I. La délimitation matérielle de l’assiette du bail commercial : le contrôle du juge sur le périmètre contractuel
A. La détermination conventionnelle du périmètre du bail et le rôle de la commune intention des parties
Le statut des baux commerciaux, dont le champ d’application est défini par l’article L. 145-1 du code de commerce, suppose au préalable que soit identifiée avec précision l’assiette matérielle de la location. Or, la détermination du périmètre du bail constitue une source contentieuse récurrente, que la troisième chambre civile a récemment illustrée par un arrêt du 18 juin 2026 dont la portée doctrinale mérite une analyse attentive. Dans cette espèce, une société locataire exploitant un fonds de commerce d’entretien de véhicules et de changement de pneumatiques occupait, outre le bâtiment principal, un espace grillagé extérieur utilisé pour le stockage des pneus. La bailleresse, après avoir mis fin à cette occupation qu’elle qualifiait de simple tolérance, a sollicité la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation, tandis que la locataire soutenait que cet espace faisait partie intégrante de l’assiette du bail commercial.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la locataire et approuvé la cour d’appel d’avoir retenu que la bailleresse n’avait « que toléré l’occupation de l’espace grillagé par la locataire sans le donner à bail » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468). L’arrêt précise que le bail ne mentionnait pas expressément l’espace litigieux, que la bailleresse n’était pas pleinement propriétaire de la parcelle d’assise lors de la conclusion du bail et que les travaux d’aménagement de l’espace grillagé n’avaient été réalisés qu’en 2012, postérieurement à la signature du contrat. Par ces motifs, la troisième chambre civile consacre le principe selon lequel la tolérance du bailleur, même prolongée dans le temps, ne saurait conférer au preneur un titre d’occupation conventionnel et reste par nature révocable, sans que la charge de la preuve ne soit inversée au détriment du propriétaire.
Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante, rappelée par la cour d’appel de Lyon dans un arrêt du 17 avril 2025 aux termes duquel « l’article L. 145-1 du code de commerce a pour seul objet de déterminer les baux auxquels ce statut d’ordre public est applicable et ne permet point d’étendre le périmètre d’une location à des parties d’immeubles sur lesquelles elle n’a pas été consentie, quand même revêtiraient-elles un caractère accessoire au local pris à bail » (CA Lyon, 1re ch. civ. A, 17 avril 2025, n° 23/01247). En l’espèce, le locataire revendiquait l’inclusion dans l’assiette du bail d’une cave contenant le matériel de distribution des pressions et d’une cour utilisée comme terrasse. La cour d’appel de Lyon a toutefois jugé, au visa de l’article 1134 ancien du code civil, que la preuve de la commune intention des parties de faire entrer ces espaces dans le périmètre du bail était rapportée par les attestations concordantes produites par le preneur, notamment celle de la sœur de la bailleresse elle-même, qui avait confirmé que « la cave étant reliée au local commercial par un escalier intérieur formant un seul lot pour la location, la régie n’a pas jugé bon de les dissocier sur le bail ».
Ces deux décisions, dont la divergence n’est qu’apparente, illustrent le rôle central de la commune intention des parties dans la détermination du périmètre du bail commercial. Là où le contrat ne mentionne pas expressément un espace et que le bailleur n’a fait que le tolérer, la tolérance ne crée aucun droit. En revanche, lorsque la preuve est rapportée que les parties ont entendu faire entrer un espace dans le champ de la location, le juge peut reconnaître son inclusion dans l’assiette du bail, fût-ce sur le fondement de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016. Par ailleurs, la troisième chambre civile a précisé que l’absence de signature de la locataire sur le plan annexé au bail ne constitue pas nécessairement une cause de nullité de la désignation des lieux, dès lors que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier les éléments de preuve produits, notamment les attestations et les correspondances échangées entre les parties.
B. La tolérance du bailleur et le refus d’agrément à la cession : l’office du juge dans la sanction des comportements abusifs
La question du périmètre du bail commercial ne se limite pas à la détermination des surfaces occupées par le preneur ; elle conditionne également, en pratique, la régularité des opérations de cession du fonds de commerce et, partant, les droits du bailleur à s’opposer à ces cessions. L’arrêt de la cour d’appel de Lyon du 17 avril 2025, déjà évoqué, éclaire avec une particulière netteté l’articulation entre le contentieux de la délimitation de l’assiette du bail et celui du refus d’agrément à la cession du droit au bail. En l’espèce, les bailleurs avaient refusé d’agréer la cession du fonds de commerce en invoquant, précisément, que la cave et la cour n’entraient pas dans l’assiette du bail et que la véranda édifiée par le preneur n’était pas conforme aux autorisations administratives. La cour d’appel a jugé que ce refus était abusif, dès lors que les bailleurs ne pouvaient « s’emparer de l’absence d’attestation de conformité » pour s’opposer à la cession alors qu’ils avaient connaissance des non-conformités depuis 2011 sans avoir exigé de régularisation et que les cessionnaires avaient acquis le fonds en parfaite connaissance de l’obligation de mise aux normes.
Cette solution rappelle le caractère légitime du contrôle judiciaire sur les motifs de refus d’agrément opposés par le bailleur en application de l’article L. 145-16 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige. La cour d’appel de Lyon a condamné les bailleurs à verser au preneur la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral et d’agrément résultant du refus abusif d’agrément, illustrant la sévérité de la sanction encourue par le bailleur qui use de son droit de regard sur la cession à des fins étrangères à la protection de ses intérêts légitimes. En conséquence, le refus d’agrément ne saurait être détourné de sa finalité pour servir de levier dans un contentieux parallèle sur le périmètre du bail, sous peine d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur sur le fondement de l’article 1147 ancien du code civil.
La troisième chambre civile a par ailleurs rappelé, dans un arrêt du 2 juillet 2026 concernant la société Celio France, que le juge du fond est tenu de se prononcer au regard des dernières conclusions déposées par les parties avant la clôture de l’instruction. Dans cette espèce, la cour d’appel de Montpellier avait statué au visa des écritures du 7 août 2024, alors que la SCI bailleresse avait déposé de nouvelles conclusions le 10 décembre 2024, comportant « de nouveaux développements relatifs à la mise en demeure préalable au congé et accompagnées de nouvelles pièces ». La Cour de cassation a censuré l’arrêt d’appel au visa des articles 455 et 954 du code de procédure civile, estimant que la cour d’appel n’avait pas pris en considération les dernières conclusions et n’avait pas visé celles-ci avec l’indication de leur date (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 25-13.340). Cet arrêt illustre l’exigence procédurale rigoureuse à laquelle sont soumis les juges du fond dans le contentieux du bail commercial, exigence que la Cour de cassation rappelle avec une constance remarquable.
II. L’office du juge dans la fixation du prix du bail renouvelé : entre compétence limitée et contrôle procédural
A. Le loyer binaire et la compétence du juge des loyers commerciaux
La fixation du prix du bail commercial renouvelé constitue l’un des enjeux économiques majeurs de la relation entre bailleur et preneur, et l’office du juge des loyers commerciaux dans ce domaine a fait l’objet de précisions jurisprudentielles récentes dont la portée pratique est considérable. L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. L’article L. 145-34 du même code instaure, quant à lui, un mécanisme de plafonnement du loyer du bail renouvelé dont le taux de variation ne peut excéder celui de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, à moins d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une tacite prolongation ayant porté la durée du bail au-delà de douze ans.
Or, ces règles statutaires ne régissent pas la fixation du prix du bail renouvelé lorsque le contrat stipule un loyer binaire, composé d’une part fixe et d’une part variable assise sur le chiffre d’affaires du locataire. La troisième chambre civile a eu l’occasion de le rappeler dans un arrêt du 18 juin 2026 (société Promod), aux termes duquel « la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté » (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045). En l’espèce, le bail stipulait un loyer de base constituant un minimum garanti correspondant à la valeur locative, et prévoyait que lors des renouvellements successifs, le loyer de base ne pourrait « en aucun cas être inférieur à la valeur locative telle que déterminée par l’article L. 145-33 du code de commerce ». La cour d’appel de Douai avait néanmoins rejeté la demande de fixation judiciaire du loyer, estimant que ces clauses contractuelles ne conféraient pas compétence au juge des loyers commerciaux pour déterminer la valeur locative en cas de désaccord entre les parties, et la Cour de cassation a approuvé cette analyse par un arrêt de rejet.
Cette solution s’inscrit dans le prolongement du revirement opéré par la troisième chambre civile dans son arrêt du 30 mai 2024, par lequel elle avait jugé que « la fixation de la part fixe du loyer binaire ou du minimum garanti stipulé au bail échappe aux règles de fixation du prix du bail renouvelé régies par les articles L. 145-33 à L. 145-39 du code de commerce, dès lors qu’elle est régie par la convention des parties » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, Publié au Bulletin). L’arrêt Promod du 18 juin 2026 confirme que ce principe s’applique avec une rigueur particulière, les clauses contractuelles ne pouvant être interprétées comme conférant implicitement compétence au juge des loyers que si la volonté des parties à cet égard est dépourvue de toute équivoque. À cet égard, la Cour de cassation a expressément retenu que la cour d’appel avait procédé à une « appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, de l’ensemble des clauses du contrat », consacrant ainsi le large pouvoir d’interprétation des juges du fond en la matière.
Par ailleurs, dans un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile a précisé les voies de recours ouvertes contre l’ordonnance par laquelle le président du tribunal de commerce désigne, en exécution d’une clause contractuelle, un expert chargé d’évaluer la valeur locative du bail renouvelé. La Cour a jugé qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers choisi sur une liste annexée au bail, la partie la plus diligente pouvant saisir le président du tribunal de commerce pour le désigner si les parties n’arrivent pas à s’entendre sur le nom de ce tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance » (Cass. 3e civ., 9 juill. 2026, n° 22-24.254). Cette précision procédurale est d’une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux, car elle détermine les voies de contestation ouvertes contre les décisions rendues en matière de désignation d’expert, lesquelles conditionnent fréquemment la suite de la fixation du prix du bail renouvelé.
B. Les exigences procédurales renforcées : prescription, conclusions et voies de recours
La rigueur procédurale imposée par la troisième chambre civile dans le contentieux du bail commercial ne se limite pas aux règles de fixation du loyer ; elle s’étend également, et avec une acuité particulière, à la prescription des actions ouvertes au preneur. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce se prescrivent par deux ans, et ce délai court à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée. L’article L. 145-9 du même code impose, à peine de nullité du congé, que celui-ci indique au locataire qu’il doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, s’il entend soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile a apporté une précision déterminante sur l’interruption de ce délai de prescription biennale. La cour d’appel de Versailles avait déclaré prescrite la demande d’indemnité d’éviction formée par la société cessionnaire du fonds de commerce, au motif que le congé ayant été donné pour le 30 juin 2020, la demande aurait dû être formée avant le 30 juin 2022 et que ce n’est que par des conclusions d’intervention volontaire du 4 juillet 2023 que la demande avait été présentée. La Cour de cassation a censuré cette analyse au visa des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce, reprochant à la cour d’appel de s’être déterminée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573).
Cet arrêt revêt une importance pratique considérable pour le contentieux du bail commercial, car il invite les juges du fond à ne pas s’arrêter à une lecture purement formelle de la date des conclusions portant demande d’indemnité d’éviction, mais à examiner si des actes antérieurs de contestation, même s’ils n’étaient pas expressément qualifiés de demande en paiement, n’ont pas valablement interrompu le cours de la prescription. En d’autres termes, la troisième chambre civile consacre une conception substantielle de l’interruption de la prescription biennale, qui ne se réduit pas à la formulation expresse d’une demande en paiement mais peut résulter de toute contestation portant sur les motifs mêmes du refus de renouvellement. Cette solution s’inscrit dans le sillage de l’arrêt du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin), par lequel la Cour avait déjà jugé que la mauvaise foi du bailleur n’était pas interruptive du délai de prescription biennale, mais que la contestation au fond des motifs du congé pouvait en revanche produire un tel effet interruptif.
Enfin, la troisième chambre civile a également rappelé, dans l’arrêt Celio France du 2 juillet 2026 précité, que le juge du fond doit impérativement se prononcer au visa des dernières conclusions déposées par les parties, à peine de cassation pour violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile. Cette exigence procédurale, qui s’applique à l’ensemble du contentieux civil, trouve dans le domaine des baux commerciaux une résonance particulière en raison de la complexité des litiges et de la multiplicité des écritures échangées entre les parties, spécialement dans les contentieux mettant en cause plusieurs bailleresses et plusieurs baux, comme l’illustre l’affaire Celio France qui impliquait deux sociétés civiles immobilières bailleresses et une procédure de sauvegarde. L’article L. 145-57 du code de commerce rappelle d’ailleurs que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, sauf compte à faire entre les parties après fixation définitive du prix du loyer, ce qui confère au respect des règles procédurales une incidence directe sur la situation financière des parties pendant toute la durée de la procédure.
Conclusion
Les arrêts rendus par la troisième chambre civile au cours de l’année 2026 dessinent un paysage contentieux dans lequel le juge se voit confier un office renforcé, tant dans la détermination du périmètre matériel du bail commercial que dans le contrôle de la régularité procédurale des instances portant sur le renouvellement et la fixation du prix du bail. La consécration du pouvoir souverain des juges du fond dans l’appréciation de la commune intention des parties quant à l’assiette du bail, l’affirmation de l’incompétence du juge des loyers commerciaux pour fixer le loyer renouvelé d’un bail binaire en l’absence de volonté clairement exprimée des parties, et l’exigence d’un examen substantiel des causes d’interruption de la prescription biennale constituent autant de jalons qui confèrent à la jurisprudence récente de la troisième chambre civile une cohérence d’ensemble remarquable. Ces décisions témoignent de la volonté de la Cour de cassation de préserver l’équilibre du statut des baux commerciaux tout en renforçant la sécurité juridique des relations contractuelles entre bailleurs et preneurs, dans un contexte législatif renouvelé par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique.
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