I. L’encadrement légal de la sous-location dans le statut des baux commerciaux
A. Le principe d’interdiction et le formalisme de l’autorisation du bailleur
Le statut des baux commerciaux, régi par les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité par un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, selon les termes de l’article L. 145-1 dudit code. Dans ce cadre protecteur, la sous-location fait l’objet d’un encadrement spécifique qui déroge au droit commun du louage de choses. L’article 1717 du code civil, qui constitue le siège de la matière en droit commun, énonce que « le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite », précisant que cette clause d’interdiction « est toujours de rigueur ». Le droit commun pose donc un principe de liberté de sous-louer, l’interdiction ne pouvant résulter que d’une stipulation expresse du contrat. Or, le législateur commercial a renversé cette logique en posant un principe d’interdiction assorti d’exceptions strictement encadrées, manifestant ainsi la volonté de protéger le bailleur commercial contre les risques d’une occupation non maîtrisée de son bien.
L’article L. 145-31 du code de commerce dispose en son premier alinéa que « sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». Cette formulation consacre une présomption d’interdiction qui place le preneur dans une situation de dépendance à l’égard du bailleur, lequel conserve la maîtrise de l’occupation des lieux donnés à bail. La portée de cette interdiction est absolue, en ce qu’elle vise aussi bien la sous-location totale que la sous-location partielle, et s’applique indépendamment de la durée ou de l’importance économique de l’opération envisagée par le preneur. Le même article impose un formalisme rigoureux quant à la demande d’autorisation, le locataire devant « faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte, ce qui lui permet de s’assurer du contenu du contrat de sous-location et de la solvabilité du sous-locataire.
La sanction du non-respect de cette obligation de formalisme est sévère pour le preneur. En effet, la sous-location réalisée sans l’autorisation expresse du bailleur ou sans que celui-ci ait été appelé à concourir à l’acte constitue une sous-location irrégulière, susceptible d’entraîner la résiliation du bail principal aux torts exclusifs du locataire principal. Cette résiliation emporte alors des conséquences patrimoniales considérables pour le preneur, lequel se trouve privé de tout droit à indemnité d’éviction et peut être condamné au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi par le bailleur. La gravité de ces sanctions s’explique par la nature de l’obligation méconnue, qui touche à l’essence même du rapport de confiance unissant le bailleur et le preneur dans le cadre d’un bail commercial.
Par ailleurs, le législateur a prévu un mécanisme correcteur destiné à protéger le bailleur lorsque la sous-location est autorisée mais que le loyer de la sous-location s’avère supérieur au prix de la location principale. Dans cette hypothèse, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’État, en application des dispositions de l’article L. 145-56 du code de commerce. Ce mécanisme de réajustement témoigne de la volonté du législateur d’empêcher que le locataire principal ne tire un profit indu d’une sous-location consentie à un prix supérieur au loyer principal, tout en préservant la possibilité pour le preneur de valoriser économiquement les locaux dont il dispose. Il y a lieu d’observer que le silence du bailleur pendant quinze jours à compter de la réception de la demande d’autorisation ne vaut pas acceptation tacite. Le locataire doit donc impérativement obtenir une réponse expresse du propriétaire avant de conclure toute sous-location, faute de quoi il s’expose aux sanctions attachées à la sous-location irrégulière. Cette exigence de formalisme, combinée au mécanisme de réajustement du loyer, constitue l’armature du dispositif légal de protection du bailleur face aux risques que la sous-location fait peser sur la maîtrise de son bien.
B. Le droit au renouvellement du sous-locataire : une protection limitée et conditionnelle
L’article L. 145-32 du code de commerce régit la situation du sous-locataire au regard du renouvellement de son contrat. Ce texte dispose que « le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire ». Cette formulation révèle la précarité de la situation juridique du sous-locataire, dont le droit au renouvellement est tout entier subordonné à la pérennité des droits du locataire principal. Dès lors, si le bail principal prend fin, par l’effet d’un congé, d’une résiliation ou de l’arrivée du terme, le sous-locataire se trouve privé de tout droit au maintien dans les lieux, à moins que le propriétaire n’ait consenti à le reconnaître comme son propre locataire.
Le même article précise les conditions dans lesquelles le propriétaire est tenu au renouvellement à l’égard du sous-locataire à l’expiration du bail principal. Cette obligation ne pèse sur le bailleur que s’il a « expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location » et si, en cas de sous-location partielle, « les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ». En conséquence, le sous-locataire qui ne peut justifier d’une autorisation expresse ou tacite du bailleur principal se trouve dans l’impossibilité de revendiquer un quelconque droit au renouvellement à l’encontre de ce dernier. Cette exigence d’une autorisation du bailleur, qu’elle soit expresse ou résulte d’un agrément tacite, constitue une condition substantielle du droit au renouvellement du sous-locataire, dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond. La jurisprudence exige que l’agrément tacite résulte d’actes positifs du bailleur manifestant sans équivoque sa volonté d’accepter la sous-location, une simple tolérance ou abstention étant insuffisante à caractériser un tel agrément.
A cet égard, la situation du sous-locataire se distingue fondamentalement de celle du cessionnaire du droit au bail, lequel bénéficie de la protection de l’article L. 145-16 du code de commerce. Ce texte répute non écrites « quelles qu’en soient la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Cette nullité d’ordre public des clauses d’interdiction de cession contraste avec le principe inverse applicable à la sous-location, illustrant la hiérarchie des protections édictées par le statut des baux commerciaux en faveur de la liberté du commerce et de l’industrie. Le législateur a ainsi entendu protéger le fonds de commerce en tant qu’universalité juridique, en facilitant sa transmission au moyen de la cession du bail, là où la sous-location ne constitue qu’une modalité d’exploitation des locaux qui ne participe pas de la même logique de transmission d’entreprise.
La valeur locative, qui constitue le critère cardinal de fixation du loyer en matière de bail commercial aux termes de l’article L. 145-33 du code de commerce, s’apprécie au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces éléments d’appréciation présentent une importance particulière dans le contexte de la sous-location, le loyer de la sous-location constituant un indice pertinent de la valeur locative réelle des locaux considérés.
II. Les distinctions jurisprudentielles récentes de la troisième chambre civile
A. L’incompatibilité fondamentale entre cession du droit au bail et sous-location
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 27 mars 2025, un arrêt de cassation d’une grande portée doctrinale qui éclaire la frontière conceptuelle entre la cession du droit au bail et la sous-location. Dans cette affaire, une société titulaire d’un bail commercial avait reçu d’un tiers le paiement d’une somme de 50 000 euros au titre de la cession de son droit au bail, tout en continuant à percevoir de ce même tiers un loyer mensuel de 1 700 euros, alors qu’elle-même ne s’acquittait que d’un loyer de 1 380 euros auprès du bailleur. La cour d’appel de Reims, dans son arrêt du 2 mai 2023, avait retenu la validité cumulative de la cession du droit au bail et de la sous-location.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles 1131 ancien, 1582, 1709 et 1717 du code civil, énonçant de manière décisive que « un locataire ne peut, sur des mêmes locaux, conclure un contrat de cession de son droit au bail et un contrat de sous-location, les engagements résultant de chacun de ces contrats étant incompatibles entre eux, rendant ainsi l’un de ces contrats nécessairement sans cause » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-17.963). Cette motivation, qui procède d’un raisonnement fondé sur la notion de cause de l’obligation, rappelle que la cession du droit au bail opère un transfert de la qualité de preneur du cédant au cessionnaire, tandis que la sous-location suppose le maintien du lien contractuel entre le bailleur et le locataire principal. En conséquence, ces deux opérations juridiques ne sauraient coexister sur les mêmes locaux, la conclusion de l’une rendant l’autre sans cause. La Cour précise que l’absence de respect des formalités prévues pour une cession et une sous-location est sans incidence sur la constatation de cette incompatibilité radicale, le vice affectant la cause du second contrat indépendamment de toute considération formelle.
La portée de cet arrêt dépasse la seule hypothèse de la tentative de cumul frauduleux entre cession et sous-location. Il rappelle en effet que les qualifications juridiques emportent des conséquences irréductibles que les parties ne sauraient contourner par des montages contractuels hybrides. La cession du droit au bail, qui substitue le cessionnaire au cédant dans tous les droits et obligations découlant du bail, ne peut laisser subsister une relation locative entre le cédant et le cessionnaire, sous peine de créer un dédoublement artificiel de la qualité de preneur. Cette solution s’inscrit dans la ligne jurisprudentielle constante de la troisième chambre civile qui veille à préserver la cohérence des qualifications en matière de baux commerciaux. Elle constitue également un avertissement à destination des praticiens qui seraient tentés de superposer les qualifications pour tenter de faire échec aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux.
B. La distinction entre sous-location et conventions de mise à disposition d’espaces avec prestations de services
Par un arrêt de formation de section publié au Bulletin le 27 juin 2024, la troisième chambre civile a précisé les critères de distinction entre la sous-location prohibée sans autorisation et les conventions de mise à disposition d’espaces assorties de prestations de services, dont la pratique s’est considérablement développée avec l’essor du coworking et des centres d’affaires. En l’espèce, une société locataire de locaux à usage commercial avait conclu avec des tiers des contrats intitulés « prestations de services et mises à disposition de bureaux » prévoyant le paiement d’une redevance globale en contrepartie de la mise à disposition de bureaux équipés et de prestations comprenant l’accueil, la sécurité, l’assurance, l’accès internet, l’entretien et l’accès à des espaces partagés. Le bailleur, estimant qu’il s’agissait de sous-locations irrégulières, avait assigné la locataire en réajustement du loyer principal sur le fondement de l’article L. 145-31, alinéa 3, du code de commerce.
La cour d’appel de Rennes, dans son arrêt du 12 octobre 2022 rendu sur renvoi après cassation, avait retenu la qualification de sous-location en considérant que la prestation essentielle des contrats litigieux était la mise à disposition de bureaux et que les services fournis n’étaient qu’accessoires. La Cour de cassation censure cette analyse et pose une règle de principe selon laquelle « la qualification de sous-location, au sens de l’article L. 145-31 du code de commerce, est exclue lorsque le locataire met à disposition de tiers les locaux loués moyennant un prix fixé globalement, qui rémunère indissociablement tant la mise à disposition des locaux que des prestations de service spécifiques recherchées par les clients » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-22.823, FS-B).
Cette solution marque une évolution significative de la jurisprudence de la troisième chambre civile, qui avait déjà eu l’occasion de se prononcer sur cette question dans le cadre de la même affaire. En effet, la Cour de cassation avait, par un précédent arrêt du 9 septembre 2021 (pourvoi n° 20-19.631), censuré un premier arrêt de la cour d’appel de Rennes pour des motifs similaires, ce qui illustre la constance de la Haute juridiction dans sa volonté d’opérer une distinction rigoureuse entre les contrats de sous-location et les conventions de prestations de services. Le critère décisif réside dans le caractère global et indissociable du prix, qui ne permet pas de distinguer ce qui rémunère la mise à disposition des locaux de ce qui rémunère les prestations de services spécifiques. Ce critère présente l’avantage de la prévisibilité pour les opérateurs économiques, tout en préservant la faculté pour le bailleur de solliciter un réajustement du loyer lorsque le caractère global du prix ne reflète pas la réalité de l’opération économique sous-jacente.
L’arrêt du 27 juin 2024 revêt une importance pratique considérable pour le secteur des centres d’affaires et des espaces de coworking, qui constitue désormais une composante structurelle du marché de l’immobilier d’entreprise. En écartant la qualification de sous-location lorsque le prix rémunère indissociablement la mise à disposition des locaux et les prestations de services, la Cour de cassation reconnaît la spécificité de ces modèles économiques fondés sur une offre globale et intégrée. Elle évite ainsi de faire peser sur les exploitants de ces espaces une exigence d’autorisation systématique du bailleur qui aurait été de nature à entraver le développement de cette activité. La solution consacre une distinction fonctionnelle entre la sous-location, qui porte exclusivement sur la jouissance des lieux, et la convention de mise à disposition d’espaces avec services, qui constitue une prestation complexe dont la composante immobilière n’est qu’un élément parmi d’autres d’une offre économique intégrée.
Par ailleurs, l’arrêt rendu le 9 juillet 2026 par la troisième chambre civile (n° 25-14.065) rappelle que la qualification juridique de sous-location doit être appréciée à l’aune de la nature du contrat principal unissant le bailleur et le locataire principal. Dans cette affaire, un contrat de sous-location temporaire avait été conclu entre un occupant et une association bénéficiaire d’un prêt à usage sur le logement litigieux. La cour d’appel de Paris, dont l’arrêt du 4 avril 2024 a été confirmé, avait justement déduit que la convention conclue avec l’occupant ne pouvait être requalifiée en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, précisément en raison de la nature juridique du titre d’occupation dont bénéficiait l’association sur le bien. En conséquence, la validité et la nature de la sous-location sont étroitement dépendantes de la régularité du titre d’occupation du locataire principal.
L’articulation entre ces deux arrêts de principe révèle la complexité du régime juridique de la sous-location en matière commerciale. D’une part, l’arrêt du 27 mars 2025 consacre l’impossibilité pour un preneur de cumuler les qualités de cédant du droit au bail et de sous-bailleur sur les mêmes locaux, protégeant ainsi la cohérence des qualifications contractuelles. D’autre part, l’arrêt du 27 juin 2024 énonce que le critère du prix global et indissociable fait obstacle à la qualification de sous-location, reconnaissant ainsi la spécificité des modèles économiques contemporains fondés sur la fourniture de services associés à la mise à disposition d’espaces. Par ailleurs, l’arrêt du 9 juillet 2026 rappelle que la validité d’une sous-location est tributaire de l’existence d’un titre d’occupation régulier du locataire principal, ce qui exclut par exemple la possibilité de sous-louer un bien détenu en vertu d’un simple prêt à usage. Cette jurisprudence, par sa technicité et sa cohérence, offre aux praticiens un cadre d’analyse renouvelé pour apprécier la licéité des montages contractuels dans le domaine des baux commerciaux. Elle rappelle également que le juge judiciaire demeure le garant de la juste qualification des conventions, au-delà de la terminologie retenue par les parties.
Conclusion
La sous-location en bail commercial demeure une institution juridique marquée par une tension constante entre l’impératif de protection du droit de propriété du bailleur et la nécessité de garantir une certaine souplesse dans l’exploitation des locaux par le preneur. Le cadre légal, tel qu’il résulte des articles L. 145-31 et L. 145-32 du code de commerce, pose un principe d’interdiction dont la rigueur est tempérée par la possibilité d’une autorisation conventionnelle ou judiciaire, assortie d’un mécanisme de réajustement du loyer lorsque la sous-location génère un profit excessif pour le locataire principal. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, illustrée par les arrêts du 27 mars 2025, du 27 juin 2024 et du 9 juillet 2026, a précisé les contours de cette institution en rappelant l’incompatibilité radicale entre cession du droit au bail et sous-location, et en traçant une frontière nette entre la sous-location prohibée et les conventions de mise à disposition d’espaces assorties de prestations de services. Ces solutions, qui concilient la rigueur du droit avec les réalités économiques contemporaines, confirment le rôle central de la troisième chambre civile dans la construction d’un droit des baux commerciaux à la fois prévisible et adapté aux évolutions des pratiques contractuelles. Les praticiens du droit de l’immobilier commercial sont ainsi appelés à une vigilance accrue dans la rédaction des conventions ayant pour objet la mise à disposition de locaux à des tiers, la qualification juridique retenue par les parties pouvant être remise en cause par le juge à l’occasion d’un contentieux entre le bailleur et le preneur principal. Cette vigilance doit s’exercer tant au stade de la négociation contractuelle qu’à celui de l’exécution du bail, le régime de la sous-location étant d’ordre public et les parties ne pouvant y déroger par des conventions contraires.
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