I. L’affirmation jurisprudentielle d’un droit de suspension unilatérale du loyer au bénéfice du preneur
A. La dispense de mise en demeure préalable au cœur de l’arrêt du 18 septembre 2025
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par un arrêt du 18 septembre 2025 promis à la plus large diffusion, consacré une solution d’une portée considérable pour l’équilibre des relations entre bailleur et preneur à bail commercial. Aux termes de cet arrêt, le preneur peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers « sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-24.005, FS-B). La Cour suprême reproche en effet à la cour d’appel de Fort-de-France d’avoir « ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas » en subordonnant le jeu de l’exception d’inexécution à l’envoi préalable d’une mise en demeure par la locataire. Cette décision s’inscrit dans le droit fil des textes fondateurs du droit du bail que sont les articles 1719 et 1728 du code civil, lesquels imposent au bailleur une obligation de délivrance, d’entretien et de garantie de jouissance paisible, et au preneur l’obligation corrélative de payer le prix du bail aux termes convenus.
L’arrêt du 18 septembre 2025 s’appuie sur le mécanisme de la condition résolutoire sous-entendue dans tout contrat synallagmatique, tel que le consacrait l’ancien article 1184, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, dont la substance est aujourd’hui reprise par l’article 1219 du même code. Ce dernier dispose qu’« une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ». La Cour de cassation écarte ainsi toute exigence de formalisme préalable, faisant de l’exception d’inexécution un mécanisme de justice privée dont le déclenchement est immédiat dès lors que les locaux sont objectivement impropres à leur destination contractuelle. En conséquence, le preneur confronté à des désordres tels que des infiltrations, une impossibilité d’exploitation ou une insalubrité des lieux n’a plus à attendre une vaine mise en demeure pour suspendre le versement des loyers.
Cette solution s’avère d’autant plus remarquable qu’elle intervient dans un contexte de renforcement général de la protection du preneur par le législateur, puisque la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, dite loi SVE, a introduit plusieurs dispositifs protecteurs nouveaux dans le statut des baux commerciaux. Il convient de relever que l’article 1220 du code civil prévoit un mécanisme distinct de l’exception d’inexécution dite préventive, aux termes duquel « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle », cette suspension devant être « notifiée dans les meilleurs délais ». Par ailleurs, la décision commentée a été rendue au visa combiné des articles 1719 et 1728 du code civil, ce qui lui confère une portée qui dépasse le seul cadre du bail commercial pour irriguer l’ensemble du droit des contrats de louage, dès lors que l’inexécution par le bailleur de son obligation essentielle autorise le preneur à suspendre corrélativement la sienne.
Cette jurisprudence s’adosse également à la reconnaissance, par la troisième chambre civile, du caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, dont l’arrêt du 4 décembre 2025 constitue une illustration éclatante. La Cour y énonce en effet que « l’obligation de délivrance conforme du bailleur envers le preneur est une obligation continue, de sorte qu’elle ne peut être scindée entre une obligation initiale de délivrance et les manquements postérieurs à cette délivrance » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.357, FS-B). L’arrêt du 5 mars 2026 a précisé, dans le prolongement de cette analyse, que « l’action du preneur en exécution forcée, dirigée contre le bailleur, fondée sur un manquement à son obligation de délivrance, est recevable tant que l’exécution du bail est poursuivie » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, FS-B). Or, la continuité de l’obligation de délivrance emporte une conséquence directe sur le régime de l’exception d’inexécution : le preneur peut opposer à tout moment, et sans formalisme préalable, le manquement persistant du bailleur à son obligation essentielle pour justifier la suspension de son obligation de paiement.
B. Les conditions de fond : gravité de l’inexécution, imputabilité au bailleur et étendue de la suspension
Si la dispense de mise en demeure constitue une avancée procédurale majeure, la jurisprudence n’en subordonne pas moins l’exception d’inexécution à des conditions de fond rigoureuses, que l’arrêt du 18 septembre 2025 lui-même rappelle en creux. La Cour de cassation exige que les locaux soient « impropres à l’usage auquel ils étaient destinés », ce qui suppose une impossibilité totale ou quasi totale d’exploitation conforme à la destination contractuelle des lieux, et non un simple inconfort ou une gêne partielle. Dès lors, le preneur qui entend suspendre le paiement des loyers doit être en mesure de rapporter la preuve de cette impropriété à l’usage convenu, par tout moyen tel que constats d’huissier, expertises techniques, témoignages ou échanges de correspondances avec le bailleur. L’arrêt du 2 avril 2026 a, à cet égard, rappelé que le preneur qui invoque l’exception d’inexécution doit établir que le manquement du bailleur est « suffisamment grave » au sens de l’article 1219 du code civil, condition sans laquelle la suspension du paiement des loyers ne saurait être justifiée (Cass. 3e civ., 2 avr. 2026, n° 24-22.181).
L’arrêt du 4 juin 2026, rendu par la même troisième chambre civile, est venu préciser les contours de l’exception d’inexécution dans l’hypothèse particulière de la survenance d’un cas fortuit (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 25-10.070). La Cour y énonce que « lorsque le bien devient impropre à sa destination en raison d’un cas fortuit et que le bail n’est pas résilié en application de l’article 1722 du code civil, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour le temps où le bailleur n’est plus empêché d’exécuter ses obligations ». Cette décision, qui s’inscrit dans le contentieux des conséquences du cyclone Irma sur un hôtel de tourisme à Saint-Martin, distingue soigneusement la perte partielle de la chose louée, régie par l’article 1722 du code civil, de la simple inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance après disparition de l’empêchement de force majeure. A cet égard, la Cour rappelle que la force majeure n’exonère le débiteur de ses obligations que pendant le temps où elle l’empêche de donner ou de faire ce à quoi il s’est obligé, conformément à une jurisprudence constante de la troisième chambre civile remontant à l’arrêt du 22 février 2006.
L’imputabilité au bailleur constitue ainsi le second pilier de l’exception d’inexécution, encore rappelé par l’arrêt du 4 juin 2026 qui censure les juges du fond pour avoir confondu endommagement réparable et destruction de la chose louée. Or, lorsque le bien n’est pas détruit mais seulement endommagé, le bailleur demeure tenu de réaliser les réparations nécessaires à la jouissance des lieux, et son abstention fautive ouvre droit à l’exception d’inexécution au profit du preneur. L’arrêt du 10 juillet 2025 avait déjà rappelé, dans une configuration où la locataire invoquait l’inexécution pour obtenir restitution de loyers, que l’action « fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et de jouissance paisible » relevait d’un régime probatoire autonome, distinct de celui de la garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 10 juil. 2025, n° 23-20.491, FS-B). En conséquence, la combinaison des articles 1719 et 1720 du code civil avec les articles 1219 et 1220 du même code fonde un véritable droit du preneur à opposer le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien pour se soustraire temporairement à son obligation de paiement, sous la double réserve de la gravité de l’inexécution et de son imputabilité au bailleur.
II. L’office renforcé du juge dans le contrôle de l’exception d’inexécution face à la clause résolutoire
A. La vérification judiciaire du bien-fondé de l’exception d’inexécution opposée à la clause résolutoire
L’arrêt du 5 mars 2026, également publié au Bulletin, constitue le prolongement naturel et la mise en œuvre contentieuse de la solution dégagée le 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, FS-B). La Cour y énonce une règle prétorienne d’une importance capitale pour la pratique du contentieux locatif commercial : « lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement ». Cette solution opère un renversement radical de perspective par rapport à la pratique antérieure de nombreuses cours d’appel, qui considéraient que l’absence de saisine du juge dans le délai d’un mois du commandement de payer, prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce, rendait l’exception d’inexécution inopérante.
La portée de cet arrêt est double. D’une part, il consacre l’autonomie de l’exception d’inexécution par rapport au mécanisme des délais de paiement, en affirmant que le locataire n’a pas à solliciter judiciairement des délais pour voir examiner le bien-fondé de la suspension de son obligation de paiement. D’autre part, il impose au juge une obligation positive de vérification, qui s’analyse en une obligation de motivation renforcée au sens de l’article 455 du code de procédure civile : le juge ne peut se borner à constater l’acquisition de la clause résolutoire sans rechercher si le preneur était fondé à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé. En l’espèce, la cour d’appel de Cayenne avait pourtant constaté « l’existence de nombreux désordres dans les lieux loués imputables à la bailleresse, qui rendaient l’immeuble impropre à sa destination tant commerciale que d’habitation, et leur persistance de juillet 2016 à la fin de l’occupation effective des lieux », avant de s’abstenir paradoxalement d’en tirer les conséquences sur le jeu de la clause résolutoire. La Cour de cassation censure cette approche en imposant au juge de rechercher, pour chaque échéance litigieuse, si le défaut de paiement procédait d’une exception d’inexécution fondée.
Cette obligation de vérification judiciaire du bien-fondé de l’exception d’inexécution doit désormais être articulée avec le nouvel article L. 145-41 du code de commerce, issu de la loi SVE du 26 mai 2026, qui subordonne l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers « à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Ce verrou de solvabilité, dont le législateur a entendu assortir le mécanisme des délais de paiement, ne saurait toutefois paralyser l’examen du bien-fondé de l’exception d’inexécution, qui repose sur un fondement distinct de la seule situation financière du preneur et trouve sa source dans l’inexécution préalable du bailleur lui-même. Par ailleurs, l’article L. 145-32-1 nouveau du code de commerce, qui instaure le paiement mensuel du loyer de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros en fait la demande, modifie sensiblement le contexte économique dans lequel s’insère le contentieux du non-paiement des loyers, en réduisant l’effet de seuil que constituait le paiement trimestriel traditionnel et en permettant un contrôle plus fin, échéance par échéance, du bien-fondé de l’exception d’inexécution.
Enfin, l’arrêt du 4 juin 2026 concernant la SCI Les Chatons illustre de manière topique l’articulation désormais attendue entre l’exception d’inexécution et le jeu de la clause résolutoire : la cour d’appel de Cayenne avait retenu qu’il était « vain pour la locataire d’invoquer l’exception d’inexécution puisque le contrat de bail comporte une clause résolutoire stipulant que la résiliation du contrat interviendra de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux ». La Cour de cassation a censuré ce raisonnement au motif qu’il appartient au juge de rechercher « si la locataire était fondée à opposer une exception d’inexécution pour chacun des loyers dont le paiement était réclamé dans le commandement ». Cette motivation marque une étape décisive dans la construction d’un contrôle juridictionnel effectif de l’exception d’inexécution, qui interdit désormais au juge du fond de faire prévaloir mécaniquement la clause résolutoire sur l’exception d’inexécution sans examen concret du bien-fondé de cette dernière (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437, FS-B).
B. Les limites inhérentes à l’exception d’inexécution : articulation avec le cas fortuit, la prescription biennale et le formalisme du congé
Si la jurisprudence de la troisième chambre civile a considérablement renforcé les prérogatives du preneur au cours des années 2025 et 2026, l’exception d’inexécution n’en demeure pas moins soumise à des limitations qui en circonscrivent la portée, notamment dans ses rapports avec les autres institutions du statut des baux commerciaux. La première de ces limites tient à la distinction entre le régime de la perte de la chose louée et celui de l’inexécution imputable au bailleur, que l’arrêt du 4 juin 2026 a eu l’occasion de réaffirmer avec netteté. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, il y a perte totale ou partielle de la chose au sens de l’article 1722 du code civil dès lors que la totalité ou la partie détruite ne peut plus être conservée sans dépense excessive et devient impropre à l’usage auquel on la destine. Or, dans cette hypothèse, c’est le régime de la résiliation de plein droit ou de la diminution du prix qui trouve application, et non celui de l’exception d’inexécution fondée sur la faute du bailleur. La frontière entre ces deux régimes est essentielle, car elle détermine l’existence ou non d’un droit à indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement subséquent.
La deuxième limite procède de la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Si l’exception d’inexécution, en tant que moyen de défense au fond, est en principe perpétuelle, l’action en répétition de l’indu ou en dommages-intérêts consécutive à une inexécution du bailleur demeure soumise à ce délai de prescription. La troisième chambre civile a eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 12 février 2026, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ni de suspension de la prescription biennale applicable à l’action en fixation de l’indemnité d’éviction (Cass. 3e civ., 12 fév. 2026, n° 24-10.578, FS-B). Cette solution, qui dissocie le régime de la prescription de celui de la faute du bailleur, invite le preneur qui entend opposer l’exception d’inexécution à ne pas différer excessivement l’introduction d’une action au fond, sous peine de voir sa créance de restitution amputée par le jeu de la prescription biennale. Toutefois, la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance par l’arrêt du 4 décembre 2025 permet de repousser le point de départ du délai de prescription au jour où le bail a pris fin, ce qui atténue considérablement la rigueur de cette limitation.
La troisième limite tient à l’articulation de l’exception d’inexécution avec le formalisme protecteur du congé, régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, qui impose que le congé soit donné par acte extrajudiciaire et précise, à peine de nullité, les motifs pour lesquels il est délivré, tout en indiquant que le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes tirés de l’accumulation d’impayés de loyers, le preneur peut opposer l’exception d’inexécution pour contester la légitimité de ces motifs, ce qui impose au juge de vérifier, pour chaque échéance litigieuse, si le défaut de paiement était justifié par l’inexécution préalable du bailleur. L’arrêt du 4 juin 2026 a illustré cette articulation en sanctionnant la cour d’appel qui avait privé la locataire de son droit à indemnité d’éviction sans rechercher si le défaut de paiement des loyers ne procédait pas d’une inexécution préalable de la bailleresse consécutive au cyclone Irma, pour une période où le bailleur n’était pourtant plus empêché d’exécuter ses obligations.
Enfin, l’articulation avec le droit au renouvellement du bail et l’indemnité d’éviction, prévus par l’article L. 145-14 du code de commerce, constitue une quatrième limite d’ordre systémique. Le bailleur peut en effet refuser le renouvellement sans indemnité d’éviction en invoquant un motif grave et légitime, lequel peut notamment résider dans l’inexécution par le preneur de ses obligations. Le preneur peut alors opposer l’exception d’inexécution pour faire échec à la caractérisation du motif grave et légitime, en démontrant que son propre manquement n’est que la conséquence de l’inexécution préalable du bailleur. Dès lors, l’exception d’inexécution apparaît comme un instrument procédural à double détente : mécanisme de justice privée permettant au preneur de suspendre unilatéralement le paiement des loyers, elle constitue également un moyen de défense opposable au bailleur dans le contentieux du refus de renouvellement et de l’indemnité d’éviction, sous le contrôle renforcé du juge du fond que la Cour de cassation a entendu imposer par sa jurisprudence des années 2025 et 2026.
Conclusion
La séquence jurisprudentielle des années 2025 et 2026, conjuguée aux innovations de la loi SVE du 26 mai 2026, a profondément renouvelé l’économie de l’exception d’inexécution dans le bail commercial. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a, par les arrêts des 18 septembre 2025 et 5 mars 2026, consacré un véritable droit du preneur à suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure préalable lorsque les locaux sont rendus impropres à leur destination par le manquement du bailleur à ses obligations, tout en imposant au juge saisi d’une demande de constatation de la clause résolutoire de vérifier le bien-fondé de cette exception, indépendamment de l’absence de demande de délais de paiement dans le mois du commandement. Cette construction prétorienne, qui puise ses racines dans les articles 1719 et 1728 du code civil, dans la théorie de la condition résolutoire sous-entendue et dans la reconnaissance du caractère continu de l’obligation de délivrance par les arrêts des 4 décembre 2025 et 5 mars 2026, trouve ses limites dans la distinction avec le régime du cas fortuit, la prescription biennale et le formalisme impératif du congé, autant d’institutions qui structurent le statut des baux commerciaux et que le législateur de 2026 a entrepris de moderniser sans en bouleverser l’architecture fondamentale. L’équilibre ainsi dessiné confère au preneur une protection renforcée tout en préservant les prérogatives du bailleur, sous le contrôle vigilant d’un juge dont l’office a été significativement étendu par la Cour de cassation.
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