Le bail commercial à l’épreuve des procédures collectives : l’articulation entre le droit des entreprises en difficulté et le statut des baux commerciaux dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile (2023-2026)

I. L’incidence de l’ouverture d’une procédure collective sur le contrat de bail commercial en cours d’exécution

A. Le sort de la clause résolutoire non encore définitivement acquise au jour du jugement d’ouverture

L’articulation entre le droit des entreprises en difficulté et le statut des baux commerciaux constitue l’un des points de friction les plus délicats du droit des affaires contemporain. La tension entre ces deux corps de règles, animés par des finalités distinctes, atteint son paroxysme lorsqu’une procédure collective est ouverte à l’encontre d’un preneur à bail commercial. Le premier poursuit la sauvegarde de l’entreprise, le maintien de l’activité et l’apurement du passif, tandis que le second organise la protection du fonds de commerce à travers la propriété commerciale et le droit au renouvellement. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique est venue, par ses articles 62 et 63, modifier plusieurs dispositions du statut, sans toutefois altérer les règles de conflit entre le livre VI du code de commerce et le chapitre V du titre IV du même code. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation illustre avec une netteté particulière les principes régissant cette confrontation normative.

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire emporte, en vertu de l’article L. 622-21 du code de commerce, l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Ce principe d’ordre public trouve une application directe dans le contentieux des clauses résolutoires des baux commerciaux. La troisième chambre civile a eu l’occasion de rappeler, dans un arrêt du 25 janvier 2023, que « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le locataire, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement, dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.957). La Cour précise, au visa des articles L. 622-21 et L. 641-3 du code de commerce, que la décision de première instance frappée d’appel, même assortie de l’exécution provisoire, ne saurait faire obstacle à l’application de cette règle impérative dès lors que le jugement d’ouverture est intervenu au cours de l’instance d’appel. En l’espèce, la cour d’appel de Grenoble avait constaté l’acquisition de clauses résolutoires pour des baux commerciaux, alors que la locataire avait été placée en liquidation judiciaire le 12 janvier 2021, postérieurement à l’ordonnance de référé du 9 décembre 2020. La cassation est prononcée au motif qu’à la date d’ouverture de la liquidation judiciaire, l’action en acquisition de la clause résolutoire ne pouvait plus être poursuivie. Cette solution illustre le caractère d’ordre public du principe d’arrêt des poursuites individuelles, qui neutralise l’efficacité de la clause résolutoire lorsque celle-ci n’a pas encore été consacrée par une décision irrévocable.

Par ailleurs, la réforme issue de la loi du 26 mai 2026 est venue modifier l’article L. 145-41 du code de commerce en précisant que « l’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Si cette disposition nouvelle ne concerne pas directement l’articulation avec les procédures collectives, elle renforce indirectement la position du bailleur qui, confronté à un locataire en difficulté financière, pourra voir sa demande de résiliation prospérer plus rapidement lorsque les conditions légales ne sont pas remplies. La troisième chambre civile avait, antérieurement à cette réforme, jugé que les délais de paiement accordés par le juge en application de l’article L. 145-41 ne sont pas subordonnés à la situation financière du preneur, mais seulement à la démonstration que les causes du commandement ont été réglées (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). La loi nouvelle introduit désormais un double critère, objectif et vérifiable, que le juge devra apprécier pour accorder des délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

B. La continuation du contrat de bail et le principe du paiement des loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure

En application de l’article L. 622-13 du code de commerce, l’administrateur judiciaire dispose d’une option : soit il poursuit l’exécution du contrat en cours, soit il y met fin. Le bail commercial constitue, par nature, un contrat en cours au sens de ce texte, et sa continuation emporte une conséquence essentielle : les loyers et charges afférents à la période postérieure au jugement d’ouverture doivent être payés, car ils constituent des créances nées pour les besoins de la procédure, bénéficiant du privilège de l’article L. 622-17 du même code. Cette obligation de paiement à l’échéance constitue la contrepartie de la poursuite d’activité permise par la procédure collective.

La chambre commerciale de la Cour de cassation a rappelé ce principe dans un arrêt important du 12 juin 2024, précisant que le juge-commissaire ne peut prononcer la résiliation du bail que s’il constate, « au jour où il statue », que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés (Cass. com., 12 juin 2024, n° 22-24.177, Publié au Bulletin). En l’espèce, le bailleur avait saisi le juge-commissaire le 10 septembre 2020 pour obtenir la résiliation du bail, mais la société locataire, placée en redressement judiciaire le 28 avril 2020, avait réglé les loyers postérieurs le 9 septembre 2020, soit la veille de la saisine. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur, confirmant que la créance de loyers postérieurs ayant été acquittée, la demande de résiliation de plein droit ne pouvait prospérer. Cette solution, d’une grande rigueur procédurale, impose au bailleur de vérifier scrupuleusement, à la date de sa demande, l’existence d’un impayé actuel et non simplement passé. Dès lors, le versement du loyer, même tardif, mais antérieur à la saisine du juge-commissaire, fait obstacle à la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement.

En conséquence, l’obligation de paiement des loyers postérieurs ne constitue pas une simple faculté pour le preneur en procédure collective ; elle conditionne directement la survie du contrat de bail et, par voie de conséquence, la possibilité même de poursuite de l’activité économique. La jurisprudence impose ainsi une discipline de trésorerie rigoureuse au débiteur et à ses organes de la procédure, sous peine de voir le contrat de bail résilié, ce qui emporterait des conséquences irrémédiables sur la valeur de l’actif et la pérennité de l’entreprise. À cet égard, l’article L. 641-12 du code de commerce, applicable à la liquidation judiciaire, dispose que le liquidateur peut décider de mettre fin au bail dans les conditions qu’il détermine, mais ne peut être contraint de poursuivre le contrat si les conditions financières ne le permettent pas. Cette faculté de résiliation, qui s’exerce sans préjudice des droits du bailleur, doit être distinguée de l’hypothèse dans laquelle le bailleur lui-même sollicite la résiliation pour défaut de paiement des loyers postérieurs, laquelle obéit aux conditions plus rigoureuses examinées précédemment et renvoie à l’appréciation souveraine du juge-commissaire quant à l’existence d’un impayé actuel au jour où il statue.

II. La résiliation du bail commercial et l’indemnisation du preneur dans le contexte des procédures collectives

A. Les conditions de la résiliation de plein droit et le rôle du juge-commissaire

La résiliation du bail commercial dans le contexte d’une procédure collective obéit à un régime dérogatoire du droit commun des baux commerciaux, gouverné par les dispositions du livre VI du code de commerce. L’article L. 622-14, 2°, du code de commerce prévoit que le juge-commissaire peut prononcer la résiliation du bail des immeubles affectés à l’activité professionnelle du débiteur, lorsque le bailleur la demande et que le défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture est établi. Cette procédure, qui s’écarte du formalisme strict du congé régi par l’article L. 145-9 du code de commerce, obéit à une logique de célérité procédurale dictée par la nécessité de ne pas obérer la poursuite de l’activité ou, à l’inverse, de permettre au bailleur de recouvrer rapidement la libre disposition de son local.

La troisième chambre civile, dans un arrêt du 25 avril 2024, a eu l’occasion de préciser que le bailleur ne saurait obtenir la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement de loyers postérieurs à l’ouverture de la procédure collective en se fondant sur les dispositions du droit commun du bail, alors que le locataire bénéficie d’un plan de redressement et que les loyers antérieurs ont été déclarés au passif (Cass. 3e civ., 25 avr. 2024, n° 23-10.384). Cette décision rappelle que, si le bailleur peut obtenir la résiliation du bail pour non-paiement des loyers postérieurs, l’action en résiliation ne peut être fondée sur le défaut de paiement des loyers antérieurs, lesquels sont soumis à la discipline de la procédure collective et ne peuvent plus fonder une action individuelle du créancier. La distinction entre créances antérieures, soumises à déclaration et à la règle de l’arrêt des poursuites, et créances postérieures, exigibles à l’échéance et privilégiées, constitue ainsi la clef de voûte de l’articulation entre le droit des procédures collectives et le statut des baux commerciaux.

Par ailleurs, la troisième chambre civile, dans un arrêt du 4 juin 2026, a rappelé l’importance du respect des règles procédurales dans le contentieux des baux commerciaux impliquant des procédures collectives. La Cour a censuré une décision de la cour d’appel de Poitiers qui n’avait pas visé les dernières conclusions déposées par le preneur et le commissaire à l’exécution du plan, en violation des articles 455 et 954 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). En l’espèce, la société locataire, placée en redressement judiciaire puis bénéficiaire d’un plan de continuation, avait sollicité le renouvellement de son bail commercial pour le 1er avril 2020, tandis que les bailleurs lui avaient opposé un refus de renouvellement sans offre d’indemnité d’éviction pour motifs graves et légitimes. La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel, en ne prenant pas en compte les conclusions récapitulatives du 25 avril 2024 qui développaient des moyens relatifs à la prescription biennale de l’action en contestation du congé, avait méconnu son office. Cette décision illustre la rigueur procédurale qui s’impose au juge lorsque l’enjeu du litige concerne à la fois la pérennité de l’entreprise et le droit de propriété du bailleur.

B. L’indemnisation du preneur évincé et la distinction des préjudices réparables

La question de l’indemnisation du preneur à bail commercial dont le contrat est résilié dans le cadre d’une procédure collective soulève des difficultés juridiques singulières, tenant à la nature des préjudices invocables et au fondement de l’action en réparation. De manière générale, le preneur évincé peut prétendre à une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, laquelle est destinée à réparer le préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail. Toutefois, cette indemnité suppose un refus de renouvellement émanant du bailleur, ce qui n’est pas nécessairement caractérisé lorsque la résiliation du contrat intervient dans le contexte d’une procédure collective.

La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 3 juillet 2025, que le mandataire liquidateur qui sollicite la résiliation du bail ne peut prétendre à une indemnité d’éviction proprement dite, celle-ci ne s’appliquant qu’en cas de refus de renouvellement par le bailleur (Cass. 3e civ., 3 juill. 2025, n° 23-19.274). En l’espèce, la cour d’appel de Metz avait rejeté la demande du liquidateur en indemnisation de la perte du fonds de commerce au motif que le liquidateur, ès qualités, qui avait lui-même sollicité la résiliation du bail, ne pouvait prétendre à une indemnité d’éviction. La Cour de cassation a censuré cette décision pour avoir méconnu l’objet du litige, le liquidateur ne demandant pas le paiement d’une indemnité d’éviction en conséquence d’un défaut de renouvellement du bail, mais la réparation du « préjudice résultant de la perte du fonds de commerce » subi « par suite de leur état d’insalubrité et de dangerosité imputable au bailleur ». Cette distinction fondamentale entre l’indemnité d’éviction, liée au refus de renouvellement, et l’indemnisation du préjudice causé par un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, ouvre au preneur en procédure collective une voie d’indemnisation distincte, fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun.

En conséquence, le liquidateur judiciaire qui résilie le bail ne renonce pas, par cette seule décision, à solliciter l’indemnisation du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce lorsque celle-ci trouve sa cause dans un manquement antérieur du bailleur à ses obligations, notamment l’obligation de délivrance conforme et l’obligation d’entretien des locaux. La troisième chambre civile a, en effet, consacré de manière constante le caractère continu de l’obligation de délivrance du bailleur, exigible « pendant toute la durée du contrat de bail » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-19.292, Publié au Bulletin). Cette obligation continue, dont le manquement peut causer un préjudice distinct à la personne du preneur et à la valeur de son fonds de commerce, fonde une action en responsabilité autonome, dont la prescription n’est pas soumise au délai biennal de l’article L. 145-60 du code de commerce.

Par ailleurs, l’octroi de délais de paiement au preneur et la suspension des effets de la clause résolutoire, dans le cadre d’une procédure collective, ont été encadrés avec une précision croissante par la jurisprudence récente. La troisième chambre civile a jugé que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le manquement invoqué par le bailleur, pourvu que le preneur démontre sa capacité à apurer sa dette et à reprendre le paiement du loyer courant (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360, Publié au Bulletin). La loi du 26 mai 2026 est venue conforter cette exigence en ajoutant à l’article L. 145-41 que l’octroi de délais de paiement est désormais conditionné à « la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Cette double condition, dont l’appréciation relève de l’office du juge, constitue une garantie substantielle pour le bailleur tout en préservant la possibilité pour le preneur de bonne foi d’éviter la résiliation de son bail, même en période de difficultés financières avérées. La Cour de cassation a également reconnu au preneur le droit d’opposer l’exception d’inexécution pour refuser le paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, cette faculté étant autonome par rapport à la clause résolutoire et pouvant être invoquée même en l’absence de mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, Publié au Bulletin). Cette exception d’inexécution, qui trouve son fondement dans les articles 1219 et 1220 du code civil, constitue une parade procédurale particulièrement utile pour le preneur confronté simultanément à la défaillance de son bailleur et à une procédure de recouvrement.

En définitive, la confrontation entre le droit des entreprises en difficulté et le statut des baux commerciaux révèle une complémentarité des régimes protecteurs, chacun poursuivant, dans son ordre, la préservation de l’activité économique et la sauvegarde des droits des parties. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile et de la chambre commerciale de la Cour de cassation témoigne d’une volonté d’harmonisation de ces deux corps de règles, en précisant les conditions de la résiliation du bail et en distinguant les différents chefs de préjudice susceptibles d’être invoqués par les parties. L’office du juge, qu’il s’agisse du juge-commissaire, du juge des loyers commerciaux ou du juge du fond, se trouve ainsi placé au cœur d’un dispositif normatif complexe, dont la maîtrise constitue un enjeu déterminant pour la pratique du droit des affaires.

Conclusion

L’analyse de la jurisprudence récente de la Cour de cassation, éclairée par les dispositions du livre VI du code de commerce et par la réforme issue de la loi du 26 mai 2026, met en évidence une articulation rigoureuse entre la protection du fonds de commerce organisée par le statut des baux commerciaux et la discipline collective imposée par le droit des entreprises en difficulté. Le principe de l’arrêt des poursuites individuelles, consacré par l’article L. 622-21 du code de commerce, constitue la pierre angulaire de cette articulation, en ce qu’il interdit au bailleur de poursuivre, après le jugement d’ouverture, une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur un défaut de paiement antérieur. L’économie générale du dispositif repose sur une distinction cardinale entre les créances antérieures au jugement d’ouverture, soumises à la règle de l’arrêt des poursuites individuelles et à l’obligation de déclaration au passif, et les créances postérieures, nées pour les besoins de la procédure ou de la période d’observation, qui doivent être payées à leur échéance et bénéficient du privilège de l’article L. 622-17 du même code. Les conditions strictes de la résiliation de plein droit, subordonnées à la démonstration d’un impayé actuel au jour où le juge-commissaire statue, et la préservation des voies d’indemnisation du preneur évincé, qu’il s’agisse de l’indemnité d’éviction ou de la réparation de préjudices distincts fondés sur la responsabilité contractuelle du bailleur, constituent autant de pièces d’un édifice jurisprudentiel cohérent, destiné à concilier les intérêts antagonistes du bailleur et du preneur en situation de fragilité économique. La connaissance précise de ces règles et de leurs interactions constitue, pour le praticien, un instrument essentiel de sécurisation des relations contractuelles et de défense des droits de chacune des parties au contrat de bail commercial.