Le 4 juin 2026, la Cour de cassation a rappelé une règle utile pour les locataires confrontés à un logement indécent : lorsque le manquement du bailleur dure encore, le locataire peut toujours demander au juge d’ordonner les travaux de mise en conformité. La demande d’indemnisation, elle, se raisonne différemment : elle peut couvrir les conséquences dommageables subies dans les trois années qui précèdent la demande en justice.
Cette décision est importante pour les situations fréquentes : humidité persistante, installation électrique dangereuse, chauffage insuffisant, surface impropre à l’habitation, infiltration, ventilation absente, nuisibles, salle d’eau inutilisable, logement froid ou dangereux. Beaucoup de locataires attendent, relancent le propriétaire, paient le loyer, puis pensent avoir perdu leurs droits parce que le problème dure depuis longtemps. Ce n’est pas toujours exact.
La question pratique est simple : que faire lorsque le propriétaire ne réalise pas les travaux nécessaires et que le logement ne répond plus aux critères de décence ?
Logement indécent, insalubre ou simple réparation : il faut qualifier le problème
Tous les défauts d’un logement ne relèvent pas du même régime.
Un logement peut être inconfortable sans être juridiquement indécent. Il peut aussi être dégradé, mais rester habitable. À l’inverse, certains désordres dépassent la simple réparation locative : absence d’équipement essentiel, danger pour la sécurité, humidité structurelle, installation électrique à risque, infestation, surface insuffisante, chauffage impossible, infiltrations graves.
L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au locataire un logement décent. La décence ne se limite pas à l’état général du bien : elle concerne aussi la sécurité physique, la santé, les éléments d’équipement, la performance énergétique minimale et l’usage normal d’habitation.
L’insalubrité, elle, relève d’un autre canal. Service-Public rappelle que l’habitat insalubre correspond à une situation présentant un danger ou un risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes. Dans ce cas, le signalement peut conduire à une intervention administrative, notamment par la mairie, l’ARS ou le préfet.
En pratique, le locataire doit éviter une erreur : tout mélanger dans un seul courrier vague. Il faut distinguer :
- les réparations à la charge du propriétaire ;
- les désordres qui rendent le logement non décent ;
- les situations d’insalubrité ou de péril ;
- les dégradations imputables au locataire, qui ne peuvent pas être reprochées au bailleur.
Cette qualification détermine la suite : mise en demeure, signalement administratif, saisine de la commission départementale de conciliation, référé, action au fond, demande de baisse de loyer ou dommages et intérêts.
Ce que change l’arrêt du 4 juin 2026
Dans l’arrêt n° 24-11.437 du 4 juin 2026, publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que l’obligation de délivrance d’un logement décent est continue. Elle reste exigible pendant toute la durée du bail.
La Cour formule la règle en deux temps.
D’abord, le locataire peut poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure. Autrement dit, si le logement est toujours indécent, le bailleur ne peut pas répondre seulement que la situation est ancienne. La demande de travaux reste possible.
Ensuite, le locataire peut obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Cette limite vient de la prescription triennale des actions dérivant du contrat de bail prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.
La nuance est essentielle.
Le droit d’obtenir les travaux n’est pas enfermé de la même manière qu’une demande d’argent. Tant que le logement reste indécent, le locataire peut demander la mise en conformité. En revanche, pour l’indemnisation du préjudice de jouissance, le juge raisonne sur la période non prescrite, en principe les trois années précédant la demande.
Le locataire peut-il arrêter de payer le loyer ?
Il faut être très prudent.
Le locataire ne doit pas décider seul de suspendre le loyer parce que le propriétaire ne fait pas les travaux. Cette décision expose à un commandement de payer, à une clause résolutoire et à une procédure d’expulsion.
L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit un mécanisme plus sûr : si le logement ne satisfait pas aux exigences de décence, le locataire peut demander sa mise en conformité. Le juge peut déterminer les travaux à réaliser, fixer un délai, réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux.
La différence est nette : la suspension du loyer doit être encadrée. Elle ne doit pas être improvisée par le locataire sans décision ou sans stratégie.
En urgence, il est possible de demander au juge des référés d’ordonner des mesures rapides, notamment lorsqu’un désordre met en cause la sécurité, la santé ou l’usage normal du logement. Mais le dossier doit être documenté.
Quelles preuves réunir avant d’agir ?
Un dossier de logement indécent se gagne rarement avec une simple affirmation.
Le locataire doit conserver les preuves dès les premiers signes :
- photographies datées des désordres ;
- vidéos courtes montrant l’humidité, les infiltrations, les équipements défectueux ou l’absence de chauffage ;
- échanges avec le bailleur, l’agence ou le gestionnaire ;
- lettres recommandées et accusés de réception ;
- devis ou constats de professionnels lorsque c’est possible ;
- attestations de voisins ou d’occupants ;
- certificats médicaux si les désordres ont des conséquences sur la santé ;
- signalement à la mairie, à l’ARS, au service communal d’hygiène ou via la plateforme Signal Logement ;
- constat de commissaire de justice pour les désordres visibles et persistants.
Il faut aussi réunir le bail, les quittances, l’état des lieux d’entrée, les diagnostics remis lors de la signature, les avenants, les courriers de relance et tout document montrant depuis quand le bailleur connaît la situation.
Le point décisif est souvent la date. Le locataire doit montrer que le bailleur a été alerté, que le problème ne vient pas de son propre comportement, et que la situation persiste malgré les demandes.
Quelle mise en demeure envoyer au propriétaire ?
La mise en demeure doit être précise.
Elle doit décrire les désordres un par un, rappeler qu’ils empêchent l’usage normal du logement ou compromettent sa décence, demander des travaux déterminés et fixer un délai raisonnable. Elle doit aussi demander au bailleur ou à l’agence de proposer une date de visite, puis de communiquer le calendrier d’intervention.
Un courrier trop général donne peu de prise au juge. Il vaut mieux écrire :
« La chambre présente des traces d’humidité sur le mur nord depuis le mois de février 2026. Les photographies jointes montrent l’extension des moisissures. Le radiateur de la pièce principale ne fonctionne plus depuis le 12 mars 2026. Vous avez été alerté par courriels des 14 mars, 2 avril et 18 mai 2026. Aucune intervention n’a été réalisée. »
Ensuite seulement, le courrier qualifie juridiquement la situation et demande la mise en conformité du logement.
Si le propriétaire répond qu’il n’a pas d’argent, que les travaux sont compliqués ou que le logement est ancien, cela ne suffit pas à effacer son obligation. Le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent.
Que peut demander le locataire au tribunal ?
Selon le dossier, le locataire peut demander plusieurs mesures.
Il peut demander l’exécution des travaux nécessaires. Le juge peut préciser leur nature et le délai d’exécution. Dans certains cas, une astreinte peut être sollicitée pour faire pression sur le bailleur.
Il peut demander une réduction de loyer ou une suspension du paiement jusqu’à l’exécution des travaux, lorsque l’état du logement justifie une telle mesure.
Il peut demander des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance : impossibilité d’utiliser une pièce, humidité, froid, inconfort, troubles de santé, stress, privation d’une partie du logement, frais supportés par le locataire.
Il peut également demander la résiliation du bail aux torts du bailleur si le maintien dans les lieux n’est plus acceptable. Cette demande doit être maniée avec prudence : elle suppose que le locataire veuille quitter le logement ou obtenir un cadre de sortie.
L’arrêt du 4 juin 2026 donne un point d’appui net : lorsque le manquement dure encore, la demande de travaux reste recevable. Pour l’argent, il faut chiffrer le préjudice sur la période utile, en tenant compte de la prescription.
Pendant combien de temps peut-on réclamer une indemnisation ?
La Cour de cassation rappelle que les actions dérivant du bail sont prescrites par trois ans. Cela ne signifie pas que l’ancienneté du désordre prive le locataire de tout recours. Cela signifie que la demande d’indemnisation doit être construite autour de la période non prescrite.
Exemple : un logement est humide depuis 2018. Le locataire saisit le tribunal en juin 2026. Si l’humidité existe encore, il peut demander les travaux de mise en conformité. Pour les dommages et intérêts, il devra concentrer sa demande sur les conséquences subies dans les trois années précédant sa demande, sauf débat spécifique sur les actes interruptifs ou les demandes déjà formées.
Il ne faut donc pas renoncer parce que le problème est ancien. Il faut au contraire distinguer les deux demandes :
- obtenir les travaux nécessaires pour faire cesser le manquement ;
- obtenir une indemnisation pour la période juridiquement récupérable.
Cette distinction rend l’action plus lisible et plus solide.
Paris et Île-de-France : quels canaux pratiques ?
À Paris et en Île-de-France, les dossiers de logement indécent ou insalubre exigent souvent une double démarche.
D’un côté, le locataire doit construire le dossier judiciaire : bail, preuves, relances, mise en demeure, constats, chiffrage du préjudice. Le tribunal judiciaire compétent est en principe celui du lieu de situation de l’immeuble.
De l’autre, lorsque la situation relève de l’habitat indigne ou d’un risque pour la santé, le signalement administratif peut accélérer les constatations. Selon la commune, le service d’hygiène, la mairie, l’ARS ou la préfecture peuvent intervenir. À Paris, les délais pratiques dépendent beaucoup de la gravité des désordres, de l’accès au logement et de la qualité des pièces transmises.
Le locataire doit éviter deux réactions opposées : attendre indéfiniment ou cesser brutalement de payer le loyer. La bonne démarche consiste à documenter, mettre en demeure, signaler si nécessaire, puis saisir le juge avec des demandes cohérentes.
Le lien avec le congé pour travaux
Le même 4 juin 2026, la Cour de cassation a rendu un autre arrêt important sur le logement indécent. Elle a jugé que des travaux destinés à remédier à une indécence connue du bailleur au moment de la conclusion du bail ne peuvent pas constituer un motif légitime et sérieux de congé.
Cet angle concerne surtout le locataire qui reçoit un congé ou une demande d’expulsion alors que le logement était déjà impropre ou indécent. Nous l’avons traité dans un article distinct sur le congé pour travaux dans un logement indécent.
Le présent article vise une autre situation : le locataire reste dans le logement, le propriétaire ne fait pas les travaux, et il faut obtenir la mise en conformité ainsi qu’une indemnisation.
Sources utiles
Les textes et sources à consulter sont notamment :
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin ;
- Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin, sur le congé pour travaux ;
- loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment ses articles 6, 7-1 et 20-1 ;
- Service-Public : travaux à la charge du propriétaire ;
- Service-Public : habitat insalubre ou habitat indigne.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
Vous vivez dans un logement humide, dangereux, sans chauffage suffisant ou avec des travaux jamais réalisés.
Une consultation téléphonique peut être organisée en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier vos preuves, qualifier la décence du logement et préparer la mise en demeure ou la saisine du juge.
Appelez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou utilisez le formulaire de contact. Le cabinet intervient à Paris et en Île-de-France en droit immobilier, notamment pour les litiges entre locataires et bailleurs, les travaux non réalisés, les logements indécents, l’habitat insalubre et les demandes d’indemnisation.
Transmettez les pièces de votre dossier au cabinet. Maître Reda KOHEN vous répond personnellement sous 24 heures avec une première analyse stratégique.