La réforme des garanties dans le bail commercial : la loi du 26 mai 2026 à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. Le nouvel encadrement législatif des garanties locatives commerciales
A. Le plafonnement du dépôt de garantie et l’interdiction du cumul des sûretés
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel le 27 mai 2026, a introduit plusieurs modifications substantielles du statut des baux commerciaux régis par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce. Parmi les mesures les plus structurantes figure l’encadrement du dépôt de garantie et des sûretés locatives, désormais régi par le nouvel article L. 145-40 du code de commerce. Le texte dispose que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre » et que « il en va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Cette disposition, d’ordre public en vertu de l’article L. 145-15 du même code qui répute non écrits les clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles « L. 145-37 à L. 145-41 », emporte trois conséquences immédiates pour les parties au contrat de bail commercial.
En premier lieu, le montant du dépôt de garantie — comme celui de toute autre sûreté conventionnelle, qu’il s’agisse d’une caution bancaire ou d’une garantie autonome à première demande — se trouve plafonné à l’équivalent de trois mois de loyer hors taxes et hors charges. Le champ d’application de cette mesure est circonscrit aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, tels que définis par le nouvel article L. 145-46-1 du code de commerce qui précise que le local à usage commercial s’entend de « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts ». Les locaux exclusivement dédiés aux bureaux et les entrepôts échappent ainsi au dispositif. En deuxième lieu, ce plafonnement concerne l’ensemble des garanties confondues, le législateur ayant pris soin de préciser que le cumul de plusieurs sûretés ne saurait permettre de contourner la limite trimestrielle. En troisième lieu, et en contrepartie de cette limitation, le texte prévoit que « ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail », dérogeant ainsi au principe antérieur selon lequel les loyers payés d’avance produisaient intérêt pour la fraction excédant deux termes de loyer.
Le législateur a par ailleurs instauré une mensualisation de plein droit du loyer commercial, en complément de l’encadrement des garanties. L’article L. 145-32-1 du code de commerce dispose désormais que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ». Cette disposition, conjuguée au plafonnement de la garantie à un trimestre de loyer, réduit mécaniquement le montant en numéraire que le bailleur peut exiger du preneur à l’entrée dans les lieux. L’équilibre du rapport de force contractuel s’en trouve sensiblement modifié au bénéfice du locataire commerçant. Selon l’analyse publiée dans Les Échos le 8 juillet 2026, la réforme « renforce globalement la situation du locataire commercial à l’égard du propriétaire du local loué », tandis que CoStar, le 25 mai 2026, observait que « la loi 2026 redistribue le risque au détriment des bailleurs ».
B. La caducité automatique des garanties en cas de mutation des locaux
L’article L. 145-40 alinéas 3 et suivants du code de commerce introduit un mécanisme radicalement nouveau : en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, « la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article » et « emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois ». Cette disposition rompt avec le droit antérieur qui permettait la transmission des sûretés personnelles à l’acquéreur des murs, accessoires au contrat de bail par l’effet de l’article 1743 du code civil.
La portée pratique de cette novation est considérable. Lorsqu’un immeuble à usage commercial change de propriétaire — par vente, apport, échange ou succession — les cautions bancaires, garanties autonomes et autres engagements personnels consentis par le preneur ou ses garants au profit du bailleur cédant deviennent caducs. Le bailleur acquéreur ne peut plus s’en prévaloir pour sécuriser le paiement des loyers futurs. En revanche, l’obligation de restitution du dépôt de garantie en numéraire est automatiquement transmise au nouveau bailleur, ainsi que le précise le texte : « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». Le législateur a ainsi institué une distinction nette entre les garanties réelles en numéraire — qui suivent le sort de l’immeuble — et les sûretés personnelles — qui s’éteignent avec le transfert de propriété.
Le mécanisme de caducité automatique contraint le nouvel acquéreur à renégocier les garanties avec le preneur, ou à assumer le risque d’un bail dépourvu de toute sûreté conventionnelle. Cette disposition s’applique, selon les travaux préparatoires, aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026, offrant ainsi une période transitoire aux parties pour adapter leurs conventions. L’article L. 145-46-1 du code de commerce, également modifié par la loi du 26 mai 2026, a par ailleurs enrichi la définition du local à usage commercial et du local à usage artisanal pour l’exercice du droit de préférence reconnu au locataire en cas de vente, ce qui complète l’architecture protectrice du preneur lors des mutations immobilières. Le législateur a exclu de ce droit de préférence « la cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial » et « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux », préservant ainsi les opérations de restructuration immobilière d’envergure.
II. Le renforcement du contrôle judiciaire des garanties contractuelles
A. Le mécanisme du réputé non écrit et l’imprescriptibilité de l’action
L’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, a étendu le champ des clauses réputées non écrites. Sont désormais visées les clauses, stipulations et arrangements qui font échec aux nouvelles dispositions des articles L. 145-32-1 — relatif à la mensualisation — et L. 145-40 — relatif au plafonnement des garanties et à la caducité en cas de mutation. Cette extension confère à la réforme une effectivité juridique renforcée, toute tentative contractuelle de contournement étant frappée de nullité virtuelle.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, dans un arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-18.643, Publié au Bulletin), rappelé avec force la portée de ce mécanisme. La Cour énonce que « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le chapitre V ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ». Elle précise surtout, dans un attendu de principe, que « l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription ». Cette imprescriptibilité de l’action en réputé non écrit — que la Cour avait déjà consacrée par un arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.405) et confirmée le 16 novembre 2023 (pourvoi n° 22-14.091) — produit une conséquence majeure pour les garanties locatives : une clause de dépôt de garantie excédant le plafond trimestriel institué par le nouvel article L. 145-40 pourra être contestée sans limitation de durée, et le preneur pourra en obtenir l’anéantissement rétroactif.
Par ailleurs, la Cour énonce dans le même arrêt du 23 janvier 2025 que « le locataire à bail commercial qui a acquitté un loyer indexé en vertu d’une clause d’indexation ultérieurement réputée non écrite peut agir en paiement des sommes indûment versées dans les cinq ans précédant sa demande en justice ». Transposé au contentieux des garanties, ce raisonnement signifie que le preneur ayant versé un dépôt de garantie excédant trois mois de loyer en vertu d’une clause contraire au nouvel article L. 145-40 pourra en solliciter le remboursement partiel, dans la limite de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, la clause étant « censée n’avoir jamais existé ».
Dans un arrêt antérieur du 12 décembre 2024 (n° 23-16.858), la troisième chambre civile avait déjà eu à connaître d’un litige portant sur la restitution d’un dépôt de garantie dans le cadre d’un montage complexe associant crédit-bail immobilier et bail commercial. La Cour, statuant au visa de l’article 1134 ancien du code civil, avait censuré l’arrêt de la cour d’appel d’Amiens qui avait refusé de mettre à la charge du crédit-bailleur l’obligation de restitution du dépôt de garantie, au motif que « le contrat de bail commercial ne restreignait pas les obligations du crédit-bailleur, en cas de non-levée de l’option d’achat par le crédit-preneur, à l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la locataire ». Cette décision illustre l’office du juge dans l’interprétation des clauses relatives au dépôt de garantie et rappelle que la force obligatoire du contrat impose le respect des engagements de restitution souscrits par l’ensemble des intervenants à l’opération de crédit-bail.
En ce qui concerne le délai de restitution du dépôt de garantie, l’article L. 145-40 prévoit désormais que « les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le législateur a ainsi créé un cadre temporel contraignant qui n’existait pas dans la rédaction antérieure, introduisant une sécurité juridique bienvenue pour le preneur sortant. Lorsque le bailleur détient d’autres garanties de toute nature, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer et procéder aux mainlevées.
B. L’articulation entre l’exception d’inexécution et les garanties du bailleur
La réforme du 26 mai 2026 a également modifié l’article L. 145-41 du code de commerce relatif à la clause résolutoire. Le texte dispose désormais que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette condition nouvelle, introduite par l’article 63 de la loi, vise à prévenir les suspensions automatiques de la clause résolutoire lorsque le preneur est manifestement dans l’incapacité de faire face à ses obligations, ce qui aurait pour effet de priver le bailleur de toute garantie de recouvrement.
Cette disposition doit être lue en combinaison avec le nouvel encadrement des garanties. En effet, le bailleur qui ne peut plus exiger qu’un trimestre de loyer au titre du dépôt de garantie et qui voit ses sûretés personnelles s’éteindre en cas de mutation des locaux se trouve exposé à un risque d’impayé accru en cours d’exécution du bail. La condition de « capacité du preneur à régler la dette locative » et de « reprise du versement intégral du loyer courant » constitue ainsi un tempérament à la fragilisation de la position du bailleur, en encadrant plus strictement l’accès du preneur défaillant aux délais de grâce judiciaires.
La troisième chambre civile a, par un arrêt du 5 mars 2026 (n° 24-15.820, Publié au Bulletin), apporté une précision essentielle à l’articulation entre exception d’inexécution et clause résolutoire. La Cour énonce que « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution, rendue au visa des articles 1184 ancien, 1719, 1728 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, se réfère expressément à un précédent arrêt du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005, publié) qui avait jugé que « le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable ».
La portée de cette jurisprudence pour l’équilibre des garanties est considérable. En consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire — notamment au délai d’un mois imparti au preneur pour saisir le juge — la Cour de cassation permet au locataire de suspendre le paiement des loyers sans déclencher la résiliation automatique du bail, dès lors que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance est caractérisé. Ce faisant, elle offre au preneur une garantie juridique supplémentaire, qui s’ajoute au plafonnement du dépôt de garantie et à la caducité des sûretés en cas de mutation, pour rééquilibrer un rapport contractuel que le législateur a, par la loi du 26 mai 2026, entendu réformer en profondeur. La convergence de ces deux mouvements — législatif et jurisprudentiel — dessine un nouvel équilibre du bail commercial, dans lequel le preneur voit ses charges financières d’accès au local allégées tandis que le bailleur doit repenser ses stratégies de sécurisation des loyers, notamment par un suivi renforcé de la solvabilité du locataire en cours de bail et par une vigilance accrue quant à l’état du bien délivré.
L’article L. 145-14 du code de commerce, qui prévoit que « le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », demeure inchangé dans sa lettre. Toutefois, son application pratique se trouve indirectement affectée par la réforme des garanties. En effet, la réduction du dépôt de garantie à trois mois de loyer et la caducité des sûretés en cas de mutation diminuent l’assiette des sommes que le bailleur peut mobiliser pour financer l’indemnité d’éviction ou pour supporter le coût d’un congé sans offre de renouvellement. L’article L. 145-9, qui dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire » et « préciser les motifs pour lesquels il est donné », impose en toute hypothèse au bailleur une rigueur procédurale que le nouvel environnement législatif rend plus nécessaire encore, la défaillance du bailleur dans la délivrance d’un congé valable pouvant désormais exposer l’immeuble à être exploité sans garantie effective pour les loyers à échoir.
Par ailleurs, l’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement du bail à trois conditions cumulatives : la qualité de propriétaire du fonds exploité dans les lieux, l’exploitation effective au cours des trois années précédant l’expiration du bail, et la conformité de l’activité avec la destination contractuelle des locaux, le cas échéant après déspécialisation. Ces conditions, désormais appréciées dans un contexte où les garanties du bailleur sont plafonnées, revêtent une importance accrue : le bailleur confronté à un preneur qui ne remplit pas les conditions du renouvellement pourra délivrer congé sans offre de renouvellement et sans indemnité d’éviction, mais il devra néanmoins gérer la vacance locative avec un filet de sécurité financier limité à trois mois de loyer.
La loi du 26 mai 2026 consacre également, à l’article 62, la validité des clauses dites « tunnel » encadrant à la hausse comme à la baisse la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux, à condition que ces limitations « jouent dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse ». Cette disposition, commentée dans Les Échos le 8 juillet 2026, s’inscrit dans la même logique de rééquilibrage conventionnel au bénéfice du preneur, en tempérant les effets de l’indexation automatique sur la charge locative. L’arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-18.643) avait d’ailleurs précisé que « dès lors qu’une stipulation réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé, la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation », ce qui confirme le caractère rétroactif de l’anéantissement des clauses illicites et renforce la sécurité juridique du preneur confronté à une indexation déséquilibrée.
L’économie générale de la réforme, telle que résumée par le Village de la Justice le 24 juillet 2026, témoigne d’une évolution législative qui « renforcé d’autres droits du preneur commerçant », au premier rang desquels le paiement mensuel du loyer de droit et l’encadrement du dépôt de garantie. L’analyse publiée sur Dalloz Actualité le 4 juin 2026, sous la signature de Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade, soulignait que cette réforme du statut des baux commerciaux s’inscrit dans un mouvement plus large de simplification du droit des affaires tout en rééquilibrant sensiblement la relation bailleur-preneur. L’article 62 de la loi, dont la portée est immédiate pour les baux en cours s’agissant de la mensualisation, et limitée aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026 pour le plafonnement des garanties, impose aux praticiens une vigilance renforcée dans la rédaction des nouvelles conventions et dans l’audit des baux en portefeuille.
Conclusion
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a opéré une mutation substantielle du régime des garanties locatives dans le bail commercial, en plafonnant le dépôt de garantie et l’ensemble des sûretés à trois mois de loyer, en instituant la caducité automatique des garanties personnelles en cas de mutation des locaux, et en conditionnant plus strictement l’octroi des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, par sa jurisprudence récente — et notamment les arrêts du 23 janvier 2025 et du 5 mars 2026 —, a conforté cette évolution en consacrant l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme de la clause résolutoire et en rappelant l’imprescriptibilité de l’action tendant à faire réputer non écrite une clause illicite. La convergence de ces sources — législative et prétorienne — impose aux bailleurs de repenser leurs stratégies contractuelles et aux preneurs de mesurer l’étendue des droits nouveaux qui leur sont reconnus, dans un cadre juridique où la protection du fonds de commerce et la sécurisation des loyers constituent désormais les deux piliers d’un équilibre redéfini.
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