I. La persistance de l’obligation de délivrance au-delà de la survenance d’un événement de force majeure
A. La distinction entre la perte de la chose louée et son simple endommagement
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, se superpose aux règles générales du contrat de louage énoncées par le code civil sans pour autant les évincer. Parmi ces règles figure l’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur aux termes des articles 1719 et 1720 du code civil. Cette obligation, dont la troisième chambre civile rappelle avec constance qu’elle est exigible pendant toute la durée du bail, impose au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Or, la survenance d’un événement de force majeure, tel qu’un cyclone, un séisme ou une inondation, peut anéantir temporairement la capacité du bailleur à exécuter cette prestation essentielle, ce qui soulève la question délicate de l’articulation entre l’article 1722 du code civil, relatif à la perte de la chose louée par cas fortuit, et le régime de l’obligation continue de délivrance.
La distinction entre la destruction totale ou partielle de la chose, qui relève du régime de l’article 1722, et le simple endommagement, qui ressortit aux articles 1719 et 1720, est au coeur de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 (pourvoi n° 25-10.070). Dans cette affaire, la société Guérin and co, propriétaire de deux lots dans une villa exploitée en hôtel de tourisme à Saint-Martin, avait donné à bail commercial lesdits lots à la Société d’exploitation d’Esmeralda Resort. Le cyclone Irma, survenu en septembre 2017, avait gravement endommagé les locaux, rendant leur exploitation hôtelière impossible pendant une longue période. La bailleresse, arguant de la force majeure, estimait que l’article 1722 du code civil la dispensait de toute obligation de réparation et justifiait l’absence de suspension du paiement des loyers par la locataire. La cour d’appel de Basse-Terre, dans son arrêt du 21 novembre 2024, avait accueilli cette argumentation en retenant que le phénomène météorologique, « imprévisible en ses effets, assimilable à un cas fortuit au sens de l’article 1722 du code civil, excluait toute responsabilité de la bailleresse, ce qui rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du même code ». La Cour de cassation censure cette analyse au motif que la cour d’appel avait elle-même relevé que « le bien loué ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien ». Dès lors que l’immeuble n’était pas détruit mais seulement endommagé, la règle de l’article 1722 ne pouvait suffire à exonérer le bailleur de son obligation de délivrance pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement.
En conséquence, la Cour de cassation pose une règle dont la portée dépasse le seul contexte des catastrophes naturelles. Il résulte de cet arrêt que, lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations. Cette solution s’inscrit dans la droite ligne d’une jurisprudence plus ancienne selon laquelle la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé, ainsi que l’avait jugé la troisième chambre civile le 22 février 2006 (pourvoi n° 05-12.032, Bulletin 2006, III, n° 46). Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 rappelle, conformément à une jurisprudence classique, que la perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 suppose que le bien ne puisse plus être conservé sans dépense excessive et devienne impropre à l’usage auquel on le destine (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 25-10.070). L’enjeu est donc de distinguer, au cas par cas, l’hypothèse d’une destruction, qui entraîne la résiliation de plein droit du bail sans dédommagement, de celle d’un simple endommagement, qui laisse subsister les obligations respectives des parties, au premier rang desquelles figure l’obligation de délivrance du bailleur.
B. La reprise de l’exigibilité des obligations du bailleur dès la cessation de l’empêchement
L’arrêt du 4 juin 2026 éclaire une question jusqu’alors insuffisamment traitée par la jurisprudence : celle du moment à partir duquel le bailleur, qui a été temporairement empêché par un cas fortuit d’exécuter ses obligations, doit à nouveau les honorer. La troisième chambre civile affirme avec netteté que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette formulation consacre une solution médiane qui refuse au bailleur le bénéfice d’une exonération perpétuelle tout en reconnaissant que l’empêchement légitime justifie, pendant sa durée, une suspension des obligations réciproques des parties. Dès l’instant où le bailleur recouvre la possibilité matérielle et juridique de procéder aux réparations nécessaires, son obligation de délivrance redevient exigible et le preneur peut se prévaloir de l’inexécution pour opposer l’exception d’inexécution.
Cette construction rejoint le principe, dégagé par la troisième chambre civile dans son arrêt du 4 décembre 2025 (pourvoi n° 23-23.357, publié au Bulletin), selon lequel l’obligation de délivrance du bailleur est une obligation continue, de sorte que la persistance du manquement à cette obligation constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée (Civ. 3e, 4 décembre 2025, n° 23-23.357). En l’espèce, la société Lafa collectivités, preneuse d’un bail commercial portant sur des locaux à usage industriel, avait assigné la bailleresse en exécution de travaux de réfection de la toiture, des façades et de la voirie, rendus nécessaires par la vétusté. La cour d’appel de Riom avait déclaré l’action prescrite au motif que la locataire connaissait, avant même l’entrée en jouissance, la vétusté des lieux. La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action en exécution forcée de ses obligations par le bailleur ». Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà consacré ce même principe dans un arrêt du 10 juillet 2025, en jugeant que la persistance du manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible empêche de fixer le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail (Civ. 3e, 10 juillet 2025, n° 23-20.491). Dans cette affaire, la SCI du Bois d’Audrey et Delphine avait amputé d’un tiers l’assiette du bail en y construisant un hangar et un parking loués à un tiers, privant ainsi la locataire d’une partie substantielle de la surface louée. La cour d’appel de Colmar avait déclaré partiellement prescrite l’action en résiliation au motif que le délai de prescription courait à compter du jour de la connaissance de la réduction de surface. Or, la Cour de cassation censure cette décision en énonçant que « la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail ». L’enseignement est clair : dès lors que l’inexécution se prolonge dans le temps, le bailleur ne saurait invoquer l’écoulement d’un délai de prescription pour échapper à ses obligations.
L’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-19.292, publié au Bulletin), rendu en formation de section, complète ce dispositif en précisant que « le contrat de bail et le statut des baux commerciaux créent un rapport permanent d’obligation ; il en résulte que la demande du preneur, quel que soit l’âge du bail, tendant à voir condamner le bailleur à exécuter son obligation de délivrance, est recevable tant que dure l’inexécution » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-19.292). Ce considérant de principe, qui figure désormais dans la lettre de la troisième chambre civile, ancre définitivement dans le droit positif la thèse de l’obligation continue, qui interdit de cantonner l’exigence de délivrance à la date de prise d’effet du bail. En conséquence, un bailleur ne peut se retrancher derrière un événement de force majeure passé pour justifier une inaction prolongée, pas plus qu’il ne peut invoquer la prescription lorsque le manquement perdure. Ces solutions, combinées entre elles, dessinent un régime dans lequel l’écoulement du temps est sans effet sur l’exigibilité des obligations essentielles du bailleur, ce qui renforce considérablement la position du preneur dans le contentieux de l’inexécution.
II. L’exception d’inexécution comme instrument de contrainte au service du preneur commercial
A. Le droit pour le locataire de suspendre le paiement des loyers en cas de manquement persistant du bailleur
L’article 1219 du code civil, issu de l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Ce texte, dont l’application au contrat de bail commercial ne fait plus débat, constitue le fondement de l’exception d’inexécution que le preneur peut opposer au bailleur lorsque celui-ci manque à son obligation de délivrance. La troisième chambre civile a, par un arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié au Bulletin), expressément jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ». Cette solution, qui dispense le preneur de toute formalité préalable, lui confère un instrument de défense immédiatement mobilisable face à la défaillance du bailleur.
L’arrêt du 4 juin 2026 franchit un pas supplémentaire en étendant l’exception d’inexécution au contexte du cas fortuit. Dans l’affaire de l’hôtel Esmeralda Resort, la locataire avait cessé de payer les loyers à compter de septembre 2017, date du passage du cyclone, et la bailleresse lui avait délivré, le 4 novembre 2020, une mise en demeure visant un arriéré locatif considérable, suivie d’un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour motifs graves. La Cour de cassation juge que la locataire était en droit d’invoquer l’exception d’inexécution pour la période postérieure à la cessation de l’empêchement de la bailleresse, c’est-à-dire pour le temps pendant lequel cette dernière n’était plus matériellement empêchée de procéder aux réparations mais s’en était néanmoins abstenue. La cour d’appel de renvoi, celle de Fort-de-France, devra donc déterminer à partir de quelle date la bailleresse n’était plus dans l’impossibilité d’agir pour apprécier la légitimité de la suspension du paiement des loyers par la locataire depuis cette date, et, partant, le caractère fondé ou non du refus de renouvellement pour motifs graves.
Cette articulation entre l’article 1722 et l’exception d’inexécution, que l’arrêt du 4 juin 2026 consacre pour la première fois avec une telle netteté, répond à une préoccupation d’équilibre contractuel. Le contrat de bail commercial, par nature synallagmatique, repose sur une interdépendance des obligations réciproques des parties que le principe de bonne foi de l’article 1104 du code civil vient renforcer. Or, il serait contraire à cette exigence de loyauté contractuelle de permettre au bailleur de se prévaloir durablement d’un événement de force majeure pour justifier son inaction, tout en exigeant du preneur qu’il continue d’exécuter intégralement son obligation de paiement des loyers. La solution retenue par la troisième chambre civile le 4 juin 2026, qui impose une analyse séquencée de la période d’empêchement, permet précisément de rétablir cet équilibre en obligeant le bailleur à justifier, à chaque étape, tant de la persistance de l’empêchement que de la diligence avec laquelle il a entrepris les travaux nécessaires une fois l’obstacle levé.
B. L’articulation entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire : l’office du juge
La question la plus délicate que soulève l’exception d’inexécution dans le contentieux du bail commercial est celle de son articulation avec la clause résolutoire, que l’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, encadre désormais avec une rigueur accrue. Ce texte prévoit que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». La pratique contentieuse enseigne qu’un bailleur confronté à un impayé de loyers délivre fréquemment un commandement de payer visant la clause résolutoire, suivi, un mois plus tard, d’une assignation en constatation de l’acquisition de cette clause. Le locataire, de son côté, invoque l’exception d’inexécution en faisant valoir que le bailleur n’a pas rempli ses propres obligations, ce qui justifiait la suspension du paiement des loyers. La question qui se pose alors est de savoir si le juge, saisi de la demande du bailleur, doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution, ou si le simple écoulement du délai d’un mois sans paiement ni saisine du juge suffit à entraîner l’acquisition définitive de la clause résolutoire.
La troisième chambre civile a répondu de la manière la plus nette dans son arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820, publié au Bulletin), en jugeant que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Civ. 3e, 5 mars 2026, n° 24-15.820). Dans cette affaire, la SCI Les Chatons avait donné à bail commercial à la société SCGR des locaux à usage mixte, commercial et d’habitation. La bailleresse avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2019. La locataire, qui avait quitté les lieux le 20 février 2020 après un commandement de quitter les lieux fondé sur une ordonnance de référé du 17 janvier 2020 ayant constaté l’acquisition de la clause résolutoire, invoquait l’existence de « nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux ». La cour d’appel de Cayenne avait néanmoins constaté l’acquisition de la clause résolutoire au motif que la locataire n’avait, dans le mois du commandement, ni payé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette analyse en reprochant aux juges du fond de ne pas avoir recherché « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement du 17 octobre 2019 ».
Ce considérant de principe, dont la portée est considérable en pratique, signifie que le mécanisme de l’article L. 145-41, qui enferme la saisine du juge dans un délai d’un mois à compter du commandement, ne fait pas obstacle à ce que le locataire invoque ultérieurement l’exception d’inexécution pour s’opposer au constat judiciaire de la résiliation. Autrement dit, la forclusion du mois, qui s’attache à la demande de délais de paiement, ne paralyse pas l’exception d’inexécution, laquelle peut être invoquée à tout moment de la procédure, y compris pour la première fois devant le juge du fond saisi par le bailleur. Cette solution, qui consacre la primauté de l’office du juge sur l’automaticité de la clause résolutoire, impose au magistrat une obligation de vérification approfondie du bien-fondé des moyens de défense soulevés par le preneur. Par ailleurs, elle rejoint l’esprit de la réforme introduite par la loi du 26 mai 2026, qui a renforcé le contrôle du juge sur la clause résolutoire en conditionnant l’octroi des délais de paiement à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. La décision du 5 mars 2026, bien qu’antérieure à cette réforme, en annonce la philosophie : la résiliation de plein droit ne saurait être acquise de manière automatique lorsque la défaillance du preneur trouve sa cause dans l’inexécution, par le bailleur, de ses propres obligations essentielles.
En définitive, la jurisprudence de la troisième chambre civile élaborée au cours de l’année 2025 et du premier semestre 2026 construit, arrêt après arrêt, un régime cohérent dans lequel l’obligation continue de délivrance, l’exception d’inexécution et l’office du juge se combinent pour protéger le preneur contre l’inertie du bailleur. La règle selon laquelle le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation en invoquant les règles gouvernant la perte de la chose louée, posée par l’arrêt du 4 juin 2026, et celle selon laquelle le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, consacrée par l’arrêt du 5 mars 2026, se rejoignent dans un même mouvement : elles refusent que le formalisme de la clause résolutoire ou que l’écoulement du temps puissent tenir en échec les droits substantiels du locataire commercial, lorsque celui-ci établit que le bailleur a failli à ses obligations contractuelles les plus fondamentales.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation les 4 décembre 2025, 10 juillet 2025, 5 mars 2026 et 4 juin 2026 dessinent une ligne jurisprudentielle dont la cohérence ne fait plus de doute. L’obligation de délivrance qui pèse sur le bailleur commercial est une obligation continue, exigible pendant toute la durée du bail et insusceptible de prescription tant que l’inexécution persiste. La survenance d’un événement de force majeure, loin d’exonérer définitivement le bailleur de ses obligations, ne suspend ces dernières que pour le temps de l’empêchement effectif, et le preneur retrouve, dès que cet empêchement cesse, la faculté d’invoquer l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement des loyers. Enfin, le mécanisme de la clause résolutoire, si redoutable en pratique, ne saurait produire son effet automatique lorsque le défaut de paiement du preneur procède d’une inexécution imputable au bailleur : il incombe alors au juge, investi d’un office renforcé, de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater la résiliation du bail. Cette construction, qui puise sa source dans le droit commun du contrat tout en s’ancrant dans la spécificité du statut des baux commerciaux, témoigne de la recherche, par la Haute juridiction, d’un équilibre renouvelé entre la protection du fonds de commerce et la sécurité des relations contractuelles.
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