I. La détermination de l’office du juge des loyers commerciaux dans le contentieux de la fixation du loyer du bail renouvelé
A. L’articulation entre la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux et celle du tribunal judiciaire
L’article R. 145-23 du code de commerce institue une répartition des compétences entre le président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, et le tribunal judiciaire statuant en formation collégiale. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé relèvent, quel que soit le montant du loyer, de la compétence exclusive du juge des loyers commerciaux, tandis que les autres contestations demeurent de la compétence du tribunal judiciaire, lequel peut néanmoins se prononcer accessoirement sur les demandes relevant du juge spécialisé. Cette répartition, en apparence limpide, suscite en pratique des difficultés considérables lorsque les parties ont aménagé conventionnellement les modalités de détermination du loyer du bail renouvelé.
La troisième chambre civile a, par un arrêt de principe rendu en formation de section le 30 mai 2024 (n° 22-16.447, Publié au Bulletin et au Rapport), profondément clarifié cette articulation. Dans cette affaire opposant la société civile immobilière Nice Cimiez à la société Monoprix exploitation, un bail commercial avait été consenti le 26 avril 1966, moyennant un loyer stipulé en fonction du coût d’investissement, ultérieurement complété par un avenant du 8 mars 1979 instituant un loyer binaire composé d’un minimum garanti et d’une part variable indexée sur le chiffre d’affaires. La bailleresse, après avoir accepté le principe du renouvellement, avait saisi le juge des loyers commerciaux afin d’obtenir la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative. La locataire lui opposait l’incompétence du juge spécialisé, motif pris de ce que le loyer binaire échapperait aux dispositions statutaires et ne serait régi que par la seule volonté des parties. La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déclaré la demande irrecevable, en se fondant sur la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation.
La troisième chambre civile censure cette décision par un attendu dont la portée dépasse le seul cas d’espèce. Elle énonce que « l’article R. 145-23 du code de commerce étant applicable à toute demande en fixation du prix d’un bail renouvelé sans exclusion pour les baux stipulant un loyer comprenant une part variable, un tel moyen s’analyse en une défense au fond et non en une fin de non-recevoir ». En conséquence, « le juge des loyers commerciaux ne peut déclarer irrecevable une telle demande, mais doit l’examiner au fond ». Cette solution, qui constitue un revirement par rapport à la jurisprudence antérieure inaugurée par l’arrêt du 10 mars 1993, consacre l’obligation pour le juge des loyers commerciaux de statuer au fond sur toute demande de fixation du prix du bail renouvelé, quelle que soit la nature du loyer stipulé par les parties. Par ailleurs, la Cour de cassation précise que, même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci de rechercher la volonté commune des parties de soumettre la fixation du prix aux critères de la valeur locative, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques.
B. La qualification du moyen d’opposition à la fixation judiciaire par le revirement d’assemblée de section du 30 mai 2024
L’apport majeur de l’arrêt Monoprix réside dans la qualification juridique du moyen par lequel une partie à un bail commercial s’oppose à la fixation judiciaire du loyer renouvelé au motif que les parties sont convenues d’un loyer comprenant une part variable. La Cour de cassation abandonne la qualification de fin de non-recevoir au profit de celle de défense au fond. Cette distinction, pour technique qu’elle puisse paraître, emporte des conséquences procédurales déterminantes. En effet, la fin de non-recevoir, définie par l’article 122 du code de procédure civile, tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande sans examen au fond, tandis que la défense au fond, régie par l’article 71 du même code, tend au rejet de la prétention après examen au fond du droit. En qualifiant ce moyen de défense au fond, la troisième chambre civile impose au juge des loyers commerciaux de procéder à une analyse substantielle de la volonté des parties, sans pouvoir se retrancher derrière une irrecevabilité de principe.
Cette solution a été confirmée avec éclat par l’arrêt du 18 juin 2026 (n° 24-21.045) rendu dans l’affaire Promod. Dans cette espèce, la locataire, liée par un bail du 29 septembre 2002 stipulant un loyer binaire avec une part fixe constituant, selon les termes du contrat, « un minimum garanti correspondant à la valeur locative », avait saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail renouvelé. La cour d’appel de Douai avait rejeté sa demande, considérant qu’il ne pouvait être déduit des clauses du bail que les parties s’étaient accordées pour soumettre la détermination de la valeur locative au juge spécialisé. La Cour de cassation approuve cette analyse, énonçant que la cour d’appel a « à bon droit, retenu que la révision de la partie fixe de ce loyer, lors du renouvellement du bail, n’était régie que par la convention des parties et que le juge des loyers ne pouvait fixer ce loyer de base à la valeur locative, selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, que si les parties en avaient manifesté la volonté ».
Cette confirmation est d’autant plus significative qu’elle intervient après une appréciation souveraine des juges du fond, exclusive de dénaturation, portant sur l’ensemble des clauses contractuelles. Or, la Cour de cassation prend soin de rappeler que l’existence d’une clause stipulant que le loyer de base correspond à la valeur locative ne suffit pas, à elle seule, à caractériser la volonté commune des parties de recourir au juge des loyers pour en fixer le montant. En conséquence, la simple référence à la valeur locative dans le contrat, sans stipulation expresse d’une compétence du juge spécialisé en cas de désaccord, ne permet pas de fonder la compétence de ce dernier. La troisième chambre civile, par cette double décision Monoprix-Promod, édifie ainsi un régime probatoire rigoureux, plaçant sur la partie qui saisit le juge des loyers commerciaux la charge d’établir que les parties ont entendu déroger aux dispositions supplétives du statut et soumettre leur différend à la juridiction spécialisée. En désignant désormais expressément ce moyen comme une défense au fond, la Cour de cassation préserve le droit d’accès au juge garanti par l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ainsi qu’elle l’a expressément relevé au point 27 de son arrêt.
II. La liberté contractuelle des parties confrontée aux critères légaux de la valeur locative
A. La clause contractuelle de fixation du loyer : entre désignation d’un tiers expert et soumission au juge
La jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une attention particulière portée aux mécanismes conventionnels de fixation du loyer que les parties insèrent dans le bail commercial. L’arrêt du 9 juillet 2026 (n° 22-24.254), rendu dans l’affaire opposant la société d’aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (Sadev 94) à la société Axelis plus, illustre avec une particulière netteté cette orientation. Le bail commercial conclu le 5 février 2008 comportait une clause, qualifiée de condition essentielle et déterminante par les parties, stipulant qu’en cas de renouvellement, le loyer serait fixé à la valeur locative de marché déterminée par un expert choisi sur une liste annexée au contrat, et qu’à défaut d’accord sur le nom de l’expert, la partie la plus diligente saisirait le président du tribunal de commerce de Paris statuant en référé aux fins de désignation.
La locataire ayant sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2017, la bailleresse accepta le principe du renouvellement mais revendiqua un nouveau prix, avant d’assigner la locataire devant le président du tribunal de commerce statuant en référé le 6 avril 2022, soit plus de cinq années après la demande de renouvellement. La cour d’appel de Paris, infirmant l’ordonnance de référé, rejeta la demande comme prescrite. La Cour de cassation rejette le pourvoi formé par la bailleresse, mais sur un motif de pur droit qui mérite une attention particulière : elle énonce qu’« aucun texte ne disposant que, lorsqu’une partie à un contrat de bail commercial, se prévalant d’une clause du contrat selon laquelle le prix du bail renouvelé doit être fixé selon une certaine valeur locative, évaluée à défaut d’accord entre les parties par un tiers, saisit le président d’un tribunal de commerce en désignation d’un des experts figurant sur la liste annexée au bail, l’ordonnance ainsi rendue est insusceptible de recours, la voie de l’appel est, par application des articles 490 et 523 du code de procédure civile, ouverte contre cette ordonnance ».
Cette décision revêt une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux. La Cour de cassation refuse en effet d’assimiler la désignation d’un tiers expert chargé d’évaluer la valeur locative conformément aux stipulations contractuelles au mécanisme du tiers estimateur de l’article 1592 du code civil, dont la décision serait insusceptible de recours. La voie de l’appel demeure donc ouverte contre l’ordonnance du président du tribunal de commerce désignant l’expert, ce qui préserve les droits des parties tout en respectant le principe du double degré de juridiction. Par ailleurs, cet arrêt rappelle que l’action tendant à la mise en oeuvre d’une clause contractuelle de désignation d’expert est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, ce qui impose aux parties une diligence particulière dans la mise en oeuvre des mécanismes conventionnels de fixation du prix. Le délai de deux ans ayant largement été dépassé en l’espèce, la demande se trouvait prescrite, ce qui confirme la particulière rigueur avec laquelle la Cour applique ce délai de prescription abrégé aux actions fondées sur le statut des baux commerciaux.
L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, déterminée d’après cinq critères : les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Or, ces dispositions sont supplétives de la volonté des parties, ainsi que la Cour de cassation le rappelle avec constance. La troisième chambre civile a ainsi, par l’arrêt Monoprix, explicitement affirmé que « les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé étant supplétives de la volonté des parties, celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative ». Cette liberté contractuelle connaît néanmoins une limite cardinale : le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer qu’une somme fixe et ne peut modifier la clause de loyer variable reconduite dans le bail renouvelé. Dès lors, lorsque les parties ont stipulé un loyer binaire sans prévoir de mécanisme de fixation judiciaire, le bail est renouvelé aux conditions antérieures, sauf pour le bailleur à exercer le droit d’option que lui confère l’article L. 145-57 du code de commerce, en refusant le renouvellement moyennant le paiement de l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du même code.
B. L’appréciation in abstracto du déplafonnement et la portée de la volonté implicite des parties
Au-delà de la question procédurale de la compétence juridictionnelle, la troisième chambre civile a également précisé, par un arrêt de section du 18 septembre 2025 (n° 24-13.288, Publié au Bulletin), les conditions dans lesquelles le juge, une fois sa compétence établie, apprécie le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Dans cette affaire opposant la société Expo luminaires à la société Diffusion des produits du bâtiment, la locataire contestait le déplafonnement prononcé par la cour d’appel de Paris, en soutenant que la modification notable des facteurs locaux de commercialité devait avoir une incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les lieux pour justifier le déplafonnement. La Cour de cassation rejette cette argumentation par un attendu de principe limpide : « Il résulte des articles L. 145-34 et R. 145-6 du code de commerce que la modification notable des facteurs locaux de commercialité constitue un motif de déplafonnement du prix du bail renouvelé si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale effectivement exercée par le locataire, indépendamment de son incidence effective et réelle sur le commerce exploité dans les locaux. »
Cette solution consacre une appréciation in abstracto du déplafonnement. Le juge des loyers commerciaux ne doit pas rechercher si la modification des facteurs locaux de commercialité a effectivement produit des effets bénéfiques sur le chiffre d’affaires ou la rentabilité du preneur, mais seulement si cette modification est, par sa nature, de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité considérée. Les facteurs locaux de commercialité définis par l’article R. 145-6 du code de commerce dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Cette appréciation in abstracto présente l’avantage de ne pas pénaliser le preneur dont l’activité n’aurait pas progressé malgré une amélioration objective de l’environnement commercial, tout en permettant au bailleur de bénéficier d’un déplafonnement lorsque l’environnement du local s’est objectivement amélioré.
L’arrêt du 16 octobre 2025 (n° 23-23.834, Publié au Bulletin), rendu dans le prolongement de la jurisprudence Monoprix, apporte une précision supplémentaire relative au lien entre la durée du bail et le mécanisme du déplafonnement. La Cour de cassation rappelle que l’article L. 145-34 du code de commerce dispose que les règles du plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. Or, en l’espèce, le bail initial avait été consenti à compter du 1er octobre 2001, de sorte qu’à la date d’effet du renouvellement, la durée cumulée du bail expiré excédait douze années. La Cour de cassation en déduit que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, sans que le preneur puisse se prévaloir du plafonnement, et, surtout, que l’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce qui prévoit un étalement des hausses de loyer supérieures à 10 % par an n’est pas applicable en cas de déplafonnement par l’effet de la tacite prolongation. Cette solution, d’une rigueur certaine, illustre la manière dont la loi elle-même articule la volonté implicite des parties – qui, en laissant le bail se prolonger au-delà de douze ans, ont tacitement accepté l’application du régime de la valeur locative – et l’office du juge chargé d’en tirer les conséquences financières.
Cette construction prétorienne, dans son ensemble, témoigne d’une méthode d’interprétation qui fait prévaloir l’intention commune des parties sur la lettre du contrat lorsqu’un doute subsiste sur l’étendue de leurs engagements respectifs. Le juge des loyers commerciaux est ainsi invité à procéder à une analyse globale des stipulations contractuelles, en tenant compte non seulement des clauses expresses mais aussi du comportement des parties postérieur à la conclusion du contrat, conformément aux principes généraux d’interprétation des conventions posés par les articles 1188 et suivants du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. La circonstance que les parties aient, au cours de l’exécution du bail, saisi le juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé ou qu’elles aient, au contraire, systématiquement recouru à des modes alternatifs de règlement de leurs différends, constitue un indice pertinent de leur volonté commune, que le juge du fond apprécie souverainement. À cet égard, les praticiens du droit des baux commerciaux sont invités à une rigueur rédactionnelle accrue dans la rédaction des clauses relatives au loyer, afin de ne laisser aucune ambiguïté quant à la volonté des parties de soumettre ou, au contraire, d’exclure la compétence du juge spécialisé en cas de désaccord sur le prix du bail renouvelé.
Par ailleurs, l’arrêt du 3 juillet 2025 (n° 23-19.274) illustre une autre facette de l’office du juge, en matière de qualification des demandes des parties. En l’espèce, le liquidateur d’une société locataire, après avoir sollicité la résiliation du bail en raison de l’état d’insalubrité et de dangerosité des locaux imputable au bailleur, réclamait l’indemnisation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce en se référant aux critères de l’article L. 145-14 du code de commerce. La cour d’appel de Metz avait rejeté cette demande au motif que l’indemnité d’éviction ne s’applique qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur. La Cour de cassation censure cette décision pour méconnaissance de l’objet du litige, en relevant que le liquidateur ne demandait pas une indemnité d’éviction mais la réparation du préjudice résultant des manquements du bailleur à ses obligations, en prenant pour référence d’évaluation les critères de l’article L. 145-14. Cet arrêt rappelle utilement que l’office du juge, tout en étant délimité par les prétentions des parties en application de l’article 4 du code de procédure civile, ne saurait s’affranchir d’une lecture rigoureuse de ces prétentions, sous peine de dénaturer le litige.
Conclusion
La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par les arrêts Monoprix du 30 mai 2024, Promod du 18 juin 2026, Sadev 94 du 9 juillet 2026 et Expo luminaires du 18 septembre 2025, a considérablement précisé l’office du juge des loyers commerciaux confronté aux conventions des parties. Le revirement opéré par l’arrêt Monoprix, qui substitue la qualification de défense au fond à celle de fin de non-recevoir pour le moyen par lequel une partie s’oppose à la fixation judiciaire du loyer renouvelé, constitue une avancée procédurale majeure qui impose au juge de procéder à un examen au fond de la volonté des parties, sans pouvoir se réfugier derrière une irrecevabilité de principe. La confirmation apportée par l’arrêt Promod, qui fait application de cette nouvelle grille d’analyse à un bail stipulant un loyer binaire, témoigne de la cohérence et de la stabilité de cette jurisprudence, tandis que l’arrêt Sadev 94 du 9 juillet 2026 précise utilement le régime des voies de recours ouvertes contre les ordonnances de désignation d’expert et rappelle l’impératif de la prescription biennale. En définitive, si les parties demeurent libres d’aménager conventionnellement les modalités de fixation du loyer du bail renouvelé, cette liberté contractuelle est désormais encadrée par un office du juge renforcé, tenu de rechercher, au-delà des qualifications procédurales, la véritable commune intention des contractants.
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