L’exception d’inexécution dans le bail commercial : la troisième chambre civile consolide un mécanisme autonome de protection du preneur face à la clause résolutoire et au refus de renouvellement (2025-2026)
I. L’autonomie de l’exception d’inexécution dans le contentieux du bail commercial
A. La consécration prétorienne d’un mécanisme dispensé de mise en demeure préalable
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un équilibre singulier entre les prérogatives du bailleur et la protection de la propriété commerciale du preneur. Au cœur de cet équilibre, l’exception d’inexécution constitue un instrument procédural dont la troisième chambre civile ne cesse de préciser les contours, dans une série d’arrêts rendus entre septembre 2025 et juin 2026. Par un arrêt de section publié au Bulletin du 18 septembre 2025, la Cour de cassation a posé un principe fondateur désormais solidement établi : « le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, Publié au Bulletin).
Cette solution, qui s’inscrit dans le droit fil des articles 1719 et 1728 du code civil, consacre l’autonomie fonctionnelle de l’exception d’inexécution par rapport aux mécanismes procéduraux classiques du bail commercial. Le premier de ces textes impose au bailleur l’obligation de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu et d’en faire jouir paisiblement le preneur, tandis que le second astreint ce dernier au paiement du loyer aux termes convenus. Or, lorsque le bailleur manque à son obligation essentielle de délivrance, le preneur se trouve fondé à suspendre l’exécution de sa propre obligation, sans avoir à respecter le formalisme préalable de la mise en demeure, par une application directe de l’exception d’inexécution du droit commun des contrats.
Par ailleurs, la Cour écarte expressément l’exigence d’une mise en demeure préalable, considérant que celle-ci ne constitue pas une condition de recevabilité de l’exception d’inexécution. La cour d’appel de Fort-de-France avait, en l’espèce, subordonné l’invocation de l’exception à l’envoi d’une mise en demeure par la locataire, ce que la Cour de cassation censure au visa des articles 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, 1719 et 1728 du même code. En conséquence, l’exception d’inexécution opère de plein droit, dès lors que les locaux sont rendus impropres à leur destination par le fait du bailleur, sans que le preneur ait à accomplir une quelconque formalité préalable. Cette dispense de mise en demeure constitue une singularité remarquable qui distingue l’exception d’inexécution du mécanisme de la clause résolutoire, lequel impose au contraire un commandement préalable dûment signifié.
Cette construction prétorienne se trouve confortée par la réaffirmation constante du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur. La troisième chambre civile a, en effet, rappelé par un arrêt du 5 mars 2026 que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne cesse pas à la date de prise d’effet du bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Cette qualification, dont les conséquences pratiques sont considérables, implique que le bailleur demeure tenu, pendant toute la durée du contrat, de garantir au preneur une jouissance conforme à la destination contractuelle des lieux. Dès lors, le manquement à cette obligation, fût-il survenu plusieurs années après la conclusion du bail, autorise le preneur à opposer l’exception d’inexécution.
B. L’office du juge face à l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire
La seconde avancée majeure réside dans l’articulation, minutieusement orchestrée par la Cour de cassation, entre l’exception d’inexécution et la clause résolutoire du bail commercial. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et que le juge peut suspendre la réalisation des effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Toutefois, la question de l’articulation de ce mécanisme légal avec l’exception d’inexécution de droit commun demeurait, jusqu’à l’intervention de la troisième chambre civile, source d’incertitudes.
Par un arrêt de section publié au Bulletin du 5 mars 2026, la Cour de cassation a tranché avec une netteté remarquable : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette solution, qui s’inscrit dans la lignée directe de l’arrêt précité du 18 septembre 2025, consacre une dissociation fondamentale entre l’exception d’inexécution et la demande de délais de paiement prévue par l’article L. 145-41.
En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait refusé d’examiner le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par la locataire, au motif que celle-ci n’avait, dans le mois du commandement de payer, ni réglé les loyers ni saisi le juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire. Or, la Cour de cassation censure cette analyse, imposant au juge du fond de rechercher si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé. À cet égard, la Haute juridiction opère un contrôle exigeant de l’office du juge, qui ne saurait se borner à constater l’écoulement du délai d’un mois du commandement pour écarter l’exception d’inexécution.
Cette jurisprudence traduit une volonté de renforcer la protection du preneur, en imposant au juge un examen substantiel des manquements allégués du bailleur, indépendamment du formalisme procédural de la clause résolutoire. Par ailleurs, la Cour rappelle que l’obligation de délivrance du bailleur, prévue par l’article 1719 du code civil, constitue une obligation essentielle du contrat de bail, dont le manquement justifie que le preneur suspende le paiement des loyers, sans que cette suspension puisse être analysée comme une défaillance de sa part susceptible de fonder l’acquisition de la clause résolutoire. En conséquence, l’exception d’inexécution bien fondée paralyse la mise en œuvre de la clause résolutoire, faisant échec à la résiliation de plein droit du bail. La portée pratique de cette solution est d’autant plus significative que la réforme issue de la loi du 26 mai 2026 a, par son article 63, modifié les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire en subordonnant l’octroi de délais de paiement à la capacité du preneur de régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Cette nouvelle exigence légale, qui renforce la rigueur du dispositif de suspension, rend d’autant plus précieuse l’autonomie fonctionnelle de l’exception d’inexécution, laquelle échappe précisément à ce formalisme restrictif.
II. L’exception d’inexécution à l’épreuve des circonstances exceptionnelles et du refus de renouvellement
A. L’articulation entre la perte partielle de la chose louée et l’exception d’inexécution
La troisième chambre civile a, par un arrêt remarqué du 4 juin 2026, précisé les conditions dans lesquelles le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution en présence d’un événement de force majeure affectant le local loué. Dans cette espèce, un hôtel de tourisme situé à Saint-Martin avait subi d’importants dommages à la suite du passage du cyclone Irma en septembre 2017, rendant les locaux impropres à leur exploitation pendant une longue période. La bailleresse, arguant de la perte partielle de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil, revendiquait l’application d’un régime d’exonération de ses obligations de délivrance et d’entretien.
La Cour de cassation rejette cette argumentation et pose une distinction essentielle : « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.069). Cette solution, qui s’appuie sur la jurisprudence constante de la Cour selon laquelle « la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé » (Civ. 3e, 22 février 2006, n° 05-12.032, Bull. n° 46), circonscrit strictement la portée exonératoire du cas fortuit. En d’autres termes, la force majeure ne libère le bailleur de ses obligations que pour la durée de l’empêchement, et non au-delà.
À cet égard, la Cour distingue la destruction du bien, qui emporte résiliation de plein droit du bail, du simple endommagement, qui laisse subsister les obligations du bailleur une fois l’empêchement de force majeure dissipé. Dès lors, le bailleur ne saurait se prévaloir de la force majeure pour s’affranchir durablement de ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation prévues aux articles 1719 et 1720 du code civil, ce dernier texte imposant au bailleur de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et d’y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
En conséquence, la cour d’appel de Basse-Terre avait commis une erreur de droit en considérant que le cyclone Irma, assimilable à un cas fortuit, excluait toute responsabilité de la bailleresse et rendait inapplicables les dispositions de l’article 1720 du code civil. La Cour de cassation relève que la villa donnée à bail ne nécessitait que des réparations, certes importantes, mais dont il n’était ni prétendu ni démontré qu’elles dépassaient, en leur coût, la valeur du bien, ce qui excluait la qualification de destruction. Par ailleurs, cette solution éclaire l’articulation entre l’exception d’inexécution et le refus de renouvellement du bail pour motifs graves : le preneur qui a suspendu le paiement des loyers en raison du manquement du bailleur à ses obligations ne saurait se voir opposer un arriéré locatif pour justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce. À cet égard, la distinction opérée par la Cour entre l’endommagement réparable et la destruction totale du bien emporte des conséquences déterminantes sur la pérennité du contrat de bail et sur l’étendue des obligations du bailleur.
B. La prescription biennale et le droit au maintien dans les lieux : la rigueur des textes confrontée à la réalité contentieuse
L’efficacité de l’exception d’inexécution demeure toutefois conditionnée par le respect des prescriptions temporelles qui gouvernent le statut des baux commerciaux. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Cette prescription biennale, dont la brièveté constitue une singularité remarquable dans le paysage procédural français, a fait l’objet d’un arrêt de section publié au Bulletin du 12 février 2026, qui en rappelle la rigueur : « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette décision, rendue en formation de section, constitue un rappel particulièrement sévère de l’impératif de diligence qui pèse sur le preneur évincé, lequel ne saurait invoquer la reconnaissance antérieure de son droit par le bailleur pour échapper au délai de forclusion biennal.
Cette solution, d’une portée considérable pour la pratique contentieuse, signifie que le locataire ne peut se prévaloir de l’attitude dilatoire ou trompeuse du bailleur pour échapper au couperet de la prescription biennale. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait, en l’espèce, refusé de faire application de la prescription au motif que le bailleur, après avoir reconnu le droit à indemnité d’éviction du preneur et précisé son intention de procéder par voie d’expertise judiciaire, adoptait une attitude empreinte de mauvaise foi en se prévalant désormais de la prescription pour solliciter l’expulsion. La Cour de cassation censure cette appréciation, rappelant que le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans, conformément à l’article L. 145-9 du code de commerce, sans que la reconnaissance par le bailleur du principe de l’indemnité ne dispense le preneur de cette diligence. L’article L. 145-9 dispose en effet que le congé « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
En conséquence, le preneur qui a omis d’agir dans le délai biennal perd non seulement son droit à indemnité d’éviction, mais également son droit au maintien dans les lieux prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce, aux termes duquel « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ». La Cour de cassation affirme ainsi sans ambiguïté que « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, n° 24-10.578, précité). Cette précision, qui relie directement le sort de l’occupation des lieux à la diligence procédurale du preneur, confère à la prescription biennale une portée quasi-comminatoire dont les effets peuvent s’avérer désastreux pour le commerçant ou l’artisan qui n’aurait pas anticipé cette échéance.
À cet égard, la coexistence de l’exception d’inexécution et du délai de prescription biennale soulève des difficultés pratiques que la jurisprudence récente s’emploie à résoudre. Le preneur qui a suspendu le paiement des loyers en invoquant l’exception d’inexécution ne saurait se reposer sur cette seule position pour différer l’introduction d’une action en justice tendant à la fixation de l’indemnité d’éviction ou à la contestation du congé. L’article L. 145-14 du code de commerce, qui pose le principe selon lequel le bailleur peut refuser le renouvellement du bail mais doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, ne saurait être invoqué au-delà du délai de deux ans imparti par l’article L. 145-60. Par ailleurs, la réforme du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-15, qui énumère les dispositions réputées d’ordre public auxquelles il ne peut être dérogé par convention, pour y intégrer de nouvelles protections au bénéfice du preneur, sans toutefois remettre en cause l’empire de la prescription biennale.
Dès lors, la stratégie contentieuse du preneur doit concilier la suspension légitime du paiement des loyers fondée sur l’exception d’inexécution avec la nécessité impérieuse d’agir en justice dans le délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé. La Cour de cassation a également rappelé, par un arrêt du 2 juillet 2026, l’exigence procédurale selon laquelle le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties, conformément aux articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 juillet 2026, n° 25-13.340). Cette exigence, dont le non-respect est sanctionné par la cassation, revêt une importance particulière dans le contentieux du bail commercial, où les conclusions successives des parties cristallisent l’évolution de leurs prétentions respectives au fil de la procédure. La même solution avait été retenue par un arrêt du 4 juin 2026 dans une affaire opposant la société Carigil à ses bailleurs, la Cour censurant l’arrêt qui n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par la locataire avant la clôture de l’instruction (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
Conclusion
La troisième chambre civile a, par une série d’arrêts rendus entre septembre 2025 et juin 2026, consolidé le mécanisme de l’exception d’inexécution dans le bail commercial en l’affranchissant de toute exigence de mise en demeure préalable et en imposant au juge du fond un examen substantiel de son bien-fondé, indépendamment du formalisme de la clause résolutoire. Ce mouvement prétorien, conjugué à la réforme législative du 26 mai 2026, renforce la position du preneur dans l’équilibre contractuel du bail commercial, sans toutefois le dispenser de la diligence procédurale que commande la redoutable prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. L’articulation entre le droit substantiel de l’exception d’inexécution et les contraintes temporelles du statut des baux commerciaux dessine ainsi un paysage contentieux dont la complexité exige une vigilance constante.
L’office du juge, désormais tenu de vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution avant de constater l’acquisition de la clause résolutoire, se trouve au cœur de cette articulation délicate entre les droits du preneur et les prérogatives du bailleur. La loi du 26 mai 2026, en modifiant l’article L. 145-41 pour conditionner la suspension des effets de la clause résolutoire à la reprise du paiement du loyer courant, n’a pas affecté l’autonomie de l’exception d’inexécution telle que consacrée par la jurisprudence, les deux mécanismes opérant sur des plans distincts et selon des logiques procédurales différentes. Les praticiens du droit des baux commerciaux doivent ainsi intégrer cette dualité de régimes protecteurs dans l’élaboration de leurs stratégies contentieuses, en veillant à ne jamais perdre de vue l’impératif catégorique du délai biennal.