Votre promoteur ne répond plus, le chantier est à l’arrêt depuis des mois et vous apprenez par un courrier du tribunal ou par le Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales qu’une liquidation judiciaire est ouverte. Vous avez acheté sur plan, versé un acompte à la réservation puis des appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement, et vous vous demandez si vous allez perdre à la fois le logement attendu et les sommes déjà payées. La vente en l’état futur d’achèvement, souvent appelée VEFA, a justement été construite par le législateur pour cette hypothèse : avant même la signature de l’acte authentique, le vendeur doit souscrire une garantie financière d’achèvement ou une garantie financière de remboursement, et cette garantie peut être mobilisée quand le vendeur ne dispose plus des fonds nécessaires pour terminer l’immeuble. La liquidation judiciaire du promoteur ne fait pas disparaître vos droits, mais elle en modifie profondément l’exercice : les poursuites individuelles sont gelées, les créances antérieures doivent être déclarées au passif, et chaque initiative, de la mise en demeure du garant à la demande de résolution, doit être articulée avec la procédure collective. Cet article présente la méthode complète, appuyée sur les textes en vigueur lus sur Légifrance et sur une décision récente rendue dans un dossier où une société civile de construction vente a été placée en liquidation judiciaire en 2024, pour vous permettre de récupérer votre logement ou vos versements sans commettre d’erreur irréversible.

I. Promoteur en liquidation judiciaire : ce que la vente en l’état futur d’achèvement impose pour protéger l’acquéreur

A. Garantie financière d’achèvement ou de remboursement : comment identifier la vôtre et la mobiliser pour récupérer votre logement

En vente en l’état futur d’achèvement, le contrat qui organise le transfert de propriété d’un immeuble à construire doit respecter un formalisme protecteur dès le premier euro versé avant l’achèvement. Le principe est posé par le code de la construction et de l’habitation : Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation et comportant l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l’un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. (article L261-10 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, si vous avez signé un acte authentique de VEFA devant notaire, cet acte doit mentionner la garantie souscrite et son garant. Lorsque l’acte mentionne une garantie d’achèvement, le chantier peut être terminé même si le promoteur est défaillant ; lorsqu’il mentionne une garantie de remboursement, vous récupérez les sommes versées si le contrat est résolu pour défaut d’achèvement. La distinction commande toute la suite : relisez votre acte authentique, ses annexes et l’attestation du garant, et demandez à votre notaire une copie de l’attestation si vous ne la retrouvez pas. Les acquéreurs qui ont suivi la méthode décrite dans notre dossier consacré aux retards de livraison en VEFA savent déjà où chercher cette attestation et comment la faire jouer (retard de livraison en VEFA : pénalités, résolution et garantie si le promoteur ne livre pas).

La nature des organismes habilités à porter cette garantie est strictement encadrée. Le code dispose que La garantie financière d’achèvement de l’immeuble résulte de l’intervention, dans les conditions prévues ci-après, d’une banque, d’un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d’une entreprise d’assurance agréée à cet effet ou d’une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l’organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie. (article R261-17 du code de la construction et de l’habitation). Vérifiez donc l’identité exacte du garant : dénomination sociale, adresse, référence du contrat de garantie et date d’effet. Cette vérification n’a rien d’académique : dans un dossier récemment jugé par la cour d’appel de Grenoble, la garantie d’achèvement avait été apportée le 3 juin 2015 par une compagnie d’assurance agréée pour pratiquer en France des opérations de caution pour les ventes en l’état futur d’achèvement, et c’est cette compagnie que l’acquéreur a ensuite assignée aux côtés du vendeur défaillant (cour d’appel de Grenoble, chambre civile section A, 23 décembre 2025, RG 24/02410). Dans ce dossier, la société de construction vente avait été placée en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de commerce de Clermont-Ferrand du 25 avril 2024, le chantier n’avait jamais commencé malgré une date d’achèvement promise au 31 mars 2017, et l’acquéreur institutionnel avait fait constater l’absence de travaux par huissier avant d’assigner en résolution. Ces faits, établis par constats et par pièces contractuelles, montrent la chronologie que tout acquéreur doit reconstituer : date promise de livraison, constats d’arrêt, mise en demeure restée sans effet, puis jugement d’ouverture de la procédure collective.

Le contenu obligatoire de l’acte authentique constitue votre deuxième point de contrôle. Le code exige que Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser : a) La description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu ; b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ; c) Le délai de livraison ; d) Lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil, reproduit à l’article L. 261-3 du présent code, la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1, l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat. (article L261-11 du code de la construction et de l’habitation). Le même texte ajoute une sanction lourde : L’inobservation des dispositions du présent article entraîne la nullité du contrat. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’acquéreur et avant l’achèvement des travaux. (article L261-11 du code de la construction et de l’habitation). Si votre acte ne mentionne aucune garantie, ou si l’attestation annoncée n’est pas annexée, faites constater cette irrégularité par votre notaire et par un commissaire de justice, sans tarder, car cette nullité relative ne peut plus être invoquée après l’achèvement des travaux, et la preuve de l’omission repose sur vous. À l’inverse, si l’attestation figure bien au dossier, adressez au garant une mise en demeure de prendre position, en joignant le jugement d’ouverture de la liquidation, l’acte de vente, l’attestation de garantie, l’échéancier des versements et les constats d’arrêt du chantier. Les organismes garants exigent un dossier complet : état des travaux, sommes déjà versées, mise en demeure du vendeur restée infructueuse.

Le mécanisme central, celui qui permet de ne pas rester prisonnier du chantier arrêté, est décrit à l’article qui crée l’obligation de garantie. Le code prévoit que Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement. (article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). Le même article précise le fait générateur de la mise en jeu : La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. (article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). Un jugement de liquidation judiciaire, qui constate l’impossibilité de payer le passif exigible avec l’actif disponible, caractérise en pratique cette absence de fonds, mais c’est à vous d’en rapporter la preuve en produisant le jugement d’ouverture et tout élément établissant l’arrêt du chantier. Le texte organise ensuite la suite opérationnelle : le garant de l’achèvement peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête, cet administrateur reçoit les pouvoirs du maître de l’ouvrage, fait réaliser les travaux nécessaires jusqu’à la réception au sens de l’article 1792-6 du code civil, et sa rémunération est à la charge du garant. Retenez surtout la phrase qui règle la question du solde du prix : Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce. (article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, une fois la garantie d’achèvement activée, vous ne payez plus le solde au promoteur en liquidation : vous le payez au garant, au fur et à mesure de l’achèvement, et le liquidateur ne peut pas vous en réclamer le paiement à son profit.

Les pages concurrentes les mieux positionnées sur cette question confirment cette lecture sans toujours en donner les références exactes. La page du Village de la justice consacrée au promoteur défaillant en VEFA distingue la garantie d’achèvement, qui finance la fin du chantier, et la garantie de remboursement, qui restitue les versements en cas de résolution, puis recommande de mettre le garant en demeure avec le jugement de liquidation et l’état des versements. La page d’un cabinet spécialisé consacrée à la défaillance du promoteur en VEFA insiste sur la mobilisation rapide du garant et sur les limites de la garantie d’achèvement lorsque le permis est caduc ou que les conditions suspensives n’ont jamais été levées. Notre apport, par rapport à ces pages, tient à trois points : les textes exacts applicables en 2026 avec leurs liens Légifrance, la chronologie procédurale imposée par la liquidation judiciaire avec ses délais de déclaration, et les erreurs qui font perdre la garantie, à commencer par le choix irréversible entre achèvement et résolution. C’est sur ce choix que porte la suite.

B. Versements, prix et solde : ce que le garant et le liquidateur peuvent exiger de vous après l’ouverture de la liquidation

Avant d’examiner les versements, il faut comprendre ce que la liquidation judiciaire fige et ce qu’elle ne fige pas. Dès le jugement d’ouverture, la loi interdit en principe tout paiement des créances nées avant ce jugement, car payer un créancier plutôt qu’un autre romprait l’égalité entre eux. Le code de commerce dispose qu’en principe Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. (article L622-7 du code de commerce). Pour vous, acquéreur, la conséquence est double. D’un côté, ne versez plus aucun appel de fonds au promoteur après le jugement d’ouverture sans l’accord du juge-commissaire ou du liquidateur, car un paiement effectué en violation de l’interdiction pourrait être remis en cause. D’un autre côté, le liquidateur ne peut pas non plus vous contraindre à payer entre ses mains le solde du prix correspondant à des travaux non réalisés, sauf s’il obtient l’autorisation de poursuivre le contrat et qu’il est en mesure de livrer. Toute demande de paiement reçue après l’ouverture doit donc être examinée avec le jugement d’ouverture sous les yeux : qui demande, à quel titre, sur autorisation de qui, et pour quelle contrepartie.

Les appels de fonds antérieurs à la liquidation doivent être reconstitués euro par euro, car ils déterminent à la fois votre créance de remboursement et l’assiette de la garantie. Rassemblez les ordres de virement, les attestations du notaire séquestre, le décompte des versements annexé à l’acte, et les attestations de la banque si un prêt finançait l’opération. Si vous aviez signé un contrat préliminaire de réservation avant l’acte authentique, relisez-le : la loi prévoit que Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’à la conclusion du contrat de vente. (article L261-15 du code de la construction et de l’habitation). Le même article organise la restitution du dépôt de garantie dans un délai de trois mois quand la vente ne se conclut pas du fait du vendeur, quand la condition suspensive d’obtention du prêt prévue au code de la consommation ne se réalise pas, ou quand le contrat proposé diffère anormalement des prévisions du contrat préliminaire. Ce délai de trois mois pour la restitution du dépôt court à compter de la demande dans les cas prévus par le texte, et la source de cette règle est le même article L261-15 du code de la construction et de l’habitation, dont le lien figure dans la phrase précédente. Conservez donc la preuve de la cause de la non-conclusion : refus de prêt documenté, projet d’acte non conforme, ou défaillance du vendeur établie par ses propres écrits.

La question du solde du prix mérite un développement distinct, car c’est là que les acquéreurs commettent l’erreur la plus coûteuse. Tant que la garantie d’achèvement n’est pas mise en œuvre, le contrat de VEFA se poursuit en principe, et le liquidateur peut théoriquement en demander la continuation s’il y trouve un intérêt pour la procédure. Mais s’il ne peut pas achever, il ne peut pas exiger le solde. Une fois que vous avez mis en œuvre la garantie d’achèvement dans les conditions de l’article L261-10-1, le circuit de paiement change : le garant devient le seul destinataire du solde, et ce solde finance l’achèvement sous la direction de l’administrateur ad hoc qu’il fait désigner. Ne payez donc le solde ni au promoteur, ni sur un compte séquestre inerte, ni au liquidateur sans titre : payez-le au garant, contre appels de fonds adossés à l’avancement réel, et exigez les attestations d’avancement. Si au contraire votre acte stipulait une garantie de remboursement et non une garantie d’achèvement, le raisonnement s’inverse : ne payez plus rien, demandez la résolution du contrat pour défaut d’achèvement, puis réclamez au garant le remboursement des versements. Mélanger les deux logiques, par exemple demander à la fois l’achèvement par le garant et le remboursement des mêmes sommes, expose au rejet, comme l’illustre le dossier grenoblois où l’acquéreur qui avait opté pour la résolution s’est vu débouter de sa demande formée contre le garant au titre de la garantie d’achèvement : la cour a jugé que Déboute la société Dauphinoise pour l’Habitat de sa demande formée à l’encontre de la société Casualty et General Insurance Compagnie Europe Limited sur le fondement de la garantie financière d’achèvement, puis a fixé sa créance au passif de la liquidation (cour d’appel de Grenoble, chambre civile section A, 23 décembre 2025, RG 24/02410). La leçon est directe : choisissez votre voie en connaissance de cause, car l’option pour la résolution ferme en pratique la voie de l’achèvement par le garant.

Les clauses de résolution de plein droit figurant dans votre acte doivent être maniées avec la même prudence. Le code prévoit que Nonobstant toutes stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne produisent effet qu’un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer demeuré infructueux. (article L261-13 du code de la construction et de l’habitation). Ce délai d’un mois après la sommation ou le commandement infructueux conditionne l’effet de la clause, et la source de ce délai d’un mois est l’article L261-13 cité dans la phrase précédente. Le même article ajoute que le juge peut accorder un délai pendant le mois imparti, conformément à l’article 1343-5 du code civil, et que les effets de la clause sont suspendus pendant ces délais judiciaires. En procédure collective, cette mécanique se combine avec le gel des actions en résolution pour défaut de paiement d’une somme d’argent, examiné dans la seconde partie. Concrètement, adressez une sommation précise, chiffrée et documentée, laissez courir le délai légal, et ne considérez jamais la résolution comme acquise avant une décision qui la prononce ou la constate.

Enfin, ne négligez pas l’assurance de responsabilité du constructeur, qui peut offrir un recours complémentaire quand l’achèvement tourne au litige technique. Le code des assurances impose que Celui qui fait réaliser pour le compte d’autrui des travaux de construction doit être couvert par une assurance de responsabilité garantissant les dommages visés aux articles 1792 et 1792-2 du code civil et résultant de son fait. (article L241-2 du code des assurances). Dans le dossier grenoblois, l’administrateur ad hoc désigné par le garant aurait eu la qualité de constructeur au sens de l’article 1792-1 du code civil avec l’assurance correspondante, ce qui illustre l’articulation entre garantie financière et garantie décennale. Demandez au garant et à l’administrateur ad hoc les attestations d’assurance avant toute reprise du chantier, et vérifiez les dates d’effet : une reprise sans assurance exposerait les acquéreurs à supporter seuls les désordres de fin de chantier.

II. Récupérer son logement ou ses versements quand le promoteur est en liquidation judiciaire : déclarer, choisir et agir vite

A. Déclarer sa créance et faire fixer ses droits au passif : comment contester utilement pour être payé ou remboursé

L’ouverture de la liquidation judiciaire interrompt et interdit en principe les actions en paiement et les résolutions pour défaut de paiement dirigées contre le débiteur. Le code de commerce dispose que Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant : 1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ; 2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. (article L622-21 du code de commerce). Le même article ajoute que le jugement d’ouverture arrête ou interdit toute procédure d’exécution tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture. (article L622-21 du code de commerce). Pour l’acquéreur en VEFA, cela signifie qu’il ne peut plus faire condamner le promoteur à lui payer des dommages et intérêts ni faire prononcer la résolution pour impayés sans tenir compte de la procédure collective, et qu’il ne peut plus faire saisir les comptes ou les biens du promoteur à son seul profit. Toute assignation nouvelle doit être dirigée selon les règles de la procédure collective, avec mise en cause des organes de la procédure, et tendre à la constatation et à la fixation de la créance.

Les instances déjà engagées au jour du jugement sont également gelées jusqu’à la déclaration. Le code prévoit que Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. (article L622-22 du code de commerce). Si vous aviez déjà assigné le promoteur en résolution ou en paiement de pénalités de retard avant la liquidation, informez sans délai votre avocat du jugement d’ouverture, déclarez votre créance, puis faites reprendre l’instance pour faire constater et fixer le montant, avec le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur dûment appelés. La reprise tend alors uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant, et c’est la source citée dans la phrase précédente qui l’impose. Omettre cette reprise dans les formes expose à l’irrecevabilité, même avec un dossier solide sur le fond.

La déclaration elle-même obéit à un calendrier impératif qu’il faut traiter comme le cœur du dossier. La loi dispose que A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat. (article L622-24 du code de commerce). Le décret d’application fixe ce délai à deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales : Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales. (article R622-24 du code de commerce). Ce délai de deux mois court à compter de la publication au BODACC, et sa source est l’article R622-24 cité dans la phrase précédente. Pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine quand la procédure est ouverte par une juridiction métropolitaine, le même texte ajoute deux mois supplémentaires, ce qui porte le délai à quatre mois pour ces créanciers éloignés, selon la même source réglementaire. Surveillez donc le BODACC dès les premiers signes de défaillance, notez la date de publication, et déclarez dans le délai, même si le montant définitif n’est pas encore fixé : la loi admet que les créances dont le montant n’est pas définitivement fixé soient déclarées sur la base d’une évaluation, et cette faculté figure à l’article L622-24 cité plus haut.

Le contenu de la déclaration détermine ce que vous pourrez récupérer. Déclarez le principal des versements à restituer, les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, l’indemnité de résolution si votre contrat la prévoit, les pénalités de retard acquises au jour de l’ouverture, et les préjudices complémentaires documentés. Dans le dossier grenoblois, la cour a fixé la créance de l’acquéreur au passif de la liquidation en distinguant les sommes indûment versées et l’indemnité de résolution, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mai 2017 : Fixe la créance de la société Dauphinoise de l’Habitat à la liquidation judiciaire de la SCCV Reclus : aux sommes de 111.934,51 euros et 223.869 euros au titre des sommes indument versées, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, à la somme de 223.869 euros au titre de l’indemnité de résolution, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2017, (cour d’appel de Grenoble, chambre civile section A, 23 décembre 2025, RG 24/02410). Reproduisez cette méthode : un poste par fondement, un montant par poste, une date de départ des intérêts par poste, avec les pièces correspondantes. Joignez l’acte de vente, l’échéancier, les justificatifs de paiement, la mise en demeure, les constats d’arrêt et, le cas échéant, le jugement qui a prononcé la résolution.

Si vous laissez passer le délai, tout n’est pas perdu, mais la voie de rattrapage est étroite et conditionnée. La loi prévoit que A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24, les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6. (article L622-26 du code de commerce). Ce relevé de forclusion suppose donc de démontrer soit que le retard ne vient pas de votre fait, soit que le débiteur vous a omis de sa liste, et la source de cette double condition est l’article L622-26 cité dans la phrase précédente. Le même article enferme l’action en relevé de forclusion dans un délai de six mois, qui court à compter de la publication du jugement d’ouverture, ou à compter de la réception de l’avis pour les titulaires d’une sûreté publiée ou d’un contrat publié. Ce délai de six mois pour demander le relevé de forclusion court à compter de la publication du jugement d’ouverture, et sa source est le même article L622-26 dont le lien figure deux phrases plus haut. Ne spéculez jamais sur ce rattrapage : déclarez dans le délai de deux mois, puis, si un poste nouveau apparaît, déclarez-le sans attendre et sollicitez si nécessaire le relevé pour ce seul complément.

Un dernier point de vigilance concerne les référés engagés contre le garant pendant la procédure du vendeur. Dans une ordonnance rendue en mai 2026 dans un litige de garantie d’achèvement, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a été saisi d’une demande de provision contre le garant, ce qui montre que l’action contre le garant solvable reste praticable quand elle est bien dirigée et documentée (tribunal judiciaire de Vannes, chambre des référés, 28 mai 2026, RG 26/00103). Dirigez cette action contre le garant lui-même, et non contre le promoteur en liquidation, chiffrez la provision aux sommes non sérieusement contestables, et produisez l’attestation de garantie avec le jugement d’ouverture.

B. Paris et Île-de-France : résolution, achèvement et recours pratiques devant le tribunal judiciaire de Paris pour récupérer le bien ou le prix

À Paris et en Île-de-France, où les opérations en VEFA portent souvent sur des montants élevés et des calendriers tendus, le choix entre obtenir le logement par l’achèvement et récupérer les versements par la résolution doit être tranché tôt, avec le tribunal judiciaire de Paris comme horizon naturel des litiges. La résolution suppose de démontrer un manquement suffisamment grave du vendeur, et l’arrêt du chantier suivi d’une liquidation judiciaire constitue en pratique ce manquement, à condition de l’établir par des constats de commissaire de justice, des échanges de mise en demeure et le jugement d’ouverture. Faites constater l’état du chantier par un commissaire de justice exerçant dans le ressort, avec photographies datées, relevé des corps d’état inachevés et attestation de l’absence d’activité, puis adressez au vendeur et au garant une mise en demeure distincte, car leurs obligations sont distinctes. Si votre acte contient une clause de résolution de plein droit, rappelez-vous que ses effets sont suspendus au délai d’un mois après sommation ou commandement infructueux prévu à l’article L261-13 du code de la construction et de l’habitation, dont le lien figure en première partie, et sollicitez du juge les délais dont vous pourriez avoir besoin plutôt que de considérer la résolution comme automatique.

Lorsque l’immeuble est presque terminé et que la garantie d’achèvement est solide, privilégiez l’achèvement : mettez en œuvre la garantie par écrit auprès du garant en invoquant expressément la défaillance financière caractérisée par l’absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement, au sens de l’article L261-10-1 du code de la construction et de l’habitation dont le texte exact est cité en première partie, joignez le jugement de liquidation, et demandez la désignation de l’administrateur ad hoc chargé de faire réaliser les travaux jusqu’à la réception. Vérifiez que le permis de construire est toujours valide, car un permis caduc bloque toute reprise, comme l’a montré le dossier grenoblois où la caducité du permis délivré en 2013 a été débattue deux ans après la garantie. Interrogez le service de l’urbanisme de la commune du chantier, à Paris la direction de l’urbanisme, et exigez du garant un calendrier écrit de reprise avec les attestations d’assurance de l’administrateur. Si le garant conteste la mise en jeu, saisissez en référé le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble ou du domicile du garant pour obtenir une provision ou une injonction de prendre position, sur le modèle de l’ordonnance de Vannes citée plus haut.

Lorsque le chantier n’a jamais commencé, que le permis est caduc, ou que la garantie stipulée est une garantie de remboursement, privilégiez la résolution suivie du remboursement. Assignez en résolution devant le tribunal judiciaire, avec mise en cause du liquidateur, demandez la restitution des versements avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, l’indemnité contractuelle de résolution et les préjudices complémentaires, puis présentez la même créance au garant de remboursement. Attention à l’articulation des fondements : dans le dossier grenoblois, l’acquéreur qui avait obtenu la résolution a été débouté de sa demande au titre de la garantie d’achèvement, et sa créance a été fixée au passif de la liquidation pour les sommes versées et l’indemnité de résolution. Reproduisez cette discipline : un fondement par demande, une demande par débiteur, et des montants identiques entre l’assignation et la déclaration de créance. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure quand le juge les fixe à cette date, comme dans l’arrêt cité, mais seul le jugement qui statue sur votre cas fixera votre propre point de départ : ne l’affirmez jamais par avance, demandez-le et justifiez la date de votre mise en demeure.

Le financement bancaire de l’opération mérite un traitement parisien spécifique, car beaucoup d’acquéreurs franciliens remboursent un prêt adossé à la VEFA pendant que le chantier est arrêté. Écrivez à votre banque dès la liquidation en joignant le jugement d’ouverture, demandez le tableau d’amortissement actualisé et l’état des fonds débloqués, et vérifiez si votre offre de prêt prévoit une suspension des échéances ou un différé en cas de retard de livraison. Ne cessez jamais unilatéralement de payer vos échéances : la procédure collective du promoteur ne suspend pas vos obligations envers la banque, et un impayé de prêt déclencherait une procédure distincte contre vous. Si la résolution de la VEFA est prononcée, le sort du prêt lié suit les règles du crédit affecté et doit être réglé avec la banque au vu du jugement, en exigeant le décompte de remboursement et la restitution des intérêts. Conservez chaque courrier avec la banque, car ces pièces serviront à chiffrer votre préjudice financier dans la déclaration au passif.

Enfin, préparez le dossier comme un dossier d’audience dès le premier jour, car tout se jouera sur pièces devant le juge parisien. Classez chronologiquement le contrat préliminaire et la preuve du dépôt de garantie, l’acte authentique avec l’attestation du garant, l’échéancier et les preuves de chaque versement, les constats d’arrêt du chantier, les mises en demeure au vendeur et au garant avec leurs accusés de réception, le jugement d’ouverture et sa publication au BODACC, la déclaration de créance et son récépissé, et la correspondance avec la banque. Faites établir sans attendre les constats qui périssent avec le temps : état du chantier, affichage du permis, absence d’activité, gardiennage. Saisissez le tribunal judiciaire de Paris en référé pour les mesures urgentes, notamment la désignation d’un expert ou la provision contre le garant, et au fond pour la résolution et la fixation des créances. Cette méthode, appliquée avec constance, transforme une liquidation subie en créance fixée, garantie mobilisée et remboursement obtenu, au lieu d’une attente passive qui laisse les délais courir contre vous.

Conclusion

La liquidation judiciaire de votre promoteur ne signifie ni la perte automatique des sommes versées ni l’abandon du logement espéré : elle fait basculer votre dossier dans un cadre où la garantie financière souscrite avant l’acte authentique devient l’actif décisif. Identifiez dans votre acte s’il s’agit d’une garantie d’achèvement ou d’une garantie de remboursement, mettez le garant en demeure avec le jugement d’ouverture et l’état complet des versements, déclarez votre créance au passif dans le délai de deux mois à compter de la publication au BODACC prévu à l’article R622-24 du code de commerce, et choisissez sans ambiguïté entre l’achèvement par le garant et la résolution suivie du remboursement, car les deux voies ne se cumulent pas pour les mêmes sommes. À Paris et en Île-de-France, faites constater l’arrêt du chantier par commissaire de justice, vérifiez la validité du permis, traitez le prêt avec votre banque sans suspendre unilatéralement les échéances, et portez les urgences en référé devant le tribunal judiciaire. Mené ainsi, avec les textes exacts et des pièces datées, votre dossier cesse de dépendre du promoteur défaillant et repose sur des débiteurs solvables : le garant pour achever ou rembourser, et la procédure collective pour fixer et répartir ce qui reste dû.