I. La consolidation du régime de la prescription biennale par la troisième chambre civile
A. Le point de départ de la prescription à la date d’effet du congé
La prescription biennale constitue le mécanisme temporel central du statut des baux commerciaux, dont l’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette règle, dont la simplicité apparente dissimule une rigueur redoutable, a fait l’objet d’une série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile le 12 février 2026, qui en ont précisé la portée avec une netteté inégalée. L’arrêt n° 24-10.578, publié au Bulletin, constitue à cet égard la décision de principe de ce mouvement jurisprudentiel.
Dans cette affaire, une commune bailleresse avait délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement à effet au 31 décembre 2018, assorti d’une offre d’indemnité d’éviction. Le 4 novembre 2019, la bailleresse avait mis le preneur en demeure de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. Ce n’est que le 19 novembre 2021, soit près de trois ans après la date d’effet du congé, que la bailleresse avait assigné le locataire en constatation de la perte de son droit au versement d’une indemnité d’éviction par l’acquisition de la prescription biennale. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait écarté la prescription au motif que le locataire n’avait jamais entendu contester le congé ni le principe du versement d’une indemnité d’éviction et n’avait donc aucune raison d’ester en justice. La troisième chambre civile casse cette décision en énonçant avec force que la prescription biennale « court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Le dies a quo de la prescription est ainsi fixé au jour où le congé produit ses effets, indépendamment de toute reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur.
Dans le prolongement de cette décision, l’arrêt n° 24-18.382 FS-B du 12 février 2026 confirme que « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé ». La Cour de cassation ajoute, dans une formulation qui consacre la règle de manière définitive, que « le congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction ne dispense pas le preneur de saisir le juge de la fixation de cette indemnité dans le délai de la prescription biennale ». L’arrêt n° 24-10.427 du même jour adopte une solution identique en rappelant que « le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé ». Ces trois décisions rendues le même jour, dont deux publiées au Bulletin, forment un corpus jurisprudentiel d’une remarquable cohérence qui ancre solidement le principe du dies a quo unique.
L’article L. 145-9 du code de commerce impose, à peine de nullité, que le congé « indique que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette mention obligatoire, dont la portée informative ne se confond pas avec une dispense d’agir, constitue le prolongement procédural du mécanisme de la prescription biennale et en garantit l’effectivité à l’égard du preneur.
Pour autant, la rigueur de ce point de départ unique ne doit pas occulter les causes d’interruption de la prescription que le droit commun de l’article 2241 du code civil reconnaît, au premier rang desquelles figure la demande en justice. La saisine du tribunal par le preneur avant l’expiration du délai de deux ans, même aux fins de désignation d’un expert chargé d’évaluer l’indemnité d’éviction, constitue un acte interruptif de prescription qui fait courir un nouveau délai de même durée. La distinction est dès lors essentielle entre la reconnaissance par le bailleur du droit à indemnité, laquelle ne produit aucun effet sur le cours de la prescription, et l’initiative procédurale du preneur, qui seule a le pouvoir d’interrompre le délai. Cette asymétrie procédurale place le preneur dans une situation de vigilance impérative, le bailleur n’étant soumis à aucune obligation d’information complémentaire au-delà des mentions prescrites par l’article L. 145-9.
B. L’indifférence de la mauvaise foi du bailleur et les conséquences sur le droit au maintien dans les lieux
La troisième chambre civile, dans l’arrêt n° 24-10.578 FS-B du 12 février 2026, a écarté de manière catégorique le moyen tiré de la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription. La Cour énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction ». Cette solution marque une évolution significative de la jurisprudence en excluant que le comportement déloyal du bailleur, fût-il avéré, puisse faire obstacle au cours de la prescription. La Cour de cassation rompt ainsi avec l’analyse retenue par la cour d’appel qui avait estimé que l’attitude de la bailleresse, consistant à se prévaloir de la prescription après avoir reconnu le droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi.
Les conséquences de cette solution sur le droit au maintien dans les lieux du preneur sont considérables. L’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Or, précise la Cour de cassation dans l’arrêt du 12 février 2026, « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Par conséquent, le preneur qui a laissé expirer le délai de deux ans sans saisir le juge perd simultanément son droit à indemnité et son droit au maintien dans les lieux, basculant dans une situation d’occupation sans droit ni titre qui l’expose à l’expulsion immédiate.
La rigueur de ce mécanisme se trouve encore accentuée par les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce, selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement du bail « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité comprend notamment « la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». L’ampleur potentielle de cette indemnité rend d’autant plus sévère la sanction de la forclusion qui prive définitivement le preneur de ce droit substantiel.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà posé, dans l’arrêt n° 22-20.872 FS-B du 11 janvier 2024, une règle de qualification qui a des incidences directes sur le point de départ de la prescription. La Cour y énonce qu’« un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». Cette qualification, qui assimile à un refus de renouvellement toute offre de renouvellement modifiant substantiellement les conditions du bail, déclenche le régime de la prescription biennale dès la date d’effet du congé, alors même que le bailleur aurait pu présenter son acte comme une simple proposition de modification du contrat.
II. L’extension du domaine de l’imprescriptibilité par la loi du 26 mai 2026
A. Les nouvelles dispositions protectrices placées sous la sanction du réputé non écrit
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a profondément modifié le statut des baux commerciaux en introduisant de nouvelles dispositions protectrices du preneur qui viennent s’articuler avec le régime de la prescription. L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose désormais que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». L’introduction de la référence aux articles L. 145-32-1 et L. 145-41, qui n’existaient pas dans la version antérieure, constitue un élargissement significatif du domaine de la sanction du réputé non écrit.
Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce prévoit que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition, qui instaure un droit à la mensualisation du loyer commercial directement opposable au bailleur, est désormais protégée par la sanction du réputé non écrit, de sorte que toute clause qui y ferait obstacle serait privée d’effet sans que le preneur ait à agir dans le délai de la prescription biennale.
L’article L. 145-40 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre ». Le texte précise en outre que ces sommes « lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés » et qu’en « cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». La mutation entraîne « de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article ». Ces dispositions, en tant qu’elles figurent au nombre de celles visées par l’article L. 145-15, bénéficient désormais de la sanction du réputé non écrit, ce qui interdit au bailleur d’y déroger contractuellement.
L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version issue de la même loi, consolide le mécanisme de la clause résolutoire en précisant que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». L’intégration de cet article dans la liste de l’article L. 145-15 implique qu’aucune clause du bail ne saurait priver le preneur de la faculté de solliciter des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire devant le juge.
En conséquence, le législateur du 26 mai 2026 a entendu renforcer de trois manières distinctes la protection du preneur par le mécanisme du réputé non écrit : d’abord en consacrant la mensualisation du loyer comme un droit d’ordre public, ensuite en plafonnant le dépôt de garantie à un trimestre de loyer, enfin en consolidant l’office du juge en matière de suspension de la clause résolutoire. Cette extension du domaine de l’imprescriptibilité bouleverse l’économie générale du statut des baux commerciaux en soustrayant au délai biennal des pans entiers du contentieux locatif. Le preneur dispose désormais d’une arme procédurale inédite : l’action en réputé non écrit, qui n’est enfermée dans aucun délai, lui permet de faire échec aux clauses contractuelles qui méconnaîtraient les nouvelles dispositions d’ordre public, sans avoir à démontrer l’existence d’un préjudice ni même à justifier de l’urgence de sa demande. Cette immunité temporelle constitue un correctif puissant à la rigueur de la prescription biennale qui gouverne les autres actions du statut.
B. L’articulation entre prescription biennale et imprescriptibilité : les zones de friction
La coexistence, au sein du même chapitre du code de commerce, d’un régime de prescription biennale pour les actions exercées en vertu du statut et d’un régime d’imprescriptibilité pour l’action en réputé non écrit, crée des zones de friction que la jurisprudence récente a entrepris de résoudre. La troisième chambre civile, dans son arrêt n° 22-14.091 F-B du 16 novembre 2023, a posé le principe selon lequel « l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription », reprenant la solution qu’elle avait dégagée dans l’arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.405, publié). La Cour ajoute, de manière décisive, que « quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses susvisées était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours ».
Cette solution, qui consacre l’application immédiate de la loi nouvelle aux baux en cours, se fonde sur le principe selon lequel la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées. Dès lors, le preneur qui se trouve lié par un bail en cours au 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la loi, peut se prévaloir de l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit pour faire écarter toute clause contraire aux nouvelles dispositions protectrices, alors même que le délai de prescription biennale aurait été acquis sous l’empire de la loi ancienne. Cette articulation entre le droit transitoire et la sanction du réputé non écrit confère à la réforme du 26 mai 2026 une portée immédiate qui dépasse le seul cadre des baux nouvellement conclus ou renouvelés.
L’arrêt n° 24-13.288 FS-B du 18 septembre 2025 apporte un éclairage complémentaire sur la détermination des droits soumis à prescription en matière de fixation du loyer du bail renouvelé. La Cour y énonce que « la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux ». Cette solution, qui adopte une appréciation in abstracto de la modification des facteurs de commercialité, a pour effet de faciliter le déplafonnement du loyer et, partant, de réduire l’enjeu financier des litiges soumis à la prescription biennale.
Par ailleurs, l’arrêt n° 23-20.030 F-B du 27 mars 2025 rappelle que le bailleur qui exerce son droit d’option en notifiant au preneur son refus du renouvellement du bail commercial déclenche le cours de la prescription biennale à compter de la date d’effet du congé. Ce rappel, qui s’inscrit dans la ligne des arrêts du 12 février 2026, confirme la cohérence de la jurisprudence de la troisième chambre civile sur le point de départ unique du délai. Dès lors, l’imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit et la prescription biennale de l’action en indemnité d’éviction forment un diptyque procédural dont la maîtrise conditionne la protection effective des droits du preneur à bail commercial.
La combinaison de ces deux régimes produit des effets pratiques d’une importance capitale pour la stratégie contentieuse du preneur. La prescription biennale impose au locataire qui entend contester un congé ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction de saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé, sans que la reconnaissance du droit à indemnité par le bailleur ni même la mauvaise foi de ce dernier ne puissent interrompre ou suspendre ce délai. En revanche, le locataire qui entend faire écarter une clause contraire aux dispositions protectrices nouvellement intégrées dans la liste de l’article L. 145-15, telles que la mensualisation du loyer ou le plafonnement du dépôt de garantie, peut agir à tout moment sans être enfermé dans le délai de la prescription biennale, y compris lorsque le bail est en cours d’exécution. Cette dualité de régimes, qui oppose la rigueur de la prescription à l’imprescriptibilité du réputé non écrit, constitue désormais l’une des clés de lecture essentielles du contentieux des baux commerciaux issu de la réforme du 26 mai 2026.
Conclusion
L’évolution récente du droit des baux commerciaux, sous l’impulsion conjuguée de la troisième chambre civile de la Cour de cassation et du législateur du 26 mai 2026, se caractérise par une double dynamique qui n’est pas dénuée de paradoxe. D’un côté, la jurisprudence consolide avec une vigueur renouvelée le régime de la prescription biennale, en excluant toute cause subjective d’interruption ou de suspension et en fixant de manière intangible le point de départ du délai à la date d’effet du congé. De l’autre côté, le législateur étend le domaine de la sanction du réputé non écrit à de nouvelles dispositions protectrices du preneur, créant ainsi des îlots d’imprescriptibilité au sein d’un statut dont la prescription constitue pourtant le principe. Cette tension entre la rigueur procédurale de la prescription biennale et l’imprescriptibilité substantielle du réputé non écrit définit le nouvel équilibre du contentieux des baux commerciaux après la loi du 26 mai 2026, dont la mise en œuvre pratique appellera une vigilance redoublée de la part des praticiens. Le contentieux à venir dira si l’extension du domaine de l’imprescriptibilité par le législateur du 26 mai 2026 constitue une atténuation suffisante de la sévérité avec laquelle la troisième chambre civile applique la prescription biennale aux actions en paiement de l’indemnité d’éviction, ou si ce diptyque procédural demeure fondamentalement déséquilibré au détriment du preneur.
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