L’office du juge des référés en matière de charges locatives connaît, depuis une série d’arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, un resserrement significatif. L’arrêt rendu le 4 juin 2026 en est une illustration éclairante : il rappelle avec une netteté particulière que le bailleur qui sollicite en référé le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire et la condamnation provisionnelle du preneur au paiement d’arriérés de charges ne saurait se dispenser de justifier, devant le juge, de l’existence et du montant des sommes qu’il réclame. La cour d’appel de Paris avait cru pouvoir déduire l’absence de contestation sérieuse du silence prolongé du locataire face aux appels de charges ; la Cour de cassation censure cette analyse au visa de l’article 835 du code de procédure civile, dont l’alinéa 2 subordonne l’octroi d’une provision à la condition que l’obligation ne soit pas sérieusement contestable. L’arrêt s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle qui, depuis l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014 dite Pinel, a considérablement renforcé les exigences pesant sur le bailleur en matière de justification des charges locatives.

I. L’obligation de justification du bailleur, condition préalable à toute condamnation provisionnelle

A. Le principe : une preuve positive incombant au bailleur

Le droit commun de la preuve, tel qu’il résulte de l’article 1353 du code civil, énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Transposé au contentieux des charges locatives, ce principe impose au bailleur qui sollicite le paiement de sommes au titre des charges de rapporter la preuve de leur existence et de leur montant. La charge probatoire ne saurait être renversée par le simple fait que le locataire ne se serait pas opposé, en cours d’exécution du bail, aux appels de charges qui lui étaient adressés. La Cour de cassation l’a rappelé avec une grande fermeté dans l’arrêt du 4 juin 2026, en censurant une cour d’appel qui s’était fondée sur l’absence de contestation antérieure du preneur pour considérer que l’obligation n’était pas sérieusement contestable au sens de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.221 https://www.courdecassation.fr/decision/6a211556cdc6046d470a61c6).

En l’espèce, la cour d’appel de Paris avait retenu, pour constater l’acquisition des clauses résolutoires et condamner la locataire au paiement d’indemnités d’occupation et d’arriérés de loyers, que « les relevés de compte locataire comportent, depuis 2017, la mention des postes ‘palier sur loyer’, ‘honos analyse assis’ et ‘charges fonds marketing’ sans que la locataire prétende avoir contesté ces rubriques à un quelconque moment, ni que ces mentions aient fait obstacle au paiement partiel par la locataire, de loyers et charges ». Elle ajoutait que la bailleresse justifiait avoir notifié à la locataire, sans qu’elle ne les critique, les relevés individuels des charges locatives de 2017 à 2022. La Cour de cassation a considéré que ces motifs étaient impropres à caractériser la justification, par le bailleur, de l’existence et du montant des charges qu’il imputait au locataire. La solution est nette : « en statuant ainsi, alors qu’il incombait à la bailleresse de justifier devant le juge de l’existence et du montant des charges dont elle avait sollicité le paiement et qui étaient contestées par la locataire, la cour d’appel a violé le texte susvisé » (point 9).

Cette exigence de justification positive n’est pas nouvelle. Déjà, par un arrêt du 30 mai 2024, la troisième chambre civile avait censuré une cour d’appel qui avait rejeté la demande de restitution de charges formée par le locataire sans rechercher « si les sommes contestées par la locataire avaient été mises à sa charge par une stipulation expresse du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-22.981 https://www.courdecassation.fr/decision/6658171ce1d75d00084fd8d9). La cour d’appel avait cru pouvoir déduire des appels de charges adressés au preneur que les sommes litigieuses étaient dues ; la Cour de cassation a exigé, au contraire, que le juge du fond vérifie que le contrat de bail contenait une stipulation expresse mettant ces charges à la charge du preneur, conformément à l’article 1103 du code civil selon lequel les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, la force obligatoire du contrat, consacrée par l’article 1103 du code civil, ne saurait dispenser le bailleur de démontrer que les sommes réclamées correspondent effectivement à des charges contractuellement prévues. La stipulation du bail ne constitue que le fondement de l’obligation ; la preuve de son exécution effective incombe toujours au créancier. Ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation dans son arrêt du 29 janvier 2026, « le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l’existence et du montant de celles-ci » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, publié au Bulletin https://www.courdecassation.fr/decision/697b041acdc6046d4711649f, point 9). Cette formulation, délibérément large, englobe aussi bien l’hypothèse de la conservation des provisions que celle du recouvrement des charges impayées, et s’applique quel que soit le cadre procédural dans lequel la demande est formée.

L’incidence procédurale de cette exigence probatoire est considérable dans le contentieux du référé. Le juge des référés, dont l’office est défini par l’article 835 du code de procédure civile, ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or, la contestation est précisément sérieuse lorsque le bailleur n’est pas en mesure de produire les justificatifs détaillés des charges qu’il réclame. La simple production des appels de fonds ou des relevés de compte du locataire, qui ne font que récapituler des montants sans en établir la réalité, ne satisfait pas à cette exigence. La Cour de cassation impose au bailleur de produire les pièces justificatives elles-mêmes : factures des prestataires, décomptes des charges de copropriété, relevés de taxes, et tout document de nature à établir que chaque somme réclamée correspond à une dépense effective, régulièrement engagée et contractuellement imputable au preneur.

La rigueur de cette exigence se justifie par la nature même de la procédure de référé. Le juge des référés ne tranche pas le fond du litige ; il se borne à constater l’existence ou l’absence d’une contestation sérieuse. Dès lors, le doute profite au locataire : si les pièces produites par le bailleur ne permettent pas de déterminer avec une certitude suffisante le montant exact des charges dues, l’obligation doit être tenue pour sérieusement contestable, et la provision refusée. Cette solution protège le preneur contre des condamnations provisionnelles fondées sur des décomptes insuffisamment étayés, tout en incitant le bailleur à tenir une comptabilité rigoureuse et transparente des charges locatives.

B. L’absence de contestation antérieure du locataire, motif inopérant pour dispenser le bailleur de la preuve

L’arrêt du 4 juin 2026 comporte un enseignement d’une portée pratique considérable : le silence du locataire face aux appels de charges régulièrement adressés par le bailleur ne saurait valoir reconnaissance de l’exigibilité des sommes réclamées. La cour d’appel de Paris avait cru pouvoir tirer argument de ce que la locataire n’avait « à aucun moment » contesté les rubriques de charges litigieuses et que ces mentions n’avaient « pas fait obstacle au paiement partiel » des loyers et charges. Cette argumentation, fréquemment rencontrée dans le contentieux des baux commerciaux, est expressément désavouée par la Cour de cassation.

Le raisonnement suivi par la Haute juridiction peut être reconstitué ainsi. D’une part, le silence ne vaut pas acceptation, sauf disposition légale ou conventionnelle expresse en disposant autrement. Le locataire qui s’acquitte partiellement de ses obligations locatives, en procédant à des versements provisionnels ou en réglant certaines sommes tout en en contestant d’autres, ne renonce pas, par ce seul comportement, à contester ultérieurement le bien-fondé des charges mises à sa charge. D’autre part, l’office du juge des référés, tel que défini par l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, lui impose de vérifier que l’obligation dont le créancier sollicite l’exécution provisionnelle n’est pas sérieusement contestable. Or, une obligation dont le créancier ne justifie ni l’existence ni le montant est, par hypothèse, sérieusement contestable.

Cette solution s’inscrit dans le prolongement de l’arrêt du 29 janvier 2026, par lequel la troisième chambre civile a jugé que le bailleur ne pouvait se contenter de « mettre à disposition » du locataire les justificatifs des charges, mais devait, à la demande de ce dernier, les lui « adresser » (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-14.982, précité, point 9). La cour d’appel de Versailles avait estimé que la bailleresse avait satisfait à son obligation de communication en mettant les factures à disposition de la locataire. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa combiné des articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce et de l’article 1353 du code civil, en énonçant que « le bailleur doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition ».

Par conséquent, l’absence de contestation préalable du locataire ne saurait ni dispenser le bailleur de communiquer activement les justificatifs, ni le dispenser d’en rapporter la preuve devant le juge. Ces deux obligations — communication extrajudiciaire et justification judiciaire — sont cumulatives et autonomes. Le bailleur qui ne les respecte pas s’expose à voir sa demande de provision rejetée en référé, quand bien même le locataire serait resté silencieux pendant plusieurs années.

Cette solution, qui peut paraître sévère pour le bailleur, répond à une logique de protection du preneur fondée sur le déséquilibre d’information inhérent à la relation locative. Le bailleur est celui qui engage les dépenses, qui détient les factures et qui établit les décomptes. Le locataire, quant à lui, ne dispose d’aucun accès direct aux pièces justificatives des charges qui lui sont imputées, sauf à les solliciter expressément. Le droit positif, tel qu’interprété par la Cour de cassation, fait peser sur le bailleur la charge de réduire cette asymétrie informationnelle, en lui imposant une obligation de transparence active dont il ne peut s’exonérer par le seul écoulement du temps ou par l’inertie de son cocontractant.

Au regard des principes qui viennent d’être rappelés, il importe désormais d’examiner le cadre légal et réglementaire qui encadre la détermination et la justification des charges locatives, dont la connaissance constitue le préalable indispensable à toute action en paiement.

II. La consolidation du cadre légal et réglementaire des charges locatives

A. L’inventaire des charges et l’état récapitulatif annuel, instruments de transparence

Le dispositif issu de la loi du 18 juin 2014, codifié aux articles L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce, impose au bailleur une double obligation d’information et de transparence. En premier lieu, tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire constitue le socle contractuel de l’imputation des charges au preneur : à défaut d’une stipulation expresse et conforme aux exigences légales, les sommes correspondantes demeurent à la charge du bailleur.

En second lieu, l’inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel qui doit être adressé par le bailleur au locataire. L’article R. 145-36 du code de commerce précise que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le même article dispose que « le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci ».

L’arrêt du 29 janvier 2026 a donné à cette dernière disposition sa pleine portée en jugeant que le verbe « communiquer » impose une transmission active des documents, et non une simple mise à disposition passive. La distinction est d’importance : le bailleur qui se borne à informer le locataire que les justificatifs sont consultables sur place ne satisfait pas à son obligation légale. Il doit les adresser au locataire qui en fait la demande.

Le non-respect de ces obligations expose le bailleur à des conséquences procédurales directes. En effet, dès lors que les charges sont contestées par le locataire et que le bailleur n’est pas en mesure d’en justifier devant le juge, l’obligation de paiement devient sérieusement contestable au sens de l’article 835 du code de procédure civile, ce qui interdit au juge des référés d’accorder une provision. L’arrêt du 4 juin 2026 l’illustre avec une particulière netteté : la cour d’appel de Paris avait constaté que les relevés individuels de charges locatives de 2017 à 2022 avaient été notifiés à la locataire, mais la Cour de cassation a jugé que cette notification ne suffisait pas à justifier du montant des charges, dès lors que le libellé de certaines rubriques était incompréhensible et que les sommes correspondantes n’étaient étayées par aucun justificatif circonstancié.

B. Les charges exclues de l’imputation au preneur et les obligations d’information triennale

L’article R. 145-35 du code de commerce énumère limitativement les catégories de dépenses qui ne peuvent en aucun cas être imputées au locataire. Sont ainsi exclues les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil, ainsi que les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué, les impôts dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire, les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers, et, dans les ensembles immobiliers, les charges afférentes aux locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Cette énumération revêt un caractère impératif et sanctionné. Toute clause contractuelle qui y contreviendrait encourt la sanction de la réputation non écrite, sans qu’il soit besoin pour le preneur de démontrer l’existence d’un préjudice. Le bailleur qui imputerait au locataire des charges relevant de l’une de ces catégories prohibées ne pourrait en obtenir le paiement, fût-ce en référé, dès lors que la contestation élevée par le locataire sur ce fondement rendrait l’obligation sérieusement contestable.

Par ailleurs, l’article R. 145-37 du code de commerce, pris pour l’application du 1° et du 2° de l’article L. 145-40-2, impose au bailleur de communiquer au locataire, tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. À la demande du locataire, le bailleur doit lui communiquer tout document justifiant le montant de ces travaux.

L’articulation de ces dispositions avec l’office du juge des référés mérite d’être soulignée. Si le bailleur sollicite en référé le paiement de sommes correspondant à des travaux dont il n’a pas communiqué l’état prévisionnel ou récapitulatif conformément aux prescriptions de l’article R. 145-37, le locataire pourra utilement opposer une contestation sérieuse tirée du défaut d’information préalable. De même, si les sommes réclamées correspondent à des travaux relevant des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil, l’imputation au preneur est prohibée par l’article R. 145-35, 1°, et la contestation est, là encore, sérieuse.

En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile dessine un cadre probatoire exigeant pour le bailleur commercial. La double exigence de justification positive et de communication active des justificatifs, conjuguée à la sanction du réputé non écrit pour les clauses contraires aux dispositions d’ordre public du code de commerce, impose aux praticiens une rigueur accrue dans la gestion des charges locatives. Le bailleur qui ne serait pas en mesure de produire, dès le stade du référé, les pièces justificatives détaillées de chaque poste de charges s’expose à un rejet de sa demande de provision, alors même que le locataire aurait acquitté sans réserve les provisions appelées pendant plusieurs années. L’arrêt du 4 juin 2026, en censurant une argumentation qui tendait à faire prévaloir le silence du locataire sur l’absence de justification des charges, rappelle que le régime des articles 835 du code de procédure civile et L. 145-40-2 du code de commerce impose au bailleur, à tous les stades de la relation contractuelle, une obligation active de transparence et de justification, dont le respect conditionne le succès de ses demandes provisionnelles devant le juge des référés.

Conclusion

L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 4 juin 2026 constitue une décision de principe qui, bien que non publiée au Bulletin, porte un enseignement clair et immédiatement mobilisable par les praticiens du contentieux locatif. Il rappelle que le bailleur qui entend obtenir en référé le constat de l’acquisition d’une clause résolutoire et la condamnation provisionnelle du preneur au paiement d’arriérés de charges doit justifier, de manière positive et circonstanciée, de l’existence et du montant de chaque poste de charges réclamé. L’absence de contestation antérieure du locataire, fût-elle prolongée sur plusieurs années, ne saurait suppléer cette carence probatoire, et le silence ne vaut jamais acceptation des décomptes de charges. Cette solution, qui s’articule avec les obligations de communication et d’information issues des articles L. 145-40-2, R. 145-36 et R. 145-35 du code de commerce, s’inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante de renforcement des droits du preneur à la transparence contractuelle. Les praticiens du droit immobilier y trouveront un guide sûr pour la conduite des instances en référé comme pour la rédaction et l’exécution des baux commerciaux.