Le congé constitue, dans le régime des baux commerciaux, l’acte par lequel le bailleur ou le preneur met fin au contrat à l’échéance convenue ou à l’issue d’une période triennale. Instrument de rupture unilatérale du lien contractuel, il obéit à un formalisme rigoureux dont la méconnaissance est sanctionnée par la nullité de l’acte, privant ainsi le congé de tout effet libératoire. Le législateur a, au fil des réformes successives, renforcé les exigences de forme et de motivation qui entourent cet acte extrajudiciaire, dans le dessein d’assurer l’information complète du preneur sur la nature et les conséquences de la décision qui lui est signifiée. Par ailleurs, la matière est traversée par une tension permanente entre le droit au renouvellement du locataire, érigé en principe fondamental du statut des baux commerciaux, et le droit de propriété du bailleur, que la Cour de cassation s’attache à concilier au moyen d’une jurisprudence abondante et particulièrement technique.
La prescription biennale constitue, à cet égard, une clef de voûte procédurale dont les effets irradient l’ensemble du contentieux du congé. L’article L. 145-60 du Code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». Ce délai, d’une brièveté remarquable en droit privé, expose le preneur à une déchéance rapide de ses droits s’il ne saisit pas le tribunal dans le temps imparti. Or, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, entre mai 2024 et juillet 2026, une série d’arrêts qui redessinent les contours de cette prescription et en précisent le régime avec une acuité singulière, qu’il s’agisse du point de départ du délai, des causes d’interruption ou des conséquences de son acquisition sur le droit au maintien dans les lieux du locataire évincé.
En conséquence, l’étude du congé dans le bail commercial requiert d’envisager successivement le formalisme protecteur qui gouverne sa délivrance (I), avant d’examiner la rigueur avec laquelle la prescription biennale encadre le contentieux subséquent (II).
I. Le formalisme protecteur du congé statutaire
A. Les conditions de forme, de délai et de motivation
La délivrance du congé obéit à des conditions de forme et de délai strictement encadrées par le Code de commerce, dont la violation est sanctionnée par la nullité de l’acte. L’article L. 145-9, alinéa 5 du Code de commerce impose que le congé soit « donné par acte extrajudiciaire » et précise qu’il « doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette triple exigence — acte extrajudiciaire, motivation explicite, information sur le délai de prescription — constitue le socle formel du congé, que la Cour de cassation interprète avec une rigueur constante.
L’article L. 145-4 du même code fixe la durée minimale du bail à neuf années et confère au preneur la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, « au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». Le bailleur dispose de la même faculté dans les cas limitativement énumérés par le texte — construction, reconstruction, surélévation, réaffectation de locaux d’habitation accessoires ou démolition dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain. Ce n’est qu’à l’expiration de la durée contractuelle ou de sa tacite prolongation que le congé peut être délivré dans les conditions de l’article L. 145-9.
La Cour de cassation a, dans un arrêt de principe publié au Bulletin, dissipé une incertitude relative à l’exercice du droit d’option par le bailleur. Elle a énoncé que « les mentions obligatoires exigées par l’article L. 145-9 du code de commerce ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l’exercice par ce dernier de son droit d’option, lequel n’est soumis à aucune condition de forme et n’a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ni à être motivé » (Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-20.030, Publié au Bulletin). Cette distinction entre le congé — acte unilatéral de rupture — et le droit d’option — faculté de revenir sur un congé antérieurement délivré — emporte des conséquences pratiques considérables pour le praticien, le second pouvant être notifié sans les mentions d’information sur le délai de prescription qui s’imposent au premier.
S’agissant du délai de préavis, l’article L. 145-9 impose un congé donné six mois au moins avant l’échéance, pour le dernier jour du trimestre civil. La computation de ce délai, comme le rappelle une jurisprudence constante, s’apprécie à la date pour laquelle le congé est donné, et non à celle de sa délivrance. Dès lors, un congé signifié le 29 juin pour le 31 décembre de la même année satisfait à l’exigence légale, tandis qu’un congé tardif, notifié moins de six mois avant l’échéance, est frappé de nullité.
B. La distinction entre les congés avec et sans indemnité d’éviction
Le bailleur qui refuse le renouvellement du bail à son locataire peut, aux termes de l’article L. 145-14 du Code de commerce, assortir son refus du paiement d’une indemnité d’éviction « égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement », laquelle « comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur ». C’est là l’hypothèse la plus fréquente en pratique, le bailleur usant de sa faculté de reprise moyennant le versement d’une juste compensation.
Il peut toutefois, dans les cas limitativement énumérés par le Code de commerce, s’exonérer du paiement de cette indemnité en invoquant un motif grave et légitime imputable au preneur. Les articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce énumèrent ces causes d’exonération, au premier rang desquelles figure l’inexécution par le locataire d’une obligation substantielle du bail. La charge de la preuve du motif grave et légitime incombe au bailleur, et la Cour de cassation en contrôle rigoureusement la caractérisation.
En premier lieu, la Cour de cassation impose une condition procédurale préalable à la délivrance d’un congé sans indemnité d’éviction pour inexécution du preneur : la mise en demeure extrajudiciaire prévue par l’article L. 145-27 du Code de commerce. À défaut, comme l’a rappelé la troisième chambre civile dans un arrêt du 18 septembre 2025, la cour d’appel « a retenu que la bailleresse n’avait pas satisfait aux conditions de forme de mise en œuvre d’un congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction, ne justifiant pas avoir préalablement mis en demeure le preneur par acte extrajudiciaire de cesser l’inexécution invoquée en reproduisant les termes de l’article L. 145-27 du code de commerce avant la délivrance du congé » (Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 24-15.336).
En second lieu, la gravité des manquements doit être appréciée au regard de la nature de l’obligation inexécutée et de l’ampleur des conséquences sur l’exploitation du bailleur. L’arrêt du 30 mai 2024, rendu dans une affaire où des désordres structurels affectaient l’immeuble, illustre le contrôle opéré par la Cour de cassation : celle-ci casse l’arrêt d’appel qui s’était fondé sur un jugement de première instance pourtant infirmé en appel, en rappelant que « le dispositif d’un arrêt d’appel infirmatif se substitue à celui de la décision de première instance exécutoire par provision, avec effet à compter de la date de la décision infirmée » (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 23-13.044). Cette solution rappelle que l’appréciation du bien-fondé du congé doit intégrer l’ensemble des décisions de justice intervenues dans le litige, y compris celles rendues après la délivrance du congé mais dotées d’un effet rétroactif.
Enfin, le droit au renouvellement du bail est subordonné, conformément à l’article L. 145-8 du Code de commerce, à la condition que le fonds ait « fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation ». Le non-respect de cette condition d’exploitation peut justifier un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, pourvu que le bailleur démontre l’absence d’exploitation effective et non un simple ralentissement conjoncturel de l’activité commerciale.
II. La rigueur de la prescription biennale dans le contentieux du congé
A. Le point de départ et les causes d’interruption du délai de prescription
La prescription biennale instituée par l’article L. 145-60 du Code de commerce constitue l’une des règles procédurales les plus contraignantes du statut des baux commerciaux. La Cour de cassation, dans une série de décisions rendues entre février et juillet 2026, en a précisé le régime avec une netteté qui impose aux praticiens une vigilance redoublée.
Le point de départ de la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction a été fixé par un arrêt de section publié au Bulletin : « il résulte des articles L. 145-9 et L. 145-60 du code de commerce qu’en cas de délivrance par le bailleur d’un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d’effet du congé » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, Publié au Bulletin). Cette solution, qui fait courir le délai dès la prise d’effet du congé et non à compter de sa délivrance ou de la connaissance par le preneur du montant de l’indemnité, impose au locataire d’agir dans les deux ans suivant la date pour laquelle le congé a été donné, alors même qu’aucun chiffrage de l’indemnité ne lui aurait encore été proposé.
La même décision apporte une précision déterminante sur l’effet suspensif de l’expertise judiciaire ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile : « la suspension de la prescription, prévue à l’article 2239 du code civil, lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, qui fait, le cas échéant, suite à l’interruption de cette prescription au profit de la partie ayant sollicité cette mesure en référé et tend à préserver les droits de la partie ayant sollicité celle-ci durant le délai de son exécution, ne joue qu’à son profit ». La Cour en déduit que « le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert, pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre son action au fond » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-18.382, précité). Cette jurisprudence, en cantonnant l’effet suspensif au seul demandeur à la mesure d’instruction, contraint le locataire à une attitude processuelle proactive : il ne saurait se reposer sur l’initiative du bailleur pour interrompre ou suspendre la prescription de sa propre action.
Dans un second arrêt de section du même jour, la Cour de cassation écarte la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption ou de suspension de la prescription. Au visa des articles 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, L. 145-9 et L. 145-28 du code de commerce, elle juge que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, laquelle court à compter de la date d’effet du congé même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, Publié au Bulletin). Cette solution, d’une rigueur implacable, neutralise toute tentative du preneur d’invoquer l’attitude dilatoire du bailleur — courriers dilatoires, promesses d’indemnisation non tenues — pour échapper à la forclusion. La prescription biennale, délai préfix, obéit à une logique objective qui ne cède ni devant l’équité ni devant la déloyauté procédurale du créancier de l’indemnité.
En revanche, la contestation par le preneur des motifs graves et légitimes invoqués par le bailleur à l’appui d’un congé sans indemnité d’éviction interrompt le délai de prescription. La Cour de cassation a, sur ce point, censuré un arrêt d’appel qui n’avait pas « recherché, comme il le lui était demandé, si les contestations émises, en première instance, par la société Sabrina sur les motifs graves et légitimes invoqués dans le congé pour justifier le refus de payer une indemnité d’éviction, n’avaient pas interrompu le délai de prescription » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.573). Cette solution, qui distingue la contestation des motifs — interruptive de prescription — de l’inaction totale du preneur, invite à une lecture nuancée du contentieux : le preneur qui, sans former expressément une demande en paiement, conteste néanmoins le bien-fondé du refus de renouvellement, préserve son droit à agir en fixation de l’indemnité d’éviction.
L’arrêt du 4 juin 2026, rendu sur le pourvoi n° 24-19.120, rappelle quant à lui l’obligation faite à la cour d’appel de ne statuer que sur les dernières conclusions déposées, et sanctionne la dénaturation des écritures par le juge du fond (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120). Si cette décision relève du droit processuel commun, elle revêt une importance particulière dans le contentieux du congé, où la chronologie des conclusions et la précision des contestations conditionnent directement le sort de la prescription.
B. Les conséquences de la prescription sur le droit au maintien dans les lieux du preneur
L’article L. 145-28 du Code de commerce énonce qu’« aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue » et que « jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré ». Ce droit au maintien dans les lieux, d’ordre public, constitue la garantie essentielle du preneur évincé : il lui permet de poursuivre son exploitation dans l’attente du versement effectif de l’indemnité destinée à compenser la perte de son fonds de commerce.
Or, la prescription biennale vient directement menacer ce droit au maintien. La Cour de cassation l’a rappelé avec force dans son arrêt du 12 février 2026 : « le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action en fixation d’une indemnité d’éviction » (Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-10.578, précité). Cette formulation lapidaire scelle le sort du preneur négligent : la prescription de son action en paiement de l’indemnité d’éviction emporte, par ricochet, la perte de son droit au maintien dans les lieux, et le bailleur peut alors obtenir son expulsion sans avoir à verser la moindre indemnité.
La décision du 12 février 2026 illustre avec une particulière acuité les mécanismes procéduraux à l’œuvre. Dans cette espèce, le bailleur avait délivré un congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis sollicité une expertise judiciaire pour en déterminer le montant, avant de se prévaloir de la prescription pour obtenir l’expulsion du locataire sans indemnité. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait refusé d’accueillir cette demande, estimant que l’attitude du bailleur était « empreinte de mauvaise foi ». La Cour de cassation, au contraire, a jugé que le moyen tiré de la prescription biennale était fondé, la mauvaise foi alléguée n’étant pas de nature à interrompre ni à suspendre le cours du délai. En conséquence, le locataire, défaillant dans l’exercice de son action en fixation de l’indemnité d’éviction dans le délai de deux ans, se trouvait privé de son droit au maintien dans les lieux et exposé à l’expulsion.
Par ailleurs, la prescription de l’action en contestation du congé obéit à des règles distinctes de celle de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction, bien que toutes deux soient soumises au délai biennal. La Cour de cassation rappelle que le congé doit, à peine de nullité, indiquer « que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». Cette dualité d’actions — contestation du congé d’une part, action en paiement de l’indemnité d’autre part — impose au preneur de choisir avec soin la nature de ses demandes, toute erreur de qualification pouvant entraîner une forclusion irrémédiable.
La jurisprudence la plus récente témoigne ainsi d’une convergence remarquable entre la protection légale offerte au preneur par le statut des baux commerciaux et l’exigence d’une diligence processuelle que la Cour de cassation érige en condition de cette protection. Le preneur ne saurait se prévaloir des garanties substantielles du statut — droit au maintien dans les lieux, droit à indemnité d’éviction — sans avoir satisfait aux obligations procédurales minimales que la loi met à sa charge, au premier rang desquelles figure le respect du délai de prescription de deux ans.
Conclusion
Le régime du congé dans le bail commercial, tel qu’il ressort des arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation entre 2024 et 2026, se caractérise par une double exigence : celle d’un formalisme rigoureux dans la délivrance du congé — acte extrajudiciaire motivé comportant l’information complète du preneur sur les délais de recours — et celle d’une diligence procédurale constante de la part du locataire, qui ne saurait s’endormir sur ses droits sans risquer une déchéance irréversible. La prescription biennale, en particulier, constitue une arme procédurale redoutable que la Cour de cassation manie avec une rigueur croissante, excluant la mauvaise foi du bailleur comme cause d’interruption et cantonnant l’effet suspensif de l’expertise au seul demandeur à la mesure d’instruction.
Pour le praticien, la leçon est limpide : le congé délivré par le bailleur ouvre un délai de deux ans à compter de sa date d’effet, durant lequel le preneur doit impérativement saisir le tribunal — soit pour contester le congé lui-même, soit pour solliciter la fixation de l’indemnité d’éviction —, faute de quoi il perdra non seulement son droit à indemnité mais également son droit au maintien dans les lieux. Cette exigence de célérité, que certains pourraient juger sévère, répond à la logique fondamentale du statut des baux commerciaux : concilier la protection du fonds de commerce, instrument de travail du locataire, avec la sécurité juridique du bailleur, qui doit connaître son sort dans un délai raisonnable.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.