I. L’autonomie de principe entre le renouvellement du bail et la fixation du prix du loyer
A. La dissociation fondamentale entre le principe du renouvellement et le montant du loyer
Le statut des baux commerciaux, codifié aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, repose sur un équilibre fondamental entre la protection du preneur, qui bénéficie d’un droit au renouvellement de son bail, et la liberté contractuelle des parties, qui demeurent maîtresses des conditions financières de la relation locative. L’article L. 145-9 du même code organise les modalités du congé ou de la demande de renouvellement, lesquels doivent être signifiés par acte extrajudiciaire six mois au moins avant l’échéance, et précise qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Or, si cette disposition régit les conditions formelles du renouvellement, elle ne dit rien du prix du loyer applicable au bail renouvelé, question qui constitue la source la plus fréquente des contentieux entre bailleurs et preneurs.
L’article L. 145-8 du code de commerce subordonne le droit au renouvellement à une exploitation effective du fonds de commerce au cours des trois années précédant l’expiration du bail, condition qui, si elle est satisfaite, confère au preneur un droit au renouvellement dont le principe ne saurait être remis en cause que par le refus du bailleur, assorti le cas échéant du paiement d’une indemnité d’éviction en application de l’article L. 145-14 du même code. Cette indemnité, égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à acquitter pour un fonds de même valeur. Le principe du renouvellement et celui du prix sont donc conceptuellement distincts, ce que la Cour de cassation a rappelé à de multiples reprises.
La jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation affirme en effet, depuis un arrêt fondateur du 12 octobre 1982, que « le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix ». Cette formule, reprise avec une constance remarquable dans les arrêts ultérieurs, consacre la dissociation entre, d’une part, le principe du renouvellement, qui emporte reconduction de l’ensemble des stipulations contractuelles du bail expiré, et, d’autre part, la fixation du prix du loyer, qui relève d’un régime juridique autonome. La Cour de cassation a ainsi jugé que « le principe du renouvellement du bail commercial et la fixation du loyer du bail renouvelé sont dissociés », de sorte que l’acceptation du renouvellement peut ne porter que sur le principe, sans que les parties soient réputées avoir également convenu du montant du nouveau loyer (Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.390).
Cette autonomie conceptuelle se manifeste de la manière la plus nette dans les dispositions de l’article L. 145-11 du code de commerce, aux termes duquel le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail, doit, dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement. Par ailleurs, l’article L. 145-33 du même code dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative, laquelle est déterminée, à défaut d’accord, d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Ces dispositions confirment que le législateur a entendu traiter séparément la question du renouvellement et celle du prix, en instituant un mécanisme supplétif de fixation judiciaire lorsque l’accord des parties fait défaut.
B. La compétence résiduelle du juge des loyers commerciaux en l’absence d’accord des parties
L’article R. 145-23 du code de commerce attribue compétence au président du tribunal judiciaire, statuant en qualité de juge des loyers commerciaux, pour connaître des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, quel que soit le montant du loyer. Cette compétence spéciale, dérogatoire au droit commun, traduit la volonté du législateur de soumettre les litiges relatifs au prix du bail renouvelé à une juridiction spécialisée, dont l’office est strictement délimité par les textes. À cet égard, la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 30 mai 2024 publié au Bulletin, que les dispositions du code de commerce relatives à la fixation du prix du bail renouvelé sont « supplétives de la volonté des parties » et que « celles-ci sont libres de déterminer des conditions de fixation du prix du bail renouvelé excluant une fixation judiciaire à la valeur locative » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R).
La Cour de cassation a, dans ce même arrêt, précisé de manière topique que « même en l’absence d’une clause expresse de recours au juge des loyers commerciaux, il appartient à celui-ci, lorsqu’il est saisi du moyen de défense au fond, de rechercher cette volonté commune contraire, soit dans le contrat, soit dans des éléments extrinsèques ». En conséquence, le juge des loyers commerciaux ne peut se déclarer incompétent au motif que les parties auraient exclu toute fixation judiciaire : il lui incombe, au contraire, de rechercher si une volonté commune des parties fait obstacle à l’exercice de son office, ce qui constitue une défense au fond, et non une fin de non-recevoir. Ce revirement jurisprudentiel, qui met fin à une divergence ancienne entre les cours d’appel, renforce la sécurité juridique en obligeant le juge à statuer au fond sur la volonté des parties avant de décliner sa compétence.
Par ailleurs, dans un arrêt du 25 janvier 2023 également publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé que « le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative » et que « ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application » (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette décision illustre avec une particulière netteté la délimitation rigoureuse de l’office du juge des loyers commerciaux, qui ne peut connaître que de la fixation du prix et non des modalités d’étalement de l’augmentation consécutive au déplafonnement, lesquelles relèvent de la compétence du tribunal judiciaire. Dès lors, la dissociation entre le principe du renouvellement, la fixation du prix et l’étalement de l’augmentation constitue une tripartition conceptuelle dont la maîtrise est indispensable pour tout praticien du droit des baux commerciaux.
La Cour de cassation a également eu l’occasion de préciser, dans un arrêt du 16 octobre 2025, que l’étalement prévu par l’article L. 145-34, dernier alinéa, du code de commerce ne s’applique qu’aux baux dont la durée contractuelle est de neuf années, à l’exclusion des baux d’une durée supérieure ou de ceux qui se sont poursuivis par tacite prolongation au-delà de douze années (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 23-23.834, FS-B). La portée pratique de cette jurisprudence est considérable pour le preneur, qui ne saurait se prévaloir du mécanisme protecteur de l’étalement lorsque son bail a excédé douze années par l’effet d’une tacite prolongation.
II. La portée de la formule « aux mêmes clauses et conditions » sur l’accord des parties quant au prix du loyer
A. L’acceptation sans réserve emportant accord exprès sur le maintien du prix du loyer antérieur
Si le principe du renouvellement et celui de la fixation du prix sont dissociés, la Cour de cassation a toutefois jugé, dans un arrêt du 15 avril 2021 rendu en formation plénière de chambre et publié au Bulletin, que lorsque les parties ont exprimé leur volonté de voir renouveler le contrat aux mêmes clauses et conditions du précédent bail, sans mention d’aucune réserve, « la formule « aux clauses et conditions du bail venu à expiration » emporte accord exprès et précis sur le prix du loyer du bail, de sorte que la demande ultérieure en fixation du loyer du bail renouvelé doit être rejetée » (Cass. 3e civ., 15 avr. 2021, FP-P, n° 19-24.231). Cette décision, rendue au visa des articles 1134 ancien du code civil et L. 145-11 du code de commerce, revêt une importance pratique considérable pour les praticiens du droit des baux commerciaux.
En l’espèce, une locataire avait sollicité le renouvellement du bail « aux mêmes clauses et conditions antérieures », demande à laquelle la bailleresse avait répondu favorablement sans aucune réserve. La locataire avait ultérieurement saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du prix du bail renouvelé à un montant inférieur à celui du bail expiré. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dont la décision a été confirmée par la Cour de cassation, avait rejeté cette demande au motif que la proposition de renouvellement « aux mêmes clauses et conditions », acceptée sans réserve par la bailleresse, valait accord exprès sur le maintien du prix du loyer antérieur. La Cour de cassation, exerçant son contrôle sur la dénaturation de la volonté des parties, a estimé que les juges du fond n’avaient pas méconnu la force obligatoire du contrat en retenant cette analyse.
La solution est remarquable en ce qu’elle révèle que la formule de style « aux mêmes clauses et conditions », bien que réputée d’usage courant dans la pratique notariale et dans les actes des parties, n’est pas juridiquement neutre. Elle emporte, lorsqu’elle est acceptée sans réserve, un accord exprès sur le prix du loyer, ce prix étant lui-même une « condition » du bail précédent au sens de l’article 1134 ancien du code civil, devenu l’article 1103 du code civil depuis l’ordonnance du 10 février 2016, lequel dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En conséquence, le preneur qui sollicite le renouvellement « aux mêmes clauses et conditions », sans assortir cette demande d’une réserve expresse sur le prix du loyer ou d’une proposition de nouveau montant, se trouve irrémédiablement lié par le prix du bail expiré, sans pouvoir solliciter ultérieurement la fixation judiciaire du loyer à la valeur locative.
Dans un arrêt du 28 septembre 2022, la Cour de cassation a confirmé cette analyse en rejetant le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Grenoble ayant retenu que « à défaut d’accord ferme et définitif des parties sur le nouveau loyer, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail précédent » et qu’« un tel accord ne saurait résulter du seul paiement par le preneur des loyers au montant proposé par le bailleur » (Cass. 3e civ., 28 sept. 2022, n° 21-22.164). Cette décision précise, a contrario, que le paiement spontané du loyer proposé ne suffit pas à caractériser un accord exprès, mais que l’acceptation sans réserve de la formule « aux mêmes clauses et conditions » y suffit en revanche. La distinction est subtile mais déterminante.
L’arrêt du 18 septembre 2025, publié au Bulletin, apporte un éclairage complémentaire en rappelant que le déplafonnement du loyer du bail renouvelé suppose une modification notable des éléments visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et que la charge de la preuve de cette modification incombe à la partie qui s’en prévaut (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-13.288, FS-B). En conséquence, même lorsque le bail est renouvelé à la valeur locative, le bailleur qui sollicite un déplafonnement doit établir la modification notable des facteurs locaux de commercialité, sous peine de voir le loyer plafonné à la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires. Cette exigence probatoire, constamment rappelée par la Cour de cassation, constitue un rempart protecteur pour le preneur confronté à une prétention de déplafonnement infondée.
B. Les stratégies rédactionnelles permettant de préserver la faculté de fixation judiciaire du loyer
La rigueur de la jurisprudence du 15 avril 2021 invite les praticiens à une vigilance accrue dans la rédaction des actes de demande de renouvellement et d’acceptation de celui-ci. Le preneur avisé, désireux d’obtenir le renouvellement de son bail tout en se réservant la faculté de solliciter ultérieurement la fixation judiciaire du loyer à la valeur locative, doit impérativement assortir sa demande de renouvellement d’une proposition de nouveau loyer ou, à tout le moins, d’une réserve expresse quant au prix. La formule « aux mêmes clauses et conditions, sous réserve du prix du loyer qui sera fixé ultérieurement » ou toute expression équivalente manifestant l’absence d’accord sur le prix constitue une précaution rédactionnelle essentielle.
La Cour de cassation a d’ailleurs rappelé, dans un arrêt du 7 septembre 2022, que « le renouvellement du bail n’est pas subordonné à la fixation préalable du loyer », de sorte que les parties peuvent parfaitement convenir du principe du renouvellement tout en réservant expressément la fixation du prix pour une négociation ultérieure ou, à défaut d’accord amiable, pour un débat judiciaire devant le juge des loyers commerciaux (Cass. 3e civ., 7 sept. 2022, n° 21-11.592). Dans cette hypothèse, le renouvellement s’opère, à titre provisoire, au prix du bail expiré, jusqu’à ce que le nouveau prix soit fixé, soit amiablement, soit judiciairement, avec effet rétroactif à la date d’effet du renouvellement.
À cet égard, la distinction entre l’acceptation du principe du renouvellement et l’accord sur le prix constitue une ligne de partage dont le franchissement emporte des conséquences juridiques irréversibles. Le bailleur qui accepte le principe du renouvellement sans formuler de proposition de nouveau loyer, ou sans émettre de réserve sur ce point, se trouve dans une situation symétrique à celle du preneur imprudent : il accepte implicitement le maintien du prix antérieur. L’article L. 145-11 précité impose au bailleur qui souhaite une modification à la hausse du loyer d’en faire connaître le montant dans le congé ou dans la réponse à la demande de renouvellement. Le non-respect de cette obligation n’affecte pas la validité du renouvellement, mais diffère l’exigibilité du nouveau prix jusqu’à la date de la demande qui en est faite ultérieurement.
Le 30 mai 2024, la Cour de cassation a enrichi ce régime en jugeant que le moyen tiré de la volonté commune des parties d’exclure la fixation judiciaire du prix constituait une défense au fond et non une fin de non-recevoir (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447, FS-B+R), solution qui oblige le juge à examiner la volonté des parties avant de se prononcer sur le fond, et non à rejeter la demande comme irrecevable. Par ailleurs, dans un arrêt du 25 janvier 2024, la Cour de cassation a rappelé que le déplafonnement du loyer suppose une modification notable des facteurs locaux de commercialité et que le juge ne peut se fonder exclusivement sur l’évolution de l’indice des loyers commerciaux pour écarter la règle du plafonnement (Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.006).
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, publiée au Journal officiel du 27 mai 2026, a introduit de nouvelles dispositions affectant l’économie générale du bail commercial, notamment en matière de mensualisation des loyers et d’encadrement des dépôts de garantie. Cependant, le principe de dissociation entre le renouvellement et le prix, qui constitue l’un des piliers du droit des baux commerciaux, n’a pas été remis en cause par cette réforme. La troisième chambre civile de la Cour de cassation continue d’y veiller avec une constance qui conforte la sécurité juridique des praticiens.
Un arrêt du 25 janvier 2023, également publié au Bulletin, rappelle qu’en matière de fixation du loyer à la valeur locative, le transfert conventionnel de l’impôt foncier sur le preneur constitue un facteur de diminution de la valeur locative au sens de l’article R. 145-8 du code de commerce, dès lors qu’il s’agit d’une charge incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sans contrepartie (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n° 21-21.943, FS-B). Cette décision illustre la minutie avec laquelle le juge des loyers commerciaux doit apprécier chacun des critères légaux de la valeur locative, sans pouvoir s’en remettre à des considérations générales ou à des usages professionnels non vérifiés.
Enfin, dans un arrêt du 15 février 2023 publié au Bulletin, la Cour de cassation a rappelé que la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative suppose, lorsque les parties ne sont pas d’accord, que le juge se livre à une analyse concrète des cinq critères visés à l’article L. 145-33 du code de commerce, et que le recours à l’expertise judiciaire, bien que fréquent en pratique, ne dispense pas le juge de motiver sa décision par référence à ces critères légaux (Cass. 3e civ., 15 fév. 2023, n° 21-25.849, FS-B). Dès lors, le praticien qui assiste un bailleur ou un preneur dans le cadre d’une procédure de fixation judiciaire du loyer doit impérativement structurer son argumentation autour des cinq critères légaux, en produisant les éléments de preuve propres à chacun d’eux, sous peine de voir sa demande rejetée pour insuffisance de motivation.
Conclusion
L’étude de la jurisprudence récente de la troisième chambre civile de la Cour de cassation révèle que la dissociation entre le principe du renouvellement et la fixation du prix du loyer, pour être solidement ancrée dans le droit positif, n’en demeure pas moins tributaire de la volonté exprimée par les parties dans les actes de procédure et dans leurs échanges contractuels. La formule « aux mêmes clauses et conditions », qui paraît anodine, emporte, lorsqu’elle n’est assortie d’aucune réserve, un accord exprès sur le maintien du prix du loyer antérieur, privant ainsi la partie qui l’a employée de la faculté de solliciter ultérieurement la fixation judiciaire du loyer à la valeur locative. La rigueur de cette solution, consacrée par l’arrêt du 15 avril 2021, invite à la plus grande prudence rédactionnelle, tant pour le preneur que pour le bailleur, dans l’établissement des actes de renouvellement. Elle rappelle, en définitive, que le statut des baux commerciaux, pour protecteur qu’il soit, ne dispense pas les parties de la vigilance qu’impose le maniement des formules juridiques dont les effets peuvent dépasser l’intention de leurs auteurs.
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