L’indemnité d’éviction dans le bail commercial : conditions d’octroi et contentieux de la fixation dans la jurisprudence récente de la troisième chambre civile
I. Les conditions légales d’ouverture du droit à l’indemnité d’éviction
A. Le refus de renouvellement du bailleur comme condition première du droit à indemnité
Le statut des baux commerciaux, régi par les dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du code de commerce, organise un régime protecteur au bénéfice du preneur à bail commercial dont la manifestation la plus éclatante réside dans le droit au renouvellement du bail et, en cas de refus de celui-ci, dans le droit corrélatif au versement d’une indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce énonce en effet que le bailleur peut certes refuser le renouvellement du bail, mais qu’il « doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Cette indemnité constitue la contrepartie du droit de propriété du bailleur qui, en refusant le renouvellement, prive le locataire de la poursuite de son exploitation et, le plus souvent, anéantit la valeur de son fonds de commerce.
Le congé délivré par le bailleur obéit à un formalisme rigoureux que l’article L. 145-9 du code de commerce décrit avec une précision dont la finalité est de garantir l’information complète du preneur sur l’étendue de ses droits. Le texte dispose que « le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Par ailleurs, le congé doit être délivré six mois à l’avance, à peine de nullité, et pour le dernier jour du trimestre civil lorsque le bail est en tacite prolongation. Ce formalisme protecteur constitue le préalable indispensable à l’ouverture du droit à indemnité d’éviction au profit du locataire.
La Cour de cassation exerce un contrôle strict sur le respect de ces exigences formelles. Dans un arrêt du 16 mai 2024 (pourvoi n° 22-22.906), la troisième chambre civile a rappelé avec force que « un locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». La Cour, statuant au visa de l’article L. 145-28 du code de commerce, a censuré l’arrêt d’une cour d’appel qui avait considéré que le préjudice économique du locataire avait pris fin avec le bail, alors même que le preneur se maintenait dans les lieux en vertu du titre que lui confère précisément le texte précité. Cet arrêt du 16 mai 2024 illustre la permanence de la protection statutaire jusqu’au complet paiement de l’indemnité d’éviction, l’occupation du locataire durant cette période ne pouvant être qualifiée d’occupation sans droit ni titre.
En conséquence, l’ouverture du droit à indemnité d’éviction suppose nécessairement que le bailleur ait manifesté sa volonté de ne pas renouveler le bail, que cette volonté ait été exprimée dans les formes prescrites par l’article L. 145-9 et qu’aucune des causes d’exclusion légales ou conventionnelles ne fasse obstacle à ce droit. Dès lors, le contentieux de l’indemnité d’éviction se déploie en deux temps : la vérification des conditions d’ouverture du droit, puis la détermination du quantum indemnitaire, lequel doit réparer intégralement le préjudice causé par le défaut de renouvellement.
À cet égard, il convient de souligner que le droit à indemnité d’éviction est un droit d’ordre public auquel le preneur ne peut renoncer par avance. L’évolution législative a d’ailleurs renforcé cette protection, en substituant à la nullité des clauses contraires leur caractère réputé non écrit, aux termes de l’article L. 145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014. Cette qualification nouvelle emporte des conséquences substantielles sur le régime de l’action, notamment en écartant l’obstacle de la prescription de l’action en nullité qui paralysait antérieurement la contestation des clauses illicites. La jurisprudence de la troisième chambre civile a précisé l’application de ce texte dans le temps, en jugeant qu’il n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant son entrée en vigueur sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire.
B. Les causes d’exclusion de l’indemnité d’éviction : le motif grave et légitime et la renonciation conventionnelle
Le droit à indemnité d’éviction n’est pas absolu et le législateur a prévu des hypothèses dans lesquelles le bailleur peut refuser le renouvellement sans être tenu au paiement d’aucune indemnité. L’article L. 145-17 du code de commerce dispose à cet égard que le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité « s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant ». Le texte précise toutefois que, s’agissant de l’inexécution d’une obligation ou de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure du bailleur, délivrée par acte extrajudiciaire, d’avoir à la faire cesser, ce mémoire devant reproduire les termes du premier alinéa du texte.
La troisième chambre civile apprécie avec rigueur la caractérisation du motif grave et légitime, lequel doit présenter un degré de gravité suffisant pour justifier la déchéance du droit à indemnité. Les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, tels que le défaut de paiement des loyers, l’inexploitation du fonds, la modification unilatérale de la destination des lieux ou encore la cession ou sous-location irrégulière du bail, constituent les hypothèses contentieuses les plus fréquentes. Or, la mise en demeure préalable exigée par le texte constitue une formalité substantielle dont l’omission prive le bailleur de la possibilité de se prévaloir du motif grave et légitime pour échapper au paiement de l’indemnité.
Par ailleurs, le bailleur peut également refuser le renouvellement sans indemnité s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Dans cette seconde hypothèse, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, conformément aux dispositions des articles L. 145-19 et L. 145-20 du code de commerce. La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique n’a pas modifié ces dispositions relatives aux motifs d’exclusion de l’indemnité d’éviction, concentrant ses innovations sur la mensualisation du loyer, l’encadrement des garanties et la réforme de la clause résolutoire.
La question de la validité des clauses de renonciation conventionnelle à l’indemnité d’éviction a donné lieu à un important contentieux devant la Cour de cassation. Dans un arrêt du 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-21.640), la troisième chambre civile a jugé que « l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 précitée, qui a substitué la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce leur caractère réputé non écrit, n’est pas applicable aux baux ayant pris fin avant l’entrée en vigueur de cette loi sans ouvrir de droit au renouvellement du locataire ». Cet arrêt consacre une application rigoureuse du principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle, en distinguant selon que les effets du congé étaient ou non définitivement réalisés à la date d’entrée en vigueur de la réforme. En l’espèce, la Cour a censuré la cour d’appel qui avait déclaré non écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction stipulée dans un bail ayant pris fin le 31 décembre 2013, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.
Dès lors, l’exclusion du droit à indemnité d’éviction obéit à des conditions légales strictes que les juges du fond doivent caractériser avec précision, sous le contrôle de la Cour de cassation qui veille à ce que la protection statutaire du preneur ne soit pas contournée par des stipulations conventionnelles prohibées ou par une appréciation trop extensive des motifs graves et légitimes. Une fois le principe du droit à indemnité établi, se pose la question, tout aussi contentieuse, de la détermination du quantum indemnitaire.
II. L’architecture de l’indemnité d’éviction et le contentieux de sa fixation
A. La composition de l’indemnité d’éviction : indemnité principale et indemnités accessoires
L’indemnité d’éviction est définie par l’article L. 145-14 du code de commerce comme une indemnité « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », dont le texte précise la composition en énonçant qu’elle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ». Cette énumération, qui n’est pas limitative ainsi que l’indique l’adverbe « notamment », révèle l’architecture duale de l’indemnité d’éviction, composée d’une indemnité principale correspondant à la valeur du fonds de commerce et d’indemnités accessoires destinées à réparer les préjudices périphériques.
L’indemnité principale, dite de remplacement, a pour objet de replacer le locataire évincé dans la situation économique qui aurait été la sienne s’il avait pu céder son fonds de commerce dans des conditions normales. Elle correspond à la valeur marchande du fonds, appréciée au jour du départ effectif du locataire ou, à défaut, au jour le plus proche du jugement statuant sur l’indemnité. Cette évaluation, qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, intègre l’ensemble des éléments constitutifs du fonds de commerce : la clientèle et l’achalandage, le droit au bail, le matériel et les agencements, les stocks, ainsi que les éléments incorporels tels que le nom commercial et l’enseigne. Les usages de la profession et les méthodes d’évaluation propres à chaque secteur d’activité guident l’expertise judiciaire, fréquemment ordonnée avant dire droit sur le quantum indemnitaire.
Les indemnités accessoires couvrent quant à elles les préjudices consécutifs à l’éviction qui ne sont pas absorbés par la valeur de remplacement du fonds. Elles comprennent notamment les frais de déménagement et de réinstallation du locataire évincé, les frais et droits de mutation afférents à l’acquisition d’un fonds de même valeur, l’indemnisation du trouble commercial subi pendant la période de transition, les frais de licenciement du personnel lorsque le locataire ne peut transférer ses salariés dans un nouveau local, ainsi que les frais de publicité et de communication liés au changement d’adresse. La jurisprudence admet également l’indemnisation de la perte de revenus pendant la période de réinstallation, dans la limite de ce qu’un commerçant diligent peut raisonnablement espérer.
À cet égard, le droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, consacré par l’article L. 145-28 du code de commerce, constitue une garantie essentielle pour le locataire pendant la période de fixation de l’indemnité. Ce texte dispose qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que, « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». En contrepartie de ce maintien dans les lieux, le locataire est redevable d’une indemnité d’occupation, distincte du loyer, qui doit être fixée selon les critères de la valeur locative définis à l’article L. 145-33 du code de commerce.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.219, publié au Bulletin), que « lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement ». Cet arrêt consacre le caractère rétroactif de la substitution de l’indemnité d’occupation au loyer lorsque le bailleur, après avoir accepté le principe du renouvellement, exerce ultérieurement son droit d’option pour refuser ce renouvellement. La solution consacrée par la Cour permet ainsi de faire coïncider le point de départ de l’indemnité d’occupation avec la date d’expiration du bail, et non avec la date de la décision statuant sur le montant du loyer du bail renouvelé.
Par ailleurs, la fixation de l’indemnité d’occupation doit respecter les limites de l’office du juge telles qu’elles résultent des prétentions respectives des parties. Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (pourvoi n° 24-15.549), la troisième chambre civile a rappelé, au visa de l’article 4 du code de procédure civile, que le juge ne peut statuer ultra petita et fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme supérieure à celle demandée par le bailleur dans le dispositif de ses conclusions. Cette décision rappelle utilement que la détermination du quantum indemnitaire, qu’il s’agisse de l’indemnité d’éviction due au locataire ou de l’indemnité d’occupation due au bailleur, demeure enfermée dans le cadre du litige tel qu’il est circonscrit par les conclusions des parties.
B. Le contentieux de la fixation du quantum : l’épreuve de la prescription biennale et l’office du juge
L’action en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce, qui dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce bref délai, justifié par des considérations de sécurité juridique et de stabilité des relations commerciales, constitue un écueil procédural redoutable pour le locataire qui n’aurait pas exercé ses droits avec diligence. La détermination du point de départ de ce délai et des causes d’interruption ou de suspension a suscité un contentieux nourri dont la troisième chambre civile s’est efforcée de clarifier les règles dans plusieurs arrêts récents.
Dans un arrêt du 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.578, publié au Bulletin), la Cour de cassation a énoncé avec une netteté particulière que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction, et que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction ». Cet arrêt, rendu en formation de section, consacre une solution d’une grande rigueur qui écarte la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription, contraignant ainsi le preneur à la plus extrême vigilance dans l’exercice de ses droits.
En l’espèce, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction à effet au 31 décembre 2018, puis avait mis le locataire en demeure, le 4 novembre 2019, de communiquer des justificatifs pour calculer le montant de l’indemnité. La cour d’appel avait retenu que l’attitude du bailleur, consistant à se prévaloir de la prescription biennale pour solliciter l’expulsion du locataire après avoir reconnu son droit à indemnité, était empreinte de mauvaise foi. La Cour de cassation a censuré cette analyse au motif que le comportement du bailleur, fût-il déloyal, ne saurait faire échec à l’écoulement du délai de prescription, lequel constitue une règle objective indépendante de l’attitude des parties.
La même rigueur se manifeste dans l’appréciation des effets interruptifs ou suspensifs des mesures d’instruction ordonnées avant tout procès. Dans un autre arrêt rendu le même jour, le 12 février 2026 (pourvoi n° 24-10.427, formation de section), la troisième chambre civile a jugé que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond ». Cet arrêt rappelle que la suspension de la prescription prévue à l’article 2239 du code civil ne joue qu’au profit de la partie ayant sollicité la mesure d’instruction, et que le locataire défendeur à l’instance ne saurait en bénéficier par sa seule qualité de partie à la procédure.
La Cour a également précisé, dans ce même arrêt, le point de départ du délai de prescription en rappelant que « en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale des actions du locataire en nullité du congé et en paiement de l’indemnité d’éviction court à compter de la date d’effet du congé ». Cette solution, qui fait de la date d’effet du congé l’unique point de départ du délai de prescription, indépendamment des démarches ultérieures des parties, conforte la sécurité juridique en évitant que le délai ne soit indéfiniment repoussé par des échanges entre bailleur et locataire sur le montant de l’indemnité.
En conséquence, le preneur à bail commercial qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit impérativement saisir le tribunal avant l’expiration du délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, à peine de forclusion. La simple attente de la détermination amiable ou judiciaire du quantum indemnitaire ne constitue ni une cause d’interruption ni une cause de suspension du délai, et le preneur qui s’abstient de toute diligence pendant ce délai s’expose à la perte irrémédiable de son droit à indemnité. Cette rigueur jurisprudentielle, si elle peut paraître sévère à l’égard du locataire, est cependant tempérée par la possibilité pour celui-ci de solliciter en référé une provision sur l’indemnité d’éviction, conformément aux dispositions de l’article L. 145-28, alinéa 2, du code de commerce, ou d’introduire une action au fond aux fins de fixation du quantum, ce qui interrompt le délai de prescription.
L’office du juge dans la fixation de l’indemnité d’éviction est par ailleurs balisé par les règles de la procédure civile. Le juge ne peut statuer au-delà des prétentions des parties et doit motiver sa décision en se fondant sur les éléments de preuve produits aux débats, au premier rang desquels figure le rapport d’expertise judiciaire. La Cour de cassation exerce sur ce point un contrôle de la motivation des décisions des juges du fond, censurant les arrêts qui fixent le montant de l’indemnité sans s’expliquer sur les éléments de calcul retenus ou qui méconnaissent la règle selon laquelle le juge ne peut allouer une somme supérieure à celle demandée.
Dès lors, la fixation contentieuse de l’indemnité d’éviction s’inscrit dans un cadre juridique doublement contraint : par le délai de prescription biennale, d’une part, qui impose au locataire une célérité procédurale incompatible avec une négociation prolongée du quantum ; par l’office du juge, d’autre part, qui circonscrit l’intervention judiciaire aux limites des conclusions respectives des parties. La maîtrise de ces règles procédurales constitue un enjeu déterminant pour le praticien du droit des baux commerciaux, dont la vigilance doit s’exercer dès la réception du congé pour préserver les droits du preneur à l’indemnisation intégrale du préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Conclusion
L’indemnité d’éviction apparaît ainsi comme la clé de voûte du statut protecteur des baux commerciaux, dont la mise en œuvre contentieuse révèle un équilibre délicat entre la protection du preneur et la sécurité juridique des relations contractuelles. Les arrêts rendus par la troisième chambre civile entre 2024 et 2026 témoignent d’une volonté constante de clarification des règles gouvernant tant les conditions d’ouverture du droit à indemnité que les modalités procédurales de sa fixation. La rigueur avec laquelle la Cour sanctionne le non-respect de la prescription biennale, fût-ce en présence d’une mauvaise foi caractérisée du bailleur, impose aux praticiens une vigilance procédurale accrue, tandis que l’analyse de l’architecture indemnitaire rappelle la finalité première de l’institution : la réparation intégrale du préjudice subi par le locataire évincé. Ces solutions jurisprudentielles, conjuguées à la réforme législative du 26 mai 2026 qui a renforcé les protections financières du preneur sans modifier les règles relatives à l’indemnité d’éviction elle-même, dessinent un droit des baux commerciaux en perpétuelle recherche de l’équilibre entre les intérêts légitimes du bailleur et la pérennité du fonds de commerce exploitée par le preneur.