Depuis le 1er juillet 2026, les taux de l’intérêt légal ont changé. Pour un propriétaire confronté à un loyer impayé, ce n’est pas un détail comptable : le montant réclamé au locataire doit être calculé proprement, avec un point de départ vérifiable, un décompte lisible et des frais que la loi autorise réellement.
Le réflexe le plus dangereux consiste à ajouter une pénalité forfaitaire, des frais de relance ou une majoration prévue dans le bail. En bail d’habitation, beaucoup de clauses de ce type sont réputées non écrites. Le bailleur peut réclamer les loyers, les charges justifiées, le dépôt de garantie éventuellement impayé, certains frais de procédure dans le cadre légal, et des intérêts au taux légal lorsque les conditions sont réunies. Il ne peut pas transformer un retard de paiement en sanction privée.
Pour le locataire, l’enjeu est symétrique. Une dette locative mal calculée peut déclencher un commandement de payer, une assignation puis une demande d’expulsion. Mais un décompte inexact, des pénalités interdites ou des frais non justifiés peuvent être contestés devant le juge des contentieux de la protection.
Le nouveau taux applicable depuis le 1er juillet 2026
L’administration a publié les taux de l’intérêt légal applicables au second semestre 2026. Pour une somme due à un particulier, le taux est de 6,84 %. Pour une somme due à un professionnel, le taux est de 2,75 %. Ces taux s’appliquent à compter du 1er juillet 2026.
La source officielle Service-Public Entreprendre rappelle également la formule de calcul : somme due multipliée par le nombre de jours de retard, multipliée par le taux applicable, puis divisée par 365.
Dans un bail d’habitation classique, le bailleur est souvent une personne physique. Si le locataire doit une somme à ce bailleur particulier, le taux de 6,84 % peut donc entrer dans le calcul des intérêts moratoires pour la période courant à partir du 1er juillet 2026, sous réserve du point de départ applicable et du contenu exact de la mise en demeure.
Si le bailleur est une société, une SCI professionnelle ou un bailleur social, le raisonnement peut être différent. Il faut identifier la qualité du créancier, la nature du bail, le texte invoqué et la période exacte de retard.
Le point de départ : pas forcément le premier jour de retard
L’article 1231-6 du Code civil prévoit que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Cela signifie qu’un bailleur ne doit pas confondre deux dates.
La première est la date à laquelle le loyer devait être payé selon le bail.
La seconde est la date à laquelle le locataire a été mis en demeure de payer, par exemple par courrier recommandé, acte de commissaire de justice ou commandement de payer.
En pratique, le décompte doit donc distinguer le principal de la dette et les intérêts. Il doit dire quels loyers sont impayés, quelles charges sont réclamées, à quelle date le locataire a été mis en demeure, puis comment les intérêts ont été calculés.
Un décompte qui se contente d’additionner les loyers, les frais, une pénalité forfaitaire et une ligne « intérêts » sans explication expose le bailleur à une contestation. Le juge peut vérifier la dette locative et écarter ce qui n’est pas justifié.
Exemple simple de calcul
Un locataire doit 2 000 euros de loyers à un bailleur personne physique. Il a été mis en demeure le 1er juillet 2026. La dette reste impayée pendant 60 jours.
Le calcul des intérêts au taux légal est le suivant : 2 000 x 60 x 6,84 % / 365.
Le montant obtenu est d’environ 22,49 euros.
Ce chiffre montre une chose importante : les intérêts légaux ne sont pas, en eux-mêmes, le cœur financier d’un dossier de loyers impayés. Le vrai enjeu est le paiement du principal, la conservation du bail, le déclenchement éventuel de la clause résolutoire, les délais de paiement et les frais de procédure.
Les intérêts restent néanmoins utiles. Ils obligent à dater les démarches, à produire une mise en demeure, à tenir un décompte exact et à éviter les montants fantaisistes.
Les pénalités et frais de relance sont à manier avec prudence
L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou pénalités en cas d’infraction aux clauses du bail ou au règlement intérieur de l’immeuble. Le même article vise aussi les clauses qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de quittance, ainsi que des frais de procédure au-delà du cadre légal.
Autrement dit, un bail d’habitation ne permet pas de facturer librement 10 %, 15 % ou 50 euros de frais dès le premier retard.
Le bailleur doit séparer ce qui relève de la dette certaine et ce qui relève d’une demande judiciaire. Les loyers échus et charges récupérables justifiées peuvent être réclamés. Les intérêts au taux légal peuvent être demandés selon les règles applicables. Les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile relèvent de la décision du juge lorsqu’une procédure est engagée.
Pour le locataire, ce point est essentiel. S’il reçoit un courrier ou un commandement de payer comportant des pénalités contractuelles, des frais de relance ou des frais administratifs ajoutés automatiquement, il ne doit pas ignorer la dette. Il doit isoler les sommes contestables et répondre sur le fond : montant du loyer, charges, paiements déjà faits, aides au logement, dépôt de garantie, frais et intérêts.
Commandement de payer : le décompte doit être lisible
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une clause résolutoire dans le bail d’habitation pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement doit notamment mentionner le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l’avertissement sur le risque de procédure judiciaire et la possibilité de demander des délais de paiement.
Le décompte n’est donc pas une annexe secondaire. C’est une pièce centrale.
Un bailleur doit y faire apparaître les échéances, les paiements reçus, les aides éventuellement versées, les charges réclamées, les régularisations, les frais admissibles et, si des intérêts sont demandés, leur mode de calcul.
Un locataire doit le relire ligne par ligne. Il doit vérifier si des versements ont été oubliés, si une aide CAF ou MSA a été mal imputée, si une assurance ou une garantie Visale a été activée, si les charges sont justifiées et si les intérêts ont été calculés sur la bonne période.
Caution : attention au délai de quinze jours
Lorsque le bail est garanti par une caution, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le commandement de payer doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire.
À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Ce point est souvent oublié dans les dossiers de loyers impayés. Le bailleur vise le locataire, puis se retourne tardivement contre la caution. Or la caution peut discuter les intérêts et pénalités si le formalisme n’a pas été respecté.
Pour un propriétaire, le bon réflexe est donc de vérifier dès le départ l’existence d’un acte de cautionnement, l’identité exacte de la caution, son adresse, puis la date de signification du commandement au locataire et à la caution.
Pour la caution, il faut demander le commandement, l’acte de signification, le décompte et la preuve que le délai de quinze jours a été respecté.
Délais de paiement : le juge peut revoir le rythme
L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues. En matière de dette locative, l’article 24 de la loi de 1989 permet au juge d’accorder des délais dans la limite de trois années lorsque les conditions sont réunies.
Ces délais ne sont pas automatiques.
Le locataire doit montrer qu’il est en situation de régler sa dette et qu’il a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Un plan sérieux suppose des ressources, des justificatifs, une proposition réaliste et, si nécessaire, une démarche auprès de la CAF, du FSL, de la commission de surendettement ou des services sociaux.
Le bailleur, de son côté, peut contester un plan irréaliste. Il peut montrer que la dette continue d’augmenter, que le loyer courant n’est pas repris ou que les propositions ne couvrent pas la situation réelle.
Le juge peut aussi vérifier les éléments constitutifs de la dette locative. C’est ici que le calcul des intérêts, des charges et des frais prend toute son importance.
Ce que le propriétaire doit faire avant d’assigner
Le propriétaire doit commencer par un dossier propre.
Il faut réunir le bail signé, les éventuels avenants, le décompte locatif, les appels de loyers, les justificatifs de charges, les quittances, les relances, la mise en demeure, le commandement de payer, l’acte de cautionnement, les échanges avec le locataire, les informations CAF ou MSA et les éventuelles démarches auprès de l’assurance loyers impayés.
Le décompte doit être compréhensible par un juge qui découvre le dossier. Il ne doit pas mélanger le loyer principal, les provisions de charges, les régularisations, les indemnités d’occupation, les frais de commissaire de justice, les dépens, les intérêts et les sommes seulement demandées à titre judiciaire.
Si le bailleur réclame des intérêts au taux légal, il doit identifier le point de départ, le taux applicable par période et la formule utilisée.
Cette méthode sert aussi la stratégie. Un dossier net permet d’obtenir plus vite une décision utile. Un dossier confus ouvre des angles de contestation.
Ce que le locataire doit vérifier dès réception du commandement
Le locataire ne doit pas attendre l’audience pour répondre.
Il doit vérifier le montant réclamé, les loyers réellement impayés, les charges, les paiements déjà effectués, l’existence d’une aide au logement, les dates de mise en demeure, les frais ajoutés et les intérêts.
S’il conteste, il doit écrire. Une contestation orale ou une simple incompréhension ne suffit pas. Il faut produire les virements, relevés bancaires, attestations CAF, échanges avec le bailleur, justificatifs de ressources, demandes d’aide et proposition de plan d’apurement.
S’il peut reprendre le paiement du loyer courant, il doit le faire rapidement. La reprise du paiement courant est souvent déterminante pour demander des délais et éviter que la clause résolutoire produise tous ses effets.
S’il ne peut pas payer, il doit chercher un canal adapté : aide sociale, FSL, surendettement, accompagnement par une ADIL, ou conseil juridique si la dette est discutée.
Paris et Île-de-France : un enjeu de preuve et de calendrier
À Paris et en Île-de-France, les loyers sont élevés, les garanties multiples et les délais de procédure peuvent être décisifs. Un mois de retard peut vite devenir une dette difficile à absorber. Un bailleur qui attend trop longtemps perd du temps, mais un bailleur qui agit avec un décompte imprécis fragilise son dossier.
Le bon réflexe est de traiter l’impayé comme un dossier de preuve dès le premier retard : bail, échéancier, relances, mise en demeure, commandement, décompte et calcul des intérêts.
Pour les propriétaires, le cabinet peut intervenir sur le recouvrement des loyers impayés, la préparation du commandement de payer, l’assignation et la réponse aux contestations du locataire.
Pour les locataires, l’enjeu est d’identifier vite ce qui est dû, ce qui est contestable et ce qui peut être échelonné.
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