L’occupation sans droit ni titre des meublés de tourisme : analyse de la jurisprudence judiciaire (2024-2026)
I. La qualification juridique de l’occupation sans droit ni titre dans les meublés de tourisme
A. La distinction essentielle entre le squat pénal et l’occupation illicite de nature civile
L’occupation sans droit ni titre d’un meublé de tourisme se distingue fondamentalement de l’infraction de violation de domicile prévue par l’article 226-4 du code pénal. Cette distinction, longtemps méconnue des propriétaires confrontés au maintien abusif de leur locataire saisonnier, constitue le point de départ de toute analyse juridique rigoureuse. L’article 226-4 du code pénal, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, incrimine « l’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte » et le « maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction » illicite dans les lieux. Or, la Chambre criminelle de la Cour de cassation a rappelé avec une particulière netteté que « seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux » (Crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). En conséquence, le texte pénal « n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation », l’occupant entré régulièrement dans les lieux par une réservation ne saurait être qualifié de squatteur au sens pénal du terme.
Cette lecture restrictive est lourde de conséquences pratiques pour les propriétaires de meublés de tourisme. Dès lors que l’occupant a réservé le bien sur une plateforme en ligne et y a pénétré avec le consentement du bailleur, l’élément matériel de l’introduction frauduleuse fait défaut, privant ainsi la voie pénale de tout fondement. Par ailleurs, la qualification de domicile au sens de l’article 226-4 suppose que le propriétaire puisse se dire « chez lui » dans le local litigieux, ce qui est par nature exclu lorsque le bien est exclusivement destiné à la location touristique et ne constitue pas sa résidence principale. L’arrêt précité du 3 juin 2025 a d’ailleurs censuré une cour d’appel qui avait retenu la violation de domicile en relevant que « l’adjudicataire n’avait jamais occupé le bien immobilier litigieux », privant ainsi le local de la qualification de domicile. Il en résulte que l’occupant d’un meublé de tourisme qui se maintient après l’expiration de la réservation relève exclusivement du contentieux civil de l’occupation sans droit ni titre, et non de la répression pénale.
Cette situation crée une asymétrie juridique que la loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat », codifiée à l’article 38 de la loi DALO, n’a pas résolue pour les meublés de tourisme. La procédure administrative d’évacuation forcée, qui permet au préfet de mettre en demeure l’occupant sans droit ni titre de quitter les lieux sous vingt-quatre heures, est en effet réservée aux hypothèses d’introduction par voie de fait dans le domicile d’autrui. Or, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Nantes dans une décision du 26 mars 2025, les conditions d’application de cette procédure ne sont pas réunies lorsque l’occupant est entré dans les lieux en vertu d’un contrat de location régulier, la signature du bail ne pouvant être assimilée à une manoeuvre au sens de l’article 226-4 du code pénal (TJ Nantes, 26 mars 2025, n° 24/01882). Par ailleurs, une question écrite publiée au Journal officiel le 27 janvier 2026 confirme que « la notion de squat est définie par l’article 226-4 du code pénal qui précise qu’il s’agit d’une introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte », de sorte que le locataire saisonnier indélicat échappe à cette qualification (Assemblée nationale, question n° 9382, réponse publiée le 27 janvier 2026). Dès lors, le propriétaire d’un meublé de tourisme se trouve privé du double levier que constituent la plainte pénale pour violation de domicile et la procédure administrative d’évacuation accélérée, et se voit contraint d’emprunter exclusivement la voie judiciaire civile.
B. L’expiration du contrat de location saisonnière comme fait générateur de l’occupation sans droit ni titre
Le fondement juridique de l’occupation sans droit ni titre dans les meublés de tourisme repose sur l’article 1737 du code civil, aux termes duquel « le bail cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé, lorsqu’il a été fait par écrit, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ». Cette règle, d’une simplicité apparente, s’applique sans difficulté aux locations saisonnières consenties pour une durée déterminée, fussent-elles régies par les dispositions spécifiques du code du tourisme. À cet égard, l’article D. 324-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme « des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile ». Cette absence d’élection de domicile exclut par nature toute possibilité de tacite reconduction du bail, contrairement au régime de droit commun des baux d’habitation.
La jurisprudence récente illustre avec constance l’application de ce mécanisme. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi constaté, dans une ordonnance de référé du 17 octobre 2025, que le locataire d’un appartement loué via la plateforme Airbnb pour la période du 1er août 2024 au 28 février 2025 s’était « maintenu dans les lieux postérieurement au 28 février 2025, terme du bail », caractérisant ainsi « de manière non sérieusement contestable un trouble manifestement illicite » (TJ Paris, référé, 17 octobre 2025, n° 25/07770). Dans le même sens, le tribunal judiciaire de Montpellier a constaté la résiliation du contrat de location saisonnière à l’expiration du terme, le locataire s’étant maintenu dans les lieux postérieurement au 30 avril 2023 (TJ Montpellier, 31 mars 2025, n° 25/00316). Le tribunal judiciaire de Tarbes a également ordonné l’expulsion d’une occupante maintenue sans droit dans un logement loué pour la période du 5 février au 3 mars 2025, au visa de l’article 1737 du code civil (TJ Tarbes, 17 février 2026, n° 25/01821). Dès lors, une fois le terme contractuel dépassé, le défaut de titre d’occupation est établi de plein droit, sans que le propriétaire n’ait à justifier d’un congé préalablement délivré.
En conséquence, l’occupation sans droit ni titre dans un meublé de tourisme procède d’un fait générateur unique et objectif : la survenance du terme contractuel sans libération volontaire des lieux. Ce constat, d’une particulière rigueur, ne laisse aucune place à l’appréciation subjective de la bonne ou mauvaise foi de l’occupant, non plus qu’à l’examen de sa situation personnelle ou familiale, ces éléments relevant du second temps de l’office du juge, celui de la mise en oeuvre des mesures d’expulsion.
II. Les voies de droit offertes au propriétaire face à l’occupant sans titre
A. La voie judiciaire : le référé expulsion pour trouble manifestement illicite
L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue une violation évidente du droit de propriété protégé par l’article 544 du code civil, selon lequel « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cette violation fonde la compétence du juge des référés, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, pour « faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’ordonnance du 17 octobre 2025 du tribunal judiciaire de Paris précitée énonce à cet égard que « l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin », consacrant ainsi le caractère quasi-automatique de l’expulsion en référé lorsque l’occupation illicite est établie.
Le référé offre au propriétaire une voie procédurale rapide, le juge statuant à bref délai, ce qui contraste avec les délais souvent considérables des procédures au fond. Le tribunal judiciaire de Valence a ainsi ordonné, par jugement du 20 mars 2025, l’expulsion d’une locataire qui occupait sans droit ni titre, depuis le 29 août 2024, un logement initialement loué pour la période du 29 mai au 28 août 2024 dans une résidence de tourisme (TJ Valence, 20 mars 2025, n° 24/00677). Par ailleurs, le juge des référés n’est pas limité à la seule mesure d’expulsion : il peut également, en application de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile, accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans l’affaire parisienne du 17 octobre 2025, le juge a ainsi condamné l’occupant à verser une indemnité provisionnelle d’occupation de 37,63 euros par jour, correspondant au montant du loyer initial, jusqu’à la libération effective des lieux, soulignant que « le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation ».
À cet égard, la position des juridictions est remarquablement cohérente sur toute la période 2024-2026. Le tribunal judiciaire de Paris a également ordonné, dès le 17 octobre 2024, l’expulsion d’un occupant qui avait sous-loué sans autorisation un appartement via une plateforme de location touristique (TJ Paris, référé, 17 octobre 2024, n° 24/05555). Dans cette espèce, le juge a constaté que le contrat de location saisonnière conclu pour une durée de trente et un jours non renouvelable ne pouvait donner lieu à un nouveau bail par tacite reconduction, l’article 1738 du code civil supposant que le preneur soit « laissé en possession » par le bailleur après le terme, ce qui n’était pas le cas en l’espèce. Il en ressort que la jurisprudence exige, pour caractériser le trouble manifestement illicite, la démonstration d’un double élément : l’expiration du titre d’occupation et le défaut de consentement du propriétaire à la prolongation de l’occupation, ces deux conditions étant généralement réunies sans difficulté dans le contentieux des meublés de tourisme.
B. Les limites procédurales entre protection du droit de propriété et droits fondamentaux de l’occupant
Si le droit de propriété bénéficie d’une protection renforcée par la jurisprudence, celle-ci n’est pas absolue et doit se concilier avec les droits fondamentaux de l’occupant, en particulier le droit au respect du domicile et de la vie privée et familiale garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme. La cour d’appel de Paris a ainsi rappelé, dans un arrêt du 24 janvier 2025, que l’expulsion ne saurait être « disproportionnée eu égard à la gravité de l’atteinte portée au droit de propriété », tout en constatant en l’espèce que les occupants « ne vivaient dans le bien que depuis environ deux mois à la date de l’assignation », ce qui ne permettait pas de caractériser une atteinte disproportionnée à leur vie privée et familiale (CA Paris, 24 janvier 2025, n° 24/09549).
Cette exigence de proportionnalité est particulièrement prégnante dans le contentieux de l’expulsion des occupants sans titre. La cour d’appel de Douai, dans un arrêt du 3 juillet 2025, a rappelé que « le juge doit procéder à une appréciation de la proportionnalité de la mesure sollicitée aux droits fondamentaux en présence et de concilier le droit de propriété avec les droits à un logement décent, au droit à un hébergement d’urgence, le droit au respect de la vie privée et familiale » (CA Douai, 3 juillet 2025, n° 23/04299). Or, dans le cas spécifique des meublés de tourisme, la balance des intérêts penche plus nettement en faveur du propriétaire que dans le contentieux classique des baux d’habitation. En effet, l’article D. 324-1 du code du tourisme précité exclut expressément que le locataire saisonnier « élise domicile » dans le meublé, ce qui rend plus difficile l’invocation d’une atteinte au droit au logement ou au centre de la vie privée et familiale. Par ailleurs, la brièveté de l’occupation autorisée par le contrat, qui ne saurait excéder quatre-vingt-dix jours consécutifs pour une même personne en application de l’article L. 324-2 du code du tourisme, limite également la portée de la protection conventionnelle.
L’innovation procédurale de la loi du 5 mars 2007 relative au droit au logement opposable, dite loi DALO, a introduit une procédure administrative d’évacuation forcée confiée au préfet, prévue par l’article 38 de ce texte, qui permet au propriétaire de solliciter le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par voie de fait. Toutefois, cette voie administrative est demeurée inaccessible aux propriétaires de meublés de tourisme, l’entrée dans les lieux par une réservation régulière excluant la qualification de voie de fait. Comme le soulignent les juges nantais dans une décision du 26 mars 2025, les conditions de l’article 38 de la loi DALO n’étaient pas réunies, la « signature du bail litigieux » ne constituant pas une manoeuvre suffisante à caractériser une voie de fait (TJ Nantes, 26 mars 2025, n° 24/01882). En conséquence, le propriétaire d’un meublé de tourisme était contraint d’emprunter exclusivement la voie judiciaire, avec les délais inhérents à l’instance, même en référé, ce qui pouvait s’étendre sur plusieurs mois, notamment lorsque l’occupant comparaissait et sollicitait des délais pour quitter les lieux.
Dès lors, l’économie générale du dispositif applicable aux meublés de tourisme révèle une asymétrie procédurale significative : d’un côté, un droit de propriété protégé par la Constitution et par la Convention européenne des droits de l’homme, de l’autre, un occupant dont la situation précaire peut justifier des délais d’expulsion qui prolongent l’atteinte au droit du propriétaire. Cette tension, que la loi du 27 juillet 2023 dite « anti-squat » n’avait pas résolue pour les meublés de tourisme, a alimenté un contentieux nourri au cours de la période 2024-2026, les juridictions s’efforçant de concilier des intérêts antagonistes dans un cadre législatif lacunaire.
L’analyse quantitative de la jurisprudence rendue sur cette période révèle en outre une concentration géographique significative du contentieux. Les tribunaux judiciaires de Paris, Nantes, Montpellier, Valence, Tarbes et Grenoble ont été saisis de multiples demandes d’expulsion fondées sur l’occupation sans droit ni titre de meublés de tourisme, ce qui traduit une généralisation du phénomène bien au-delà des seules zones touristiques traditionnelles. Le tribunal judiciaire de Grenoble a ainsi constaté, par ordonnance du 29 juillet 2025, que l’occupation sans droit ni titre du logement constituait « une violation du droit de propriété garanti par l’article 544 du code civil constitutive d’un trouble manifestement illicite » et ordonné l’expulsion immédiate de l’occupante (TJ Grenoble, référé, 29 juillet 2025, n° 25/01186). Par ailleurs, cette dissémination territoriale du contentieux démontre que la problématique de l’occupation sans droit ni titre des meublés de tourisme dépasse le cadre des grandes métropoles pour affecter également les villes moyennes, où la location saisonnière s’est considérablement développée depuis la généralisation des plateformes numériques de réservation.
La conciliation entre le droit de propriété et les droits fondamentaux de l’occupant s’opère également au stade de l’exécution de la décision d’expulsion, le juge disposant du pouvoir de moduler le délai accordé à l’occupant pour quitter les lieux. Les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution prévoient un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux avant que l’expulsion puisse être mise à exécution, délai que le juge peut réduire ou supprimer lorsque l’occupant est entré par voie de fait ou lorsque sa mauvaise foi est caractérisée. En matière de meublés de tourisme, la jurisprudence tend à ne pas accorder de délais supplémentaires lorsque l’occupation sans droit ni titre est manifeste et que l’occupant ne justifie d’aucune circonstance exceptionnelle. Cette sévérité procédurale s’explique par la nature même du contrat de location saisonnière, qui exclut par hypothèse toute vocation du locataire à faire du bien loué son domicile permanent, et par la conscience qu’a nécessairement l’occupant du caractère temporaire de son séjour au moment de la réservation. En conséquence, le contentieux de l’occupation sans droit ni titre des meublés de tourisme, bien que soumis aux mêmes règles procédurales que le contentieux locatif de droit commun, reçoit un traitement jurisprudentiel distinct qui privilégie la célérité de l’expulsion et la protection du droit de propriété sur les considérations sociales.
Conclusion
L’analyse de la jurisprudence judiciaire sur la période 2024-2026 révèle une construction prétorienne cohérente autour du contentieux de l’occupation sans droit ni titre des meublés de tourisme. Les juridictions, se fondant sur le trépied constitué par les articles 544, 1737 du code civil et 835 du code de procédure civile, ordonnent avec constance l’expulsion des occupants illégitimes dès lors que le terme du contrat de location saisonnière est atteint sans consentement du propriétaire au maintien dans les lieux. La qualification de trouble manifestement illicite, déduite quasi-automatiquement de la violation du droit de propriété, confère au référé expulsion une efficacité certaine, bien que tempérée par le contrôle de proportionnalité exercé par les juridictions au regard des droits fondamentaux de l’occupant. L’absence de voie administrative effective, en raison du défaut de qualification pénale et de l’inapplicabilité de la procédure d’évacuation forcée prévue par l’article 38 de la loi DALO, a constitué le talon d’Achille de ce dispositif, créant une zone grise juridique dont la résolution législative devenait chaque jour plus impérieuse.
La présente étude démontre ainsi que le contentieux des meublés de tourisme occupe une place singulière dans le droit de l’expulsion, à la croisée du droit des biens, du droit des obligations et du droit des libertés fondamentales. Si le référé expulsion constitue assurément un instrument efficace entre les mains du propriétaire, il demeure tributaire des délais de la procédure judiciaire, qui peuvent atteindre plusieurs mois entre la saisine du juge et l’exécution effective de la décision, ce qui constitue, en pratique, une brèche considérable dans la protection du droit de propriété. La question de savoir si l’arsenal législatif actuel, ou ses évolutions annoncées, parviendra à concilier durablement le droit de propriété des bailleurs avec les exigences constitutionnelles et conventionnelles de protection des droits fondamentaux des occupants demeure, en l’état du droit positif, largement ouverte. L’office de l’avocat en droit immobilier consiste précisément à accompagner le propriétaire dans le choix de la stratégie procédurale la plus adaptée, qu’il s’agisse du référé expulsion, de la négociation d’un départ volontaire ou de la constitution d’un dossier de demande d’évacuation administrative lorsque les conditions en sont réunies.
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