I. La notion restrictive de perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil
A. L’exclusion des mesures administratives d’interdiction du champ d’application de l’article 1722
L’article 1722 du Code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit et que, si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail, sans qu’il n’y ait lieu à aucun dédommagement dans l’un et l’autre cas. Ce texte, hérité du Code Napoléon de 1804, constitue une exception notable au principe de la force obligatoire du contrat en ce qu’il autorise la rupture du lien contractuel ou la réfaction de l’obligation de paiement du preneur sans que ce dernier ait à démontrer une faute du bailleur. La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a toutefois considérablement restreint le domaine d’application de cette disposition en précisant la notion même de perte de la chose louée.
La crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 a fourni à la Cour de cassation l’occasion de délimiter avec rigueur les contours de l’article 1722 du Code civil. Par un arrêt remarqué du 30 juin 2022, la troisième chambre civile a jugé, au visa des articles 1218 et 1722 du Code civil, que « l’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-20.190, publié au Bulletin et au Rapport). En l’espèce, un preneur à bail commercial se prévalait de l’interdiction administrative de recevoir du public pour suspendre le paiement des loyers sur le fondement de la perte partielle de la chose louée. La Haute juridiction a écarté cette argumentation en considérant que les mesures de police sanitaire, édictées aux seules fins de garantir la santé publique, ne sauraient caractériser une perte de la chose au sens du texte précité.
Par ailleurs, la Cour de cassation a réaffirmé cette solution dans une série d’arrêts rendus le 15 juin 2023 aux termes desquels elle a jugé que « la perte partielle visée par l’article 1722 du code civil ne saurait résulter d’une interdiction administrative » (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-15.368). Cette position a depuis lors été constamment maintenue, la troisième chambre civile ayant encore rappelé le 7 mai 2025, au visa de l’article 1722 du Code civil, que l’effet d’une mesure générale de police administrative « ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil » (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097).
La justification de cette construction prétorienne réside dans la conception objective de la perte de la chose louée qu’a retenue la Cour de cassation. La perte visée par l’article 1722 s’entend d’une destruction matérielle ou d’une altération substantielle des lieux loués, privant le preneur de la possibilité d’en user conformément à leur destination contractuelle. Une mesure générale d’interdiction de recevoir du public, qui ne modifie en rien l’état matériel des locaux mais en restreint seulement l’usage par une norme extérieure au contrat de bail, ne saurait dès lors entrer dans le champ d’application de cette disposition spéciale. La Cour de cassation consacre ainsi une lecture restrictive du texte, cohérente avec son caractère dérogatoire au droit commun des contrats.
B. L’articulation délicate entre la perte partielle et la force majeure dans le contentieux locatif commercial
La distinction entre la perte partielle de la chose louée et la force majeure revêt une importance pratique considérable dans le contentieux des baux commerciaux. L’article 1722 du Code civil institue un régime spécial de résiliation ou de réfaction du loyer en cas de perte fortuite de la chose, qui se distingue du droit commun de la force majeure codifié à l’article 1218 du Code civil. Or, la jurisprudence de la troisième chambre civile a pris soin de maintenir une cloison étanche entre ces deux mécanismes, au prix d’une construction juridique dont la subtilité mérite d’être soulignée.
Dans l’arrêt du 30 juin 2022 précité, la Cour de cassation a expressément écarté l’invocation de la force majeure par le preneur qui entendait s’exonérer de son obligation de paiement des loyers. La Haute juridiction a rappelé que « le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure », de sorte que le preneur, débiteur des loyers, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure pour se soustraire à son obligation de paiement. Cette solution, qui distingue selon la qualité de créancier ou de débiteur de l’obligation concernée, conduit à un résultat pratique qui peut paraître rigoureux pour le preneur privé de la jouissance des lieux.
En conséquence, la Cour de cassation a également rappelé dans le même arrêt que la mesure générale de police administrative « n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance » du bailleur, écartant ainsi la possibilité pour le preneur d’invoquer l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du Code civil. La Haute juridiction trace ainsi une frontière nette entre les hypothèses de perte matérielle de la chose, qui relèvent de l’article 1722, et les hypothèses de trouble de jouissance résultant d’une cause étrangère à l’état même des locaux, qui ne sauraient justifier ni la résiliation du bail sur le fondement de la perte partielle, ni la suspension du paiement des loyers sur le fondement de l’exception d’inexécution, ni même la libération du preneur par l’effet de la force majeure.
À cet égard, il convient de relever que la Cour de cassation a pris soin de préciser que l’obligation de délivrance du bailleur ne s’étend pas à la garantie de la commercialité des lieux en l’absence de stipulation particulière. Le bailleur qui a mis les locaux à la disposition du preneur dans un état conforme à leur destination contractuelle n’est pas tenu de garantir que les conditions économiques, sanitaires ou réglementaires permettront effectivement l’exercice de l’activité prévue au bail. Cette limitation de l’obligation de délivrance, conjuguée à l’interprétation restrictive de l’article 1722, constitue un cadre jurisprudentiel dont la rigueur a toutefois été tempérée par la reconnaissance du caractère continu de ladite obligation de délivrance.
II. L’obligation continue de délivrance comme mécanisme correcteur de l’approche restrictive de l’article 1722
A. La consécration prétorienne du caractère continu de l’obligation de délivrance
L’article 1719 du Code civil met à la charge du bailleur une triple obligation : délivrer au preneur la chose louée, entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Par une trilogie d’arrêts rendus en 2025 et 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a profondément renouvelé la portée de ces obligations en consacrant avec une netteté inédite le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur et en en tirant des conséquences substantielles sur le régime de la prescription extinctive.
Le premier jalon de cette construction a été posé par l’arrêt du 10 juillet 2025, aux termes duquel la Cour de cassation a jugé, au visa des articles 1709, 1719 et 2224 du Code civil, que « ces obligations continues du bailleur sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer l’action en résiliation du bail » (Cass. 3e civ., 10 juill. 2025, n° 23-20.491, publié au Bulletin). En l’espèce, un preneur reprochait à son bailleur d’avoir réduit l’assiette du bail en construisant un hangar sur une partie du terrain loué. La cour d’appel de Colmar avait déclaré prescrite l’action en résiliation au motif que le délai de prescription courait à compter de la connaissance de la réduction de la surface louée. La Cour de cassation a censuré cette décision en énonçant que, dès lors que la réduction de l’assiette du bien loué persistait, l’action n’était pas prescrite.
Le deuxième temps de cette évolution est intervenu avec l’arrêt du 4 décembre 2025, dans lequel la troisième chambre civile a précisé que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut commencer à prescrire tant que les lieux ne peuvent plus faire l’objet d’une utilisation normale par le preneur » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, publié au Bulletin). La Cour y ajoute que « le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté que par une clause expresse et qu’il ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble ». En l’espèce, une locataire reprochait à sa bailleresse de ne pas avoir remédié à l’état de vétusté des locaux loués, notamment s’agissant de la toiture et des façades. La cour d’appel avait retenu que l’état de vétusté initial était connu des preneurs lors de la signature du bail, de sorte que l’action était prescrite. La censure est intervenue au motif que la cour d’appel n’avait pas recherché si un manquement à l’obligation de délivrance persistait au jour de l’assignation.
Le troisième arrêt, rendu le 5 mars 2026, a parachevé cette construction en énonçant que « cette obligation continue du bailleur est exigible pendant toute la durée du bail » et que « le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, publié au Bulletin). La Cour de cassation y affine le régime de la prescription en distinguant, d’un côté, l’action en exécution forcée en nature, imprescriptible tant que le manquement persiste, et, de l’autre, l’action en réparation du préjudice, soumise à la prescription quinquennale mais dont le point de départ est glissant, se limitant aux cinq années précédant la demande en justice.
Dès lors, cette trilogie jurisprudentielle opère un rééquilibrage significatif en faveur du preneur à bail commercial. Alors que l’interprétation restrictive de l’article 1722 du Code civil lui ferme la voie de la résiliation ou de la réfaction du loyer en cas de trouble de jouissance ne procédant pas d’une destruction matérielle des locaux, la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance lui ouvre une voie alternative fondée sur l’exécution forcée et la réparation du préjudice subi. Le preneur qui subit une privation de jouissance imputable à un manquement du bailleur à son obligation de délivrance peut ainsi agir sans se voir opposer la prescription extinctive, pourvu que le manquement persiste au jour de la demande.
B. L’incidence de l’obligation continue sur la réparation du trouble de jouissance et l’indemnisation du preneur
La reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance emporte des conséquences pratiques considérables sur l’étendue de la réparation due au preneur victime d’un trouble de jouissance. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 19 juin 2025 en fournit une illustration éclairante. Au visa des articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du Code civil, la Cour de cassation a jugé que « sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin). En l’espèce, la société Besson Chaussures, preneuse à bail commercial, subissait des infiltrations d’eau en provenance de la toiture de l’immeuble, située dans les parties communes d’une copropriété. La bailleresse avait tardé à saisir le syndic de copropriété pour obtenir la réalisation des travaux nécessaires.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également précisé dans le même arrêt que les diligences accomplies par le bailleur auprès du syndicat des copropriétaires pour obtenir la cessation du trouble ne le libèrent pas de son obligation de garantie de jouissance paisible. La Haute juridiction a cassé l’arrêt d’appel qui avait limité l’indemnisation du préjudice de jouissance à une perte de chance d’obtenir une réfection plus rapide de la toiture, en énonçant que « la bailleresse, devait, en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation ». Cette solution, qui consacre l’obligation de réparation intégrale du trouble de jouissance sans que le bailleur puisse se retrancher derrière les contraintes de la procédure de copropriété, renforce substantiellement la protection du preneur.
En conséquence, l’articulation entre l’obligation continue de délivrance et le droit commun de la responsabilité contractuelle permet au preneur d’obtenir une indemnisation qui couvre l’intégralité de son préjudice, sans être limité par les règles restrictives de la prescription. Le preneur qui démontre que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a persisté jusqu’au jour de sa demande peut solliciter, non seulement l’exécution forcée en nature des travaux nécessaires, mais également la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq années précédant la demande. Cette solution, dégagée par l’arrêt du 5 mars 2026 précité, opère une combinaison pragmatique entre l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée tant que le manquement perdure et le jeu normal de la prescription quinquennale pour l’action indemnitaire.
À cet égard, il importe de souligner que la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, sans modifier directement les articles 1722 ou 1719 du Code civil, a néanmoins renforcé les obligations d’information et de transparence du bailleur commercial, notamment en matière de régularisation des charges et d’encadrement du dépôt de garantie. Les articles L. 145-41 et L. 145-40 du Code de commerce, dans leur rédaction issue de cette loi, imposent désormais au bailleur des obligations renforcées de motivation du commandement de payer et de plafonnement des garanties exigées du preneur. Ces dispositions nouvelles, combinées à la construction prétorienne de l’obligation continue de délivrance, dessinent un cadre juridique dans lequel le preneur à bail commercial bénéficie d’une protection accrue face aux manquements du bailleur à ses obligations essentielles.
Le contentieux immobilier commercial requiert ainsi une analyse minutieuse de l’articulation entre le droit spécial du bail commercial, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, et le droit commun du louage de choses, tel qu’il résulte des articles 1719 et suivants du Code civil. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne de la volonté de la Haute juridiction de concilier la stabilité du lien contractuel, servie par l’interprétation restrictive de l’article 1722, avec la protection effective des droits du preneur, assurée par la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance et de ses conséquences sur le régime de la prescription extinctive.
Conclusion
La perte partielle de la chose louée, au sens de l’article 1722 du Code civil, est aujourd’hui circonscrite par la jurisprudence de la troisième chambre civile aux seules hypothèses de destruction matérielle ou d’altération substantielle des lieux loués, à l’exclusion des mesures administratives d’interdiction temporaire d’exploitation. Cette interprétation restrictive, conjuguée au refus d’admettre l’invocation de la force majeure par le preneur débiteur des loyers, pouvait laisser craindre une protection insuffisante du locataire commercial confronté à un trouble de jouissance ne procédant pas de la destruction matérielle des locaux. La reconnaissance explicite du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, consacrée par la trilogie d’arrêts rendus entre juillet 2025 et mars 2026, offre cependant au preneur une voie de recours efficace fondée sur l’exécution forcée en nature et la réparation intégrale du préjudice de jouissance, indépendamment de la qualification de perte partielle au sens de l’article 1722. Cette construction jurisprudentielle, qui s’inscrit dans le prolongement de la réforme législative du 26 mai 2026, témoigne de l’adaptation continue du droit des baux commerciaux aux exigences d’équilibre entre les droits et obligations des parties au contrat de bail.
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