La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, entrée en vigueur le 28 mai 2026, emporte plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Parmi ces dispositions, l’article 62 de la loi crée un article L. 145-32-1 qui institue, au bénéfice de certains preneurs, un droit au paiement mensuel du loyer. Cette mesure, dont la portée pratique est immédiate, s’inscrit dans un rééquilibrage plus large des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial, en renforçant les prérogatives protectrices de ces derniers. L’analyse de ce nouveau dispositif commande d’en examiner d’abord la nature juridique et la portée, avant d’en mesurer les conséquences sur les autres clauses du bail, et notamment sur le dépôt de garantie et la clause résolutoire.
I. La mensualisation, nouveau droit d’ordre public du preneur à bail commercial
A. La consécration légale du paiement mensuel de droit
L’article L. 145-32-1 du Code de commerce dispose que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. » L’innovation est double : elle confère au preneur un droit unilatéral à la mensualisation, sans que le bailleur puisse s’y opposer, et elle en conditionne l’exercice à la seule absence d’arriérés non contestés. Le mécanisme rompt avec la pratique dominante du paiement trimestriel d’avance, qui prévalait dans la quasi-totalité des baux commerciaux. L’effectivité de ce droit est garantie par l’article L. 145-15 du même code, modifié par la loi du 26 mai 2026, qui range désormais l’article L. 145-32-1 parmi les dispositions d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé par convention. Sont ainsi « réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec » à ce droit au paiement mensuel (C. com., art. L. 145-15).
L’élévation de la mensualisation au rang de disposition d’ordre public emporte une conséquence majeure : l’action tendant à voir réputer non écrite une clause qui y contreviendrait n’est soumise à aucune prescription. La Cour de cassation a en effet jugé, de manière constante, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription » (Civ. 3e, 19 novembre 2020, n° 19-20.405, publié ; Civ. 3e, 16 novembre 2023, n° 22-14.091, publié). La troisième chambre civile a rappelé ce principe dans un arrêt du 23 janvier 2025 en précisant que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.643, FS-B). Il en résulte qu’un preneur qui aurait acquitté son loyer trimestriellement en exécution d’une clause contraire à l’article L. 145-32-1 pourrait, après avoir fait réputer cette clause non écrite, solliciter la restitution des sommes indûment versées dans la limite de la prescription quinquennale de l’action en répétition de l’indu.
Le champ d’application personnel du nouveau dispositif est précisément circonscrit. Le bénéfice du paiement mensuel est réservé aux preneurs exerçant une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. Sont ainsi exclus les baux à usage industriel, les baux de bureaux purs, les baux professionnels et les baux ruraux. Cette délimitation traduit la volonté du législateur de cibler les commerçants et artisans de proximité, pour lesquels la charge de trésorerie que représente le paiement trimestriel d’avance peut constituer un obstacle significatif. La condition tenant à l’absence d’arriérés non contestés constitue une garantie pour le bailleur, qui ne saurait se voir imposer un fractionnement du loyer au bénéfice d’un preneur déjà défaillant.
B. Les conséquences sur l’équilibre contractuel du bail commercial
L’introduction du paiement mensuel de droit modifie substantiellement l’économie du bail commercial. Traditionnellement, le versement trimestriel d’avance constituait un avantage de trésorerie pour le bailleur et une sûreté implicite contre le risque d’impayé. En imposant la mensualisation à la demande du preneur, la loi du 26 mai 2026 transfère cet avantage au locataire, qui peut désormais lisser sa charge locative sur douze échéances au lieu de quatre.
Cette modification n’est toutefois pas sans conséquence sur le régime des sanctions du non-paiement. Dans le système antérieur, le défaut de paiement d’un seul terme trimestriel exposait immédiatement le preneur à un commandement visant la clause résolutoire portant sur trois mois de loyer. La mensualisation réduit mécaniquement le montant de chaque échéance, ce qui pourrait, en pratique, faciliter le paiement et diminuer le nombre de commandements délivrés. En contrepartie, elle pourrait multiplier les incidents de paiement, chaque échéance mensuelle constituant un risque nouveau. La Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 7 mai 2025, que « le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus » (Civ. 3e, 7 mai 2025, n° 23-15.394, FS-B), ce qui signifie que le passage au paiement mensuel impose au preneur une régularité accrue dans l’exécution de son obligation.
Par ailleurs, la modification de l’article L. 145-15 du Code de commerce, qui intègre désormais le renvoi à l’article L. 145-32-1, produit un effet de cascade sur l’ensemble des clauses du bail qui pourraient indirectement entraver la mensualisation. Une clause qui imposerait, par exemple, le prélèvement automatique trimestriel ou qui assortirait le paiement mensuel de frais supplémentaires pourrait être analysée comme faisant échec au droit nouvellement consacré et, partant, être réputée non écrite. La jurisprudence antérieure sur les clauses réputées non écrites offre à cet égard un socle solide : dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le preneur, « peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). Cette solution, qui renforce l’office du juge dans le contrôle des clauses résolutoires, s’articule avec la logique protectrice qui sous-tend désormais le paiement mensuel.
II. L’articulation de la mensualisation avec le dispositif protecteur du preneur
A. Mensualisation et modulation de la clause résolutoire
La loi du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui régit la clause résolutoire. Dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi, cet article prévoit désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (C. com., art. L. 145-41). Cette disposition nouvelle, qui s’applique aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, renforce le pouvoir modérateur du juge en subordonnant l’octroi des délais de paiement à une double condition cumulative : la capacité financière du preneur et la reprise du paiement du loyer courant.
L’articulation de cette réforme avec la mensualisation est évidente. Le fractionnement du loyer en douze échéances mensuelles réduit le montant de chaque terme, ce qui rend objectivement plus aisée la reprise du « versement intégral du loyer courant » exigée par le texte. Un preneur qui, dans le système trimestriel, aurait pu être dans l’incapacité de régler trois mois de loyer en une seule échéance pourra, dans le nouveau système, démontrer plus facilement sa capacité à honorer un terme mensuel. La loi crée ainsi un cercle vertueux : la mensualisation facilite le paiement courant, condition de l’octroi des délais, lesquels suspendent les effets de la clause résolutoire.
La Cour de cassation a récemment précisé l’office du juge en la matière. Dans son arrêt du 5 mars 2026 précité, la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié) ». Cette reconnaissance de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial, combinée à la mensualisation, offre au preneur un double rempart : il peut non seulement fractionner son loyer pour en alléger la charge, mais aussi opposer les manquements du bailleur pour justifier la suspension de ses propres obligations, sans même avoir à solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement.
En outre, l’article L. 145-41 nouveau précise que « le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique ». Cette disposition transitoire, qui ne distingue pas selon la date de conclusion du bail, confère à la réforme une portée immédiate pour tous les contentieux en cours, dès lors que la demande de suspension est formée postérieurement au 28 mai 2026. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 23 janvier 2025, avait déjà affirmé que les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux sont d’ordre public et s’appliquent aux baux en cours (Civ. 3e, 23 janvier 2025, n° 23-18.643, FS-B).
B. Le plafonnement du dépôt de garantie et la restitution accélérée
Le troisième volet de la réforme, contenu dans le nouvel article L. 145-40 du Code de commerce, est indissociable de la mensualisation. Le texte dispose désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail » (C. com., art. L. 145-40). Ce plafonnement marque une rupture avec la pratique antérieure : avant la réforme, la Cour de cassation admettait qu’un dépôt de garantie de six mois de loyer ne constituait pas en soi un facteur de diminution de la valeur locative, dès lors que « l’obligation légale du bailleur de payer au locataire des intérêts à un taux fixé par la loi » constituait une contrepartie suffisante (Civ. 3e, 7 mai 2025, n° 23-15.394, FS-B). Désormais, tout dépassement du plafond trimestriel est prohibé, et la clause qui le stipulerait est réputée non écrite par application de l’article L. 145-15, qui renvoie également à l’article L. 145-40.
L’article L. 145-40 nouveau prévoit en outre que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Cette disposition met fin aux pratiques dilatoires de certains bailleurs qui retenaient le dépôt de garantie pendant des mois, voire des années, après la restitution des locaux. Le délai de trois mois est désormais impératif, et le bailleur qui le dépasse sans justification s’expose à une condamnation à restituer, outre les intérêts au taux légal. La Cour de cassation a d’ailleurs récemment sanctionné, dans un arrêt du 2 juillet 2026, la perception par un bailleur de sommes non prévues par le statut impératif applicable, en rappelant que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B). Si cet arrêt a été rendu en matière de bail rural, le principe qu’il énonce est transposable aux baux commerciaux : une somme de garantie excédant le plafond légal est une somme indue, sujette à répétition.
La loi du 26 mai 2026 a également modifié les règles de transmission du dépôt de garantie en cas de mutation du local. L’article L. 145-40 prévoit que « en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. » Cette disposition lève une incertitude qui alimentait un contentieux abondant : le preneur ne se trouve plus dans la situation de devoir réclamer son dépôt de garantie à un ancien bailleur qui n’est plus son interlocuteur.
La portée pratique de ce plafonnement est considérable. Dans le système antérieur à la loi du 26 mai 2026, il n’était pas rare que les baux commerciaux stipulent un dépôt de garantie équivalant à six mois de loyer, voire davantage, outre le paiement trimestriel d’avance. La combinaison du terme d’avance et du dépôt de garantie pouvait ainsi représenter une immobilisation de trésorerie de neuf à douze mois de loyer pour le preneur, avant même qu’il n’ait commencé à exploiter son fonds. La réforme réduit cette charge de manière drastique, en ramenant le dépôt de garantie maximal à trois mois et en permettant la mensualisation du loyer.
La question de l’application de ces dispositions aux baux en cours mérite une attention particulière. L’article L. 145-15, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, ne comporte aucune disposition transitoire qui limiterait son application aux seuls baux conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Il en résulte que toute clause d’un bail en cours qui contreviendrait au droit au paiement mensuel ou au plafonnement du dépôt de garantie peut être réputée non écrite à la demande du preneur. La Cour de cassation a déjà eu l’occasion d’affirmer, dans un arrêt du 19 novembre 2020 (Civ. 3e, n° 19-20.405, publié), que les dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux sont applicables aux baux en cours. Cette solution, transposée au nouveau dispositif, signifie que les preneurs titulaires de baux antérieurs au 28 mai 2026 peuvent se prévaloir du paiement mensuel et du plafonnement du dépôt de garantie, pour autant que les conditions de l’article L. 145-32-1 soient réunies, et solliciter le cas échéant la restitution des sommes indûment perçues au-delà du plafond trimestriel. La réforme du 26 mai 2026 ne se limite donc pas à régir les nouveaux baux ; elle déploie ses effets sur le stock des baux en cours, ce qui en fait une réforme d’une ampleur comparable, dans le champ du droit des baux commerciaux, à celle de la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises.
L’ensemble de ces dispositions forme un dispositif cohérent qui tend à alléger la charge financière immédiate du preneur tout en encadrant plus strictement les sûretés que le bailleur peut exiger. La mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et la restitution accélérée participent d’une même logique : protéger la trésorerie du commerçant ou de l’artisan, considérée comme un élément essentiel de la pérennité de son exploitation. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans sa formation la plus solennelle, a récemment réaffirmé la primauté de l’ordre public dans le statut des baux commerciaux en rappelant que « toute disposition des baux, restrictive des droits stipulés par le statut, est réputée non écrite » (Civ. 3e, 2 juillet 2026, n° 24-12.681, FS-B). Ce principe fondamental, dont la portée est renforcée par la loi du 26 mai 2026, constitue désormais la clé de lecture de l’ensemble des relations entre bailleurs et preneurs à bail commercial.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique opère une refonte significative du statut des baux commerciaux, dont la mensualisation du loyer constitue la mesure la plus emblématique. L’institution d’un droit au paiement mensuel, érigé en disposition d’ordre public, s’accompagne d’un plafonnement du dépôt de garantie et d’un renforcement des pouvoirs du juge en matière de suspension de la clause résolutoire. L’articulation de ces trois réformes produit un effet de levier au bénéfice des preneurs, dont la trésorerie se trouve mieux protégée, sans pour autant priver les bailleurs de garanties effectives. Les premiers mois d’application de la loi suggèrent que les juges du fond, relayés par la Cour de cassation, s’attachent à donner à ces dispositions nouvelles leur pleine effectivité, dans le respect de l’équilibre contractuel que le statut des baux commerciaux a toujours eu pour vocation de préserver. La troisième chambre civile, en rappelant dans sa formation de section que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution au bailleur défaillant sans même avoir à solliciter des délais de paiement dans le mois du commandement, a tracé la voie d’une application combinée des réformes de la loi du 26 mai 2026 qui donne au juge du fond les moyens d’une régulation équilibrée du contrat de bail commercial, au plus près des situations concrètes que la pratique fait naître.
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