Le 4 juin 2026, la Cour de cassation a rendu une décision importante pour les locataires qui reçoivent un congé du bailleur au motif que le logement doit être remis aux normes. Dans cette affaire, le propriétaire avait loué un studio déjà jugé indécent, puis avait tenté de mettre fin au bail pour réaliser les travaux nécessaires. La Cour de cassation a censuré cette solution : un bailleur ne peut pas transformer son propre manquement à l’obligation de délivrer un logement décent en motif pour évincer le locataire.
La règle est concrète. Si le logement était déjà indécent ou non conforme au moment de la mise en location, et si le bailleur le savait ou ne pouvait raisonnablement l’ignorer, le congé pour travaux devient contestable. Le locataire peut demander au juge de vérifier le motif, de refuser l’expulsion et, selon les pièces du dossier, d’ordonner les travaux, de réduire le loyer ou d’indemniser le trouble de jouissance.
Cette décision ne signifie pas que tout congé pour travaux est nul. Des travaux lourds, réels, documentés et incompatibles avec le maintien dans les lieux peuvent encore justifier un congé. Mais la frontière est désormais plus nette : réparer une indécence que le bailleur aurait dû traiter avant ou pendant le bail ne se traite pas comme un simple projet de rénovation.
Quand un congé pour travaux devient contestable
Un bailleur peut donner congé à son locataire à l’échéance du bail pour vendre, reprendre le logement ou invoquer un motif légitime et sérieux. Cette possibilité est prévue par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé doit indiquer le motif allégué, respecter le délai de six mois lorsqu’il émane du bailleur et pouvoir être justifié devant le juge.
Les travaux peuvent parfois constituer un motif légitime et sérieux. C’est le cas, par exemple, lorsque le projet est réel, suffisamment lourd, préparé avant le congé, chiffré, techniquement incompatible avec l’occupation du logement et sans intention de contourner les droits du locataire.
La difficulté apparaît lorsque les travaux invoqués servent en réalité à réparer un logement indécent. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent, en bon état d’usage, ne présentant pas de risques manifestes pour la santé ou la sécurité et conforme à l’usage d’habitation. Cette obligation existe dès l’entrée dans les lieux et continue pendant le bail.
Dans sa décision du 4 juin 2026, n° 24-16.993, publiée au Bulletin, la Cour de cassation retient que les travaux destinés à remédier à l’indécence connue lors de la conclusion du bail ne constituent pas un motif légitime et sérieux de congé. L’idée est simple : le bailleur ne peut pas obtenir la libération des lieux en invoquant des travaux qu’il devait déjà assumer sans mettre fin au bail.
Les signes qui doivent alerter le locataire
Un congé pour travaux doit être examiné immédiatement, surtout lorsque le logement présente déjà des défauts sérieux. Plusieurs indices peuvent justifier une contestation.
D’abord, le congé vise des travaux de « mise en conformité », de « remise aux normes », de « création de surface habitable », de ventilation, d’humidité, de sécurité électrique, de chauffage ou de salubrité. Ces formulations peuvent correspondre à des travaux légitimes, mais elles peuvent aussi révéler une tentative de corriger tardivement une indécence existante.
Ensuite, le locataire avait déjà signalé les désordres avant le congé : courriers, courriels, SMS, signalement à la mairie, constat, diagnostic, intervention de la CAF, rapport d’hygiène, échanges avec l’agence ou mise en demeure. Plus la chronologie montre que le bailleur connaissait les problèmes avant de délivrer congé, plus le motif est fragile.
Il faut aussi regarder si le logement était objectivement impropre ou non conforme dès le départ : surface insuffisante, absence d’aération suffisante, humidité persistante, installation dangereuse, infestation, absence d’équipement essentiel, performance énergétique incompatible avec les seuils de décence, ou impossibilité d’utiliser normalement une pièce principale.
Enfin, le congé est suspect si le bailleur ne produit aucune pièce sérieuse : pas de devis, pas de plans, pas d’étude technique, pas de calendrier, pas d’autorisation administrative lorsqu’elle est nécessaire, ou un projet très vague qui se limite à dire que le logement doit être refait.
Ce que le locataire doit faire dès réception du congé
Le premier réflexe consiste à conserver l’enveloppe, l’avis de réception, l’acte de commissaire de justice ou le récépissé de remise en main propre. La date de réception est essentielle, car elle permet de vérifier le préavis et de préparer une contestation avant que le bailleur n’engage une procédure d’expulsion.
Il faut ensuite relire le bail, l’état des lieux d’entrée, les diagnostics, les échanges avec le bailleur et les précédentes demandes de travaux. Le dossier doit permettre de répondre à trois questions : le logement était-il décent ? depuis quand les désordres existent-ils ? le bailleur en avait-il connaissance avant le congé ?
Le locataire a intérêt à constituer un dossier de preuves : photographies datées, vidéos, attestations, factures de réparations supportées par le locataire, certificats médicaux en cas d’impact sur la santé, constats d’humidité, courriers recommandés, rapports administratifs, diagnostics et tout document montrant que les désordres existaient avant le congé.
Lorsque le logement est réellement indécent, le locataire peut demander sa mise en conformité. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 permet de saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge. Le juge peut fixer les travaux à réaliser, le délai d’exécution, réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
Il ne faut pas arrêter seul de payer le loyer sans stratégie. Même dans un logement indécent, l’arrêt unilatéral des paiements peut exposer à une procédure pour impayés. La réduction ou la suspension du loyer doit être demandée et encadrée, sauf situation très particulière analysée avec un professionnel.
Comment contester le congé devant le juge
La contestation peut être soulevée lorsque le bailleur demande l’expulsion ou lorsque le locataire prend l’initiative de saisir le juge pour faire juger le congé non valable. Le juge peut vérifier la réalité du motif, son sérieux et le respect des obligations légales du bailleur.
L’argument central n’est pas seulement de dire que le logement est mauvais. Il faut démontrer que les travaux invoqués correspondent à la correction d’une indécence imputable au bailleur et connue de lui. La chronologie est déterminante : désordres anciens, demandes de réparation restées sans suite, diagnostics antérieurs, procédures de salubrité, intervention de la CAF, ou jugement déjà rendu sur l’état du logement.
Le locataire peut demander que le congé soit déclaré non valide. Si le congé tombe, le bail n’est pas terminé par ce motif et l’expulsion fondée sur ce congé doit être rejetée. Le juge peut aussi traiter les demandes liées à l’indécence : travaux, réduction de loyer, suspension du paiement, indemnisation du trouble de jouissance, remboursement de frais ou dommages-intérêts lorsque le dossier le justifie.
Le bailleur, de son côté, doit éviter les motifs génériques. S’il soutient que les travaux justifient réellement le départ du locataire, il doit prouver qu’ils ne sont pas seulement destinés à réparer une indécence connue depuis l’origine. Il doit produire un projet précis, antérieur au congé, sérieux, et expliquer pourquoi le maintien dans les lieux est impossible. En pratique, un devis isolé ou une intention de refaire le studio ne suffit pas toujours.
Travaux lourds ou réparation d’une indécence : la différence
La distinction est importante, car elle change l’issue du litige.
Des travaux lourds peuvent concerner une restructuration importante, une démolition partielle, une rénovation complète nécessitant la libération des lieux, une opération de sécurité du bâtiment ou un projet technique impossible en présence du locataire. Dans ce cas, le bailleur doit établir que le projet est réel, sérieux, suffisamment préparé et non artificiel.
À l’inverse, la réparation d’une indécence vise à rendre le logement conforme à ce qu’il aurait dû être dès le départ : surface habitable, ventilation, absence de risques pour la santé, installation électrique sécurisée, équipements essentiels, absence d’infiltration grave ou de moisissures structurelles. Ces travaux sont liés à l’obligation de délivrance et d’entretien. L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer et d’entretenir la chose louée, et de faire jouir paisiblement le locataire du bien.
Un bailleur ne peut donc pas présenter comme motif de congé ce qui constitue d’abord une obligation inexécutée. La décision du 4 juin 2026 renforce cette lecture : le régime du logement décent protège le maintien du bail tout en permettant au juge d’ordonner les travaux nécessaires.
Quelles demandes formuler dans le dossier
Le locataire peut demander plusieurs mesures, selon l’état du dossier. La première est la non-validité du congé. C’est la demande qui évite que le bail prenne fin sur ce motif.
La deuxième concerne les travaux. Le juge peut déterminer leur nature, fixer un délai et, dans certains cas, assortir la décision d’une astreinte. Si une autorité administrative a déjà qualifié le logement de dangereux, insalubre ou impropre à l’habitation, les obligations d’hébergement ou de relogement doivent aussi être examinées.
La troisième demande porte sur le loyer. Lorsque le logement ne permet pas une jouissance normale, une réduction du loyer ou une suspension encadrée peut être discutée. Il faut toutefois lier cette demande à des preuves concrètes : pièces inutilisables, humidité, surface insuffisante, équipement défaillant, période exacte du trouble et conséquences subies.
La quatrième demande est indemnitaire. Le locataire peut solliciter réparation du trouble de jouissance, des frais exposés, d’une perte de chance de se reloger correctement ou du préjudice moral dans les situations les plus marquées. La demande doit rester chiffrée et justifiée.
À Paris et en Île-de-France, pourquoi la preuve est décisive
À Paris et en petite couronne, les litiges sur les petites surfaces, les studios anciens, les logements humides et les congés pour travaux sont fréquents. La pression locative peut pousser certains bailleurs à reprendre un logement pour le remettre sur le marché après travaux. Cela ne rend pas automatiquement le congé frauduleux, mais cela justifie une lecture rigoureuse du dossier.
Le locataire doit agir vite, car les audiences devant le juge des contentieux de la protection se préparent sur pièces. Les échanges avec la mairie, le service communal d’hygiène, la CAF, l’ADIL, le syndic, l’agence immobilière ou le commissaire de justice peuvent devenir déterminants. Un dossier bien classé, avec une chronologie claire, vaut souvent mieux qu’une accumulation de photographies sans dates.
Pour le bailleur, la prudence consiste à vérifier la décence avant de délivrer congé. Si le logement est déjà contesté, il faut traiter la mise en conformité et documenter les démarches. Un congé fondé sur des travaux mal qualifiés peut prolonger le bail, retarder le projet et exposer à des demandes financières.
Les erreurs fréquentes à éviter
Le locataire commet souvent une erreur en quittant les lieux trop vite sans contester. Une fois le logement libéré, la discussion n’est pas impossible, mais elle devient plus difficile et se déplace vers l’indemnisation.
Autre erreur : répondre uniquement par un courriel agressif. Il faut une réponse structurée, datée, idéalement envoyée par lettre recommandée ou par avocat, qui conteste le motif, rappelle les désordres, demande les pièces du projet et réserve les demandes devant le juge.
Il faut aussi éviter de confondre tous les travaux. Un simple rafraîchissement, des travaux d’amélioration énergétique, une opération structurelle et une mise en conformité pour indécence ne produisent pas les mêmes effets. La qualification juridique doit suivre les pièces techniques.
Enfin, le bailleur ne doit pas attendre la procédure d’expulsion pour découvrir la faiblesse de son motif. Si le congé repose sur un logement déjà indécent, le risque contentieux est élevé : rejet de l’expulsion, maintien du bail, condamnations financières et frais de procédure.
Sources utiles
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993
- Article 15 de la loi du 6 juillet 1989
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989
- Article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989
Pour approfondir les recours liés à l’état du logement, vous pouvez aussi lire notre article sur le logement indécent et l’indemnisation du locataire et notre page dédiée à l’avocat en droit immobilier à Paris.
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