L’obligation de délivrance d’un logement décent à l’épreuve du double arrêt du 4 juin 2026 : l’impossible congé pour travaux et la consécration du caractère continu
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu, le 4 juin 2026, deux arrêts publiés au Bulletin qui renouvellent en profondeur la théorie de l’obligation de délivrance du bailleur d’habitation. Ces décisions, rendues le même jour par la formation de section, énoncent des principes qui dépassent le simple rappel et viennent préciser, avec une netteté inédite, les contours exacts de l’obligation de délivrance d’un logement décent et ses implications contentieuses.
Par le premier arrêt, la Cour casse une décision qui validait un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur la réalisation de travaux destinés à remédier à l’indécence du logement. Par le second, elle rejette un pourvoi mais consacre solennellement le caractère continu de l’obligation de délivrance, tout en précisant le régime de la prescription applicable aux actions en réparation qui en découlent. Ce diptyque jurisprudentiel, dont l’importance est soulignée par la publication au Bulletin et la formation de section, mérite une analyse détaillée.
Ces arrêts s’inscrivent dans un contexte législatif marqué par le renforcement progressif des exigences de décence, notamment depuis l’entrée en vigueur au 1er janvier 2025 du critère de performance énergétique minimale issu de la loi du 22 août 2021 dite « Climat et Résilience ». Ils viennent rappeler, avec une autorité renforcée, que la protection du locataire constitue un impératif dont le bailleur ne saurait s’affranchir par l’usage d’un congé.
La publication au Bulletin de ces deux décisions, rendues en formation de section, témoigne de la volonté de la Cour de cassation d’inscrire ces principes dans la durée et d’en faire des références obligées pour les juridictions du fond. Le choix de rendre ces deux arrêts le même jour n’est pas anodin : il révèle une cohérence d’ensemble dans la construction prétorienne de l’obligation de délivrance, désormais appréhendée comme une obligation essentielle du contrat de bail, dont la méconnaissance par le bailleur ne saurait être mise au service de l’éviction du locataire.
L’analyse de ces deux décisions impose de distinguer deux apports majeurs. D’une part, l’impossibilité pour le bailleur de recourir au congé pour motif légitime et sérieux afin de remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. D’autre part, la consécration du caractère continu de l’obligation de délivrance, qui conjugue l’imprescriptibilité de l’action en exécution forcée et la limitation triennale de l’action indemnitaire.
I. L’impossible congé pour travaux : une protection renforcée du locataire face au logement indécent
A. Le principe nouveau : l’interdiction du congé-sanction pour le bailleur connaissant l’indécence
L’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-16.993, constitue indiscutablement l’apport le plus remarquable de cette journée. La Cour y énonce un principe dont la portée pratique est considérable : un bailleur ne peut se prévaloir de la nécessité de réaliser des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement pour justifier un congé pour motif légitime et sérieux, lorsque cette indécence existait et était connue de lui au moment de la conclusion du bail. La motivation est sans ambiguïté : « Ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin).
En l’espèce, la bailleresse, une société civile immobilière, avait donné à bail un studio dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m². Par un jugement définitif du 7 janvier 2019, il avait été jugé que le local était indécent et ne pouvait être destiné à l’habitation. La bailleresse avait ensuite signifié au locataire, le 23 mai 2019, un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur un projet de travaux et l’existence d’impayés de loyers. La cour d’appel de Paris avait validé ce congé et ordonné l’expulsion.
La Cour de cassation censure cette analyse en rappelant l’articulation des textes applicables. Elle vise expressément les articles 1719, 1°, du code civil, ainsi que les articles 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Le premier de ces textes dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant » (article 1719 du code civil). Le second précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, dont les caractéristiques incluent désormais, depuis le 1er janvier 2025, un niveau de performance énergétique minimal compris entre les classes A et F (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Or, le mécanisme du congé pour motif légitime et sérieux est prévu par l’article 15 de la même loi, qui exige que ce congé soit justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, « notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La Cour de cassation opère ici une lecture systémique de ces dispositions : le bailleur qui connaissait l’indécence du logement lors de la conclusion du bail ne saurait ensuite utiliser la nécessité d’y remédier comme un motif légitime justifiant la reprise du logement.
À cet égard, la solution se distingue de celle retenue par la Cour dans un précédent arrêt du 11 janvier 2024, par lequel elle avait admis que la taille devenue insuffisante d’un logement, du fait de l’entrée en vigueur postérieure du décret du 30 janvier 2002, pouvait constituer un motif légitime et sérieux de congé, dès lors que le bailleur était « contraint de s’opposer au renouvellement du bail, faute de pouvoir remédier à la cause de l’indécence » (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-16.730). La différence est capitale : dans l’arrêt de 2024, l’indécence était survenue postérieurement à la conclusion du bail, par l’effet d’une norme nouvelle que le bailleur ne pouvait anticiper. Dans l’arrêt du 4 juin 2026, l’indécence préexistait à la conclusion du contrat et le bailleur en avait connaissance.
Par ailleurs, la Cour de cassation avait déjà rappelé, dans un arrêt du 14 décembre 2023, que les dispositions combinées des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 « dont l’objet est de préciser le contenu de l’obligation de délivrance du bailleur, sont applicables aux seuls logements objet d’un bail d’habitation » (Civ. 3e, 14 déc. 2023, n° 21-21.964, publié au Bulletin). L’arrêt du 4 juin 2026 prolonge cette construction en interdisant au bailleur de tirer parti de sa propre défaillance initiale pour évincer le locataire.
Le raisonnement de la Cour dans l’arrêt n° 24-16.993 s’articule autour des visas suivants : « Articles 1719, 1°, du code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ». Ce quadruple visa témoigne de l’ambition systématique de la décision. La Cour ne se contente pas de rappeler un principe isolé ; elle reconstruit l’articulation entre le droit commun du louage de choses et le droit spécial du bail d’habitation, pour en déduire une solution qui embrasse l’ensemble du dispositif protecteur du locataire. L’article 1719 pose l’obligation primaire de délivrance et l’interdiction de principe de l’expulsion en cas d’indécence. L’article 6 définit le contenu de la décence. L’article 15 encadre le congé. L’article 20-1 organise la mise en conformité. La combinaison de ces quatre textes conduit la Cour à une conclusion qui interdit au bailleur de déconstruire, par la voie du congé, ce que le législateur a construit pour protéger le locataire.
B. L’articulation avec le dispositif protecteur de l’article 20-1
L’arrêt du 4 juin 2026 ne saurait être pleinement compris sans une mise en perspective avec le mécanisme protecteur institué par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte offre au locataire confronté à un logement indécent une voie procédurale spécifique : il peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi détermine alors « le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution » et peut « réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux » (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Dès lors, la solution du 4 juin 2026 consacre en réalité une complémentarité entre les deux régimes. L’article 20-1 constitue la voie normale, protectrice, par laquelle le locataire peut contraindre le bailleur à exécuter son obligation de délivrance. L’article 15, en revanche, ne saurait être détourné par le bailleur pour contourner cette protection et obtenir l’expulsion du locataire par la voie du congé.
En d’autres termes, la Cour de cassation interdit au bailleur de transformer une obligation qui lui incombe en un motif de rupture du contrat. Cette solution s’inscrit dans une lecture téléologique du dispositif législatif : l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation essentielle du bailleur, dont l’inexécution ne saurait lui profiter. La méconnaissance de cette obligation par le bailleur ne peut se retourner contre le locataire qui en est la victime.
En conséquence, le bailleur qui souhaite réaliser des travaux de mise en conformité peut certes les entreprendre, mais il ne peut les imposer au locataire par la voie d’un congé, lorsque l’indécence préexistait et lui était imputable. La protection du droit au logement du locataire l’emporte sur la faculté du bailleur de disposer librement de son bien.
II. L’obligation de délivrance continue : entre exécution forcée pérenne et prescription triennale
A. La nature continue de l’obligation de délivrance et ses conséquences procédurales
Le second arrêt du 4 juin 2026, n° 24-11.437, également publié au Bulletin, apporte une contribution décisive à la théorie de l’obligation de délivrance en consacrant explicitement son caractère continu. La formulation retenue par la Cour est dépourvue d’ambiguïté : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail » (Civ. 3e, 4 juin 2026, n° 24-11.437, publié au Bulletin).
Cette qualification de l’obligation de délivrance comme obligation continue emporte des conséquences procédurales majeures. La Cour en déduit que « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure ». En d’autres termes, l’action en exécution forcée échappe à toute prescription extinctive aussi longtemps que le manquement du bailleur persiste.
Cette solution avait été préparée par un arrêt du 2 avril 2026, rendu moins de deux mois auparavant, dans lequel la Cour avait déjà affirmé que les obligations continues de délivrance « sont exigibles pendant toute la durée du bail, de sorte que la persistance du manquement du bailleur à celles-ci constitue un fait permettant au locataire d’exercer une action contre lui en exécution forcée de ses obligations » (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181). L’arrêt du 4 juin 2026 vient confirmer et affermir cette jurisprudence en la publiant au Bulletin.
Dans cette affaire, une locataire avait assigné son bailleur aux fins d’obtenir la réalisation de travaux dans le logement, la suspension du paiement des loyers et la réparation du préjudice de jouissance subi depuis le 21 septembre 2013, résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent. La cour d’appel de Paris avait limité la période d’indemnisation en faisant application de la prescription triennale. La Cour de cassation rejette le pourvoi de la locataire qui contestait cette limitation, en rappelant le fondement textuel de cette prescription.
Par ailleurs, l’arrêt du 4 juin 2026 prend soin de fonder la nature continue de l’obligation sur les articles 1709 et 1719 du code civil. L’article 1709 définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». C’est précisément cette obligation de faire jouir, qui s’étend sur toute la durée du contrat, qui fonde le caractère continu de l’obligation de délivrance. L’obligation n’est pas épuisée par la remise initiale des clés ; elle se renouvelle à chaque instant du bail, imposant au bailleur de maintenir le logement dans un état conforme à l’usage convenu.
B. Le double régime de l’action : exécution en nature imprescriptible et réparation pécuniaire prescriptible
L’apport le plus technique de l’arrêt du 4 juin 2026 réside dans la distinction qu’il opère, au sein de l’obligation continue de délivrance, entre le régime de l’action en exécution forcée et celui de l’action en réparation. La Cour énonce en effet que le locataire est recevable, « d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice ».
Cette distinction repose sur l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, aux termes duquel « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La Cour en donne une interprétation nuancée : la prescription triennale s’applique bien à l’action en réparation pécuniaire, mais elle ne saurait paralyser l’action en exécution forcée de l’obligation elle-même, qui demeure imprescriptible tant que le manquement persiste.
À cet égard, la solution s’harmonise avec le droit commun des obligations. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 définit le contenu de l’obligation de délivrance en énumérant les caractéristiques du logement décent : absence de risques pour la sécurité ou la santé, absence d’infestation, performance énergétique minimale, éléments conformes à l’usage d’habitation. La Cour rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement répondant à ces caractéristiques, et que cette obligation ne cesse pas avec l’écoulement du temps.
En pratique, ce double régime produit des effets considérables dans le contentieux locatif. Le locataire qui subit un logement indécent peut, à tout moment pendant le cours du bail, solliciter du juge qu’il ordonne au bailleur la réalisation des travaux nécessaires. Il ne saurait lui être opposé la prescription de cette demande, aussi longtemps que les désordres persistent. En revanche, s’il entend obtenir des dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance subi, son action indemnitaire est limitée aux trois années précédant la date de sa demande en justice.
Cette architecture contentieuse est cohérente : elle garantit au locataire la possibilité d’obtenir à tout moment la cessation du manquement, tout en évitant que le bailleur ne soit exposé à une accumulation indéfinie d’indemnités pour des périodes anciennes. Elle incite également le locataire à la diligence : plus il tarde à agir en réparation, plus la période indemnisable se réduit.
Il convient de souligner que la solution de l’arrêt du 4 juin 2026 n° 24-11.437 s’inscrit dans le prolongement direct d’un arrêt de cassation du 2 avril 2026, qui censurait une cour d’appel pour ne pas avoir recherché « si les parties avaient entendu modifier l’assiette du bail depuis sa conclusion et si un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur persistait au jour de l’assignation » (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181). Dans cette affaire, la cour d’appel de Lyon avait déclaré irrecevables comme prescrites les demandes de locataires qui sollicitaient la réalisation de travaux sous astreinte et la réparation de leur préjudice de jouissance. La Cour de cassation censure cette décision au motif que l’obligation de délivrance étant continue, sa violation persistante permet au locataire d’agir en tout temps pour en obtenir l’exécution forcée.
Par ailleurs, la Cour de cassation confirme par cet arrêt, de manière implicite mais certaine, que le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent constitue un préjudice continu, et non un préjudice instantané. La nature continue du préjudice explique que le point de départ du délai de prescription soit, non pas la date du manquement initial, mais chaque jour de persistance du manquement, qui fait courir un nouveau délai. Cette analyse rejoint la jurisprudence antérieure de la troisième chambre civile, qui avait déjà jugé que l’obligation de délivrance « perdure tout au long du contrat de bail pour assurer une occupation du bien conforme aux termes du contrat » (Civ. 3e, 2 avr. 2026, n° 24-22.181, précité).
En conséquence, le locataire confronté à un logement indécent doit articuler ses demandes avec précision : solliciter l’exécution forcée en nature, qui échappe à la prescription, et, distinctement, la réparation pécuniaire du préjudice de jouissance, dans la limite de trois ans avant l’assignation. La confusion entre ces deux objets peut entraîner l’irrecevabilité partielle de la demande, comme l’illustre l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 4 juin 2026.
Enfin, ce double arrêt du 4 juin 2026 s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel plus large de renforcement des droits du locataire, qui inclut également l’encadrement de la résiliation du bail et de l’expulsion. L’obligation de délivrance d’un logement décent n’est plus une simple obligation de moyens mais une obligation de résultat, dont le bailleur ne peut s’exonérer ni par l’écoulement du temps, ni par l’usage stratégique du congé.
Conclusion
Le diptyque jurisprudentiel du 4 juin 2026 constitue une contribution majeure au droit du bail d’habitation. Par le premier arrêt, la Cour de cassation prohibe le recours au congé pour motif légitime et sérieux lorsque le bailleur cherche, sous couvert de travaux, à remédier à une indécence qu’il connaissait lors de la conclusion du contrat. Par le second, elle consacre le caractère continu de l’obligation de délivrance, dont l’exécution forcée demeure possible aussi longtemps que le manquement persiste, tout en cantonnant l’action en réparation pécuniaire dans les limites de la prescription triennale.
Ces solutions, dont la portée est renforcée par leur publication au Bulletin et par le choix de la formation de section, dessinent un équilibre subtil entre la protection du droit au logement du locataire et les prérogatives du bailleur. Elles rappellent que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation essentielle, continue et imprescriptible dans son versant en nature, et que le bailleur ne saurait tirer profit de sa propre défaillance pour évincer le locataire. La cohérence de cette construction jurisprudentielle avec les textes applicables, notamment les articles 1719 du code civil et 6, 15, 20-1 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, lui confère une assise solide qui devrait résister à l’épreuve du temps contentieux.
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