I. La justification des charges locatives : une obligation probatoire renforcée à la charge du bailleur
A. Le principe et l’étendue de l’obligation légale de reddition des comptes
Le statut des baux commerciaux, tel qu’il résulte des dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, impose au bailleur une obligation de transparence dans la gestion des charges locatives dont la portée a été considérablement précisée par la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. L’article L. 145-40-2 du code de commerce, introduit par la loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dispose que tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, assorti de l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cette obligation de transparence se double d’une exigence de reddition annuelle des comptes : l’article R. 145-36 du même code prévoit que le bailleur adresse au locataire, au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, un état récapitulatif incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges. L’économie générale de ces dispositions, dont les articles R. 145-35 et L. 145-34 du code de commerce fixent le cadre, repose sur le postulat que le bailleur, créancier des charges, doit en établir l’existence et le montant avant d’en exiger le paiement.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 29 janvier 2026 publié au Bulletin, considérablement renforcé la portée de cette obligation en précisant les modalités selon lesquelles le bailleur doit justifier des charges réclamées. Dans cette espèce, une bailleresse avait signifié à sa locataire un commandement de payer des charges visant la clause résolutoire insérée au bail commercial, puis avait obtenu en appel la condamnation de la locataire au paiement de diverses sommes au titre des charges locatives. La cour d’appel avait estimé que la bailleresse justifiait de son obligation de reddition des comptes en produisant des courriers listant poste par poste les dépenses et en mettant à la disposition de la locataire les factures correspondantes. La Cour de cassation casse l’arrêt et énonce, au visa des articles 1134 et 1353 du code civil, « que le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » et « qu’il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, FS-B). Cette décision, qui s’inscrit dans le prolongement des exigences posées par le législateur en 2014, marque un infléchissement significatif de l’office du juge dans l’appréciation des preuves produites par le bailleur.
En conséquence, il ne suffit plus au bailleur de produire des décomptes internes ou d’inviter le locataire à consulter des factures tenues à sa disposition pour satisfaire à son obligation probatoire. La Cour de cassation impose désormais, d’une part, que le bailleur adresse activement les justificatifs au locataire qui les sollicite, et d’autre part, qu’il démontre devant le juge l’existence et le montant précis de chaque poste de charges contesté. À cet égard, la rigueur de cette exigence se trouve renforcée par la nature impérative des dispositions de l’article L. 145-40-2, que l’article L. 145-15 du code de commerce range parmi celles auxquelles il ne peut être dérogé par convention, sous peine de voir la clause contraire réputée non écrite. Par ailleurs, le nouvel article L. 145-40, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, consacre ce mouvement de transparence en plafonnant le dépôt de garantie à trois mois de loyer et en imposant sa restitution dans un délai de trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées. Dès lors, l’articulation entre les dispositions légales et l’exigence prétorienne d’une preuve rigoureuse des charges institue un régime probatoire particulièrement contraignant pour le bailleur, dont la finalité est d’assurer l’effectivité du droit du preneur à ne payer que les charges légalement et contractuellement imputables.
B. L’exigence de justification en référé : le renforcement de la charge probatoire dans l’instance en constatation de clause résolutoire
La question de la preuve des charges se pose avec une acuité particulière lorsque le bailleur agit en référé pour faire constater l’acquisition d’une clause résolutoire à la suite d’un commandement de payer demeuré infructueux. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que les juges peuvent, en accordant des délais de paiement, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Le texte ajoute désormais, innovation majeure de la réforme, que l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sont conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette condition nouvelle de solvabilité, qui renforce la protection du bailleur, ne dispense toutefois pas ce dernier de l’obligation de justifier rigoureusement de l’existence et du montant de sa créance.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 4 juin 2026, précisé les contours de cette exigence probatoire dans le cadre spécifique de la procédure de référé. En l’espèce, une bailleresse avait signifié à sa locataire deux commandements visant les clauses résolutoires de chacun des baux consentis, puis l’avait assignée aux fins de voir constater l’acquisition des clauses résolutoires et d’obtenir sa condamnation au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés de loyers. La cour d’appel de Paris avait fait droit à ces demandes, en retenant notamment que les relevés de compte de la locataire comportaient depuis 2017 la mention des postes « palier sur loyer », « honos analyse assis » et « charges fonds marketing » sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, et que la bailleresse justifiait avoir notifié à la locataire, sans que celle-ci ne les critique, les relevés individuels des charges locatives. La Cour de cassation casse l’arrêt au visa de l’article 835 du code de procédure civile et énonce qu’il « incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221).
Or, cette solution emporte des conséquences pratiques considérables pour le contentieux des baux commerciaux. Elle signifie que le bailleur ne peut se contenter, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance au sens de l’article 835 du code de procédure civile, de produire des relevés de compte unilatéraux ou d’invoquer l’absence de contestation préalable du locataire. La Cour impose au bailleur de démontrer positivement, devant le juge des référés lui-même, l’existence et le montant de chaque charge dont le paiement est réclamé, dès lors que le locataire en conteste le bien-fondé. Par ailleurs, cette décision s’articule avec l’arrêt du 29 janvier 2026 précité, qui exige du bailleur qu’il adresse les justificatifs au locataire et non qu’il les tienne simplement à sa disposition. En conséquence, le bailleur qui sollicite du juge des référés le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut de paiement de charges se trouve soumis à une double exigence probatoire : il doit, d’une part, avoir préalablement communiqué au locataire les justificatifs détaillés de chaque poste de charges, et d’autre part, produire devant le juge les éléments de nature à démontrer l’existence et le montant de chaque charge contestée. Cette double exigence, qui résulte de la combinaison des arrêts des 29 janvier et 4 juin 2026, consacre un renforcement significatif du contrôle judiciaire des créances du bailleur au titre des charges locatives.
II. La preuve des conditions du déplafonnement et de l’exception d’inexécution
A. L’administration de la preuve de la modification notable des facteurs de commercialité
Le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé, principe cardinal du statut protecteur institué par le décret du 30 septembre 1953, connaît des tempéraments dont la mise en œuvre contentieuse place également la question probatoire au cœur du débat judiciaire. L’article L. 145-34 du code de commerce dispose que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou lorsque la durée du bail expiré excède douze ans par l’effet d’une tacite prolongation. Il appartient au bailleur qui invoque l’une de ces causes de déplafonnement d’en rapporter la preuve, conformément au principe énoncé par l’article 1353 du code civil selon lequel celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 18 septembre 2025 publié au Bulletin, précisé l’intensité de la preuve requise du bailleur qui sollicite le déplafonnement du loyer en invoquant une modification notable des facteurs locaux de commercialité. Elle énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). Cette formulation, qui reprend les termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, opère une distinction fondamentale entre l’incidence potentielle de la modification des facteurs de commercialité, qu’il suffit au bailleur de démontrer, et son incidence réelle sur le chiffre d’affaires du preneur, dont la preuve n’est pas exigée. À cet égard, la Cour de cassation marque sa volonté de ne pas faire peser sur le bailleur une charge probatoire excessive, en lui imposant d’établir une simple potentialité d’incidence favorable, appréciée objectivement et in abstracto, sans exiger la démonstration d’un accroissement effectif de l’activité commerciale du preneur. En conséquence, le bailleur doit établir, par tous moyens, que les modifications intervenues dans l’environnement commercial du local loué sont de nature à favoriser l’activité qui y est exercée, sans avoir à prouver que le preneur en a effectivement tiré profit.
Par ailleurs, la preuve de la durée du bail expiré, dont dépend l’applicabilité ou non du plafonnement, soulève des difficultés pratiques que la troisième chambre civile a récemment tranchées. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, la Cour rappelle qu’en cas de tacite prolongation du bail et de demande de renouvellement par le preneur, « le nouveau bail prenait effet à compter de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant le premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement selon la lettre de l’article L. 145-12 du même code » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 25-11.167). En l’espèce, la locataire avait signifié sa demande de renouvellement le 14 mai 2012 alors que le bail, conclu le 30 juin 2000, s’était tacitement prolongé. La cour d’appel avait jugé que le bail renouvelé avait pris effet le 1er juillet 2012, de sorte que le bail expiré avait duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012, soit douze ans et un jour, durée excédant le seuil de douze ans qui fait obstacle au plafonnement. La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette le pourvoi de la locataire, confirmant ainsi que la date de prise d’effet du nouveau bail, et non la date de signification de la demande de renouvellement, détermine la durée du bail expiré pour l’application du plafonnement. Dès lors, le bailleur qui entend se prévaloir du déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation doit démontrer, par la production des actes de renouvellement et le calcul rigoureux des dates, que le bail expiré a duré plus de douze années à la date de prise d’effet du nouveau bail. Cette démonstration, qui relève de l’administration de la preuve au sens de l’article 1353 du code civil, incombe à celui qui s’en prévaut.
B. La charge de la preuve du bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée par le preneur
L’exception d’inexécution, mécanisme de droit commun des contrats consacré par l’article 1219 du code civil, permet à une partie de refuser d’exécuter son obligation tant que son cocontractant n’exécute pas la sienne, à la condition que cette inexécution soit suffisamment grave. En matière de bail commercial, l’exception d’inexécution est fréquemment invoquée par le preneur pour suspendre le paiement des loyers lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, laquelle est régie par l’article 1719 du code civil qui impose au bailleur de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. La question de savoir à qui incombe la charge de la preuve de l’exception d’inexécution a donné lieu à d’importantes précisions jurisprudentielles en 2025 et 2026.
Le 18 septembre 2025, la troisième chambre civile rendait un arrêt publié au Bulletin aux termes duquel « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). Par cette décision, la Cour écarte l’obligation faite au preneur de mettre préalablement en demeure le bailleur avant d’opposer l’exception d’inexécution, consacrant ainsi une conception pragmatique de l’économie de la preuve en la matière. Il appartient néanmoins au preneur qui invoque cette exception de démontrer, d’une part, le manquement du bailleur à ses obligations, et d’autre part, la gravité suffisante de ce manquement au sens de l’article 1219 du code civil.
C’est toutefois sur l’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire que la troisième chambre civile a apporté, le 5 mars 2026, une précision dont la portée pratique est considérable pour la répartition de la charge probatoire. Dans cette affaire, un local commercial donné à bail présentait de nombreux désordres imputables au bailleur, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination. La bailleresse avait signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assigné la locataire en constat de la résiliation de plein droit du bail. La cour d’appel avait retenu que la clause résolutoire était acquise dès lors que la locataire n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. La Cour de cassation casse cette décision et énonce de manière particulièrement nette que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B).
Or, la portée de cet arrêt dépasse le seul énoncé du principe selon lequel le juge doit examiner l’exception d’inexécution même en l’absence de demande de délais de paiement. La décision consacre, en réalité, un véritable déplacement de la charge probatoire dans l’office du juge saisi d’une demande de constatation de clause résolutoire. Là où la cour d’appel s’était bornée à constater que le locataire n’avait pas saisi le juge de demandes de délais, la Cour de cassation impose au juge du fond de procéder à une vérification active du bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire. Cette vérification suppose, pour le juge, d’examiner les éléments de preuve produits par le locataire à l’appui de son exception, et notamment d’apprécier si les manquements imputés au bailleur sont établis et s’ils présentent un caractère de gravité suffisante pour justifier la suspension du paiement des loyers. En conséquence, le bailleur qui sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut se contenter d’établir l’absence de paiement dans le mois du commandement et l’absence de saisine du juge aux fins de délais de paiement. Il lui incombe également de démontrer, en réponse à l’exception d’inexécution soulevée par le locataire, que ses propres obligations contractuelles ont été correctement exécutées, ou que les manquements qui lui sont reprochés ne présentent pas le caractère de gravité requis par l’article 1219 du code civil. Par ailleurs, la combinaison de cette décision avec l’arrêt du 29 janvier 2026 sur la justification des charges crée un faisceau d’exigences probatoires convergentes qui renforce, de manière globale, la position procédurale du preneur dans le contentieux locatif commercial.
Dès lors, le droit du bail commercial connaît, sous l’impulsion de la troisième chambre civile, un mouvement d’intensification du contrôle judiciaire des prétentions du bailleur, qui se manifeste dans les trois principaux contentieux de la matière : le recouvrement des charges locatives, le déplafonnement du loyer et la mise en œuvre de la clause résolutoire. Cette évolution, qui s’inscrit dans le prolongement des réformes législatives de 2014 et de 2026, traduit une conception renouvelée de l’équilibre probatoire entre les parties au bail commercial, dont le juge devient le garant actif.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation rendue en 2025 et 2026 témoigne d’un mouvement d’ensemble qui renforce, de manière significative, les exigences probatoires pesant sur le bailleur commercial. L’obligation de justifier activement des charges locatives, tant dans le cadre de la reddition annuelle des comptes que dans l’instance en constatation de clause résolutoire, a été précisée avec une rigueur particulière par les arrêts des 29 janvier et 4 juin 2026. Par ailleurs, la preuve des conditions du déplafonnement du loyer et celle du bien-fondé de l’exception d’inexécution ont fait l’objet de décisions qui, en imposant au juge un examen approfondi des éléments qui lui sont soumis, consacrent un office juridictionnel renforcé dans le contrôle des prétentions respectives des parties. Or, cette évolution ne remet pas en cause les prérogatives du bailleur mais en encadre l’exercice par une exigence de transparence et de rigueur probatoire dont la finalité est de préserver l’équilibre contractuel voulu par le législateur. En conséquence, les praticiens du droit des baux commerciaux sont invités à une vigilance redoublée dans la constitution et la conservation des éléments de preuve, tant en demande qu’en défense, afin de satisfaire aux standards juridictionnels désormais requis par la haute juridiction.
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