La résiliation anticipée conventionnelle du bail commercial : la force obligatoire des clauses d’avenant à l’épreuve de la jurisprudence de la troisième chambre civile
I. La convention des parties, source première de la résiliation anticipée du bail commercial
A. La validité et la force obligatoire des clauses de résiliation anticipée
Le statut des baux commerciaux, régi par les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, impose en principe une durée minimale de neuf années au bail commercial. Cette durée, qualifiée de durée impérative par la doctrine, ne constitue toutefois pas un carcan absolu. Le législateur a aménagé une faculté de résiliation triennale au bénéfice du preneur, prévue à l’article L. 145-4 du code de commerce, qui permet au locataire de mettre fin au bail à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve de respecter un préavis de six mois. Cette faculté légale, d’ordre public, ne saurait être réduite par une clause contraire, mais elle n’interdit nullement aux parties de convenir, par une stipulation contractuelle, d’une faculté de résiliation anticipée plus étendue que celle prévue par la loi.
En effet, l’article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cette règle fondamentale, autrefois inscrite à l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, confère aux clauses de résiliation anticipée librement négociées entre le bailleur et le preneur une force obligatoire pleine et entière. Dès lors qu’elles ne contreviennent pas aux dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux, ces clauses doivent recevoir application conformément à la commune intention des parties, sans que le juge puisse en refuser le bénéfice au preneur qui s’en prévaut.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler ce principe dans un arrêt du 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-21.572), rendu à propos d’un avenant au contrat de bail du 20 juillet 2017 qui avait fixé la fin du bail au 31 janvier 2021, avec la possibilité pour la locataire d’une rupture anticipée au 31 janvier 2020. La société preneuse, confrontée à la présence de fibres d’amiante dans les locaux loués à la suite d’un incendie survenu sur un terrain voisin, avait résilié unilatéralement le bail avec effet au 31 mai 2019. La cour d’appel de Paris, par un arrêt du 19 septembre 2024, avait condamné la locataire au paiement des loyers échus jusqu’à la vente des locaux, en retenant que la résiliation anticipée souhaitée par le preneur au 31 mai 2019, date différente de celle contractuellement prévue, ne pouvait produire effet. La Cour de cassation a censuré cette décision au visa de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure, reprochant à la cour d’appel de n’avoir pas recherché « si la locataire n’avait pas exprimé la ferme intention de mettre un terme au bail de façon anticipée conformément à la clause de l’avenant précité » (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-21.572).
Cette décision illustre avec netteté la primauté de la volonté contractuelle dans l’économie du bail commercial. La cour d’appel avait écarté l’application de la clause de résiliation anticipée au motif que la date de résiliation sollicitée par la preneuse ne correspondait pas exactement à la date stipulée dans l’avenant. La Cour de cassation considère au contraire que la manifestation de volonté claire et non équivoque du preneur de se prévaloir du bénéfice de la clause suffit à en déclencher le jeu, sans qu’il soit nécessaire que la date de résiliation corresponde strictement à la date contractuellement prévue. En d’autres termes, l’expression par la locataire de sa « ferme intention » d’user de la faculté conventionnelle de résiliation anticipée oblige le juge à examiner si cette intention s’inscrit dans le cadre de la clause et à en tirer les conséquences, plutôt que de s’arrêter à une discordance formelle entre la date de résiliation effective et la date stipulée.
Par ailleurs, la Cour de cassation a également eu à connaître de la validité même des actes de résiliation anticipée, en dehors de toute clause contractuelle préexistante. Dans un arrêt du 12 décembre 2019 (pourvoi n° 18-23.223), la troisième chambre civile a jugé qu’un « acte de résiliation anticipée du bail » conclu sans indemnité à la charge du preneur, visant expressément l’article 2044 du code civil relatif à la transaction et déclarant mettre fin à tout litige, devait s’analyser en une transaction. Or, en l’absence de concessions réciproques caractérisées, la cour d’appel avait pu en déduire la nullité de cet acte (Cass. 3e civ., 12 déc. 2019, n° 18-23.223). Cette jurisprudence rappelle que la résiliation anticipée conventionnelle ne saurait se réduire à une renonciation unilatérale du bailleur à ses droits sans contrepartie réelle : le mécanisme transactionnel invoqué suppose des concessions réciproques dont l’absence entraîne la nullité de l’acte.
B. L’interprétation judiciaire de la volonté de résilier : l’office du juge et la recherche de l’intention commune
L’arrêt du 4 juin 2026 ne se limite pas à réaffirmer la force obligatoire des clauses de résiliation anticipée. Il précise également l’office du juge saisi d’une demande fondée sur une telle clause. La Cour de cassation reproche à la cour d’appel un défaut de base légale, c’est-à-dire l’absence de recherche sur un point de fait déterminant pour la solution du litige. En l’espèce, le point de fait omis était précisément l’intention du preneur de se prévaloir de la clause de résiliation anticipée stipulée dans l’avenant.
Cette exigence de recherche effective de la volonté des parties est une constante de la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de baux commerciaux. Elle rejoint le principe plus général selon lequel le juge ne peut dénaturer les écrits qui lui sont soumis. La dénaturation est précisément le grief qui a été retenu par la troisième chambre civile dans un arrêt du même jour, le 4 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.120), pour censurer une cour d’appel qui avait déclaré recevables des demandes reconventionnelles en retenant que la locataire avait contesté le refus de renouvellement dans ses conclusions du 5 mai 2021, alors que ces conclusions ne contenaient aucune contestation de ce refus (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-19.120).
À cet égard, l’enseignement de l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.572) dépasse la seule question de la résiliation anticipée conventionnelle. Il énonce une méthode : lorsque les parties ont stipulé une faculté de résiliation anticipée, le juge doit d’abord rechercher si le preneur a manifesté une volonté claire et non équivoque de s’en prévaloir, avant d’en apprécier les effets juridiques. L’absence de cette recherche préalable constitue un défaut de base légale sanctionné par la cassation.
En conséquence, la portée de cet arrêt est double. D’une part, il confirme que les clauses de résiliation anticipée librement stipulées par les parties au bail commercial sont pleinement efficaces et doivent recevoir application. D’autre part, il encadre l’office du juge en lui imposant une recherche effective de la volonté du preneur de s’en prévaloir, sans s’arrêter à des considérations formelles qui pourraient en entraver l’application.
II. Les événements extérieurs face à la résiliation anticipée conventionnelle
A. La force majeure et l’impossibilité temporaire d’exploitation : le maintien de l’obligation de paiement des loyers
L’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.572) présente un second intérêt majeur : il aborde la question de l’incidence des événements extérieurs sur l’exécution du bail commercial. En l’espèce, la locataire invoquait, à l’appui de sa résiliation anticipée, l’impossibilité d’occuper les locaux en raison de la présence d’amiante consécutive à un incendie survenu sur un terrain voisin. La cour d’appel avait écarté l’exception d’inexécution opposée par la locataire, en relevant que l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas du fait du bailleur mais d’une cause étrangère.
La Cour de cassation a approuvé ce raisonnement. Elle a relevé que la cour d’appel avait constaté que le bailleur avait « promptement informé la locataire des résultats des prélèvements effectués » et n’avait « pas tardé dans la gestion des suites de l’incendie et dans la réalisation des travaux de désamiantage », avant d’en déduire que « l’impossibilité d’occuper les locaux ne résultait pas de son propre fait mais d’une cause étrangère de sorte qu’aucune faute contractuelle ne pouvait lui être reprochée ». La Cour de cassation a jugé que la cour d’appel en avait exactement déduit que la locataire était tenue au paiement des loyers échus.
Cette solution s’inscrit dans le cadre de l’article 1218 du code civil qui définit la force majeure comme un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées. L’incendie du terrain voisin et la contamination subséquente par l’amiante constituent bien une cause étrangère, mais la Cour de cassation rappelle que la force majeure ne libère le débiteur de son obligation que si elle rend l’exécution impossible et non simplement plus difficile ou plus onéreuse. En l’espèce, les travaux de désamiantage ayant été réalisés dès le mois de juin 2019, l’impossibilité d’occupation était temporaire et n’autorisait pas la locataire à se soustraire définitivement à ses obligations contractuelles.
Sur ce point, l’arrêt du 4 juin 2026 se distingue de la jurisprudence relative à la destruction totale de la chose louée. L’article 1722 du code civil prévoit en effet que si la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Mais cette disposition ne trouve application qu’en cas de destruction totale et définitive, et non en cas d’impossibilité temporaire d’occupation. La troisième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 26 janvier 2022 (pourvois n° 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944), rendu à propos d’un ensemble immobilier entièrement détruit par un incendie, aux termes duquel tous les baux commerciaux avaient été résiliés de plein droit à compter de la date de l’incendie (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578).
Il en résulte une distinction fondamentale, que l’arrêt du 4 juin 2026 contribue à clarifier : lorsqu’un événement extérieur affecte les locaux loués sans les détruire totalement, le preneur ne peut s’en prévaloir pour résilier unilatéralement le bail, sauf à démontrer que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance ou d’entretien. À défaut d’une telle démonstration, le preneur reste tenu au paiement des loyers pendant la période d’impossibilité temporaire d’occupation, sous réserve d’exercer la faculté de résiliation anticipée conventionnelle si celle-ci a été stipulée.
Cette articulation entre cause étrangère et faculté conventionnelle de résiliation constitue l’apport le plus significatif de l’arrêt du 4 juin 2026. En dissociant nettement le premier moyen — relatif à l’exception d’inexécution que la Cour rejette — et le second moyen — relatif à la clause de résiliation anticipée qui justifie la cassation —, la troisième chambre civile dessine une architecture juridique subtile. La force majeure ou la cause étrangère ne dispense pas le preneur de respecter les stipulations contractuelles, mais le preneur peut toujours actionner la clause de résiliation anticipée si celle-ci existe. Autrement dit, la résiliation anticipée conventionnelle fonctionne comme un droit propre du preneur, dont l’exercice n’est pas subordonné à la démonstration d’un manquement du bailleur. C’est là une différence essentielle avec le régime de l’exception d’inexécution, qui suppose une inexécution imputable au cocontractant.
B. L’obligation de délivrance du bailleur et la garantie des vices : les limites à l’exonération conventionnelle
La question de l’obligation de délivrance du bailleur constitue le pendant naturel de la problématique de la résiliation anticipée par le preneur. L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée et de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation est continue et ne se limite pas au moment de l’entrée dans les lieux. La troisième chambre civile l’a rappelé avec force dans l’arrêt du 26 janvier 2022 précité, en énonçant que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée et qui est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué, ne peut s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, précité).
Cette solution limite considérablement la portée des clauses de renonciation à recours ou d’exonération de responsabilité stipulées dans les baux commerciaux. La Cour de cassation distingue entre, d’une part, les clauses qui aménagent la répartition des risques entre les parties dans le cadre de l’exécution normale du bail — qui sont licites — et, d’autre part, les vices affectant la structure même de l’immeuble, pour lesquels le bailleur ne peut valablement s’exonérer de son obligation de délivrance.
En effet, l’obligation de délivrance du bailleur, qui inclut l’obligation de garantie pour les vices cachés de la chose louée prévue à l’article 1721 du code civil, constitue une obligation essentielle du contrat de bail. La Cour de cassation considère que les clauses qui auraient pour effet de vider cette obligation de sa substance sont réputées non écrites. Cette construction jurisprudentielle, qui s’inscrit dans le sillage de la réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 1170 du code civil prohibant les clauses qui privent de sa substance l’obligation essentielle du débiteur, trouve une application particulière dans le contentieux des baux commerciaux.
La troisième chambre civile a également eu l’occasion de préciser les contours de l’obligation de délivrance du bailleur dans un arrêt du 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-22.468). Dans cette affaire, le preneur contestait le périmètre des lieux loués en l’absence de plan annexé au contrat de bail. La cour d’appel de Lyon avait retenu que « la société Jaes entreprise ne rapporte donc pas la preuve de l’inclusion de l’espace litigieux dans le périmètre initial de la location » et que « c’est à elle qu’incombe la preuve de l’existence d’un titre d’occupation conventionnel ». La Cour de cassation, après avoir analysé de façon circonstanciée les attestations et courriers produits, a jugé que la cour d’appel, sans inverser la charge de la preuve, avait souverainement déduit que l’espace litigieux n’avait été que toléré par la bailleresse sans être donné à bail (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-22.468).
Cette décision rappelle que si l’obligation de délivrance pèse sur le bailleur, le preneur doit néanmoins établir l’étendue de la chose louée lorsqu’il revendique un droit d’occupation sur des espaces non expressément mentionnés dans le contrat. Elle illustre l’équilibre que la jurisprudence s’efforce de maintenir entre la protection du preneur, bénéficiaire du statut des baux commerciaux, et la sécurité juridique du bailleur, qui peut légitimement se prévaloir des limites contractuelles de l’assiette du bail.
Or, c’est précisément cet équilibre qui rend la clause de résiliation anticipée conventionnelle si précieuse pour le preneur. Face à l’incertitude que peut engendrer un litige sur l’étendue de l’obligation de délivrance ou sur l’imputabilité d’un événement extérieur, la faculté de résiliation anticipée stipulée dans le contrat ou dans un avenant offre au locataire une voie de sortie claire et prévisible, sans avoir à démontrer une faute du bailleur ni à subir les aléas d’un contentieux au fond.
Par ailleurs, la troisième chambre civile avait déjà rappelé, dans un arrêt du 10 septembre 2020 (pourvoi n° 19-14.193), l’importance du respect du formalisme dans la mise en œuvre des prérogatives contractuelles en matière de bail commercial. Cet arrêt, rendu à propos de la signification d’un congé par le preneur à une adresse ne correspondant plus au siège social de la bailleresse, a censuré la cour d’appel qui n’avait pas vérifié si la bailleresse avait eu connaissance du congé dans le délai légal de préavis, prévu à l’article L. 145-9 du code de commerce (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-14.193). Cette jurisprudence, bien que relative au congé et non à la résiliation anticipée conventionnelle, souligne une exigence transversale : l’exercice des droits contractuels du preneur, qu’il s’agisse du congé légal ou de la résiliation conventionnelle, doit s’accompagner du respect d’un formalisme dont la méconnaissance peut entraîner des conséquences juridiques significatives.
Dès lors, la combinaison de ces jurisprudences dessine un régime cohérent de la résiliation anticipée du bail commercial par le preneur. La résiliation triennale légale de l’article L. 145-4 constitue le socle minimum, auquel les parties peuvent ajouter des facultés conventionnelles plus étendues. La force majeure temporaire n’autorise pas le preneur à se soustraire à son obligation de paiement des loyers, sauf à démontrer un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Et le formalisme de la notification de la décision de résilier demeure un élément essentiel de la mise en œuvre de ces facultés.
Conclusion
La résiliation anticipée conventionnelle du bail commercial s’affirme, au regard des jurisprudences récentes de la troisième chambre civile, comme un instrument contractuel à la fois puissant et délicat. Puissant, parce que la Cour de cassation lui reconnaît une pleine force obligatoire et impose au juge de rechercher effectivement la volonté du preneur de s’en prévaloir, comme l’illustre l’arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-21.572). Délicat, parce que sa validité suppose le respect de conditions de fond — l’absence de déguisement en transaction dépourvue de concessions réciproques — et de forme — l’expression claire et non équivoque de la volonté de résilier. La pratique contractuelle gagnerait à anticiper ces exigences en rédigeant des clauses de résiliation anticipée précises quant à leurs conditions d’exercice et aux modalités de notification, tout en veillant à ne pas y intégrer des stipulations qui pourraient être analysées comme des exonérations prohibées de l’obligation essentielle de délivrance du bailleur. La jurisprudence récente de la troisième chambre civile, en réaffirmant avec constance la force obligatoire de la convention des parties tout en préservant l’effectivité du statut d’ordre public des baux commerciaux, offre aux praticiens un cadre d’analyse à la fois rigoureux et prévisible, dont la maîtrise constitue un atout décisif dans le conseil et le contentieux du bail commercial.
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