L’indemnité d’occupation statutaire dans le bail commercial : nature juridique, conditions de fixation et contentieux à l’aune des derniers arrêts de la troisième chambre civile (2023-2026)
I. La nature juridique de l’indemnité d’occupation statutaire
A. Une créance distincte du loyer, fondée sur le statut des baux commerciaux
L’indemnité d’occupation statutaire constitue une figure singulière du droit des baux commerciaux, dont la nature juridique propre la distingue radicalement du loyer contractuel. Aux termes de l’article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Le texte précise que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Cette disposition consacre un droit fondamental du preneur évincé, que la troisième chambre civile qualifie de droit au maintien dans les lieux, lequel ne constitue nullement une prorogation du bail mais ouvre une période d’occupation légale sui generis.
A cet égard, il importe de distinguer deux hypothèses distinctes qui, si elles aboutissent l’une et l’autre au paiement d’une indemnité d’occupation, procèdent de mécanismes juridiques différents. La première hypothèse est celle du congé avec refus de renouvellement et sans offre d’indemnité d’éviction, ou avec offre d’une indemnité d’éviction que le preneur accepte dans son principe mais dont le montant est contesté. Dans cette configuration, le droit au maintien dans les lieux découle directement de l’article L. 145-28, le preneur demeurant dans les locaux jusqu’au versement effectif de l’indemnité d’éviction. La seconde hypothèse est celle du congé avec offre de renouvellement à des conditions différentes, que le preneur accepte en son principe mais dont il conteste le prix ou les clauses. Dans ce cas, le preneur se maintient dans les lieux en vertu de l’article L. 145-57, qui organise le paiement provisionnel du loyer ancien pendant l’instance en fixation du prix du bail renouvelé. L’indemnité d’occupation ne se substitue au loyer provisionnel qu’à compter de l’exercice, par l’une ou l’autre des parties, du droit d’option prévu par ce même texte.
La Cour de cassation a, de longue date, consacré la nature statutaire de cette indemnité en affirmant qu’elle se substitue rétroactivement au loyer dû. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 29 janvier 2026 (Cass. 3e civ., 29 janv. 2026, n° 24-17.227, Publié au Bulletin) rappelle avec une particulière netteté que « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 du code de commerce. Cette indemnité d’occupation statutaire, qui, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce, se substitue rétroactivement au loyer dû sur le fondement de l’article L. 145-57 précité. » La Haute juridiction y fait expressément référence à deux précédents fondateurs : l’arrêt du 5 février 2003 (pourvoi n° 01-16.882, Bull. 2003, III, n° 26) et celui du 16 mars 2023 (pourvoi n° 21-19.707, publié), qui constituent le socle prétorien de la matière.
La consécration de cette nature statutaire emporte des conséquences juridiques déterminantes. Dès lors, l’indemnité d’occupation ne saurait être confondue avec le loyer, quand bien même elle en emprunte temporairement le montant dans l’attente de la fixation judiciaire définitive. Par ailleurs, la Cour rappelle que cette indemnité revêt un caractère rétroactif : elle se substitue au loyer pour toute la période courant depuis la date d’expiration du bail, de sorte que les sommes versées à titre provisionnel font l’objet d’un compte entre les parties après fixation définitive. Ce mécanisme de substitution rétroactive a été clairement exposé dans l’arrêt du 27 février 2025 (Cass. 3e civ., 27 fév. 2025, n° 23-18.219, Publié au Bulletin), aux termes duquel « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement. »
L’arrêt du 15 juin 2023 (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 22-13.376) apporte une précision supplémentaire essentielle en énonçant que « lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce. » L’emploi du qualificatif « distincte du loyer » traduit la volonté de la Cour de marquer l’altérité fondamentale entre les deux notions, tant sur le plan du fondement juridique que du régime contentieux.
B. L’articulation chronologique entre le droit au maintien dans les lieux et l’obligation de paiement
Le droit au maintien dans les lieux, consacré par l’article L. 145-28 précité, constitue la contrepartie essentielle de l’impossibilité pour le bailleur d’obtenir la libération des locaux avant le versement de l’indemnité d’éviction. Ce droit, qui protège le preneur contre une éviction précipitée, s’accompagne corrélativement d’une obligation pour ce dernier de s’acquitter d’une indemnité d’occupation au profit du bailleur. L’article L. 145-29 du code de commerce précise qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.
En conséquence, la période d’occupation légale s’étend depuis la date d’expiration du bail jusqu’à la libération effective des locaux, laquelle doit intervenir dans le délai de trois mois suivant le paiement de l’indemnité d’éviction. Durant cette période, le preneur cesse d’être titulaire d’un droit au bail pour devenir occupant statutaire, son maintien dans les lieux trouvant son fondement exclusif dans les dispositions protectrices du statut des baux commerciaux. La troisième chambre civile a, dans un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., 19 mars 2026, n° 24-20.715), censuré une cour d’appel qui, après avoir retenu dans ses motifs que le congé avait « mis fin au bail et ouvert droit au profit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction et au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement et au profit de la bailleresse au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire », avait néanmoins rejeté dans son dispositif la demande d’indemnité d’éviction, consacrant ainsi une contradiction entre motifs et dispositif en violation de l’article 455 du code de procédure civile.
L’article L. 145-57 du code de commerce régit, quant à lui, la situation particulière de l’instance en fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Il dispose que, pendant la durée de l’instance, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur après fixation définitive du prix du loyer. Ce texte organise ainsi une coexistence temporaire entre le loyer provisionnel et l’indemnité d’occupation à venir, laquelle se substituera rétroactivement au premier. La Cour de cassation a précisé, dans l’arrêt du 27 février 2025 précité, que l’indemnité d’occupation due au titre de l’article L. 145-28 « se substitue rétroactivement au loyer dû », ce qui implique que le juge, lorsqu’il fixe définitivement cette indemnité, doit procéder au compte entre les parties en déduisant les loyers provisionnels déjà acquittés.
A cet égard, l’arrêt du 15 juin 2023 apporte une nuance importante en précisant que le preneur, « sauf condition expresse figurant dans le bail, n’est pas tenu, lorsque le renouvellement lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction ». Or, cette liberté reconnue au preneur de quitter les lieux avant le versement de l’indemnité d’éviction ne le prive pas de son droit à indemnisation, ainsi que la Cour l’affirme sans ambiguïté : « l’indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail n’est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur ». Cette solution, qui rompt avec une conception excessivement rigide du maintien dans les lieux, consacre une approche pragmatique de la protection du preneur évincé.
II. La fixation de l’indemnité d’occupation et ses enjeux contentieux
A. La détermination selon la valeur locative et les facteurs de modulation
La fixation de l’indemnité d’occupation obéit aux mêmes règles que la détermination de la valeur locative du bail renouvelé, par application combinée des articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. Le premier de ces textes énonce que la valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le second précise que, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
L’arrêt du 29 janvier 2026 illustre de manière topique l’application contentieuse de ces principes dans la détermination de l’indemnité d’occupation. En l’espèce, la société Decathlon France, preneuse à bail commercial, avait accepté le principe du renouvellement mais contesté le prix proposé par le bailleur, avant d’exercer son droit d’option et de libérer les lieux. Elle sollicitait la fixation de l’indemnité d’occupation due pour la période antérieure à l’exercice du droit d’option à la valeur locative, en demandant que celle-ci soit minorée pour tenir compte du transfert conventionnel de la taxe foncière à sa charge. La cour d’appel de Grenoble avait refusé cette minoration, motif pris de ce que le bail prévoyait que le preneur rembourse au bailleur la taxe foncière, « en plus du paiement des loyers », et en avait déduit que « l’indemnité d’occupation, en raison de son fondement statutaire, doit intégrer la charge de la taxe foncière ».
La troisième chambre civile censure cette analyse au visa des articles L. 145-33, L. 145-57 et R. 145-8 du code de commerce, en posant pour principe que « si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire ». Cette solution, qui étend à l’indemnité d’occupation les règles de fixation de la valeur locative applicables au loyer du bail renouvelé, consacre une identité de méthode entre les deux évaluations. Dès lors, tout transfert conventionnel d’une obligation normalement à la charge du bailleur, tel que le paiement de la taxe foncière, doit être pris en compte comme facteur de minoration de l’indemnité d’occupation, à la condition que ce transfert ne s’accompagne d’aucune contrepartie.
Par ailleurs, la Cour de cassation rappelle, dans le même arrêt, le principe selon lequel l’indemnité d’occupation statutaire, à défaut de convention contraire, doit être fixée à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33. Cette référence à l’absence de convention contraire ouvre la possibilité pour les parties de déroger conventionnellement à ce principe, sous réserve du respect des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux. L’arrêt du 15 juin 2023 précité avait déjà esquissé cette possibilité en énonçant que l’indemnité d’occupation, « à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative », laissant ainsi entendre que les parties peuvent convenir d’un montant différent, dans les limites de l’ordre public statutaire.
B. Le point de départ temporel de l’indemnité et l’articulation avec la prescription biennale
La détermination du point de départ de l’indemnité d’occupation constitue un enjeu contentieux majeur, en raison des conséquences financières considérables qu’elle emporte pour les parties. L’arrêt du 27 février 2025 a tranché avec autorité la question en énonçant que l’indemnité d’occupation est due à compter de la date d’expiration du bail, et non à compter de la date d’effet de la demande de renouvellement ou de toute autre date postérieure. En l’espèce, le bailleur, qui avait d’abord accepté le principe du renouvellement puis demandé la fixation d’un loyer déplafonné, avait exercé son droit d’option après que le loyer eût été fixé selon les règles du plafonnement. La cour d’appel de Bourges avait limité la période pendant laquelle l’indemnité d’occupation devait être fixée à la valeur locative à compter du 1er janvier 2016, au motif que la demande de fixation du nouveau prix n’avait été formée que le 7 octobre 2015.
La Cour de cassation censure cette analyse au visa des articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce, en affirmant que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cette solution consacre le caractère rétroactif de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer, laquelle remonte à la date même de l’expiration du bail, indépendamment de la date à laquelle le bailleur a manifesté son désaccord sur le prix. L’enjeu est d’importance : en l’espèce, la différence entre la valeur locative et le loyer contractuel sur une année supplémentaire représentait un différentiel financier significatif.
L’incidence pratique de la fixation du point de départ de l’indemnité d’occupation se mesure à l’aune des montants en jeu. La différence entre le loyer contractuel, souvent fixé à un niveau historiquement bas dans les baux anciens, et la valeur locative déterminée au jour de l’expiration du bail peut être considérable, particulièrement dans les zones commerciales connaissant une forte valorisation. La Cour de cassation a ainsi été conduite à rappeler, dans son arrêt du 15 juin 2023 précité, que le bailleur « pouvait prétendre au paiement par le locataire d’une indemnité calculée selon la valeur locative pour l’occupation du bien depuis la date d’expiration du bail », censurant une cour d’appel qui avait cru pouvoir limiter cette indemnité au montant du loyer contractuel au motif que le bailleur s’était privé de la possibilité de relouer les locaux à un loyer plus élevé. Cette solution, qui réaffirme l’autonomie du régime de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer, préserve l’équilibre économique du statut en évitant que le bailleur ne supporte seul les conséquences financières du maintien prolongé du preneur dans les lieux.
La prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’occupation obéit, comme l’ensemble des actions fondées sur le statut des baux commerciaux, à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, aux termes duquel « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt récent du 12 février 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-10.578, Publié au Bulletin), que la prescription biennale court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action. Cette prescription s’applique tant à l’action du bailleur en fixation de l’indemnité d’occupation qu’à l’action en répétition des sommes trop versées par le preneur.
L’arrêt du 29 janvier 2026, en l’espèce Decathlon, fournit une illustration concrète du mécanisme de compte entre les parties qui résulte de cette substitution rétroactive. La Cour y rappelle que, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail renouvelé, le preneur est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien, mais qu’après fixation définitive de l’indemnité d’occupation, un compte doit être établi entre les parties pour déterminer le solde dû. Ce compte intègre l’ensemble des sommes versées à titre provisionnel, des charges et taxes acquittées, ainsi que des éventuels trop-perçus. Dans cette affaire, la Cour casse l’arrêt d’appel qui avait limité la condamnation du bailleur à la somme de 230 455,39 euros au titre du compte entre les parties, au motif que la cour d’appel n’avait pas minoré la valeur locative du fait du transfert de la taxe foncière à la charge du preneur.
En définitive, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile témoigne d’une volonté constante de préciser les contours de l’indemnité d’occupation statutaire, tant dans sa nature juridique que dans ses modalités de fixation. Les arrêts du 29 janvier 2026 et du 27 février 2025, tous deux publiés au Bulletin et rendus en formation de section, constituent désormais les références cardinales en la matière. Ils confirment que l’indemnité d’occupation, bien que temporaire par nature, obéit à un régime juridique autonome, distinct de celui du loyer contractuel, et que sa fixation à la valeur locative doit intégrer l’ensemble des facteurs de modulation prévus par les articles L. 145-33 et R. 145-8 du code de commerce. Par ailleurs, la Cour a pris soin de rappeler que la liberté reconnue au preneur de quitter les lieux avant le paiement de l’indemnité d’éviction ne le prive pas de son droit à indemnisation, dès lors que ce départ n’est pas imposé par une condition expresse du bail. Cette articulation entre le droit substantiel à l’indemnité d’éviction et le régime de l’indemnité d’occupation, finement ciselée par la Haute juridiction, illustre la technicité croissante du contentieux des baux commerciaux, qui impose aux praticiens une vigilance renforcée dans la conduite des procédures de fixation judiciaire.
Conclusion
L’indemnité d’occupation statutaire, figure centrale du contentieux du bail commercial, se caractérise par sa nature duale : créance du bailleur garantissant la contrepartie financière de l’occupation des locaux postérieurement à l’expiration du bail, elle constitue simultanément la traduction pécuniaire du droit au maintien dans les lieux reconnu au preneur dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction. La troisième chambre civile, par une série d’arrêts rendus entre 2023 et 2026, a consolidé un régime juridique cohérent, fondé sur la substitution rétroactive de l’indemnité au loyer, la fixation à la valeur locative déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 et l’intégration des facteurs de modulation prévus par l’article R. 145-8. La pratique contractuelle et contentieuse gagnera à intégrer ces enseignements, notamment dans la rédaction des clauses relatives au transfert des charges fiscales et dans l’anticipation des comptes entre parties à l’issue de la fixation judiciaire définitive.