I. L’état des lieux comme instrument de preuve des obligations locatives
A. La présomption de bon état en l’absence d’état des lieux d’entrée
Le droit commun du louage de choses organise, depuis le Code civil de 1804, un régime probatoire singulier dont l’économie repose tout entière sur l’existence ou l’absence d’un état des lieux contradictoire. L’article 1731 du Code civil dispose en effet que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Cette présomption simple, dont la portée pratique est considérable, institue un renversement de la charge de la preuve au détriment du locataire : c’est à ce dernier qu’il incombe de démontrer que les dégradations constatées en fin de bail préexistaient à son entrée dans les lieux ou qu’elles résultent de la vétusté ou de la force majeure. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion, dans un arrêt du 9 mars 2023 (Civ. 3e, 9 mars 2023, n°21-20.358), de rappeler avec fermeté les exigences de motivation qui pèsent sur les juges du fond lorsqu’ils apprécient les éléments de preuve produits par le bailleur pour justifier de l’état des locaux à l’entrée et à la sortie du preneur. La Cour y censure, pour défaut de motifs, l’arrêt qui s’était borné à affirmer qu’il n’y avait pas eu d’état des lieux d’entrée sans analyser, même sommairement, les pièces versées aux débats par le bailleur.
Or, la simple production d’un état des lieux d’entrée ne suffit pas à établir l’imputabilité des dégradations au locataire si ce document ne comporte pas de mentions suffisamment précises sur l’état de chaque élément du bien loué. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans le même arrêt du 9 mars 2023, que les juges du fond ne peuvent se dispenser d’examiner les pièces produites par le bailleur tendant à démontrer l’état des locaux lors de l’entrée dans les lieux et leur détérioration imputable au preneur, sous peine de priver leur décision de base légale. En conséquence, l’état des lieux d’entrée doit être établi avec un degré de précision suffisant pour permettre une comparaison utile avec l’état des lieux de sortie, faute de quoi il perd l’essentiel de sa valeur probatoire.
Par ailleurs, le législateur de 1989 est venu tempérer la rigueur de la présomption de l’article 1731 dans le champ spécifique des baux d’habitation. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 énonce en son cinquième alinéa qu’à défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties. Cette disposition, issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, introduit un tempérament d’équité en faisant échec à la présomption lorsque c’est la partie qui entendrait s’en prévaloir qui a elle-même empêché l’établissement de l’état des lieux. En conséquence, le bailleur négligent qui n’aurait pas pris l’initiative de faire établir un état des lieux d’entrée ne saurait se retrancher derrière la présomption de bon état pour réclamer au locataire sortant le coût de remises en état dont l’imputabilité n’est pas démontrée.
Cette articulation entre la présomption légale et son tempérament légal traduit une conception renouvelée de la loyauté contractuelle, qui sanctionne la partie ayant entravé l’établissement de l’instrument probatoire dont elle entendait ensuite tirer avantage. Dès lors, le juge du fond doit vérifier, au besoin d’office, si les conditions d’application du cinquième alinéa de l’article 3-2 sont réunies avant de faire application de la présomption de l’article 1731 du Code civil. Cette vérification s’impose avec une acuité particulière lorsque le bailleur, professionnel de l’immobilier, disposait des moyens et de la compétence nécessaires pour faire établir un état des lieux contradictoire et s’en est abstenu sans motif légitime.
A cet égard, la Cour de cassation a précisé les contours de l’obligation de motivation dans un arrêt du 9 mars 2023 déjà cité, en censurant une cour d’appel qui, sans analyser les éléments de preuve produits, avait rejeté la demande indemnitaire du bailleur au seul motif de l’absence d’état des lieux contradictoire de sortie et du caractère tardif et non contradictoire d’un constat d’huissier établi postérieurement au départ du locataire. Dès lors, le juge ne peut se contenter d’une motivation lapidaire et doit examiner l’ensemble des pièces versées aux débats, fussent-elles unilatérales, pour apprécier souverainement la réalité et l’imputabilité des désordres allégués. Cette exigence de motivation renforcée, qui proscrit les raisonnements par trop généraux ou stéréotypés, garantit aux parties un contrôle effectif de la Cour de cassation sur la base factuelle des décisions qui leur font grief.
B. Les conditions de force probante de l’état des lieux dressé par commissaire de justice
Lorsque les parties ne parviennent pas à établir un état des lieux contradictoire et amiable, le second alinéa de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 offre une voie de résolution en permettant à la partie la plus diligente de faire appel à un commissaire de justice, à frais partagés par moitié. La troisième chambre civile, dans un arrêt publié au Bulletin du 26 octobre 2023 (Civ. 3e, 26 octobre 2023, n°22-20.183), a apporté une précision déterminante quant aux conditions de mise en œuvre de ce dispositif. La Cour y énonce en effet que lorsque les parties n’ont pas été convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au moins sept jours à l’avance, celle qui a pris l’initiative de faire établir l’état des lieux par un commissaire de justice ne peut obtenir le remboursement de la moitié de son coût.
Cette solution, qui fait une application rigoureuse des prescriptions légales, emporte des conséquences pratiques majeures pour les bailleurs comme pour les locataires. Le formalisme protecteur instauré par le législateur en matière de baux d’habitation ne tolère aucune approximation : le non-respect du délai de sept jours pour la convocation prive la partie diligente de son droit à contribution aux frais, quand bien même l’autre partie aurait été présente aux opérations de constat. Or, la Cour de cassation a expressément écarté l’argument tiré de l’absence de grief, jugeant inopérante la circonstance que le locataire ait été effectivement présent lors de l’établissement de l’état des lieux malgré l’inobservation des délais légaux de convocation. Cette position illustre la primauté accordée par le juge du droit au formalisme légal dans une matière où l’équilibre des rapports contractuels commande une stricte observance des garanties procédurales.
Par ailleurs, l’arrêt du 26 octobre 2023 a également tranché une difficulté récurrente relative à l’articulation entre le droit de rétention du dépôt de garantie et l’obligation de restitution pesant sur le bailleur. La Cour y rappelle le principe selon lequel le dépôt de garantie est destiné à garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire et que le bailleur est fondé à le conserver lorsqu’il est établi qu’il était créancier de sommes dues par le locataire après la fin du bail. En l’espèce, la cour d’appel avait condamné la bailleresse à restituer le dépôt de garantie et à verser des pénalités de retard, tout en condamnant par ailleurs les locataires au paiement de sommes au titre de l’arriéré locatif et des réparations locatives. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en ce que la cour d’appel avait omis de déduire du dépôt de garantie les sommes dont les locataires étaient eux-mêmes redevables.
Par ailleurs, la jurisprudence récente de la troisième chambre civile a enrichi la matière en précisant avec une netteté croissante les conditions auxquelles le bailleur peut prétendre à l’indemnisation des désordres imputables au locataire. Si la preuve du manquement contractuel conditionne la recevabilité de l’action, elle ne suffit pas, à elle seule, à fonder une condamnation à des dommages-intérêts. L’office du juge ne s’arrête pas au constat de l’inexécution : il lui incombe encore, et surtout, d’évaluer le préjudice qui en est résulté pour le créancier de l’obligation.
II. L’évaluation du préjudice locatif entre manquement contractuel et réparation intégrale
A. La distinction entre manquement contractuel et préjudice indemnisable
La troisième chambre civile a profondément renouvelé, par deux arrêts majeurs du 27 juin 2024 publiés au Bulletin, les principes gouvernant l’indemnisation des dégradations locatives. Dans le premier de ces arrêts (Civ. 3e, 27 juin 2024, n°22-10.298), la Cour énonce une distinction fondamentale entre le manquement contractuel du locataire à son obligation de restitution en bon état et le préjudice qui en résulte pour le bailleur. Elle juge en effet que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.
Cette solution marque un infléchissement notable par rapport à une lecture trop mécanique de l’article 1732 du Code civil, aux termes duquel le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance. Le seul constat matériel d’une dégradation ne suffit pas à ouvrir droit à réparation : il appartient au bailleur d’établir que cette dégradation lui a causé un préjudice. La Cour de cassation précise toutefois que l’indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective des travaux de remise en état par le bailleur, ce qui constitue une facilitation probatoire pour ce dernier. Mais elle ajoute immédiatement une réserve de taille : tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.
Dans le second arrêt du même jour (Civ. 3e, 27 juin 2024, n°22-24.502), la Cour de cassation censure une cour d’appel qui avait condamné la locataire à payer le coût des travaux de remise en état au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour la bailleresse était résulté de la faute contractuelle. La Cour y affirme avec force que le juge ne peut allouer des dommages-intérêts au bailleur qu’à la condition de constater, au jour où il statue, qu’il est résulté un préjudice de la faute contractuelle du preneur. Le fait que la bailleresse ait reloué le local sans réaliser les travaux de remise en état et sans justifier d’une perte de valeur locative était de nature à exclure l’existence d’un préjudice. En conséquence, la solution dégagée par la troisième chambre civile impose aux juridictions du fond de ne pas confondre le constat d’un manquement contractuel avec l’évaluation du préjudice réparable, ce dernier devant être établi de manière autonome par le demandeur à l’action.
Ces deux arrêts du 27 juin 2024, rendus en formation de section et publiés au Bulletin, procèdent à un alignement explicite du contentieux des dégradations locatives sur le droit commun de la responsabilité contractuelle, tel qu’il résulte des articles 1147 et 1149 du Code civil dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, combinés au principe de réparation intégrale sans perte ni profit pour la victime. A cet égard, la Cour de cassation rappelle que les dommages-intérêts dus au créancier sont de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, ce qui exclut toute logique de forfaitisation ou d’automaticité de l’indemnisation. Or, cette exigence probatoire ne doit pas être confondue avec une obligation pour le bailleur de justifier de dépenses effectives, la Cour ayant pris soin de préciser que le préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.
B. L’exclusion de la vétusté du champ des réparations locatives
La question de la vétusté constitue l’une des difficultés les plus récurrentes du contentieux des réparations locatives. L’article 1755 du Code civil pose à cet égard une règle cardinale : aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. Cette disposition est complétée par l’article 1730 du même code, qui précise que le preneur doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant l’état des lieux, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. La combinaison de ces textes dessine un partage clair des responsabilités : l’usure normale du temps demeure à la charge du bailleur, tandis que seules les dégradations imputables au comportement du locataire engagent sa responsabilité.
La troisième chambre civile a rappelé avec une netteté particulière cette règle dans un arrêt du 30 novembre 2023 (Civ. 3e, 30 novembre 2023, n°21-23.173), en censurant une cour d’appel qui avait jugé que la bailleresse était en droit de réclamer le paiement des travaux permettant de remettre les lieux dans leur état primitif, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération une quelconque vétusté. La Cour de cassation énonce au visa des articles 1720, 1730, 1755 et 1134 du Code civil que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse. Cette solution impose aux bailleurs qui entendent mettre à la charge du locataire les dégradations liées à l’écoulement du temps d’insérer dans le contrat de bail une clause expresse et non équivoque, à défaut de quoi la vétusté demeurera à leur charge exclusive.
En pratique, la détermination de la part imputable à la vétusté dans l’état de dégradation d’un élément du bien loué relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, lesquels peuvent recourir à une expertise judiciaire lorsque la complexité technique des désordres l’exige. La Cour de cassation exerce néanmoins un contrôle de motivation sur le point de savoir si les juges ont correctement distingué ce qui relève de l’usure normale du bien de ce qui procède d’un défaut d’entretien imputable au preneur. Or, le décret n°87-712 du 26 août 1987, qui dresse la liste des réparations locatives, fournit un cadre de référence utile sans pour autant épuiser la casuistique des situations soumises aux juridictions. La vétusté doit ainsi être appréciée in concreto, en tenant compte de la nature de l’élément considéré, de sa durée normale d’usage et des conditions particulières dans lesquelles il a été utilisé par le locataire pendant la durée du bail.
Par ailleurs, la troisième chambre civile a également précisé, dans un arrêt du 19 juin 2025 (Civ. 3e, 19 juin 2025, n°23-18.853), la distinction entre les réparations locatives qui incombent au preneur et les réparations autres que locatives qui demeurent à la charge du bailleur en vertu de l’article 1720 du Code civil. La Cour y juge, sur le fondement des articles 1719, 1° et 2°, et 1720, alinéa 2, du Code civil, que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il en résulte que, sauf pendant le temps où la force majeure l’empêcherait de faire ce à quoi il s’est obligé, le bailleur est tenu d’exécuter les travaux lui incombant dans les parties privatives des locaux loués. Cette obligation ne cesse pas lorsque les désordres trouvent leur origine dans les parties communes de l’immeuble soumis au statut de la copropriété.
Dès lors, l’articulation des articles 1730, 1731, 1732, 1755 du Code civil et des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 dessine un régime probatoire et indemnitaire dont la cohérence repose sur trois principes directeurs. En premier lieu, l’existence ou l’absence d’un état des lieux détermine la charge de la preuve de l’imputabilité des désordres. En deuxième lieu, le constat d’un manquement contractuel du locataire ne dispense pas le bailleur d’établir la réalité et l’étendue du préjudice qu’il prétend avoir subi. En troisième lieu, la vétusté, expression juridique de l’usure normale des choses, constitue une cause d’exonération du locataire que seule une convention expresse et non équivoque peut valablement écarter.
Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile rendue entre 2023 et 2026 témoigne d’une recherche constante d’équilibre entre la protection des droits du bailleur, créancier de l’obligation de restitution en bon état, et la préservation des intérêts du locataire, débiteur d’une obligation dont l’étendue ne saurait excéder la mesure du préjudice effectivement causé. L’état des lieux, qu’il soit établi amiablement ou par commissaire de justice, demeure la clé de voûte du dispositif probatoire, tandis que la distinction entre le manquement contractuel et le préjudice indemnisable introduit une exigence de rigueur dans l’office du juge. En conséquence, la rédaction du contrat de bail et l’établissement scrupuleux des états des lieux d’entrée et de sortie constituent, pour les parties au contrat de location, les instruments premiers d’une gestion préventive du risque contentieux.
L’évolution de la jurisprudence de la troisième chambre civile s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation du droit des obligations locatives, qui tend à soumettre le contentieux des dégradations aux standards du droit commun de la responsabilité civile, sans pour autant méconnaître les spécificités du contrat de louage. Le renforcement des exigences probatoires pesant sur le bailleur, combiné à la consécration d’une conception rigoureuse de la vétusté comme cause d’exonération du preneur, participe d’une redistribution des risques qui impose aux parties une vigilance accrue dans la phase précontentieuse de la relation locative. La prévention du litige passe désormais, de manière indissociable, par la rigueur rédactionnelle des actes et par la conservation méthodique des preuves de l’état du bien tout au long de l’exécution du contrat.
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