I. Le congé, acte unilatéral déterminant du sort du bail commercial
A. Les exigences formelles et substantielles du congé : un formalisme protecteur aux effets contentieux majeurs
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, organise un régime dérogatoire au droit commun du louage des choses, dont le congé constitue la pièce maîtresse. Aux termes de l’article L. 145-9 du même code, le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement, par dérogation expresse aux articles 1736 et 1737 du code civil. Ce congé, qui doit être délivré par acte extrajudiciaire, constitue un acte unilatéral dont la Cour de cassation rappelle régulièrement qu’il met fin au bail « par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré », ainsi qu’elle l’a réaffirmé dans un arrêt de section du 11 janvier 2024 (n° 22-20.872, FS-B). Le formalisme imposé par l’article L. 145-9 est rigoureux : le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Cette prescription biennale, prévue également par l’article L. 145-60 du code de commerce pour l’ensemble des actions exercées en vertu du chapitre V, impose une vigilance particulière au preneur évincé, dont l’inaction peut être lourdement sanctionnée par la forclusion. Par ailleurs, le droit au renouvellement lui-même est conditionné par l’article L. 145-8 à une exploitation effective du fonds de commerce dans les lieux au cours des trois années ayant précédé l’expiration du bail. La combinaison de ces exigences procédurales et substantielles fait du congé un instrument juridique d’une technicité redoutable, dont la maîtrise conditionne tant la sécurité du bailleur que la protection du droit au renouvellement du preneur.
Le contentieux récent illustre la sévérité avec laquelle la troisième chambre civile sanctionne les irrégularités formelles du congé. Dans une affaire jugée le 2 juillet 2026 (n° 25-13.340), la Cour de cassation a censuré un arrêt d’appel qui avait statué au visa des conclusions du 7 août 2024 sans prendre en considération les dernières écritures du bailleur, déposées le 10 décembre 2024 avant clôture, comportant des développements nouveaux relatifs à la mise en demeure préalable au congé. Cette décision, rendue sur le fondement des articles 455 et 954 du code de procédure civile, rappelle que le juge du fond est tenu de viser les dernières conclusions avec indication de leur date, sous peine de voir sa décision annulée, y compris dans un litige où sont en jeu des congés avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes tenant à des désordres structurels affectant l’immeuble loué. En l’espèce, deux sociétés civiles immobilières bailleresses avaient délivré à leur locataire des congés successifs avec refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction, en invoquant la surcharge des planchers par les marchandises entreposées ayant causé des désordres affectant la structure de l’immeuble et de l’escalier intérieur. Or, la cour d’appel de Montpellier avait omis de prendre en compte les dernières conclusions développant l’argumentation relative à la mise en demeure préalable, ce qui a entraîné la cassation partielle de l’arrêt. Cette solution illustre l’importance cardinale du respect des exigences procédurales dans le contentieux du congé commercial, où la rigueur formelle conditionne directement la validité de l’acte et, partant, le droit du bailleur à refuser le renouvellement sans indemnité.
B. La portée du congé avec offre de renouvellement à conditions modifiées : l’apport décisif de l’arrêt du 11 janvier 2024
La délivrance d’un congé avec offre de renouvellement n’emporte pas, par elle-même, la garantie d’un renouvellement aux conditions du bail expiré. La troisième chambre civile a, dans un important arrêt de section du 11 janvier 2024 (n° 22-20.872, FS-B), tranché une question qui divisait la doctrine et les praticiens : celle de la qualification juridique du congé assorti d’une offre de renouvellement à des clauses et conditions différentes du bail venu à expiration. La Cour pose un principe clair, fondé sur l’articulation des articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce : il résulte de ces textes « qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». De ce principe, la Cour déduit une conséquence majeure : « un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ». En l’espèce, la bailleresse avait subordonné son offre de renouvellement à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien nouvelles pour le preneur. La cour d’appel de Bordeaux avait retenu que le congé exprimait néanmoins une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement. Cette analyse est fermement censurée par la Cour de cassation.
La portée pratique de cette solution est considérable pour l’équilibre des relations entre bailleurs et preneurs. Dès lors qu’un bailleur souhaite modifier les conditions du bail renouvelé au-delà du seul prix, il doit avoir conscience que son congé s’analyse juridiquement comme un refus de renouvellement, lequel emporte l’obligation de verser au preneur une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, conformément à l’article L. 145-14 du code de commerce. En conséquence, le bailleur qui entend obtenir une modification substantielle des clauses du bail doit, soit négocier un avenant avant l’échéance du bail, soit assumer les conséquences financières d’un refus de renouvellement caractérisé. Cette jurisprudence s’inscrit dans la droite ligne de la doctrine constante de la Cour de cassation selon laquelle le congé est un acte unilatéral qui « met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré », formulation reprise de deux arrêts antérieurs du 6 mars 1973 (pourvoi n° 71-14.747, Bull. n° 164) et du 12 juin 1996 (pourvoi n° 94-16.701, Bull. n° 138), cités dans le corps même de l’arrêt du 11 janvier 2024. La solution de 2024 consolide ainsi la protection du preneur en interdisant au bailleur de contourner le droit à indemnité d’éviction par la simple technique d’un congé assorti d’une offre de renouvellement substantiellement modifiée, ce qui renforce la sécurité juridique du statut des baux commerciaux dans son ensemble.
II. Les effets du refus de renouvellement : l’indemnité d’éviction et le rôle central du juge
A. Le principe indemnitaire et ses modalités procédurales : l’autonomie de l’expertise en référé
L’article L. 145-14 du code de commerce pose le principe fondamental selon lequel le bailleur qui refuse le renouvellement du bail doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité, dont le texte précise qu’elle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur », constitue l’une des garanties essentielles de la propriété commerciale du preneur. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique (loi n° 2026-403), si elle n’a pas modifié le principe de l’indemnité d’éviction, a apporté des modifications significatives à d’autres pans du statut, notamment la mensualisation du loyer, le plafonnement du dépôt de garantie et l’encadrement des clauses d’indexation, sans toutefois affecter le régime du refus de renouvellement.
La mise en oeuvre procédurale du droit à indemnité d’éviction a été précisée par un arrêt de section de la troisième chambre civile du 6 avril 2023 (n° 22-10.475, FS-B), qui a jugé qu’une « instance, relative à la seule annulation d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial et offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, ne fait pas obstacle à une demande d’expertise avant tout procès destinée au recueil des éléments de preuve nécessaires à l’évaluation et à la fixation des indemnités d’éviction et d’occupation, dont le juge du fond n’a pas été saisi ». Cette solution, rendue au visa de l’article 145 du code de procédure civile, consacre l’autonomie de la procédure d’expertise en référé par rapport à l’instance au fond portant sur la validité du congé. Elle permet ainsi au bailleur de solliciter, dès le stade du référé, une mesure d’instruction visant à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation, sans attendre l’issue de la contestation du congé par le preneur, et ce alors même que le juge du fond n’a pas encore été saisi de la fixation de ces indemnités. Cette distinction procédurale entre le contentieux de la validité du congé et celui de l’évaluation des indemnités répond à un impératif pratique évident, dès lors que les délais de la procédure au fond ne sauraient paralyser la détermination des sommes dues au titre de l’éviction.
L’indemnité d’éviction elle-même, définie par l’article L. 145-14 du code de commerce comme étant égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, constitue une créance indemnitaire dont l’évaluation obéit à des règles substantielles et procédurales précises. Elle comprend la valeur marchande du fonds de commerce, laquelle s’apprécie à la date de l’éviction effective du preneur, augmentée des frais de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds de même valeur, ainsi que des indemnités de licenciement si l’éviction contraint le locataire à cesser son activité. La charge de la preuve du quantum du préjudice incombe au preneur, qui doit produire l’ensemble des éléments comptables, commerciaux et financiers permettant au juge de déterminer la consistance et la valeur du fonds évincé. Par ailleurs, l’article L. 145-60 du code de commerce soumet l’action en fixation de l’indemnité d’éviction à la prescription biennale, qui court à compter de la date à laquelle la décision d’éviction est devenue définitive, ce qui impose au preneur de diligenter ses demandes avec la plus grande célérité.
En conséquence, le preneur qui conteste la régularité du congé ne peut s’opposer à la désignation d’un expert en référé au motif que le juge du fond serait seul compétent pour ordonner une telle mesure, car l’objet du litige sur la validité du congé est distinct de celui portant sur l’évaluation des indemnités consécutives au refus de renouvellement. Cette autonomie procédurale est particulièrement précieuse dans un contexte où la durée des expertises en matière de baux commerciaux peut s’étendre sur plusieurs mois, voire plusieurs années, et où la célérité dans la fixation des indemnités d’occupation conditionne tant la trésorerie du bailleur que la sécurité juridique des parties pendant la période de maintien dans les lieux du preneur évincé. A cet égard, l’arrêt du 6 avril 2023 constitue une clarification bienvenue des règles de compétence entre le juge des référés et le juge du fond dans le contentieux du bail commercial, qui évite aux parties de subir les lenteurs d’une procédure au fond avant même que les bases de l’évaluation financière du litige ne soient établies.
B. Le refus de renouvellement sans indemnité : les motifs graves et légitimes sous le contrôle strict du juge
Le droit à indemnité d’éviction n’est pas absolu. L’article L. 145-17 du code de commerce énumère limitativement les cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité, au premier rang desquels figure l’existence d’un « motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Le texte précise toutefois que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa. Ce mécanisme de mise en demeure préalable, qui constitue une garantie procédurale essentielle pour le preneur, illustre la recherche d’équilibre entre le droit de propriété du bailleur et la protection de la propriété commerciale du locataire.
Le contentieux récent témoigne de la rigueur avec laquelle les juridictions contrôlent l’existence de motifs graves et légitimes justifiant un refus de renouvellement sans indemnité. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt précité du 2 juillet 2026 (n° 25-13.340), deux bailleresses invoquaient, à l’appui de leurs congés sans indemnité, des désordres structurels causés par la surcharge des planchers par les marchandises entreposées par la locataire, affectant la structure de l’immeuble et l’escalier intérieur. Si la Cour de cassation n’a pas, dans cet arrêt, eu à se prononcer directement sur le bien-fondé des motifs invoqués, la cassation prononcée pour vice de procédure rappelle indirectement que l’appréciation de la gravité des manquements imputés au preneur relève de l’office du juge du fond, lequel doit se prononcer au terme d’un examen exhaustif des conclusions des parties. Par ailleurs, s’agissant de la cession du bail commercial, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 16 novembre 2023 (n° 22-17.567), que « les parties à un bail commercial peuvent subordonner la cession du droit au bail à l’acquéreur du fonds de commerce à l’accord écrit et préalable du bailleur, le preneur pouvant se faire autoriser par justice à passer outre un refus injustifié ». La Cour a censuré l’arrêt d’appel qui avait admis la cession au profit d’une société tierce substituée aux cessionnaires initialement autorisés par le juge des référés, en l’absence d’agrément du bailleur pour cette substitution.
La protection du preneur contre l’éviction sans indemnité s’articule également avec le dispositif de l’article 1743 du code civil, qui garantit l’opposabilité du bail à l’acquéreur de l’immeuble loué lorsque le bail est authentique ou a date certaine, sous réserve d’une clause expresse de résiliation en cas de vente pour les baux non ruraux. Cette disposition, combinée avec le droit de préférence instauré par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, tel que modifié par la loi du 26 mai 2026, forme un dispositif protecteur cohérent au bénéfice du preneur à bail commercial. Sur ce dernier point, la troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt de section du 5 mars 2026 (n° 24-11.525, FS-B), que « ne constitue pas une cession au profit d’un descendant du bailleur une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ». Dès lors, la cession de l’immeuble loué à une SCI familiale, même composée exclusivement des enfants du bailleur, ne permet pas d’écarter le droit de préférence du preneur, dans la mesure où la personne morale dispose d’une personnalité juridique autonome qui ne se confond pas avec celle de ses associés, fussent-ils des descendants au sens du dernier alinéa de l’article L. 145-46-1.
Cette solution, qui s’inscrit dans le prolongement du principe d’interprétation stricte des exceptions au droit de préférence, conforte la position du preneur face aux stratégies de contournement du dispositif légal, en affirmant que la constitution d’une société civile immobilière familiale ne saurait être utilisée comme un instrument d’éviction des droits du locataire. La décision du 5 mars 2026 rappelle ainsi que la personnalité morale constitue un écran juridique effectif entre les associés et la société, y compris dans les relations intrafamiliales. A cet égard, elle illustre la vigilance de la Cour de cassation à préserver l’effectivité des droits reconnus au preneur par le statut des baux commerciaux, dont le droit de préférence et l’indemnité d’éviction constituent les deux piliers indissociables de la propriété commerciale.
Conclusion
Le refus de renouvellement du bail commercial demeure l’une des questions les plus sensibles du droit des baux commerciaux, à la croisée du droit des contrats, du droit des biens et du droit processuel. La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026, qu’il s’agisse de l’arrêt du 11 janvier 2024 requalifiant le congé avec offre de renouvellement à conditions modifiées en refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction, de l’arrêt du 6 avril 2023 consacrant l’autonomie de l’expertise en référé pour l’évaluation des indemnités, ou encore de l’arrêt du 5 mars 2026 précisant le champ d’application du droit de préférence en présence de cessions intrafamiliales, témoigne d’une volonté constante de renforcer la protection du preneur tout en préservant les droits légitimes du bailleur. Le formalisme rigoureux du congé, le mécanisme de la mise en demeure préalable pour les motifs graves et légitimes, et la prescription biennale qui encadre l’ensemble des actions du statut constituent autant de garde-fous destinés à garantir l’équilibre de la relation locative commerciale.
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, si elle n’a pas modifié directement le régime du refus de renouvellement, a néanmoins renforcé la position du preneur sur plusieurs fronts connexes qui viennent consolider indirectement sa situation en cas d’éviction, qu’il s’agisse de la mensualisation du loyer, du plafonnement du dépôt de garantie, de l’encadrement des clauses d’indexation ou encore de la précision du champ d’application du droit de préférence. Ces évolutions législatives, conjuguées à une jurisprudence exigeante sur les conditions de validité du congé et l’étendue de l’indemnité d’éviction, dessinent un paysage juridique dans lequel la maîtrise des règles procédurales et substantielles du statut des baux commerciaux constitue, plus que jamais, un impératif pour les praticiens et les parties au bail.
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