solution a été réaffirmée avec une vigueur accrue par l’arrêt du 4 décembre 2025, dans une affaire où une locataire reprochait à la bailleresse un défaut d’entretien des locaux loués. La cour d’appel avait jugé les demandes irrecevables au motif que l’état de vétusté était connu dès la signature du bail en 2012. La Cour de cassation censure l’arrêt pour défaut de base légale, en rappelant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, Publié au Bulletin). La Cour ajoute une précision d’importance en matière de répartition des charges d’entretien : « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse ». Cette exigence de stipulation non équivoque s’inscrit dans la droite ligne de la jurisprudence protectrice du preneur.
Cette évolution jurisprudentielle s’inscrit en rupture avec la conception classique qui faisait courir le délai de prescription à compter de la date à laquelle le preneur avait connaissance des faits lui permettant d’agir. La troisième chambre civile substitue à cette logique ponctuelle une analyse fondée sur la permanence de l’obligation, dont le corollaire est l’impossibilité de prescrire l’action tant que l’inexécution se prolonge. Ce faisant, la Cour de cassation aligne le régime de l’obligation de délivrance du bailleur sur celui des obligations continues, à l’instar de la solution retenue en matière d’obligation de sécurité par la première chambre civile. Cette convergence des solutions entre les chambres de la Cour de cassation témoigne de la cohérence de la construction prétorienne autour de la notion d’obligation continue, dont les effets sur la prescription constituent désormais un principe directeur du droit des obligations. En publiant ces arrêts au Bulletin, la troisième chambre civile a manifesté sa volonté d’ériger cette solution au rang de principe, ce qui lui confère une autorité normative renforcée.
L’arrêt du 5 mars 2026 constitue l’aboutissement de cette construction prétorienne en énonçant de manière synthétique la double conséquence du caractère continu de l’obligation de délivrance sur le plan procédural. La Cour y juge en effet que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et en déduit que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Dans cette espèce, les époux locataires d’un local commercial à usage de boulangerie-pâtisserie sollicitaient la délivrance de la jouissance d’une cour située à l’arrière de l’immeuble, incluse dans l’assiette du bail depuis l’origine. La cour d’appel de Rennes avait déclaré leur action irrecevable en considérant que le délai de prescription avait commencé à courir lors de l’entrée en jouissance dans les lieux, en 2003. La cassation prononcée illustre avec éclat le parti pris de la troisième chambre civile en faveur de la protection du preneur.
L’incidence pratique de cette jurisprudence mérite d’être soulignée dans le contexte du bail commercial, régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose un formalisme rigoureux pour le congé et le renouvellement. Le preneur, qui dispose d’un droit au renouvellement de son bail à l’expiration de la période de neuf ans, peut désormais solliciter l’exécution forcée de l’obligation de délivrance à tout moment, sans craindre l’irrecevabilité de son action pour cause de prescription. La Cour de cassation réaffirme ainsi, en creux, le caractère d’ordre public protecteur du statut des baux commerciaux dont la finalité est d’assurer la pérennité du fonds de commerce exploité par le preneur. L’article L. 145-1 du code de commerce, qui définit le champ d’application du statut, trouve dans cette construction prétorienne un prolongement cohérent, la protection du preneur ne pouvant être effective que si celui-ci dispose des voies d’action nécessaires pour contraindre le bailleur à respecter ses obligations essentielles.
B. La résiliation judiciaire, voie d’action autonome face au manquement persistant du bailleur à son obligation essentielle
La résiliation judiciaire aux torts du bailleur se distingue radicalement du mécanisme de la clause résolutoire prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Alors que la clause résolutoire est traditionnellement actionnée par le bailleur à l’encontre du preneur défaillant, la résiliation judiciaire aux torts du bailleur est ouverte au preneur qui subit un manquement grave de son cocontractant à ses obligations essentielles. Le caractère continu de l’obligation de délivrance confère à cette action une physionomie singulière : le preneur peut agir à tout moment, sans que la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil ne puisse lui être opposée, dès lors que le manquement invoqué persiste à la date de la demande en justice.
En conséquence, la troisième chambre civile a opéré un déplacement significatif du point de départ de la prescription. Le délai quinquennal n’est plus susceptible de courir tant que le manquement du bailleur n’a pas cessé. Cette construction jurisprudentielle emporte une modification substantielle de l’équilibre des droits entre les parties au bail commercial. Le preneur, qui pouvait auparavant voir son action déclarée irrecevable faute de diligence dans la saisine du juge, dispose désormais d’une faculté d’agir qui se maintient pendant toute la durée de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Par ailleurs, la Cour précise que la réparation du préjudice consécutif à l’inexécution peut porter sur les cinq années précédant la demande en justice, ce qui offre au preneur une fenêtre indemnitaire substantielle.
À cet égard, il importe de souligner que la résiliation judiciaire aux torts du bailleur se fonde sur les articles 1709 et 1719 du code civil, qui relèvent du droit commun du contrat de louage, et non sur les dispositions spécifiques du statut des baux commerciaux. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui régit le refus de renouvellement du bail par le bailleur et le versement corrélatif d’une indemnité d’éviction, n’est pas applicable à l’hypothèse de la résiliation judiciaire. Dès lors, les règles protectrices du statut des baux commerciaux, et notamment le droit au paiement de l’indemnité d’éviction, ne trouvent pas à s’appliquer en cas de résiliation prononcée aux torts du bailleur. La distinction entre résiliation judiciaire et refus de renouvellement est donc cardinale et doit guider la stratégie contentieuse du preneur.
La portée pratique de cette distinction pour les praticiens du droit des baux commerciaux est considérable. Le preneur qui subit un manquement persistant du bailleur devra évaluer avec soin s’il entend solliciter la résiliation judiciaire aux torts du bailleur ou maintenir le bail en demandant l’exécution forcée de l’obligation de délivrance. La première option emporte la rupture immédiate du contrat, sans indemnité d’éviction, tandis que la seconde permet de conserver le droit au bail tout en obtenant réparation du préjudice subi. Le choix de la stratégie contentieuse dépendra donc de la situation économique du preneur, de la valeur de son fonds de commerce et de la gravité du manquement imputable au bailleur. En toute hypothèse, la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance offre au preneur une latitude temporelle qu’il ne possédait pas auparavant, le libérant de la contrainte d’une saisine précipitée du juge.
II. L’articulation de la résiliation aux torts du bailleur avec la clause résolutoire et l’exception d’inexécution
A. L’autonomie de l’exception d’inexécution face au mécanisme légal de la clause résolutoire
Parallèlement à la construction de l’obligation continue de délivrance, la troisième chambre civile a consacré l’autonomie de l’exception d’inexécution comme parade à la mise en oeuvre de la clause résolutoire par le bailleur. Le preneur qui subit un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable ni d’une autorisation judiciaire, opposer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de ses loyers. Cette faculté, qui puise sa source dans le droit commun des contrats, a trouvé une application nouvelle dans le contentieux du bail commercial.
Par un arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que l’exception d’inexécution invoquée par le preneur paralyse les effets de la clause résolutoire, sans que le délai d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce n’ait à s’appliquer (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). La Cour affirme ainsi que l’exception d’inexécution constitue un mécanisme autonome, étranger au formalisme du commandement de payer et indépendant de l’octroi éventuel de délais de paiement par le juge. Cette solution consolide la position du preneur confronté à un bailleur qui, tout en manquant à ses propres obligations, entend se prévaloir de la clause résolutoire pour obtenir l’expulsion de son locataire.
En pratique, l’exception d’inexécution offre au preneur une voie de défense immédiate et extrajudiciaire. Il n’est pas tenu d’attendre la décision du juge pour suspendre le paiement de ses loyers, dès lors qu’il est en mesure de démontrer la gravité du manquement du bailleur à ses obligations. Le contrôle du juge interviendra a posteriori, dans le cadre de l’instance en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par le bailleur, pour vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution. La Cour de cassation impose ainsi au juge du fond d’apprécier la gravité respective des manquements invoqués par chacune des parties, afin de déterminer si le preneur était fondé à opposer l’exception d’inexécution pour faire échec à la clause résolutoire.
Des lors, le contentieux du bail commercial se trouve désormais structuré autour de deux pôles distincts mais complémentaires. D’une part, le preneur peut solliciter la résiliation judiciaire du bail aux torts du bailleur en se prévalant du caractère continu du manquement à l’obligation de délivrance, ce qui lui permet d’échapper au couperet de la prescription. D’autre part, il peut opposer l’exception d’inexécution pour faire échec à la clause résolutoire actionnée par le bailleur, sans avoir à respecter le délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce. Ces deux voies, quoique distinctes dans leur fondement et leurs effets, participent d’un même mouvement jurisprudentiel de rééquilibrage des droits du preneur à bail commercial.
B. L’impact de la loi du 26 mai 2026 sur l’équilibre du contentieux de la résiliation du bail commercial
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue modifier substantiellement les dispositions du code de commerce relatives au bail commercial, et notamment l’article L. 145-41 relatif à la clause résolutoire. La nouvelle rédaction de cet article, issue de l’article 63 de la loi du 26 mai 2026, subordonne désormais expressément l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire à la capacité financière du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette nouvelle exigence, qui renforce le contrôle du juge sur la situation financière du preneur, s’articule avec l’article L. 145-15 qui répute non écrites les clauses ayant pour effet de faire échec au droit de renouvellement ou aux dispositions impératives du statut.
L’article 62 de la même loi, pour sa part, a inséré dans le code de commerce un nouvel article L. 145-32-1 consacrant le droit au paiement mensuel du loyer pour les preneurs exerçant une activité de commerce de détail ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Cette mensualisation de droit, qui prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement, constitue une avancée significative pour la trésorerie des preneurs et modifie indirectement l’équilibre des relations contractuelles entre bailleur et preneur. Par ailleurs, la loi a plafonné le dépôt de garantie à un trimestre de loyer et imposé sa restitution dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur.
L’article 62 a également introduit un nouvel article L. 145-38-1 autorisant, par dérogation à l’article L. 112-1 du code monétaire et financier, les clauses dites « tunnel » qui encadrent dans les mêmes proportions, à la hausse comme à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision triennale du loyer. Cette innovation législative sécurise une pratique contractuelle antérieurement fragilisée par la jurisprudence exigeant la stricte réciprocité de la variation indiciaire.
En définitive, l’office du juge en matière de bail commercial se trouve profondément renouvelé par cette double évolution, prétorienne et législative. La troisième chambre civile a consacré un principe structurant, celui du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, dont elle a tiré toutes les conséquences sur le terrain de la prescription et de la recevabilité des actions du preneur. Par ailleurs, le législateur du 26 mai 2026 a renforcé les droits du preneur en matière de mensualisation du loyer, d’encadrement du dépôt de garantie et de sécurisation des clauses d’indexation. L’articulation de ces deux sources normatives — la jurisprudence de la Cour de cassation et les dispositions de la loi de simplification — dessine un nouvel équilibre du bail commercial, dans lequel la protection du preneur sort incontestablement renforcée.
Conclusion
L’analyse des arrêts rendus par la troisième chambre civile entre juillet 2025 et mars 2026 met en évidence une orientation jurisprudentielle résolument protectrice des droits du preneur à bail commercial. En consacrant le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, la Cour de cassation a doté le locataire d’un instrument procédural puissant, qui lui permet d’agir en résiliation judiciaire ou en exécution forcée tant que le manquement du bailleur persiste, sans que la prescription quinquennale ne puisse lui être opposée. Parallèlement, l’autonomie de l’exception d’inexécution confère au preneur une parade immédiate face à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, en le dispensant de respecter le formalisme du commandement de payer prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce. Cette construction prétorienne s’inscrit en cohérence avec les innovations apportées par la loi du 26 mai 2026, qui a renforcé les prérogatives du preneur en matière de mensualisation du loyer, de plafonnement du dépôt de garantie et de sécurisation des clauses d’indexation. La convergence de ces évolutions, jurisprudentielle et législative, témoigne d’une volonté de rééquilibrer les relations contractuelles entre bailleur et preneur, en dotant ce dernier des instruments juridiques nécessaires à la protection de son fonds de commerce. Les praticiens du droit des baux commerciaux, qu’ils conseillent les bailleurs ou les preneurs, doivent désormais intégrer ces évolutions dans leur stratégie contentieuse et dans la rédaction des clauses contractuelles, afin d’anticiper les conséquences de ce rééquilibrage des droits et obligations des parties au bail commercial. Le cabinet Kohen Avocats, dont l’expertise en droit immobilier est reconnue, accompagne les professionnels du commerce et de l’immobilier dans la mise en oeuvre de ces nouveaux équilibres juridiques.
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