À compter du 1er août 2026, un propriétaire qui reloue un logement situé en zone tendue ne peut pas simplement reprendre le prix affiché par les annonces voisines. Le décret du 20 juillet 2026 reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 la limitation du loyer à la relocation et au renouvellement. À Paris et dans plusieurs territoires d’Île-de-France, une seconde limite s’ajoute : le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le bon calcul consiste donc souvent à comparer deux plafonds et à retenir le plus bas.

Cette mécanique concerne directement le bail signé avec un nouveau locataire. Elle impose de retrouver le dernier loyer hors charges, la date de sa dernière révision, le dernier indice de référence des loyers utilisable, la date de départ du précédent occupant, la surface habitable et, dans les territoires concernés, le loyer de référence majoré correspondant exactement au logement. Une erreur peut entraîner la diminution du loyer, la restitution du trop-perçu et, pour certains dépassements, une amende administrative. Le locataire doit cependant identifier le bon fondement et respecter les étapes procédurales. Ce guide explique comment calculer le loyer autorisé, quelles pièces conserver et comment agir à Paris et en Île-de-France.

I. Encadrement des loyers au 1er août 2026 : comment calculer le loyer à la relocation ?

A. Quel est le loyer maximum entre deux locataires en zone tendue ?

Le décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 reconduit le dispositif annuel applicable aux contrats conclus ou renouvelés du 1er août 2026 au 31 juillet 2027. Il modifie les dates figurant dans le décret permanent de 2017. Cette actualité ne crée donc pas un mécanisme entièrement nouveau : elle maintient, pour une année supplémentaire, une règle qui doit être contrôlée à chaque relocation en zone tendue.

Le fondement légal se trouve à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte prévoit qu’un décret annuel « fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés ». Il vise les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dans lesquelles l’offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. L’agglomération parisienne est au cœur de ce dispositif, mais la vérification doit être faite commune par commune.

La première question est la durée de vacance. Selon l’article 2 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, le dispositif concerne le logement inoccupé proposé à la location, sauf première location ou inoccupation depuis plus de dix-huit mois. Il faut donc réunir l’ancien bail, le congé ou l’état des lieux de sortie et la preuve de la dernière occupation. Une simple affirmation du bailleur ou du gestionnaire ne remplace pas cette chronologie.

Lorsque le précédent locataire est parti depuis moins de dix-huit mois, le point de départ est son dernier loyer hors charges. L’article 3 du décret de 2017 formule la règle en ces termes : « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ». Si aucune révision n’est intervenue pendant les douze mois précédant le nouveau bail, une actualisation peut être réalisée avec l’indice de référence des loyers. La date de référence est alors celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat.

Le calcul de ce premier plafond se réalise en quatre opérations :

1. isoler le dernier loyer mensuel hors charges réellement payé par le précédent locataire ;
2. vérifier si une révision a déjà été appliquée dans les douze derniers mois, afin d’éviter une double indexation ;
3. identifier l’indice de référence mentionné dans l’ancien bail et le dernier indice légalement mobilisable ;
4. appliquer, lorsqu’elle est permise, la formule : ancien loyer hors charges multiplié par le nouvel indice, puis divisé par l’ancien indice.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que la variation annuelle ne peut dépasser celle de l’IRL. Il précise également qu’à défaut de demande dans l’année suivant la date de révision, le bailleur est réputé avoir renoncé à la révision pour l’année écoulée. L’indexation n’est donc ni automatique ni rétroactive sans limite.

Exemple purement illustratif : le dernier loyer hors charges est de 980 euros. Aucune révision n’a été appliquée au cours des douze derniers mois et le rapport entre les deux indices utilisables est de 1,012. Le plafond issu de la relocation est alors de 991,76 euros. Le bailleur ne peut pas arrondir librement à 1 020 euros au motif que d’autres appartements sont proposés à ce prix. Il doit encore vérifier le second plafond lorsqu’un encadrement local du niveau des loyers s’applique.

Des dérogations existent, mais chacune exige une preuve et un calcul séparés. L’article 4 du décret de 2017 traite notamment des travaux d’amélioration ou de mise en conformité et du loyer manifestement sous-évalué. Lorsque le montant des travaux atteint au moins la moitié de la dernière année de loyer, la hausse annuelle ne peut, dans l’hypothèse visée par le texte, dépasser 15 % du coût réel toutes taxes comprises. Pour un loyer manifestement sous-évalué, la hausse ne peut dépasser la moitié de l’écart entre un loyer de voisinage comparable et le dernier loyer révisé.

Une facture doit décrire des travaux éligibles, être acquittée et se rattacher au logement ou aux parties communes concernées. Le remplacement d’un équipement usé, une dépense d’entretien courant ou une facture imprécise ne suffit pas nécessairement. Les références de voisinage doivent porter sur des logements comparables dans la même zone géographique. Les annonces sélectionnées après coup, sans adresse, surface ni caractéristiques vérifiables, exposent le calcul à une contestation.

La performance énergétique peut neutraliser une hausse. Le III de l’article 17-1 interdit la révision et la majoration dans les logements classés F ou G. Le classement auquel renvoie ce texte est défini par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Avant de relouer, le bailleur doit donc contrôler la validité du diagnostic de performance énergétique, sa classe et sa cohérence avec le bien. Une hausse calculée correctement au regard de l’IRL peut rester interdite en raison du DPE.

Le bail doit rendre le calcul vérifiable. L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 impose notamment le montant et la date de versement du dernier loyer du précédent locataire lorsque celui-ci a quitté les lieux depuis moins de dix-huit mois, ainsi que la nature et le montant des travaux effectués depuis la fin du dernier bail. Le locataire peut demander la mise en conformité si le dernier loyer manque. Il dispose d’un mois à compter de la prise d’effet du bail pour mettre le bailleur en demeure d’ajouter cette information, puis de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir la juridiction compétente en cas de silence ou de refus.

Le dossier de calcul du bailleur devrait contenir, avant la mise en ligne de l’annonce, l’ancien bail, les quittances des douze derniers mois, la preuve de la dernière révision, l’état des lieux de sortie, le DPE, les factures acquittées, les justificatifs de paiement et, si une sous-évaluation est invoquée, les références comparables complètes. Cette préparation évite de construire une justification fragile après la signature.

B. À Paris, faut-il respecter le dernier loyer ou le loyer de référence majoré ?

À Paris, le calcul ne s’arrête pas au plafond de relocation. Le dispositif expérimental issu de l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 ajoute un encadrement du niveau du loyer. Un arrêté préfectoral fixe chaque année, pour chaque catégorie de logement et secteur géographique, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Ces deux régimes répondent à des questions différentes. Le décret annuel limite l’évolution par rapport au loyer du précédent occupant. L’article 140 limite le niveau absolu du loyer de base par rapport à une grille locale. Quand les deux dispositifs s’appliquent, le loyer doit respecter les deux. La méthode prudente consiste à calculer chaque plafond, puis à retenir le montant le plus bas.

Le premier plafond est donc le dernier loyer éventuellement actualisé dans les limites légales. Le second correspond au loyer de référence majoré applicable à la date de signature, multiplié par la surface habitable. À Paris, la grille dépend notamment du quartier, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du caractère vide ou meublé de la location. Une erreur de catégorie ou de surface peut fausser le résultat de plusieurs centaines d’euros par mois.

Reprenons l’exemple illustratif précédent. Le plafond de relocation calculé à partir du dernier loyer est de 991,76 euros. Supposons que la grille locale applicable au logement indique un loyer de référence majoré de 24,80 euros par mètre carré pour une surface habitable de 40 mètres carrés. Le second plafond est de 992 euros. Le loyer de base maximal est alors de 991,76 euros, car le plafond de relocation est légèrement inférieur. Si la grille locale aboutissait à 930 euros, le loyer de base devrait être limité à 930 euros.

Le bail ne doit pas seulement mentionner le prix final. Le V de l’article 140 impose d’indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré correspondant à la catégorie du logement. L’absence de ces mentions ouvre une procédure spécifique : mise en demeure dans le mois suivant la prise d’effet du contrat, puis saisine du juge dans les trois mois suivant la mise en demeure si le bailleur ne répond pas ou refuse.

Le complément de loyer n’est pas un moyen automatique de dépasser le plafond. Il suppose une caractéristique de localisation ou de confort qui distingue réellement le logement des autres biens de même catégorie situés dans le même secteur. Son montant et sa justification doivent apparaître dans le bail. Aucun complément ne peut être appliqué à un logement présentant certaines caractéristiques négatives énumérées par la loi, notamment une classe énergétique F ou G, des signes d’humidité, des infiltrations, des fenêtres laissant anormalement passer l’air ou une installation électrique dégradée.

La charge de la preuve pèse sur le bailleur en cas de contestation. Une cuisine équipée ordinaire, une remise à neuf récente ou une orientation agréable ne possèdent pas nécessairement le caractère exceptionnel requis. Le tribunal judiciaire de Paris, le 10 avril 2026, RG n° 25/04256, a retenu mot pour mot : « Les circonstances liées à la réalisation de travaux et à la mise à disposition d’électroménager, destinés pour le bailleur à rendre son bien attractif à la location, ne justifient pas un  » retour sur investissement  » sous forme de supplément de loyer. » Dans cette affaire, le bailleur a été condamné à restituer 3 809,98 euros de loyers trop perçus.

Le locataire qui conteste spécifiquement un complément de loyer doit saisir la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail. En l’absence de conciliation, il dispose ensuite de trois mois à compter de la réception de l’avis pour saisir le juge. Ce délai court est distinct de l’action portant sur le dépassement du loyer de référence majoré ou de la procédure tendant à compléter les mentions manquantes du bail. Confondre ces voies peut entraîner une irrecevabilité.

Le double plafond concerne aussi plusieurs communes d’Île-de-France soumises à un encadrement local du niveau des loyers, notamment sur les territoires d’Est Ensemble et de Plaine Commune. La grille n’est pas la même qu’à Paris. L’adresse exacte doit être saisie dans l’outil officiel correspondant au territoire, et le résultat doit être conservé avec la date de consultation. Une capture isolée peut être utile, mais il est préférable de conserver également l’arrêté applicable et les caractéristiques renseignées.

Pour un bailleur ou son mandataire, la checklist avant signature est la suivante :

• vérifier si la commune se trouve en zone tendue ;
• vérifier si elle applique aussi l’encadrement local du niveau des loyers ;
• calculer le plafond fondé sur le dernier loyer et l’IRL ;
• calculer le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable ;
• retenir le plafond le plus bas ;
• contrôler le DPE avant toute hausse ou tout complément ;
• documenter séparément les travaux, la sous-évaluation alléguée et l’éventuel complément ;
• reporter dans le bail le dernier loyer, les travaux, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

Le locataire doit, de son côté, conserver l’annonce, le bail signé, l’état des lieux, les quittances et les échanges avec l’agence. L’annonce peut révéler un loyer de base, un complément ou une justification qui disparaît ensuite. Le bail reste le document principal, mais les éléments précontractuels permettent de dater la connaissance du problème et d’établir les explications données lors de la location.

II. Loyer trop élevé : comment contester, obtenir le remboursement et préparer les preuves ?

A. Quel délai pour contester un loyer au-dessus du plafond ?

La première démarche consiste à qualifier l’erreur. Quatre litiges voisins obéissent à des règles différentes : le loyer de relocation supérieur au dernier loyer autorisé, le loyer de base supérieur au loyer de référence majoré, le complément de loyer injustifié et l’absence de mentions obligatoires dans le bail. Une lettre générale réclamant une baisse, sans calcul ni fondement, risque de ne pas préserver toutes les voies d’action.

Pour le litige né de l’application du décret annuel de relocation, l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 donne compétence à la commission départementale de conciliation et rend sa saisine préalable obligatoire avant le juge. Le courrier de saisine doit exposer l’adresse, la date du nouveau bail, la date de départ du précédent locataire, l’ancien loyer, le calcul IRL, le loyer demandé et la somme contestée mois par mois.

Le délai de droit commun des actions dérivant du bail est fixé par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » La date de connaissance doit être appréciée au regard du bail et des informations communiquées. Attendre fragilise néanmoins le dossier et réduit la période récupérable.

Le tribunal judiciaire de Paris, le 10 juillet 2025, RG n° 24/07553, a jugé mot pour mot : « En conséquence, les demandes de modification du montant du loyer et de restitution de loyers, présentées plus de trois ans après la conclusion du bail, sont prescrites et donc irrecevables. » Le tribunal a également relevé que le défaut de saisine préalable de la commission, pour le litige résultant du décret de relocation, constitue une fin de non-recevoir.

L’action en diminution fondée sur le dépassement du loyer de référence majoré ne se confond pas avec la demande de mise en conformité du bail lorsque les loyers de référence n’y figurent pas. Le tribunal judiciaire de Paris, le 17 avril 2025, RG n° 24/08594, a formulé cette distinction ainsi : « La présente action n’est pas une action visant à mettre en conformité le bail pour absence de précision sur le loyer de référence, mais une action en diminution de loyer due à un trop-perçu pour dépassement du loyer de référence majoré. » Cette qualification a conduit le tribunal à appliquer la prescription triennale de l’article 7-1.

La jurisprudence du 10 avril 2026 confirme la même lecture pour une action générale en restitution : le délai particulier destiné à corriger rapidement les mentions du bail ne supprime pas l’action judiciaire fondée sur le dépassement du plafond, lorsque la commission de conciliation a été saisie et que le délai de trois ans est respecté. Cette solution demeure une décision de première instance : elle fournit un repère pratique sérieux, sans supprimer l’analyse du bail et de la chronologie propres à chaque dossier.

Pour un complément de loyer, le calendrier est plus court. La commission doit être saisie dans les trois mois de la signature. En cas d’échec de la conciliation, le juge doit être saisi dans les trois mois de la réception de l’avis. La demande doit viser l’annulation ou la diminution du complément, exposer les caractéristiques invoquées par le bailleur et démontrer pourquoi elles ne sont pas exceptionnelles ou sont déjà prises en compte dans la catégorie et le secteur du logement.

Pour l’absence du dernier loyer dans le bail, l’article 3 de la loi de 1989 prévoit une mise en demeure dans le mois de la prise d’effet, suivie, en cas de refus ou de silence pendant un mois, d’une saisine judiciaire dans les trois mois de la mise en demeure. Pour l’absence des loyers de référence, l’article 140 V organise un calendrier comparable. Ces délais invitent à relire le bail dès la remise des clés et non plusieurs mois plus tard.

La commission départementale de conciliation, régie par l’article 20 de la loi de 1989, réunit à parts égales des représentants de bailleurs et de locataires. Elle cherche un accord et rend, à défaut, un avis exposant le différend et la position des parties. La procédure est gratuite. À Paris, le dossier doit être adressé à la commission compétente pour le logement, avec un bordereau clair et des copies lisibles.

Une mise en demeure utile comporte le montant du loyer légal revendiqué, le calcul complet, la période concernée, le total provisoire du trop-perçu, la demande de rectification du bail et un délai de réponse. Elle est envoyée par un moyen permettant de prouver sa réception. Le locataire ne devrait pas décider seul de cesser de payer une partie du loyer : tant qu’un accord ou une décision n’a pas fixé un nouveau montant, une retenue unilatérale peut créer un impayé et déplacer le litige vers une procédure résolutoire.

Le bailleur qui reçoit une contestation doit répondre avec ses pièces, pas seulement avec un prix de marché. Il peut rectifier le loyer, proposer un remboursement, conclure un accord écrit et corriger le bail. Si le calcul repose sur des travaux ou une sous-évaluation, il doit communiquer les factures, les dates, les preuves de paiement et les références comparables. Si un mandataire a préparé le bail, les instructions données et le mandat de gestion doivent aussi être conservés.

B. Quelles pièces produire pour récupérer un trop-perçu à Paris et en Île-de-France ?

La réussite d’une contestation dépend moins du nombre de documents que de leur capacité à reconstituer le calcul. Un dossier efficace commence par une chronologie d’une page : départ du précédent locataire, dernière révision, signature du nouveau bail, prise d’effet, première réclamation, mise en demeure, saisine de la commission et paiements mensuels. Chaque date renvoie à une pièce numérotée.

Les pièces essentielles sont généralement :

• le bail du locataire actuel et ses annexes ;
• l’annonce immobilière datée et, si possible, son adresse électronique complète ;
• les quittances et relevés bancaires établissant les montants réellement payés ;
• la mention du dernier loyer du précédent occupant ou les éléments obtenus après mise en demeure ;
• la preuve de la date de départ du précédent locataire ;
• le calcul de l’IRL avec les indices et dates retenus ;
• le DPE remis lors de la signature ;
• la grille ou le résultat officiel du loyer de référence majoré applicable à l’adresse et à la date du bail ;
• les échanges avec le bailleur ou l’agence ;
• la mise en demeure, son accusé de réception, la saisine de la commission et son avis.

Le calcul du trop-perçu doit distinguer le loyer hors charges des provisions sur charges. Pour chaque mois, il faut inscrire le loyer de base payé, le loyer de base légal revendiqué et la différence. Les éventuels intérêts sont calculés séparément. Si le litige porte aussi sur les charges, ce second contentieux doit être présenté dans un tableau distinct afin de ne pas mélanger les régimes.

À Paris, la surface habitable est déterminante. Elle ne correspond pas toujours à la surface Carrez figurant dans un acte de vente ou un règlement de copropriété. Le bail doit indiquer la surface habitable. Si l’écart entre la surface annoncée et la réalité paraît important, un mesurage fiable peut être nécessaire, car le plafond local est obtenu en multipliant une valeur au mètre carré par cette surface.

Le résultat du simulateur doit reprendre la bonne période. Le loyer de référence applicable est celui en vigueur à la date de signature du bail pour l’action portant sur le loyer initial. Il faut enregistrer l’adresse, le nombre de pièces principales, le caractère meublé ou non meublé, l’époque de construction et le secteur. Une capture sans les paramètres saisis ne permet pas toujours au juge de vérifier la catégorie retenue.

La restitution peut couvrir les trop-perçus établis dans la limite du délai applicable. Dans le jugement parisien du 10 avril 2026, le tribunal a comparé le loyer contractuel de 1 250 euros hors charges au plafond de 969,50 euros, puis a calculé la différence sur la durée d’occupation. Le dispositif a condamné le bailleur à rembourser 3 809,98 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure. Ce cas montre l’utilité d’un tableau mensuel et d’une date certaine pour la réclamation.

La sanction ne se limite pas toujours au remboursement civil. Le VII de l’article 140 permet à l’autorité administrative de mettre le bailleur en demeure de mettre le contrat en conformité et de restituer les loyers trop perçus. Si la mise en demeure reste sans effet, l’amende peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. L’amende n’empêche pas le locataire d’engager son action en diminution.

À Paris et en Île-de-France, une démarche pratique peut suivre cet ordre :

1. obtenir ou réclamer les données manquantes du bail dans les délais courts ;
2. calculer séparément le plafond de relocation et le plafond local ;
3. adresser une mise en demeure chiffrée avec les pièces centrales ;
4. saisir la commission départementale de conciliation compétente lorsque le fondement l’exige ou lorsque la conciliation peut résoudre le litige ;
5. conserver la preuve de la date de réception de l’avis ;
6. saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent avant l’expiration du délai ;
7. demander la fixation ou la diminution du loyer, la restitution du trop-perçu et, lorsque les conditions sont réunies, les intérêts.

Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu du logement. À Paris, le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. Dans les autres départements franciliens, la juridiction dépend de la commune. La demande doit distinguer clairement le dispositif annuel de relocation, l’encadrement local, le complément de loyer et les mentions manquantes. Une même affaire peut mobiliser plusieurs fondements, mais chacun doit conserver son calcul et son calendrier.

Le renouvellement du bail ne doit pas être confondu avec la relocation. L’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 organise la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement. Le bailleur doit proposer le nouveau loyer au moins six mois avant le terme et fournir trois références, ou six dans certaines communes de grandes agglomérations. À défaut d’accord, la commission puis le juge doivent être saisis dans le calendrier légal. Cette procédure ne justifie pas de modifier librement le prix lors de l’arrivée d’un nouveau locataire.

Un article du cabinet consacré à l’encadrement des loyers à Paris et aux plafonds applicables en 2026 complète cette méthode pour la lecture de la grille parisienne. Pour les hausses liées à des travaux, le guide sur l’augmentation de loyer après travaux en zone tendue au 1er août 2026 détaille les factures, seuils et limites propres à cette dérogation. Ces liens ne remplacent pas la vérification de l’arrêté et du bail applicables à l’adresse concernée.

Conclusion

Le décret du 20 juillet 2026 maintient, du 1er août 2026 au 31 juillet 2027, une règle simple dans son principe mais exigeante dans son application : en zone tendue, le loyer de relocation part du dernier loyer du précédent occupant, avec une actualisation limitée et des dérogations strictement documentées. À Paris et dans les territoires franciliens soumis au dispositif local, ce premier résultat doit être comparé au loyer de référence majoré. Le montant légal est, en pratique, le plus bas des plafonds applicables, hors complément valablement justifié.

Le bailleur doit préparer le calcul avant l’annonce et conserver l’ancien bail, les quittances, le DPE, les factures et la grille locale. Le locataire doit relire le bail dès sa signature, car certaines mises en demeure et contestations se déclenchent dans un délai d’un à trois mois. Pour les actions fondées sur le trop-perçu, la prescription de trois ans et la saisine préalable de la commission dans les litiges de relocation doivent être surveillées. Un calcul transparent et un dossier chronologique permettent souvent de résoudre le différend en conciliation ; à défaut, ils donnent au juge les éléments nécessaires pour diminuer le loyer et ordonner la restitution.

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