Dans la nuit du 22 au 23 octobre 2026, la tempête Austen a balayé Paris et l’Île-de-France avec des rafales mesurées autour de 100 km/h dans la capitale et nettement plus sur les côtes, avant l’arrivée annoncée de la tempête Boelo pour le week-end. Toiture arrachée, pan de mur effondré, fenêtres soufflées, cage d’escalier inondée, électricité coupée pour plusieurs jours : des centaines de locataires franciliens découvrent ce matin un logement abîmé, parfois inhabitable, et se posent tous les mêmes questions. Faut-il continuer à payer le loyer d’un appartement sans toit ou sans fenêtres. Peut-on quitter les lieux sans attendre la fin du préavis. Qui doit commander les réparations urgentes, qui avance l’argent et qui reloge la famille en attendant. Cet article répond à partir des textes en vigueur et de décisions rendues par les juridictions françaises sur des situations comparables, dont un arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2025 sur la résiliation du bail après la destruction du logement, un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 9 janvier 2026 sur la chute d’un poteau pendant une tempête et une ordonnance du juge des contentieux de la protection de Saint-Quentin du 13 février 2026 sur un toit endommagé par une tempête. Chaque situation est expliquée avec la règle applicable, les preuves à réunir et les démarches concrètes à engager à Paris et dans les communes voisines.
I. Logement détruit ou inhabitable après la tempête : quand le bail prend fin de plein droit et quand le loyer doit baisser
A. Destruction totale par cas fortuit : la résiliation de plein droit du bail sans indemnité
La première question tient à l’état réel du logement. Lorsque la tempête a détruit le logement en totalité, le droit applique une règle simple et ancienne, posée à l’article 1722 du code civil : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » La destruction totale met donc fin au bail automatiquement, sans congé, sans préavis et sans indemnité d’un côté ni de l’autre. Le locataire ne doit plus aucun loyer à compter de la destruction, et le bailleur ne peut réclamer ni la reprise des lieux en bon état ni des dommages et intérêts pour une rupture anticipée.
La Cour de cassation a précisé le 9 janvier 2025 ce que recouvre cette destruction totale, dans une affaire où une falaise s’était effondrée sur une maison louée et où un arrêté municipal de péril avait déclaré l’immeuble inhabitable (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247). La cour d’appel de Bordeaux avait ordonné la résiliation du bail en retenant que l’immeuble avait été démoli et rendu inhabitable par l’effondrement, de sorte que sa perte par cas fortuit était totale. La Cour de cassation casse cette décision, non parce que la maison restait habitable, mais parce que le juge des référés avait tranché une contestation sérieuse sur l’existence du cas fortuit : « Selon le premier de ces textes, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. » Puis elle juge : « En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, a violé les textes susvisés. » L’enseignement pratique est double. D’une part, la destruction totale assimilée à l’impossibilité absolue et définitive d’user du logement conformément à sa destination met fin au bail. D’autre part, quand le caractère fortuit ou total de la destruction est discuté, il faut saisir le juge du fond et non se contenter d’un référé, et chaque partie doit prouver ses affirmations. Dans cette même affaire, la Cour maintient que « M. et Mme [Y] ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 », date de l’arrêté de péril et du départ des lieux, ce qui fixe concrètement le point de départ de la dispense de loyer au jour où le logement devient inhabitable et où le locataire quitte effectivement les lieux.
Concrètement, après Austen ou Boelo, la destruction totale vise les situations où le logement ne peut plus du tout servir d’habitation : maison dont la toiture s’est envolée avec effondrement des plafonds, appartement éventré par la chute d’un arbre ou d’un échafaudage voisin, immeuble frappé d’un arrêté de péril avec interdiction d’habiter, rez-de-chaussée durablement inondé avec installations électriques détruites et insalubrité avérée. Le locataire qui se trouve dans ce cas a intérêt à agir vite et par écrit. Il prévient le bailleur par lettre recommandée ou par courrier électronique avec accusé de réception, décrit les désordres, joint les photographies et la copie de l’arrêté de péril s’il existe, indique qu’il considère le bail résilié de plein droit en application de l’article 1722 et qu’il quitte les lieux, puis il restitue les clés contre reçu en précisant la date de départ. Il demande par le même courrier la restitution du dépôt de garantie et le remboursement du loyer payé d’avance pour la période postérieure au départ. Le bailleur, de son côté, ne peut ni retenir le dépôt de garantie à titre de pénalité de départ anticipé ni facturer des loyers après la destruction, puisque le contrat a pris fin par l’effet de la loi.
La prudence commande toutefois de ne pas invoquer la destruction totale à la légère. Si le logement reste partiellement utilisable, par exemple deux pièces sur quatre restent saines et sèches, ou si les désordres sont réparables en quelques semaines, le bail continue et c’est le régime de la destruction partielle qui s’applique : le locataire choisit entre une diminution du loyer et la résiliation judiciaire du bail. Celui qui quitte définitivement un logement seulement partiellement endommagé sans décision de justice et sans l’accord du bailleur s’expose à devoir les loyers jusqu’au terme du préavis ou jusqu’à la décision du juge. En cas de doute sur le caractère total ou partiel, la solution sûre consiste à demander au juge des contentieux de la protection de constater la résiliation ou de prononcer la baisse du loyer, en référé si l’urgence le justifie. Le juge des référés peut intervenir rapidement car, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », selon l’article 834 du code de procédure civile. À Paris, cette demande se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, et l’assignation doit décrire précisément les désordres avec constats et photographies.
B. Logement dégradé mais encore habitable : décence, baisse du loyer et réparation des désordres
La plupart des sinistres de tempête n’anéantissent pas le logement mais le rendent inconfortable, humide ou partiellement inutilisable : tuiles déplacées avec infiltrations, velux brisé bâché en urgence, volet arraché, marquise effondrée, gouttière pendante, antenne tombée sur le toit, mur lézardé, cave inondée avec chaudière noyée. Le bail continue dans ce cas, mais le locataire n’est pas démuni. Le bailleur reste tenu de ses obligations fondamentales, rappelées à l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » La tempête ne libère pas le bailleur de cette obligation d’entretien et de délivrance d’un logement décent. Même si le vent est un cas de force majeure, le bailleur doit faire réparer la toiture, les fenêtres, l’étanchéité et les équipements indispensables dès qu’il est informé du sinistre.
Le juge sanctionne concrètement ce manquement par une réduction du loyer proportionnée à la perte de jouissance. Le tribunal judiciaire de Saint-Quentin l’a jugé le 13 février 2026 dans une affaire où une tempête survenue le 24 août 2023 avait arraché des tuiles faîtières, décroché le mât et l’antenne et brisé le verre de la marquise (TJ Saint-Quentin, JCP, 13 février 2026, RG 25/00094). Le bailleur avait fini par faire réparer, mais plus d’un an après pour la toiture et deux ans après pour le mur. Le juge rappelle d’abord le fondement : « Aux termes de l’article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution ». » Il cite ensuite l’obligation de décence : « Aux termes de l’article 6 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». » Sur cette base, il accorde au locataire 882 euros pour la défectuosité du toit, soit une réduction de 15 % du loyer pendant douze mois, et 588 euros pour la défectuosité du mur, soit 5 % pendant vingt-quatre mois, pour un total de 1 470 euros. Cette décision illustre la méthode des tribunaux : ils mesurent la perte réelle pièce par pièce et mois par mois, à partir d’une expertise amiable, de photographies et de factures de réparation datées. Un locataire parisien dont le salon reste inutilisable pendant trois mois après Austen peut donc demander une réduction proportionnelle sur cette période, et non la suppression intégrale du loyer, sauf si le logement entier est inhabitable.
Le même article 1217 du code civil ouvre tout un éventail d’actions que le locataire peut cumuler quand les sanctions ne sont pas incompatibles : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » En pratique, le locataire d’un logement endommagé par la tempête peut donc demander à la fois la réalisation des travaux, une baisse du loyer pour le passé et des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance, les frais d’hôtel ou de relogement temporaire, la perte de meubles et les frais d’expertise. La suspension totale du paiement du loyer de sa propre initiative reste en revanche risquée : les juges l’admettent seulement quand le manquement du bailleur est grave et que le locataire a préalablement mis le bailleur en demeure par écrit. La voie la plus sûre consiste à consigner les loyers entre les mains d’un tiers ou à saisir le juge pour qu’il autorise la suspension, plutôt que de cesser brutalement tout versement.
Pour les réparations urgentes, le locataire dispose d’un levier efficace mais encadré. Après mise en demeure restée sans effet, il peut faire exécuter lui-même les travaux indispensables et en demander le remboursement, comme le prévoit l’article 1222 du code civil : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » Le mode d’emploi est strict : mise en demeure écrite décrivant les travaux nécessaires et impartissant un délai raisonnable au bailleur, puis, faute de réaction, commande des travaux strictement nécessaires à la mise hors d’eau et à la sécurité, à un coût raisonnable, avec devis et factures conservés. Le remplacement d’une vitre brisée, le bâchage professionnel d’une toiture en attendant la réfection et la remise en état d’une serrure de porte d’entrée forcée par le vent entrent dans ce cadre. La réfection complète d’une cuisine ou d’un parquet pour un simple motif esthétique n’y entre pas. Le locataire qui avance les fonds réclame ensuite le remboursement au bailleur, pièces justificatives à l’appui, et peut saisir le juge des contentieux de la protection en cas de refus.
Le bailleur supporte également la garantie des vices qui empêchent l’usage du logement, même s’il ignorait leur existence avant la tempête. L’article 1721 du code civil dispose : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Une charpente fragilisée par un défaut d’entretien ancien, que la tempête achève de mettre à nu, engage ainsi la responsabilité du bailleur envers le locataire pour la perte de jouissance et le dommage aux meubles. Le locataire doit de son côté continuer d’user du logement raisonnablement et payer le prix convenu tant que le bail dure, conformément à l’article 1728 du code civil : « Le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » Il doit donc signaler le sinistre sans tarder, aérer et protéger les lieux, et ne pas aggraver les dégâts en laissant l’eau s’infiltrer pendant des semaines sans prévenir.
II. Loyer, assurance et relogement après la tempête à Paris : qui paie et comment agir
A. Faut-il encore payer le loyer et comment se faire indemniser par les assurances
La question du loyer divise souvent les parties après une tempête, et la réponse dépend de l’état du logement. Si le logement est détruit en totalité au sens de l’article 1722, aucun loyer n’est dû à compter de la destruction, comme l’a confirmé la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 9 janvier 2025, n° 23-13.247) en maintenant que « M. et Mme [Y] ne doivent plus aucun loyer ni charge au titre du bail depuis le 26 février 2021 », date de l’arrêté de péril et du départ des lieux. Si le logement n’est détruit qu’en partie, le loyer reste dû en principe mais son montant peut être réduit par accord ou par décision de justice proportionnellement à la perte de jouissance, selon les circonstances. Le locataire qui retient unilatéralement la totalité de son loyer pour un simple dégât des eaux circonscrit à une chambre prend un risque : le bailleur peut le traiter comme un locataire qui ne paie pas son loyer et engager une procédure en résiliation et en paiement. La prudence impose donc de payer la part correspondant à la jouissance conservée, de signaler par écrit la part contestée et de saisir le juge pour faire fixer la réduction. Lorsque les difficultés de paiement sont générales et durables, le juge peut accorder des échéanciers : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues », selon l’article 1343-5 du code civil, qui précise que « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Cette protection suppose une décision du juge et le paiement ultérieur des sommes échelonnées.
Du côté des assurances, chaque occupant doit déclarer le sinistre sans attendre. L’article L113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Concrètement, le locataire déclare à son assurance habitation les dégâts aux meubles, aux embellissements et sa responsabilité éventuelle, tandis que le bailleur déclare à son assurance propriétaire non occupant les dégâts à l’immeuble. Le délai contractuel figure dans les conditions générales et ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, de sorte qu’une déclaration adressée le lendemain ou le surlendemain de la tempête respecte toujours cette exigence. Chaque déclaration se fait par lettre recommandée ou par l’espace en ligne de l’assureur avec accusé de réception, avec photographies, factures d’achat des meubles endommagés, copie du bail, état des lieux d’entrée et devis de remise en état. Lorsque l’assureur a indemnisé son assuré, il peut se retourner contre le responsable grâce à la subrogation : « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur », selon l’article L121-12 du code des assurances. Le locataire indemnisé pour ses meubles n’a donc pas à renoncer à ses droits contre le voisin ou le syndic : son assureur exercera le recours à sa place, à hauteur de ce qu’il a versé.
La tempête n’exonère pas automatiquement celui dont la chose a causé le dommage. Le tribunal judiciaire de Nice l’a jugé le 9 janvier 2026 à propos d’un poteau électrique tombé sur une maison pendant une tempête du 11 mai 2020 (TJ Nice, 2e ch. civ., 9 janvier 2026, RG 24/04319, GMF c/ ENEDIS). L’assureur de l’habitant avait indemnisé son assuré à hauteur de 7 810 euros puis s’était retourné contre le gardien du poteau, qui invoquait la tempête comme cas de force majeure. Le tribunal rappelle la règle applicable, reprise de l’article 1242 alinéa 1er du code civil : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. », et juge que le gardien « ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’un cas de force majeure ou d’une cause étrangère présentant un double caractère d’imprévisibilité et d’irrésistibilité ». Puis il écarte l’argument tiré de la tempête : « Pour que cette tempête présente les caractères de la force majeure, il lui appartient de démontrer qu’elle était imprévisible et irrésistible », et il ajoute que « la compagnie d’assurance GMF retient comme critère de garantie l’intensité exceptionnelle du phénomène climatique et non le caractère imprévisible et irrésistible », de sorte que la mobilisation de la garantie tempête par l’assureur « ne le démontre pas ». Le tribunal retient au contraire le défaut d’entretien du poteau, installé en 1971 et rongé par des insectes xylophages, et condamne le gardien à rembourser les 7 810 euros. Transposée à l’immobilier parisien, cette solution signifie qu’un bailleur, un syndic ou un voisin ne peut se retrancher derrière le seul bulletin météo d’Austen ou de Boelo pour refuser toute indemnisation : si la toiture, le mur ou l’arbre qui s’est effondré était mal entretenu, sa responsabilité reste engagée et la victime peut agir contre lui, directement ou par la subrogation de son assureur. Les lecteurs confrontés à une toiture arrachée trouveront le détail des recours assurantiels dans l’analyse des dégâts de toiture après la tempête Austen et des recours contre l’assurance et le voisin, et ceux qui subissent des entrées d’eau dans la foulée liront utilement les règles applicables aux infiltrations et dégâts des eaux en location après les tempêtes Austen et Boelo.
Le propriétaire d’un bâtiment répond aussi des dommages causés par sa ruine quand elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction, en application de l’article 1244 du code civil : « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. » Un mur de clôture qui s’effondre sur la voiture du voisin pendant Austen parce que ses fondations étaient affouillées depuis des années engage la responsabilité de son propriétaire, même si le vent a été violent. De même, tout fait fautif qui cause un dommage oblige son auteur à le réparer, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », selon l’article 1240 du code civil. Le voisin qui avait été averti par écrit de la dangerosité de sa cheminée ou de son arbre mort et qui n’a rien fait avant la tempête commet une faute dont il répond. En cas d’incendie provoqué par la tempête, par exemple un court-circuit après une surtension, le locataire répond en principe du feu sauf preuve contraire : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine », selon l’article 1733 du code civil, et « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », selon l’article 1734 du code civil, sauf à prouver que le feu n’a pu commencer chez eux. La déclaration aux deux assurances, locataire et propriétaire, reste donc indispensable dès les premières heures, avec un inventaire précis des biens détruits.
B. Paris et Île-de-France : arrêté de péril, preuves à réunir et juge compétent
À Paris et dans les communes d’Île-de-France, la procédure de mise en sécurité des immeubles endommagés par la tempête suit un circuit précis qu’il faut enclencher sans attendre. Quand un immeuble menace ruine après Austen, tout habitant ou voisin peut signaler le danger à la mairie d’arrondissement à Paris ou à la mairie de la commune en petite et grande couronne. Le maire fait vérifier l’état du bâtiment par ses services et peut prendre un arrêté de mise en sécurité prescrivant au propriétaire les travaux nécessaires et, si le danger est imminent, l’évacuation des lieux. Cet arrêté constitue une preuve déterminante pour le locataire : il établit officiellement que le logement est inhabitable, il justifie le départ immédiat sans préavis et il fonde la demande de suspension du loyer et de relogement. Il faut en demander une copie au service de la mairie chargé de l’habitat ou de la sécurité, la joindre à la lettre adressée au bailleur et la conserver pour le juge. Lorsque l’immeuble relève d’une copropriété, le syndic doit être alerté le jour même : il lui revient de commander les mesures conservatoires sur les parties communes, de faire sécuriser la toiture et les façades, de convoquer une assemblée générale pour voter les travaux et de déclarer le sinistre à l’assurance de l’immeuble. Le locataire écrit parallèlement au bailleur et au syndic, afin qu’aucun des deux ne prétende avoir ignoré le sinistre.
Le relogement des occupants d’un logement frappé d’un arrêté de péril obéit à des règles protectrices. L’article L521-1 du code de la construction et de l’habitation définit les bénéficiaires : « Pour l’application du présent chapitre, l’occupant est le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation et de locaux d’hébergement constituant son habitation principale. Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » Le locataire parisien évacué après Austen peut donc exiger du propriétaire qu’il assure son hébergement ou contribue à son coût, sans préjudice des recours du propriétaire contre le tiers responsable. En pratique, le locataire commence par solliciter une solution amiable : prise en charge d’un hôtel pour quelques nuits, mise à disposition d’un autre logement du même bailleur, avance sur l’assurance. À défaut d’accord, il saisit le juge des contentieux de la protection pour faire ordonner le relogement ou l’indemnisation du coût supporté. Les attestations d’hébergement, les factures d’hôtel et les tickets de transport conservés dès le premier soir fondent cette demande.
La constitution du dossier de preuves décide de l’issue du litige. Dès le lendemain de la tempête, le locataire photographie et filme chaque pièce, la toiture visible depuis la rue ou la cour, les fissures, les taches d’humidité et les meubles endommagés, en activant l’horodatage de l’appareil. Il fait établir un constat par un commissaire de justice, qui décrit les désordres et annexe ses photographies : ce procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire et impressionne les assureurs comme les juges. Il conserve le bulletin de Météo-France annonçant la vigilance, la coupure de presse locale relatant les dégâts dans sa rue, les échanges écrits avec le bailleur et le syndic, les devis et factures de travaux, ainsi que les attestations des voisins qui ont vu la toiture s’envoler ou le mur céder. À Paris, où les expertises amiables se succèdent rapidement, il refuse de signer tout protocole d’accord définitif avant d’avoir mesuré l’étendue des dégâts, car une fuite d’apparence modeste peut révéler des mois plus tard une charpente pourrie ou un plancher affaissé. Ceux qui subissent en outre une coupure d’électricité prolongée dans leur logement loué vérifieront les recours propres à cette situation, détaillés pour les coupures d’électricité dans un logement loué après Austen, entre loyer, indemnisation et recours.
Le tribunal compétent pour la plupart de ces demandes est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. Ce juge connaît des baux d’habitation, des demandes en réduction de loyer, en exécution de travaux, en résiliation et en indemnisation du préjudice de jouissance. L’urgence permet la voie du référé, comme le rappelle l’article 834 du code de procédure civile cité plus haut, pour obtenir rapidement une expertise, une provision ou des mesures conservatoires. Le fond permet d’obtenir la résiliation, la fixation définitive de la baisse du loyer et des dommages et intérêts complets. Dans les deux cas, la demande s’appuie sur les textes et décisions cités dans cet article, avec les passages pertinents reproduits et les pièces numérotées dans un bordereau. Le locataire qui hésite entre la résiliation et le maintien avec baisse du loyer a intérêt à formuler ses demandes à titre principal et subsidiaire : résiliation à titre principal si la destruction est totale, réduction du loyer et travaux à titre subsidiaire si le juge estime la destruction seulement partielle. Cette présentation évite de perdre le procès pour avoir demandé une seule issue que le juge écarte.
Conclusion
Après Austen et Boelo, le sort du bail parisien dépend de l’état réel du logement. Détruit en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit sans indemnité et aucun loyer n’est dû depuis la destruction, mais cette voie exige de prouver le caractère total et définitif de la perte, comme l’illustre la cassation du 9 janvier 2025 qui sanctionne le juge des référés ayant tranché une contestation sérieuse sur le cas fortuit. Dégradé mais encore habitable, le logement appelle d’autres réponses : le bailleur doit réparer et délivrer un logement décent, le loyer peut être réduit proportionnellement à la perte de jouissance comme l’a jugé le tribunal de Saint-Quentin avec 15 % pendant un an pour un toit endommagé par une tempête, et le locataire peut faire exécuter les travaux urgents après mise en demeure puis en réclamer le remboursement. La déclaration aux assurances dans le délai du contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, conditionne l’indemnisation, et l’assureur qui a payé exerce ensuite le recours contre le responsable par subrogation. La tempête ne constitue une exonération que si elle était à la fois imprévisible et irrésistible, ce que le tribunal de Nice a refusé d’admettre pour un poteau rongé par les insectes depuis 1971 malgré la garantie tempête mobilisée. À Paris et en Île-de-France, le signalement à la mairie, l’arrêté de mise en sécurité, l’alerte au syndic, le constat de commissaire de justice et la saisine du juge des contentieux de la protection forment la chaîne qui transforme un sinistre subi en droits exercés : quitter un logement détruit sans rester lié par le bail, payer un loyer ajusté à la jouissance réelle, obtenir les réparations et le relogement, et faire supporter le coût final à celui dont le défaut d’entretien ou la faute a causé le dommage.