Le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux : conditions de validité, maintien dans les lieux, prescription et requalification dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2025)
I. Les conditions légales et la qualification du bail dérogatoire au statut des baux commerciaux
A. Le cadre légal : la dérogation temporaire fondée sur l’article L. 145-5 du code de commerce
Le statut des baux commerciaux, institué par le décret du 30 septembre 1953 et codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, confère au preneur une protection légale substantielle, comprenant notamment un droit au renouvellement du bail et un droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement. Ce statut impératif s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce, industriel ou artisanal est exploité par un commerçant ou un artisan immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises. Toutefois, le législateur a admis que les parties puissent conventionnellement écarter ce statut protecteur, à titre temporaire, par le mécanisme du bail dérogatoire prévu à l’article L. 145-5 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel. Cette faculté de dérogation répond à un besoin pratique réel : elle permet au bailleur de consentir une location de courte durée sans s’engager dans les liens du statut, tout en offrant au preneur une période d’essai pour tester la viabilité de son activité commerciale.
Dans sa rédaction actuelle, l’article L. 145-5 du code de commerce dispose que les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant au statut pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Le dispositif légal a ainsi été conçu comme une exception temporaire au statut protecteur, dont le terme déclenche automatiquement l’application du régime de droit commun des baux commerciaux. La formulation même de ce texte, impérative dans son mécanisme, traduit la volonté du législateur d’empêcher que la dérogation conventionnelle ne se transforme en une exclusion permanente du statut, qui eût été contraire à l’ordre public de protection attaché aux baux commerciaux.
Par ailleurs, l’article L. 145-2 du code de commerce, qui définit le champ d’application élargi du statut des baux commerciaux, confirme que celui-ci s’étend à diverses catégories de locaux et d’occupants, notamment les établissements d’enseignement, les baux consentis aux communes pour des services exploités en régie, ou encore les baux d’immeubles nécessaires à la poursuite de l’activité des entreprises publiques et établissements publics à caractère industriel ou commercial. En conséquence, le champ d’application du bail dérogatoire doit s’apprécier par opposition à ce périmètre étendu, ce qui confère à la qualification du contrat une importance pratique déterminante. Le bailleur qui méconnaîtrait les limites temporelles de la dérogation s’expose à voir le contrat requalifié en bail commercial statutaire, avec toutes les conséquences juridiques et financières que cela emporte, notamment l’obligation de verser une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement.
Dès lors, la conclusion régulière d’un bail dérogatoire suppose la réunion de plusieurs conditions cumulatives, rigoureusement contrôlées par le juge. Premièrement, la dérogation doit être stipulée lors de l’entrée dans les lieux du preneur, ce qui prohibe toute dérogation convenue en cours d’exécution d’un bail déjà soumis au statut. Deuxièmement, la durée totale des baux successifs ne peut excéder trois ans, le dépassement de ce plafond entraînant de plein droit la soumission du contrat au statut. Troisièmement, les baux successifs doivent concerner le même fonds exploité dans les mêmes locaux entre les mêmes parties, ce qui exclut que l’on puisse contourner la règle par un changement artificiel de cocontractant ou une modification fictive de l’assiette locative. La violation de l’une quelconque de ces conditions suffit à provoquer la requalification du contrat en bail commercial statutaire, avec toutes les conséquences protectrices qui s’y attachent.
B. La délimitation prétorienne du bail dérogatoire : exigence d’une renonciation non équivoque et distinction avec la convention d’occupation précaire
La jurisprudence de la troisième chambre civile a progressivement enrichi le cadre légal en précisant les conditions de qualification du bail dérogatoire et les critères de distinction avec les conventions d’occupation précaire. L’arrêt rendu le 15 février 2023 (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-12.698) illustre avec netteté l’exigence d’une renonciation non équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux. En l’espèce, un propriétaire avait consenti un contrat intitulé « bail d’occupation précaire six mois » portant sur une partie de parcelles, le locataire s’étant maintenu dans les lieux bien au-delà du terme contractuel sans acquitter de loyer. La cour d’appel avait cru pouvoir déduire de cette abstention de paiement et de la signature d’un protocole d’accord reconnaissant une dette d’indemnités d’occupation une renonciation implicite du locataire au statut. La Cour de cassation censure cette analyse au motif que ces circonstances ne caractérisent pas une « renonciation non équivoque du locataire à se prévaloir du statut des baux commerciaux ».
La solution retenue par la haute juridiction impose une lecture rigoureuse de la manifestation de volonté du preneur. La renonciation à un droit d’ordre public de protection ne saurait se déduire du seul comportement passif du locataire, fût-il prolongé. La Cour rappelle par cet arrêt que, lorsqu’un contrat remplit les conditions d’application du statut des baux commerciaux, la renonciation à ce statut doit être expresse et dépourvue de toute équivoque, ce qui suppose une manifestation de volonté clairement dirigée vers l’abandon du bénéfice de la protection légale. Or, ni le fait de ne pas payer de loyer, ni la signature d’un protocole reconnaissant des indemnités d’occupation ne suffisent à caractériser une telle intention. Cette solution s’inscrit dans une jurisprudence constante qui refuse d’admettre les renonciations tacites au statut protecteur des baux commerciaux, lequel est considéré comme un élément essentiel de la protection du fonds de commerce du preneur.
En outre, la qualification de « convention d’occupation précaire » ou de « bail de courte durée » ne suffit pas à écarter le statut des baux commerciaux lorsque les conditions objectives de ce dernier sont réunies, à savoir l’exploitation effective d’un fonds de commerce dans les lieux loués et l’immatriculation du preneur. Les juges du fond, sous le contrôle de la Cour de cassation, s’attachent aux éléments de fait caractérisant la jouissance effective des locaux plutôt qu’à la dénomination donnée par les parties au contrat. Ainsi, dans une affaire jugée le 13 mars 2025 (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-19.112), la troisième chambre civile a examiné la situation d’un « bail de courte durée non soumis au statut des baux commerciaux – convention d’occupation précaire » conclu pour vingt-trois mois, confirmant que la qualification du contrat doit s’apprécier à la lumière des critères légaux objectifs et non de l’intitulé choisi par les parties. La Cour rappelle ainsi que le régime juridique d’un contrat ne dépend pas de la qualification que les parties lui ont donnée, mais des conditions dans lesquelles il s’exécute effectivement.
Par ailleurs, la charge de la preuve de la volonté de déroger pèse sur celui qui invoque la qualification de bail dérogatoire, en pratique le plus souvent le bailleur qui entend échapper aux obligations du statut. La simple stipulation d’une durée inférieure à trois ans ne constitue qu’un indice, insuffisant à lui seul si d’autres éléments viennent contredire cette qualification. La jurisprudence impose donc aux praticiens une vigilance particulière dans la rédaction des actes, en exigeant une stipulation expresse et non équivoque de la volonté commune des parties de placer leurs relations contractuelles hors du champ du statut pour une durée déterminée, qui ne pourra excéder le plafond légal de trois ans, toute ambiguïté devant s’interpréter en faveur de l’application du statut protecteur.
II. Les effets du maintien dans les lieux et le contentieux de la requalification
A. Le maintien dans les lieux du preneur, source d’un bail statutaire : l’imprescriptibilité de l’action en constatation
Le mécanisme de transformation du bail dérogatoire en bail commercial statutaire constitue la pierre angulaire du dispositif de l’article L. 145-5 du code de commerce. Ce texte prévoit que si, à l’expiration de la durée de dérogation et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce. Ce mécanisme de transformation automatique protège le preneur contre les tentatives de contournement du statut tout en préservant la liberté contractuelle des parties pendant la période de dérogation. Il appartient au bailleur qui souhaite s’opposer à la transformation du contrat en bail statutaire de manifester clairement cette opposition avant l’expiration du terme convenu.
La portée de ce mécanisme a été considérablement renforcée par un arrêt de principe rendu le 25 mai 2023 par la troisième chambre civile (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007, Publié au Bulletin), qui consacre une solution d’une importance pratique majeure. Dans cette espèce, un groupement forestier avait consenti à une société un « bail commercial de courte durée » le 14 juin 2004, suivi d’un second bail le 1er mai 2006 ayant pour terme le 30 septembre 2006. À l’échéance, la locataire était restée dans les lieux et avait été laissée en possession, le bailleur émettant des quittances de loyer jusqu’au 31 décembre 2016. Le 19 avril 2017, la société avait assigné le bailleur en constatation de l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux. La cour d’appel avait déclaré cette action prescrite en application de l’article 2224 du code civil, au motif que le premier bail ayant été signé le 14 juin 2004, la locataire aurait dû agir au plus tard dans un délai de cinq ans.
La Cour de cassation censure cette décision par un attendu de principe selon lequel : « la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription ». Cette solution repose sur une distinction fondamentale entre l’action en requalification d’un contrat en bail commercial, qui tend à faire reconnaître une situation juridique contestée et se prescrit par deux ans en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, et l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire par l’effet automatique de la loi, qui ne fait que faire reconnaître une situation juridique déjà constituée de plein droit. Dans ce second cas, la Cour considère que l’action n’est pas de celles qui se prescrivent, car elle ne tend pas à modifier une situation juridique mais à en faire constater l’existence qui résulte du seul accomplissement des conditions légales.
En conséquence, un preneur maintenu dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire peut agir en constatation de l’existence d’un bail commercial statutaire sans aucune limitation dans le temps, ce qui constitue une protection juridique d’une portée considérable. Cette imprescriptibilité de l’action en constatation renverse l’équilibre des droits entre bailleur et preneur en faveur de ce dernier, puisqu’elle prive le bailleur de la possibilité d’invoquer l’écoulement du temps pour faire échec à la reconnaissance du bail statutaire. La solution est d’autant plus remarquable qu’elle contraste avec le régime de prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, applicable à « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre », dont la brièveté a été conçue comme une garantie de sécurité juridique dans les relations locatives commerciales. Le traitement différencié de l’action en constatation se justifie par la nature particulière de celle-ci, qui ne relève pas d’une action en vertu du statut mais d’une action tendant à faire reconnaître l’application de plein droit de ce statut.
B. L’incidence de la fraude du bailleur sur la prescription biennale et le contrôle de constitutionnalité du mécanisme de l’article L. 145-5
Si l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire échappe à toute prescription, il en va différemment de l’action en requalification d’un bail dérogatoire lorsque les conditions légales de durée n’ont pas été respectées, laquelle demeure soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce. La troisième chambre civile a toutefois apporté un tempérament significatif à cette règle dans un arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-10.184, Publié au Bulletin), qui consacre le principe selon lequel « la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial ». Dans cette espèce, des bailleurs avaient conclu successivement un bail précaire le 15 novembre 2011 pour vingt-trois mois, un bail dérogatoire le 9 octobre 2013 pour vingt-trois mois, et un troisième bail dérogatoire le 2 septembre 2015 pour trente-six mois, tous consentis à des sociétés dirigées par la même personne physique. Les preneurs invoquaient une fraude des bailleurs destinée à faire échec au statut des baux commerciaux en renouvelant artificiellement des baux dérogatoires au-delà de la durée maximale autorisée.
La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré prescrite l’action en requalification des deux premiers baux, au motif qu’elle avait été engagée plus de cinq années après leur conclusion. La Cour de cassation censure cette décision pour défaut de base légale, au visa des articles L. 145-5 et L. 145-60 du code de commerce, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout. La Cour reproche aux juges du fond de n’avoir pas recherché si les fraudes alléguées par les preneurs, consistant dans la succession de baux dérogatoires destinée à contourner le plafond légal de durée, n’étaient pas de nature à suspendre le délai de prescription. Cette solution est d’une portée pratique considérable car elle prive le bailleur de mauvaise foi de la possibilité de se retrancher derrière l’écoulement du délai de prescription pour échapper aux conséquences de ses agissements frauduleux.
Le mécanisme ainsi dégagé par la jurisprudence assure une protection complète du preneur contre les tentatives de contournement du statut. D’une part, l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire né du maintien dans les lieux est imprescriptible, comme l’a jugé l’arrêt du 25 mai 2023 précité. D’autre part, l’action en requalification fondée sur la fraude du bailleur échappe à la prescription biennale pendant toute la durée de la dissimulation, ce qui permet au preneur d’agir même plusieurs années après la conclusion des contrats litigieux. L’articulation de ces deux solutions jurisprudentielles dessine un dispositif protecteur extrêmement cohérent, qui prive d’effet toute stratégie visant à éluder le statut des baux commerciaux par le biais de baux dérogatoires successifs ou de conventions d’occupation dont le caractère précaire serait artificiel.
La constitutionnalité de ce dispositif protecteur a été expressément examinée par la troisième chambre civile dans un arrêt rendu le 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125), à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité soulevée par le groupement forestier de Joly, bailleur dans la même affaire que celle ayant donné lieu à l’arrêt du 25 mai 2023. Le requérant soutenait que l’article L. 145-5 du code de commerce, tel qu’interprété par la Cour de cassation comme conférant un caractère imprescriptible à l’action en constatation, méconnaissait le principe de sécurité juridique garanti par l’article 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, le droit de propriété garanti par l’article 2 de cette même Déclaration, et le principe d’égalité garanti par les articles 1er et 6.
La Cour écarte chacun de ces griefs par une motivation particulièrement étayée. Sur la sécurité juridique et le droit de propriété, elle relève que « l’article L. 145-5 du code de commerce […] n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux, dès lors qu’il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme du bail dérogatoire pour qu’il ne s’opère pas un nouveau bail soumis à ce statut, de sorte que le délai ouvert au locataire pour agir en reconnaissance d’un tel bail n’a pour effet ni de le priver de son droit de propriété ni d’y porter atteinte ». Sur le principe d’égalité, elle souligne que le bailleur et le locataire sont placés dans une situation identique, chacun pouvant faire constater l’existence d’un bail statutaire sans prescription, et que « la différence de régime, au regard des règles de prescription, entre une action en requalification d’un contrat en bail commercial et une action tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut en application de l’article L. 145-5 du code de commerce est justifiée par la différence de nature de ces actions ».
Ce dernier attendu revêt une importance doctrinale considérable car il explicite le fondement rationnel de la distinction entre les deux types d’actions. L’action en requalification tend à modifier une situation juridique préexistante en substituant une qualification à une autre, ce qui justifie qu’elle soit enfermée dans un délai de prescription au nom de la sécurité juridique. À l’inverse, l’action en constatation se borne à faire reconnaître une situation juridique déjà constituée de plein droit par l’effet automatique de la loi, de sorte que l’écoulement du temps est sans incidence sur son existence même. La Cour de cassation a ainsi validé la conformité aux droits et libertés constitutionnels du mécanisme de l’article L. 145-5, confortant durablement la protection du preneur maintenu dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire. En conséquence, la combinaison de l’imprescriptibilité de l’action en constatation et de la suspension du délai de prescription en cas de fraude constitue un rempart procédural d’une efficacité redoutable au service de la protection du fonds de commerce.
La rigueur de cette construction prétorienne impose aux praticiens du droit des baux commerciaux une vigilance accrue dans la rédaction et la gestion des baux dérogatoires. Le bailleur doit veiller à respecter scrupuleusement les conditions légales de durée, sous peine de voir le contrat automatiquement soumis au statut, et à manifester sans équivoque son opposition au maintien dans les lieux avant le terme convenu s’il souhaite que le preneur libère effectivement les locaux. Le preneur, quant à lui, dispose désormais de garanties juridictionnelles substantielles pour faire reconnaître le bénéfice du statut protecteur, même longtemps après la conclusion du bail dérogatoire initial, pour autant qu’il rapporte la preuve de son maintien dans les lieux et de l’absence d’opposition caractérisée du bailleur. Ces garanties s’inscrivent dans la finalité protectrice du statut des baux commerciaux, dont l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, rappelle la nature impérative en sanctionnant du réputé non écrit les clauses qui auraient pour effet de faire échec au droit au renouvellement ou aux dispositions essentielles du statut.
Conclusion
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile a considérablement renforcé la protection du preneur dans le cadre du bail dérogatoire, en consacrant successivement l’imprescriptibilité de l’action en constatation de l’existence d’un bail statutaire né du maintien dans les lieux, la suspension du délai de prescription biennale en cas de fraude du bailleur, et la conformité de ce dispositif aux exigences constitutionnelles de sécurité juridique, de droit de propriété et d’égalité. Ces solutions, qui combinent subtilement la rigueur du raisonnement juridique et l’effectivité de la protection du fonds de commerce, s’inscrivent dans une tendance jurisprudentielle plus large visant à garantir l’intangibilité du statut des baux commerciaux face aux tentatives de contournement conventionnel. En définitive, le bail dérogatoire demeure un outil contractuel utile à condition d’être manié avec une parfaite maîtrise de ses conditions légales et de ses implications contentieuses, sous peine pour le bailleur de se trouver lié, sans limitation de durée, par les obligations impératives du statut.
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