Au 30 septembre 2026, les trois SCPI à capital variable gérées par Aestiam comptent ensemble 196 182 parts en attente de retrait, d’après leurs bulletins trimestriels du troisième trimestre 2026 : 107 763 parts pour Pierrevenus, SCPI diversifiée créée en 1988, soit 14,37 % des parts émises ; 45 192 parts pour Aestiam Agora, SCPI de commerces, soit 8,92 % ; 43 227 parts pour Aestiam Horizon, SCPI de bureaux, soit 4,07 %. Pour la première, aucune part n’a été souscrite ni retirée aux deuxième et troisième trimestres 2026, et son rapport annuel 2024 indiquait déjà que les demandes de retrait en attente depuis plus de douze mois dépassaient 10 % du capital depuis le 10 juillet 2024.
Ces chiffres ne révèlent ni procédure collective, ni sanction, ni faute constatée par une autorité ou par un juge à la date de rédaction, et aucune responsabilité n’est établie. Les documents publiés montrent au contraire plusieurs mesures prises : information de l’Autorité des marchés financiers annoncée par la société de gestion, création de fonds de remboursement dans les trois SCPI, remboursements effectifs dans deux d’entre elles, cessions d’immeubles réalisées avec des plus-values, relocations et concertation avec les conseils de surveillance. Les statuts, les notes d’information et les documents signés par chaque associé priment sur toute analyse générale, et seul un juge peut trancher un litige.
Cet article reprend, document par document, pourquoi les parts ne sortent pas, ce que la loi impose quand l’attente dépasse un an, puis ce que l’associé peut faire concrètement : attendre son tour, vendre de gré à gré, accepter un remboursement décoté, peser en assemblée ou saisir le juge.
I. Pourquoi les retraits n’avancent pas et ce que la loi impose quand l’attente dépasse un an
A. Ce que montrent les bulletins du 30 septembre 2026, SCPI par SCPI
Dans une SCPI à capital variable, l’associé qui veut sortir ne vend pas ses parts sur un marché : il demande leur retrait, et ce retrait n’est exécuté que si de nouveaux souscripteurs apportent des fonds en face. Le règlement général de l’Autorité des marchés financiers fixe l’ordre de passage : les demandes de retrait « sont, dès réception, inscrites sur le registre des demandes de retrait et sont satisfaites par ordre chronologique d’inscription ». Les notes d’information des trois SCPI, mises à jour en septembre 2026, ajoutent des règles pratiques : un seul ordre de retrait à la fois par associé, une exécution partielle possible si l’associé n’a pas exigé une exécution totale, la perte du rang en cas d’augmentation du nombre de parts demandées, le maintien du rang en cas de diminution, et un règlement dans les deux mois de la réalisation effective du retrait.
Quand les souscriptions disparaissent, la file s’allonge mécaniquement. Le tableau suivant reprend les chiffres publiés par la société de gestion pour chaque SCPI au 30 septembre 2026, complétés par la dernière valeur de réalisation publiée, arrêtée au 30 juin 2026.
| Au 30 septembre 2026 | SCPI diversifiée | SCPI de commerces | SCPI de bureaux |
|---|---|---|---|
| Parts émises | 749 915 | 506 562 | 1 063 310 |
| Parts en attente de retrait | 107 763 | 45 192 | 43 227 |
| Part des parts émises (notre calcul) | 14,37 % | 8,92 % | 4,07 % |
| Parts souscrites au 3e trimestre | 0 | 0 | 548 |
| Parts remboursées par le fonds au 3e trimestre | aucune | 0 | 5 152 |
| Prix de souscription | 263 € | 922 € | 350 € |
| Prix de retrait compensé | 263 € | 829,80 € | 315 € |
| Valeur de réalisation au 30 juin 2026 | 241,99 € | 786,95 € | 283,55 € |
| Fonds de remboursement | créé le 4 septembre 2024, 30 M€ au plus | autorisé le 18 juin 2025, 40 M€ au plus | créé le 11 février 2026, 40 M€ au plus |
La SCPI diversifiée présente la situation la plus tendue. Ses bulletins successifs donnent une série sans rupture : 92 867 parts en attente fin 2023, 104 068 fin 2024, 105 643 à chaque fin de trimestre de 2025, 107 761 au premier trimestre 2026 et 107 763 au 30 septembre 2026. Sur la même période, le rapport annuel 2024 indique qu’aucune souscription ni aucun retrait n’a été enregistré en 2024, les bulletins de 2025 affichent zéro souscription et zéro retrait, et seules 72 parts ont été retirées au premier trimestre 2026. Le rapport annuel 2025 reconnaît que les demandes en attente représentent plus de 10 % du capital, et le bulletin du troisième trimestre 2026 précise que la société de gestion poursuit ses réflexions avec le conseil de surveillance pour améliorer la liquidité des parts. Le prix de souscription de 263 € est inchangé depuis 2019 selon la société, alors que la valeur de réalisation ressort à 241,99 € au 30 juin 2026. Ce prix n’est pas librement réglable : selon l’article L. 214-94 du code monétaire et financier, il est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution, et « Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’Autorité des marchés financiers ». Une baisse du prix de souscription, qui entraînerait celle du prix de retrait, reste donc encadrée.
Si un tel ajustement intervenait, l’associé inscrit en serait averti. Le règlement général de l’AMF impose une information par lettre recommandée au plus tard la veille de la date d’effet, et précise qu’en l’absence de réaction dans les quinze jours « la demande de retrait est réputée maintenue au nouveau prix ». Un associé qui refuse de sortir à un prix inférieur doit donc répondre par écrit dans ce délai.
La SCPI de commerces est issue d’une fusion réalisée en 2025, au terme de laquelle elle a absorbé une autre SCPI de la même société de gestion. Ses parts en attente sont passées de 35 705 fin 2025 à 38 858, puis 41 604 et 45 192 au 30 septembre 2026. Les souscriptions, déjà faibles au premier trimestre 2026 avec 57 parts, sont tombées à zéro, et le fonds de remboursement a racheté 947 parts au premier trimestre et 588 au deuxième, puis aucune au troisième. Le bulletin du troisième trimestre fait état de deux cessions d’immeubles pour 2,35 M€, dont le produit doit permettre d’anticiper l’échéance d’un emprunt bancaire au deuxième trimestre 2027, et d’un acompte trimestriel réduit à 8,94 € par part en raison de créances passées en perte sur un locataire hôtelier en difficulté depuis plusieurs années. Le prix de retrait compensé est de 829,80 €, après déduction d’une commission de souscription de 10 % hors taxes sur le prix de 922 €.
La SCPI de bureaux est la seule des trois dont le fonds de remboursement fonctionne à plein. Selon sa note d’information, l’assemblée générale ordinaire du 11 février 2026 l’a créé avec une dotation maximale de 40 millions d’euros prélevée sur les produits de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2025, et la société de gestion a fixé le prix de remboursement à 258,51 € par part, soit 90 % de la valeur de réalisation au 31 décembre 2025, contre 315 € pour un retrait compensé. Un plafond individuel de 3 500 parts s’applique, le reliquat conservant son rang sans pouvoir bénéficier du fonds avant douze mois, et l’associé qui refuse ou ne répond pas dans les quinze jours calendaires est réputé renoncer au fonds pendant neuf mois. Le fonds a remboursé 4 765 parts au premier trimestre, 13 271 au deuxième et 5 152 au troisième, après quoi la société indique que les dotations de l’année ont été consommées ; malgré ces remboursements, les parts en attente sont remontées de 36 583 au 30 juin à 43 227 au 30 septembre 2026.
Ces données appellent une lecture prudente. Les bulletins ne publient ni l’ancienneté des demandes, ni leur répartition par associé, ni les annulations éventuelles de demandes : nos calculs sur les séries publiées sont des ordres de grandeur, et seul le registre tenu par la société de gestion fait foi. Pour une analyse plus générale des SCPI dont les retraits ne sont compensés que par des souscriptions, voir notre article sur les 712 725 parts en attente d’une autre SCPI de santé au 30 septembre 2026.
B. Le seuil de 10 % de l’article L. 214-93 : ce qu’il déclenche et ce qu’il ne garantit pas
Le législateur a prévu le cas où la file d’attente s’enlise. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier vise d’abord les ordres de vente des SCPI à capital fixe, puis ajoute : « La même procédure est applicable au cas où les demandes de retrait non satisfaites dans un délai de douze mois représentent au moins 10 % des parts. » La procédure comporte deux temps. La société de gestion informe sans délai l’Autorité des marchés financiers, puis, selon le même article, « Dans les deux mois à compter de cette information, la société de gestion convoque une assemblée générale extraordinaire et lui propose la cession partielle ou totale du patrimoine et toute autre mesure appropriée. » Le seuil ne vise que les demandes de plus de douze mois, et non l’ensemble des parts en attente : un ratio global, comme ceux du tableau, peut donc surestimer la part réellement concernée.
Parmi les mesures appropriées, le règlement général de l’AMF en désigne une expressément : l’inscription d’ordres sur un registre d’achat et de vente, c’est-à-dire le passage à un marché secondaire organisé par confrontation. Le texte en tire la conséquence pour l’associé inscrit : « L’application de cette mesure emporte la suspension des demandes de retrait. » Les statuts de la SCPI diversifiée, dans leur version de juin 2025, reprennent cette règle mot pour mot dans leur article consacré au retrait.
Pour la SCPI diversifiée, la société de gestion a elle-même indiqué, dans son rapport annuel 2024, que le seuil était franchi depuis le 10 juillet 2024 et que l’Autorité des marchés financiers avait été informée. La note d’information mentionne ensuite une assemblée générale extraordinaire du 4 septembre 2024, soit moins de deux mois plus tard, qui a décidé de constituer un fonds de remboursement doté au plus de 30 millions d’euros, à prélever sur les produits de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2024, avec un prix compris entre 90 % et 100 % de la dernière valeur de réalisation. À notre lecture des documents publiés, ce fonds n’a toutefois produit aucun remboursement : le rapport annuel 2024 précisait qu’il n’avait pas encore été doté, le bilan au 31 décembre 2025 ne fait apparaître aucun montant sur cette ligne, et le nombre total de parts est resté fixé à 749 915 dans tous les bulletins jusqu’au 30 septembre 2026, ce qui exclut toute annulation de parts par ce fonds. L’assemblée du 27 mai 2026 n’a statué qu’en la forme ordinaire, sur treize résolutions toutes approuvées selon le bulletin suivant, sans mesure nouvelle de liquidité. Le texte impose de proposer des mesures, pas d’en garantir le résultat ni de fixer un délai d’exécution ; si les mesures adoptées en 2024 restaient durablement sans effet, la question de leur caractère approprié pourrait se poser, mais seule une juridiction pourrait y répondre.
Pour la SCPI de commerces, le ratio global de 8,92 % reste sous le seuil, et la part des demandes de plus de douze mois est par construction inférieure ; à notre lecture des chiffres publiés, la procédure légale n’est pas déclenchée. Les notes d’information des SCPI de commerces et de bureaux contiennent cependant une autre clause, qui compte davantage pour l’associé : la société de gestion peut suspendre à tout moment la variabilité du capital dès que des demandes de retrait restent non satisfaites depuis au moins trois mois, quel que soit le pourcentage qu’elles représentent. Cette décision entraîne l’annulation des souscriptions et des demandes de retrait inscrites, l’interdiction d’augmenter le capital et le passage à un marché secondaire où les ordres d’achat et de vente se confrontent, avec une commission de cession de 5 % hors taxes à la charge de l’acquéreur selon les bulletins. Le rétablissement relève ensuite d’une décision de la société de gestion, après avis du conseil de surveillance et information des associés et de l’AMF. Pour mesurer ce que devient une SCPI après ce basculement, voir notre analyse d’une SCPI passée en marché secondaire où aucune part ne s’échange.
Le fonds de remboursement, que les trois SCPI ont choisi, obéit à un régime précis. Le règlement général de l’AMF réserve sa création et sa dotation à l’assemblée générale, qui en fixe les limites et critères d’utilisation, et prévoit que « Les liquidités affectées au fonds de remboursement sont destinées au seul remboursement des associés. » Le prix est encadré par un autre article du même règlement : « Si le retrait n’est pas compensé, le remboursement ne peut s’effectuer à un prix supérieur à la valeur de réalisation ni inférieur à celle-ci diminuée de 10 %, sauf autorisation de l’AMF. » À notre calcul, sur les dernières valeurs publiées, un remboursement par le fonds se ferait donc entre 217,79 € et 241,99 € pour la SCPI diversifiée, contre 263 € en retrait compensé, et se fait à 258,51 € pour la SCPI de bureaux, contre 315 €. Les notes d’information des SCPI de commerces et de bureaux précisent que cette décote constitue des frais de rachat acquis à la SCPI, conformément aux outils de gestion de la liquidité issus de la directive européenne de 2024 sur les gestionnaires de fonds alternatifs : elle profite aux associés qui restent.
Enfin, l’argent du fonds ne peut pas être repris discrètement. Selon le règlement général de l’AMF, « La reprise des sommes disponibles sur le fonds de remboursement fait l’objet d’un rapport motivé de la société de gestion, porté préalablement à la connaissance des associés et de l’AMF. » Un associé peut donc demander où en sont la dotation et l’utilisation du fonds, et s’assurer qu’aucune reprise n’a eu lieu sans ce rapport. Pour un exemple de fonds activé dans trois SCPI d’un même gestionnaire, voir notre article sur le fonds de remboursement du 28 octobre 2026 de trois SCPI de bureaux et de commerces.
II. Ce que l’associé peut faire maintenant, seul ou avec d’autres associés
A. Attendre son tour, vendre de gré à gré ou accepter le fonds : trois sorties, trois prix
Rester inscrit sur le registre n’est pas une position passive. L’associé conserve son rang, déterminé par la date de réception de sa demande, et continue de percevoir les revenus jusqu’au dernier jour du mois précédant la réalisation effective de son retrait. Au troisième trimestre 2026, les acomptes publiés étaient de 2,85 € par part pour la SCPI diversifiée et de 8,94 € pour la SCPI de commerces, et la distribution de la SCPI de bureaux restait stable selon son bulletin. Trois vérifications s’imposent : conserver l’accusé de réception de la demande, obtenir de la société de gestion la date d’inscription retenue, puisque la note d’information la reporte à la date de la dernière pièce lorsqu’un complément est demandé et n’est pas fourni dans les trente jours, et relire la mention d’exécution totale ou partielle. Augmenter le nombre de parts demandées fait perdre le rang, alors que le réduire le conserve.
La demande inscrite crée des obligations à la charge de la société de gestion. Dans une affaire concernant un ordre d’achat sur le marché secondaire d’une autre SCPI, le tribunal judiciaire de Nanterre, le 29 mai 2026, a jugé que le placement de l’ordre et son acceptation par accusé de réception « sont constitutifs d’un contrat de mandat par lequel la société de gestion s’est engagée » à le traiter selon les règles applicables. Le même jugement a déclaré l’action prescrite, faute d’avoir été engagée dans les cinq ans du courrier annulant l’ordre. À notre lecture, la solution pourrait être transposée à une demande de retrait : toute lettre de la société de gestion qui annule, modifie ou refuse une demande doit être datée, conservée et analysée sans attendre, car elle peut faire courir le délai de l’article 2224 du code civil, selon lequel « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »
Vendre de gré à gré est la deuxième sortie, la seule qui ne dépende pas de nouveaux souscripteurs. L’article L. 214-93 du code monétaire et financier prévoit que « Toute transaction donne lieu à une inscription sur le registre des associés qui est réputée constituer l’acte de cession écrit prévu par l’article 1865 du code civil », ce qui rend le transfert opposable à la société et aux tiers dès cette inscription. Il n’existe pas pour autant de bourse des parts : la Cour de cassation, le 8 décembre 2022, rappelle que « les parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne sont pas négociables » et que leur transfert résulte de l’inscription sur le registre des associés. Il faut donc trouver soi-même un acquéreur, associé, proche ou investisseur, et négocier un prix libre. Selon les notes d’information, la cession à un tiers non associé est soumise à l’agrément de la société de gestion, réputé acquis à défaut de réponse dans les deux mois, sauf pour les successions et les cessions entre époux, ascendants ou descendants.
Le coût fiscal et administratif de cette voie doit être chiffré avant de signer. L’article 726 du code général des impôts soumet au taux de 5 % les « cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière », ce que reprennent les notes d’information en évoquant des droits d’enregistrement de 5 % du prix, sous réserve des minima légaux. S’y ajoutent des frais de cession de 77 € hors taxes selon le bulletin de la SCPI diversifiée. L’associé qui vend une partie de ses parts de gré à gré doit aussi ajuster sa demande de retrait, puisqu’un seul ordre peut être en cours, et une vente avec décote matérialise la perte, ce qui compte pour les délais d’action étudiés plus loin.
Accepter le fonds de remboursement est la troisième sortie, aujourd’hui ouverte dans les seules SCPI de commerces et de bureaux, et dans la limite de leurs dotations. La procédure est enfermée dans des délais courts : la société de gestion écrit, par ordre chronologique, aux associés inscrits depuis au moins trois mois, et ceux-ci disposent de quinze jours pour formuler une demande expresse. Un juge des référés l’a rappelé à propos d’une autre SCPI : selon le tribunal judiciaire d’Amiens, le 7 mai 2025, « l’actionnement du fonds de remboursement litigieux est soumis à deux conditions cumulatives », l’ancienneté de l’ordre et le retour du bulletin-réponse dans le délai imparti. Le même juge a refusé de condamner la société de gestion à racheter les parts sur ses propres deniers, faute de démonstration d’une faute lui ayant causé un préjudice. La réponse doit donc être écrite, datée et conservée, surtout dans la SCPI de bureaux, où le silence vaut renonciation au fonds pendant neuf mois.
Le choix entre attendre et accepter se fait au cas par cas. Le fonds offre une sortie immédiate mais décotée, de l’ordre de 18 % sous le prix de retrait compensé dans la SCPI de bureaux à notre calcul ; l’attente conserve le prix de retrait et les revenus, mais sans date prévisible lorsque les souscriptions sont nulles, et sous le risque d’une suspension de la variabilité qui annulerait les demandes inscrites. Accepter réalise aussi la perte, ce qui peut faire courir la prescription contre le conseiller qui a recommandé l’achat. La Cour de cassation, le 15 janvier 2025, juge en effet, à propos de parts de SCPI, que « le délai pour agir en indemnisation d’un tel dommage ne peut commencer à courir avant la date à laquelle les pertes se réalisent ». Pour une analyse détaillée de ce choix dans une autre SCPI, voir notre article faut-il accepter un remboursement par le fonds à 98,50 € la part.
Tant que la sortie n’a pas eu lieu, la baisse de valeur reste latente. La cour d’appel de Paris, le 11 juin 2026, a ainsi relevé qu’une valorisation en baisse des parts d’une SCPI « ne révélait qu’une moins-value latente, sans que la perte correspondante ne soit réalisée dans le patrimoine des investisseurs ». Une valeur de réalisation inférieure au prix payé ne suffit donc pas, à elle seule, à fixer le point de départ de la prescription ; une cession, un remboursement décoté ou une liquidation le pourraient. Les situations restent propres à chaque dossier, notamment lorsque des documents d’information ont signalé le risque très tôt.
B. Peser en assemblée, faire contrôler la gestion, saisir le juge ou le médiateur
Le premier interlocuteur collectif est le conseil de surveillance. Selon l’article L. 214-99 du code monétaire et financier, composé de trois à douze associés, il est chargé d’assister la société de gestion et « Il opère les vérifications et les contrôles qu’il juge opportun à tout moment. » Le même texte ajoute qu’« Il peut se faire communiquer tout document ou demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la société civile de placement immobilier ». Un associé peut écrire aux membres du conseil, dont les noms figurent au rapport annuel, pour leur demander de solliciter un rapport sur la dotation du fonds, le calendrier des cessions et les suites données au seuil de 10 %. Dans la SCPI diversifiée, le rapport du conseil sur l’exercice 2025 signalait déjà un point d’attention relatif au suivi des positions de l’AMF.
Le vote en assemblée est le deuxième levier, et ses règles réservent des surprises. L’article L. 214-104 prévoit que « Pour toute procuration d’un associé sans indication de mandataire, le président de l’assemblée générale émet un avis favorable à l’adoption des projets de résolution présentés ou agréés par la société de gestion et un vote défavorable à l’adoption de tous autres projets de résolution. » Renvoyer un pouvoir en blanc revient donc à voter dans le sens de la société de gestion. À l’inverse, pour le vote à distance, l’article L. 214-105 prévoit que les bulletins ne donnant aucun sens de vote ou « exprimant une abstention sont considérés comme des votes négatifs ». L’associé qui veut peser doit voter lui-même ou choisir un mandataire qui accepte de voter dans le sens indiqué. L’article L. 214-103 impose en outre la réunion de l’assemblée ordinaire dans les six mois de la clôture de l’exercice et précise que « Le ministère public ou tout associé peut saisir le président du tribunal compétent statuant en référé afin d’enjoindre aux dirigeants, le cas échéant sous astreinte, de convoquer cette assemblée ou de désigner un mandataire pour y procéder. »
Les associés peuvent aussi inscrire leurs propres projets à l’ordre du jour. Selon l’article R. 214-138 du code monétaire et financier, « Un ou plusieurs associés représentant au moins 5 % du capital social peuvent demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée de projets de résolution. » Ce pourcentage est fortement réduit au-delà de 760 000 € de capital, selon un barème dégressif, et la demande doit parvenir au siège par lettre recommandée ou par voie électronique, « vingt-cinq jours au moins avant la date de l’assemblée réunie sur première convocation ». À notre calcul, sur le capital constaté au 31 décembre 2025, le seuil représente environ 775 085 € de nominal, soit 5 066 parts, pour la SCPI diversifiée, environ 1 217 594 €, soit 3 044 parts, pour la SCPI de commerces, et environ 1 032 571 €, soit 6 749 parts, pour la SCPI de bureaux, c’est-à-dire moins de 0,7 % des parts dans chaque cas. Un groupe d’associés peut ainsi soumettre au vote une résolution sur le calendrier des cessions, la dotation du fonds ou la rémunération de la société de gestion.
À défaut de convocation par la société de gestion, l’assemblée peut être réunie autrement. L’article R. 214-136 énumère le commissaire aux comptes, le conseil de surveillance, les liquidateurs et, en troisième lieu, la convocation « Par un mandataire désigné en justice à la demande d’un ou de plusieurs associés réunissant au moins le dixième du capital social ou de tout intéressé en cas d’urgence ». Le dixième du capital représente, à notre calcul, environ 74 992 parts pour la SCPI diversifiée, 50 810 pour la SCPI de commerces et 108 650 pour la SCPI de bureaux. Ce seuil élevé suppose en pratique un regroupement organisé d’associés.
La rémunération de la société de gestion relève des associés. Le règlement général de l’AMF prévoit que « Le taux, l’assiette ou les autres éléments de la rémunération de la société de gestion peuvent être prévus par les statuts des SCPI, SEF ou GFI. » La Cour de cassation, le 17 septembre 2025, en a déduit qu’« une délibération de l’assemblée générale de la SCPI modifiant les dispositions des statuts fixant la rémunération de la société de gestion n’a pas à être agréée par celle-ci, qui ne peut s’y opposer ». Elle rejetait le pourvoi formé contre un arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 janvier 2024, qui avait retenu que, les statuts prévoyant la fixation de cette rémunération par les associés, « les juges ne peuvent substituer leur décision à celle des associés dès lors qu’il n’est pas établi que celle-ci fut irrégulière ou abusive ». Une majorité d’associés pourrait donc, par exemple, réduire une commission dans une SCPI dont la collecte est à l’arrêt, sous réserve de la régularité de l’assemblée et de l’absence d’abus.
Le mandat de la société de gestion peut, lui aussi, être remis en cause. L’article L. 214-98 du code monétaire et financier dispose que « La société de gestion, quelles que soient les modalités de sa désignation, peut être révoquée par l’assemblée générale à la même majorité. » Il ajoute que « Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts » et qu’« En outre, la société de gestion est révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé. » Dans la SCPI diversifiée, les statuts fixent la durée des fonctions de la société de gestion à un an, et l’assemblée du 27 mai 2026 a renouvelé son mandat jusqu’à l’assemblée de juin 2027 appelée à statuer sur les comptes de 2026 : chaque associé se prononcera donc de nouveau sur ce renouvellement. À notre lecture, la seule existence d’une file d’attente ne suffirait pas à caractériser une cause légitime de révocation judiciaire, qui supposerait d’établir un manquement précis.
Les décisions d’assemblée elles-mêmes ne se contestent que dans des conditions étroites. Depuis la réforme entrée en vigueur le 1er octobre 2025, l’article 1844-10 du code civil limite la nullité des décisions sociales à la violation d’une disposition impérative du droit des sociétés ou des causes de nullité des contrats, et précise : « Sauf si la loi en dispose autrement, la violation des statuts ne constitue pas une cause de nullité. » L’article 1844-14 enferme l’action dans un délai bref : les actions en nullité « de décisions sociales postérieures à sa constitution ou d’apports se prescrivent par deux ans à compter du jour où la nullité est encourue ». En cas d’abus de majorité, la Cour de cassation, le 9 juillet 2025, a précisé que « la recevabilité d’une action en nullité d’une délibération sociale pour abus de majorité n’est pas, en l’absence de demande indemnitaire dirigée contre les associés majoritaires, subordonnée à la mise en cause de ces derniers ».
Si une faute de gestion venait à être démontrée, les associés disposeraient de l’action sociale. L’article 1843-5 du code civil prévoit que « Outre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plusieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre les gérants. » Les dommages-intérêts éventuels sont alors versés à la société, et non aux demandeurs. La cour d’appel de Paris, le 18 novembre 2024, saisie d’une telle action par des associés d’une SCPI contre sa société de gestion, a appliqué le délai de cinq ans et retenu que « la prescription d’une action en responsabilité ne peut commencer à courir avant la réalisation du dommage ou avant la date à laquelle ce dommage est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance ». Pour une action en son nom propre, l’associé doit en revanche justifier d’un préjudice distinct : selon la Cour de cassation, le 4 novembre 2021, « la recevabilité de l’action en responsabilité engagée par un associé contre un tiers est subordonnée à l’allégation d’un préjudice personnel et distinct de celui qui pourrait être subi par la société elle-même ». À notre lecture, la baisse de valeur des parts relève en principe du préjudice collectif, alors qu’une demande mal inscrite ou une lettre du fonds jamais adressée pourrait caractériser un préjudice personnel. Ces actions entre associés et gestionnaire relèvent du contentieux entre associés de sociétés civiles et commerciales, qui exige de réunir d’abord les pièces.
Le conseiller ou la banque qui a recommandé la souscription peut aussi être interrogé. Un prestataire de services d’investissement doit, selon l’article L. 533-13 du code monétaire et financier, recueillir les informations sur la situation financière de son client, « y compris leur capacité à subir des pertes », avant de recommander un instrument adapté. Un conseiller en investissements financiers doit, selon l’article L. 541-8-1, exercer son activité avec diligence « afin de leur proposer une offre de service adaptée et proportionnée à leurs besoins et à leurs objectifs ». Un manquement prouvé ouvrirait droit à réparation sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ou de la responsabilité délictuelle, généralement sous la forme d’une perte de chance. Le point de départ du délai dépend de la réalisation de la perte, selon les décisions citées plus haut. Pour ces questions, voir nos articles sur la SCPI conseillée par une banque et le rapport d’adéquation et sur le délai pour agir contre un conseiller en gestion de patrimoine.
Deux outils précèdent utilement tout procès. Le médiateur de l’Autorité des marchés financiers reçoit les réclamations relevant de sa compétence, et l’article L. 621-19 du code monétaire et financier précise que « La saisine du médiateur de l’Autorité des marchés financiers suspend la prescription de l’action civile et administrative à compter du jour où le médiateur est saisi. » Lorsque des documents manquent, par exemple sur la date d’inscription d’une demande ou sur l’utilisation du fonds, l’article 145 du code de procédure civile permet, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige », de demander au juge des mesures d’instruction. Avant cela, une lettre recommandée précise à la société de gestion, demandant la position de la demande sur le registre et l’état du fonds, reste la première étape. Pour une vue d’ensemble des recours lorsque les parts sont bloquées, voir notre guide sur les parts de SCPI bloquées et le retrait impossible.
Conclusion
Les bulletins du troisième trimestre 2026 dessinent trois situations différentes. Dans la SCPI diversifiée, le seuil de 10 % de l’article L. 214-93 est franchi depuis le 10 juillet 2024 selon la société de gestion, l’AMF a été informée, une assemblée extraordinaire a créé un fonds de remboursement en septembre 2024, mais aucun remboursement n’apparaît dans les documents publiés et aucune part n’a été souscrite ni retirée depuis le deuxième trimestre 2026. Dans la SCPI de commerces, la file s’allonge rapidement, le fonds n’a plus servi au troisième trimestre et une échéance bancaire est annoncée pour le deuxième trimestre 2027. Dans la SCPI de bureaux, le fonds a remboursé plus de 23 000 parts en 2026, au prix décoté de 258,51 €, avant l’épuisement des dotations de l’année.
Pour l’associé, l’ordre des démarches est simple. Il s’agit d’abord de vérifier sa propre position sur le registre et de conserver chaque lettre, ensuite de répondre par écrit et dans le délai à toute offre du fonds ou à toute annonce de baisse du prix, puis de comparer les trois sorties, attente, cession de gré à gré et fonds, au regard de son besoin de liquidités et de la perte qu’il accepte de réaliser. Il peut aussi agir collectivement : interroger le conseil de surveillance, voter lui-même plutôt que de renvoyer un pouvoir en blanc, inscrire des résolutions avec d’autres associés, et se prononcer, dans la SCPI diversifiée, sur le renouvellement annuel du mandat de la société de gestion à l’assemblée de 2027.
Les prochaines étapes à suivre sont datées : les bulletins du quatrième trimestre 2026, les valeurs de réalisation au 31 décembre 2026, les assemblées de 2027 qui devront se tenir dans les six mois de la clôture, l’emprunt de la SCPI de commerces et une éventuelle nouvelle dotation du fonds de la SCPI de bureaux. À la date de rédaction, aucune procédure, aucune sanction et aucune faute n’ont été constatées par une autorité ou par un juge, et aucune responsabilité n’est établie à l’égard de la société de gestion ou des conseillers. Les statuts, les notes d’information et les documents signés par chaque associé priment sur cette analyse générale, et seul le juge pourra, le cas échéant, trancher un différend.