Un propriétaire peut-il faire expulser un locataire qui a rendu le logement insalubre et lui réclamer le coût des travaux ? La réponse dépend moins de l’état impressionnant des lieux que de la preuve de sa cause. Une affaire relatée par la presse le 16 juillet 2026 l’illustre : un bailleur qui demandait l’expulsion pour loyers impayés aurait finalement été condamné à exécuter des travaux, tandis que la dette locative et l’indemnité d’occupation étaient réduites. Le jugement évoqué n’étant pas publié avec son numéro et son texte intégral, il ne peut pas être présenté comme une règle générale. Il rappelle néanmoins une difficulté décisive : accuser le locataire d’avoir créé l’insalubrité ne dispense jamais le bailleur de démontrer l’état initial du logement, les dégradations survenues pendant l’occupation, leur origine et le préjudice réellement subi.

Le propriétaire doit donc construire un dossier chronologique avant de demander une résiliation, une expulsion ou une indemnisation. À défaut, le juge peut retenir un manquement du bailleur à son obligation de délivrer et d’entretenir un logement décent. La méthode consiste à séparer ce qui relève du bâti, de la vétusté ou d’un défaut d’entretien à la charge du propriétaire de ce qui résulte d’un usage fautif, d’un défaut d’aération, d’une accumulation de déchets, d’une infestation provoquée ou de réparations locatives non exécutées.

I. Comment prouver que le locataire a rendu le logement insalubre ?

A. Quelles dégradations sont à la charge du locataire et lesquelles restent dues par le propriétaire ?

Le mot « insalubre » est souvent employé pour décrire un logement très dégradé, humide, encombré ou infesté. Juridiquement, il faut pourtant distinguer plusieurs régimes. L’insalubrité au sens de la police administrative concerne un danger ou un risque pour la santé des occupants ou des voisins. L’indécence relève du rapport locatif et des caractéristiques minimales que le bailleur doit garantir. Les dégradations locatives désignent, quant à elles, les dommages imputables au locataire pendant sa jouissance. Ces catégories peuvent se recouper, mais elles ne déterminent pas automatiquement la même responsabilité.

Le point de départ demeure l’obligation du bailleur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Le même texte lui impose « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Le propriétaire reste ainsi responsable d’une ventilation défaillante, d’infiltrations provenant de la toiture, de remontées capillaires, d’une installation électrique dangereuse, d’une chaudière hors d’usage ou de menuiseries qui ne protègent plus normalement le logement. Une peinture noircie par une humidité structurelle ne devient pas une dégradation locative parce que le locataire n’a pas nettoyé les traces. De même, des cafards présents avant l’entrée dans les lieux ou provenant des parties communes ne peuvent pas être imputés au seul occupant sans analyse de l’origine de l’infestation.

En sens inverse, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit. Il lui impose également « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives », sous réserve notamment de la vétusté, de la malfaçon ou du vice de construction.

Une accumulation durable d’ordures, des sanitaires volontairement obstrués, une infestation causée par le stockage de denrées, l’absence répétée d’aération malgré une ventilation fonctionnelle, des murs arrachés, des équipements détruits ou l’introduction excessive d’animaux peuvent engager la responsabilité du locataire. Encore faut-il relier précisément le comportement à chaque dommage. Une photographie d’un logement encombré ne prouve pas, à elle seule, l’origine de moisissures profondes. Un constat doit décrire le fonctionnement de la ventilation, l’humidité mesurée, les traces d’infiltration, la température, les équipements et les habitudes d’occupation observables.

La Cour de cassation rappelle cette présomption de responsabilité dans un arrêt du 27 juin 2024, n° 22-24.502 : « Selon le troisième de ces textes, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Cette présomption ne dispense toutefois pas le bailleur de prouver l’existence des dégradations et leur apparition pendant la location. Elle permet ensuite au locataire d’établir qu’elles proviennent de la vétusté, d’une faute du propriétaire, d’un vice de construction, d’un cas de force majeure ou d’un tiers qu’il n’a pas introduit.

La vétusté constitue la principale ligne de partage. Dans un arrêt du 30 novembre 2023, n° 21-23.173, la troisième chambre civile énonce : « Il en résulte que l’obligation du preneur de restituer les locaux dans leur état primitif n’inclut pas la réparation des dommages dus à la vétusté, sauf convention contraire expresse. » Pour un bail d’habitation soumis à la loi de 1989, une clause ne peut pas transférer au locataire les grosses réparations ou les conséquences normales de l’ancienneté en méconnaissance des dispositions impératives.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fournit la liste des réparations locatives : entretien des parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, dégorgement de conduits, menus raccords de peinture, remplacement de petites pièces, entretien courant des équipements sanitaires et électriques. Cette liste aide à qualifier les travaux, mais elle ne transforme pas un équipement arrivé en fin de vie en dommage imputable au locataire. Une grille de vétusté annexée au bail ou issue d’un accord collectif peut faciliter le calcul d’un abattement selon l’âge et la durée normale d’utilisation.

Le bailleur doit aussi surveiller ses propres réactions. S’il reçoit des signalements écrits d’humidité, de nuisibles ou de panne et ne diligente aucune vérification, son inertie fragilise ensuite l’accusation dirigée contre l’occupant. Il doit organiser une visite avec l’accord du locataire, mandater un professionnel, conserver les échanges et faire les réparations qui relèvent clairement de sa charge. Refuser tout travail au motif que « le locataire vit mal » peut conduire à une réduction du loyer, à une condamnation à exécuter les travaux ou à l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

B. État des lieux, constat de commissaire de justice et expertise : quelles preuves faut-il réunir ?

Le dossier commence par le bail, ses annexes et l’état des lieux d’entrée. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté. Il doit décrire précisément les sols, murs, plafonds, équipements, compteurs et clés. Des mentions vagues comme « état moyen » ou « traces d’usage » rendent la comparaison difficile. Les photographies datées, signées ou intégrées à un rapport contradictoire renforcent considérablement la preuve.

La comparaison entre l’entrée et la sortie ne constitue pas une formalité secondaire. Dans son arrêt du 29 février 2024, n° 22-23.082, la Cour de cassation reproche au juge de ne pas avoir procédé « à la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement afin de rechercher si les dégradations alléguées n’étaient pas occasionnées par l’usure normale ou la vétusté ». Une demande fondée uniquement sur des factures ou des photographies finales expose donc le propriétaire à une contestation sérieuse si l’état initial est mal établi.

Pendant le bail, la preuve doit être recueillie loyalement. Le propriétaire ne peut pas entrer sans l’accord de l’occupant, changer les serrures, couper les fluides ou installer un dispositif de surveillance. Il peut proposer par écrit plusieurs créneaux de visite, rappeler les clauses d’accès pour travaux et solliciter l’intervention des services compétents lorsque la santé ou la sécurité sont menacées. Si le locataire refuse toute visite, les refus écrits deviennent des éléments du dossier, mais ils n’autorisent pas une intrusion.

Le constat d’un commissaire de justice est souvent déterminant. La mission doit être préparée : décrire chaque pièce, photographier les dommages, relever les odeurs et nuisibles observables, tester les équipements accessibles, identifier les déchets, noter l’absence ou l’obstruction des entrées d’air et annexer les échanges antérieurs. Le professionnel peut constater des faits matériels, pas trancher seul l’origine technique de l’humidité ou le coût exact de la remise en état. Pour ces questions, un rapport d’entreprise, un diagnostic humidité, une analyse parasitaire ou une expertise judiciaire peut être nécessaire.

Une expertise amiable contradictoire permet au locataire d’être convoqué, de présenter ses observations et de communiquer ses propres documents. Lorsque l’accès est impossible ou que la causalité est fortement discutée, une mesure d’instruction avant procès peut être demandée en référé. L’expert judiciaire pourra rechercher si les moisissures proviennent d’infiltrations, de ponts thermiques, d’une ventilation insuffisante ou des conditions d’occupation ; il pourra aussi ventiler les travaux entre remise en état locative, vétusté et réparations dues par le propriétaire.

La chaîne chronologique doit être continue. Le propriétaire conservera les diagnostics antérieurs, factures de rénovation, rapports d’entretien, signalements du syndic, courriels, lettres recommandées, photographies horodatées, attestations de voisins rédigées selon les formes légales, devis détaillés et preuves des visites proposées. Un tableau associant chaque dommage à l’état d’entrée, à la date de première constatation, à sa cause probable, au texte applicable et au coût de réparation facilite la lecture du dossier.

Les éléments produits doivent être analysés, pas seulement accumulés. Dans un arrêt du 9 mars 2023, n° 21-20.358, la Cour de cassation censure une décision rendue « sans analyser, même de façon sommaire, les éléments de preuve produits par la bailleresse pour justifier de l’état des locaux à l’entrée de la locataire et à sa sortie ». L’arrêt souligne aussi l’intérêt de prouver qu’aucune autre occupation n’a pu altérer les lieux entre le départ du locataire et les constats réalisés.

Le délai entre la reprise des clés et le constat doit donc être réduit. Si des entreprises interviennent, si le logement reste ouvert ou si un nouvel occupant entre, le lien entre l’ancien locataire et les dommages devient plus difficile à établir. L’état des lieux de sortie doit mentionner les désaccords, les refus de signature et les clés remises. En cas de refus ou d’absence, le recours à un commissaire de justice permet d’organiser un état des lieux selon les formes prévues par la loi.

Enfin, les alertes administratives doivent être intégrées sans confusion. Un rapport communal, une mise en demeure sanitaire ou un arrêté de traitement de l’insalubrité peut prouver la gravité de la situation, mais il ne tranche pas nécessairement la répartition financière entre bailleur et locataire. Le propriétaire doit exécuter les prescriptions qui lui sont adressées afin de supprimer le danger, puis exercer, si les preuves le permettent, un recours contre le locataire pour la part des dommages qui lui est imputable. La protection de la santé ne peut pas attendre l’issue d’un contentieux indemnitaire.

II. Comment obtenir les travaux, l’indemnisation et l’expulsion du locataire responsable ?

A. Mise en demeure, clause résolutoire et expulsion : quelle procédure suivre ?

La première démarche est une mise en demeure précise. Elle doit identifier les faits, les pièces concernées, les obligations contractuelles ou légales violées, les mesures attendues et un délai raisonnable. Le courrier peut demander l’évacuation des déchets, le nettoyage, l’accès à un professionnel, l’entretien d’un équipement ou la cessation d’un comportement dangereux. Il doit réserver les droits du bailleur sans affirmer comme certaine une cause technique encore discutée.

Lorsque la situation menace immédiatement les occupants ou l’immeuble, le propriétaire doit parallèlement avertir le syndic, les services municipaux, les secours ou l’agence régionale de santé selon la nature du risque. Une fuite active, une surcharge électrique, des déchets inflammables ou une infestation généralisée appellent une intervention rapide. La procédure locative ne remplace pas les mesures de sécurité. Le bailleur qui connaît le danger et reste inactif risque de voir sa propre responsabilité engagée.

La résiliation du bail n’est pas automatique. Une clause résolutoire vise le plus souvent le défaut de paiement, l’absence d’assurance ou les troubles de voisinage constatés par une décision définitive. Pour des dégradations graves ou un usage non paisible qui ne relèvent pas exactement de la clause, le bailleur demande généralement au juge la résiliation judiciaire. Il doit démontrer un manquement suffisamment grave pour justifier la fin du contrat. Le juge apprécie la nature, la répétition, les conséquences sanitaires, les avertissements, les tentatives de remédiation et la situation au jour où il statue.

Le commandement de payer fondé sur des loyers impayés suit son régime propre. Il ne doit pas servir à contourner la discussion sur la décence. Si le locataire oppose des désordres et réclame des travaux, le tribunal examinera les obligations réciproques. Le locataire ne peut pas, en principe, suspendre seul tout paiement hors décision ou mécanisme légal, mais ses créances de réparation ou d’indemnisation peuvent influer sur les comptes. L’affaire relatée le 16 juillet 2026 montre précisément pourquoi le bailleur doit traiter les signalements techniques avant de concentrer sa stratégie sur l’expulsion.

L’assignation doit demander des mesures cohérentes : résiliation du bail, expulsion après signification de la décision, indemnité d’occupation, paiement des loyers, réparation des dégradations et, si nécessaire, expertise. Le montant réclamé doit être ventilé. Mélanger loyers, nettoyage, remplacement d’équipements, embellissements et travaux structurels dans une somme globale nuit à la crédibilité. Chaque poste doit renvoyer à une pièce, à une cause et à une règle de répartition.

La gravité ne se déduit pas seulement du coût. Une accumulation mettant en danger la sécurité incendie, une infestation qui se propage aux logements voisins ou la destruction répétée d’équipements peut justifier une résiliation même si certains travaux restent financièrement limités. À l’inverse, une remise en peinture coûteuse après une longue occupation peut relever principalement de la vétusté. Le juge recherche le manquement contractuel, son imputabilité et sa gravité, non l’effet visuel des photographies.

À Paris et en Île-de-France, la densité des immeubles rend essentiels les rapports du syndic, du gardien, des entreprises intervenues dans les parties communes et des voisins directement affectés. Les dossiers d’humidité nécessitent souvent de comparer le lot privatif, les façades, les colonnes, la toiture et la ventilation collective. La juridiction territorialement compétente est en principe le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble pour un bail d’habitation. La proximité ne modifie pas les règles de preuve, mais les délais pratiques rendent utile une demande de référé lorsque l’accès, la conservation des preuves ou la sécurité ne peuvent attendre.

Le propriétaire ne doit jamais organiser lui-même l’expulsion. Même après la résiliation, la reprise forcée passe par une décision exécutoire, sa signification et les actes d’un commissaire de justice. Retirer les biens, condamner l’accès ou interrompre l’eau et l’électricité expose à des conséquences civiles et pénales. Les procédures administratives relatives à l’insalubrité peuvent en outre suspendre le loyer ou imposer un hébergement ou un relogement selon la décision prise. Avant chaque acte, il faut vérifier si une mesure de police est en cours.

Si le locataire propose une remise en état, le protocole doit décrire les travaux, les entreprises, les dates d’accès, le contrôle final et les conséquences en cas d’inexécution. Un accord écrit peut préserver le bail lorsque le danger cesse réellement. Il ne doit pas conduire le propriétaire à renoncer par avance à ses obligations de décence ni à accepter des travaux techniques non conformes. Pour les installations de gaz, d’électricité ou de ventilation, une entreprise qualifiée doit intervenir.

La stratégie la plus efficace reste graduée : signalement documenté, visite contradictoire, diagnostic de la cause, mise en demeure, mesures de sécurité, proposition de remédiation, puis action judiciaire si l’inexécution persiste. Cette progression montre au juge que le propriétaire n’a ni laissé la situation s’aggraver ni cherché une expulsion sans examiner ses propres obligations.

B. Combien le propriétaire peut-il réclamer pour les dégradations et le logement insalubre ?

Le montant ne correspond pas automatiquement au total des devis. Le bailleur doit établir une faute ou un manquement, un préjudice certain et un lien de causalité. Dans son arrêt du 27 juin 2024, n° 22-21.272, la Cour de cassation censure une condamnation prononcée « au seul motif de l’inexécution des réparations par la locataire, sans constater qu’un préjudice pour les bailleurs était résulté de la faute contractuelle de la locataire ». La preuve d’une dégradation n’autorise donc pas une indemnité abstraite.

La même date, la Cour précise dans l’arrêt n° 22-24.502 que le préjudice « peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses ». Le propriétaire n’est donc pas toujours obligé d’avancer les travaux avant d’être indemnisé. Il doit cependant fournir des devis sérieux, détaillés, proportionnés et corrigés de ce qui relève de la vétusté ou d’une amélioration.

Le juge évalue le préjudice à la date où il statue. Le même arrêt ajoute qu’il doit tenir compte, lorsqu’elles sont invoquées, de circonstances postérieures à la libération des lieux, telles que la relocation, la vente ou la démolition. Si le logement a été revendu sans décote, reloué immédiatement ou entièrement restructuré pour un autre projet, le bailleur doit expliquer le dommage qui subsiste. À l’inverse, une vacance rendue nécessaire par les réparations peut constituer une perte de loyers si sa durée et son lien avec les dégradations sont démontrés.

La vétusté doit être déduite poste par poste. Une moquette ancienne, une peinture ayant dépassé sa durée d’usage ou un appareil en fin de vie ne peuvent être facturés à neuf au locataire. L’arrêt du 11 mai 2022, n° 20-19.985 rappelle que « la réparation du dommage, qui doit être intégrale, ne peut excéder le montant du préjudice ». Dans cette affaire, la Cour reproche aussi aux juges de ne pas avoir répondu à l’argument tiré de onze années d’occupation et de la vétusté correspondante.

Le chiffrage doit distinguer le nettoyage courant, l’évacuation d’encombrants, la désinfection, la désinsectisation, les réparations locatives, le remplacement d’éléments détruits, les réparations structurelles et les embellissements. Pour chaque ligne, le devis indiquera la surface, la quantité, le prix unitaire et la TVA. Les prestations nécessaires pour supprimer un risque sanitaire ne sont pas toutes imputables au locataire : leur urgence oblige parfois le bailleur à agir, tandis que la répartition définitive dépendra de la cause prouvée.

Le dépôt de garantie peut couvrir les sommes restant dues et les réparations justifiées. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 encadre sa restitution et les retenues. Le bailleur doit communiquer des justificatifs : états des lieux comparés, photographies, devis ou factures, décompte et, en copropriété, provision limitée dans les conditions prévues par le texte. Le dépôt ne constitue pas un plafond de responsabilité, mais son insuffisance oblige le propriétaire à réclamer le solde amiablement ou judiciairement.

Une provision peut être demandée en référé lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Si l’origine des désordres, la vétusté ou le montant font l’objet d’une contestation technique réelle, une expertise ou une procédure au fond sera plus adaptée. Une demande trop élevée, fondée sur un remplacement intégral à neuf, risque d’être réduite. Présenter un chiffrage alternatif avec abattement de vétusté et ventilation des postes peut au contraire rendre la demande plus lisible.

Les loyers impayés et les dégradations obéissent à des preuves différentes. Le décompte locatif doit reprendre les appels, paiements, régularisations de charges, aides reçues et échéances. Le coût des travaux doit être isolé. Les éventuelles indemnités dues au locataire pour trouble de jouissance, travaux non réalisés ou indécence peuvent être discutées séparément puis compensées selon la décision. Un propriétaire qui majore sa créance de travaux pour neutraliser une demande adverse prend le risque de fragiliser l’ensemble de ses comptes.

Les assurances doivent être mobilisées sans attendre. L’assureur propriétaire non occupant, l’assurance multirisque habitation du locataire, l’assureur de l’immeuble ou la garantie protection juridique peuvent organiser une expertise. La déclaration doit rester factuelle et respecter les délais contractuels. L’expertise d’assurance ne lie pas le juge, mais elle peut documenter l’origine, les mesures conservatoires et le coût. En cas de désaccord, le rapport doit être discuté contradictoirement et confronté aux autres preuves.

Le propriétaire peut aussi réclamer les frais directement causés par le manquement : constat, diagnostic, évacuation urgente, traitement parasitaire, hébergement imposé ou perte de loyers, sous réserve de leur nécessité et de leur lien causal. Les frais de procédure obéissent à leurs règles propres. Une condamnation au remboursement intégral des honoraires d’avocat n’est jamais automatique ; le juge apprécie l’indemnité au titre des frais non compris dans les dépens.

Avant de chiffrer, il est utile de poser quatre questions pour chaque dépense : le travail était-il nécessaire ; la cause relève-t-elle du locataire ; quelle part correspond à la vétusté ; quelle preuve démontre le paiement ou le coût probable ? Cette grille évite de réclamer au locataire une rénovation générale que le propriétaire aurait de toute façon réalisée. Elle permet aussi d’identifier les travaux urgents à exécuter immédiatement, sans attendre la décision judiciaire.

Le dossier doit enfin anticiper la défense adverse. Le locataire produira souvent ses alertes anciennes, des photographies d’infiltrations, des attestations, des certificats médicaux ou des rapports municipaux. Le bailleur doit répondre à chaque pièce par des éléments techniques, des dates d’intervention et des explications vérifiables. Si une cause mixte apparaît, par exemple une ventilation imparfaite aggravée par l’obstruction des entrées d’air, une expertise peut répartir les responsabilités. Une position nuancée, fondée sur les faits, est plus efficace qu’une imputation totale impossible à soutenir.

Conclusion

Un logement très dégradé ne suffit pas à prouver que le locataire l’a rendu insalubre. Le propriétaire doit établir l’état initial, la survenance des dommages pendant la location, leur cause, l’absence de vétusté ou de défaut structurel et le préjudice correspondant. Les états des lieux, constats contradictoires, diagnostics techniques, échanges datés et devis ventilés forment le cœur du dossier. En parallèle, le bailleur doit exécuter les travaux qui relèvent de son obligation de décence et traiter sans délai tout danger pour la santé ou la sécurité.

La résiliation et l’expulsion deviennent envisageables lorsque les manquements imputables au locataire sont suffisamment graves et persistants. L’indemnisation peut comprendre la remise en état sans exiger que toutes les dépenses aient déjà été engagées, mais elle reste limitée au préjudice réellement démontré après prise en compte de la vétusté, de la relocation, de la vente ou des travaux de transformation. Pour situer cette stratégie dans l’ensemble des recours locatifs, consultez notre guide du droit immobilier à Paris, ainsi que nos analyses sur le logement indécent et l’indemnisation des travaux non réalisés, le logement insalubre face à une procédure d’expulsion et les clauses résolutoires et le dépôt de garantie dans les nouveaux baux.

Envoyez vos pièces. Recevez une stratégie.

Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.

Appeler maintenant →Écrire au cabinet

Première analyse : 80 € TTC

Réponse personnelle sous 24 h

100 % confidentiel

Jusqu’à 1 Go de pièces