Dans la pratique des opérations de construction et des baux commerciaux à Paris et en France, la survenance de désordres graves affectant la solidité d’un bâtiment ou le rendant impropre à sa destination soulève immédiatement la question de l’action en garantie décennale. Très fréquemment, l’immeuble est détenu par une société civile immobilière patrimoniale ou par un bailleur institutionnel, tandis que les travaux de construction, d’extension ou de rénovation lourde sont initiés, commandés ou financés par une société commerciale exploitante, un preneur à bail ou une filiale opérationnelle. Lorsque des malfaçons majeures se manifestent, telle une fissuration structurelle, un affaissement de dallage ou un défaut généralisé d’étanchéité, la tentation est grande pour la société qui exploite directement les lieux et subit le préjudice économique d’assigner les constructeurs et leurs assureurs sur le fondement de la garantie décennale. Or, une telle démarche procédurale se heurte à une fin de non-recevoir redoutable, régulièrement soulevée par les assureurs : le défaut de qualité pour agir au sens de la responsabilité des constructeurs. Par un arrêt marquant du 19 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé avec une fermeté doctrinale absolue les contours stricts de la qualité de maître de l’ouvrage, censurant les juridictions du fond qui avaient cru pouvoir déduire cette qualité de l’intérêt économique ou de l’implantation des travaux au siège d’une société d’exploitation. Cette mise au point jurisprudentielle impose aux praticiens du droit immobilier une rigueur sans faille dans la qualification des parties et la détermination des voies de droit disponibles.
I. Le monopole de l’action décennale attaché à la propriété et aux droits réels immobiliers
A. La condition dirimante de propriété de l’ouvrage : l’exclusion de l’intérêt économique et de l’usage
Le fondement textuel de la responsabilité des constructeurs repose sur l’article 1792 du code civil, selon lequel : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » La lettre même de ce texte réserve le bénéfice de cette responsabilité de plein droit à deux catégories exclusives de personnes : le maître de l’ouvrage et l’acquéreur de l’ouvrage. Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. » L’action décennale entre précisément dans cette réserve légale, en subordonnant sa recevabilité à une qualification juridique stricte. Si le demandeur ne dispose pas de cette qualité légale, son action encourt une fin de non-recevoir qui doit être accueillie sans examen au fond, conformément à l’article 122 du code de procédure civile qui dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
La délimitation exacte de la qualité de maître de l’ouvrage au sens de l’article 1792 a donné lieu à d’importants débats lorsque la personne qui commande les travaux n’est pas propriétaire du sol ou de l’immeuble. Par un arrêt fondamental rendu le 19 février 2026, pourvoi numéro 24-11.092, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché le principe avec une clarté remarquable dans l’arrêt Civ. 3e, 19 février 2026, n° 24-11.092. Dans cette affaire, le propriétaire d’un domaine viticole avait fait réaliser des travaux d’édification d’un cuvier, d’un stockage de bouteilles et d’une salle de réception, avant qu’une société commerciale exploitante, installée sur les lieux, n’assigne les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs en indemnisation de malfaçons. Pour déclarer la société exploitante recevable à agir sur le fondement décennal, la cour d’appel de Bordeaux avait retenu que les travaux avaient été réalisés à l’adresse même du siège de cette société et dans son intérêt exclusif. La Cour de cassation casse cette décision au visa de l’article 1792 du code civil, en posant une règle cardinale énoncée en son paragraphe 11 : « Pour l’application de ce texte, seul peut se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage celui qui est le propriétaire de cet ouvrage ou qui est titulaire d’un droit à construire. » La Haute juridiction censure les juges du fond au paragraphe 13 : « En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. Delbeck était le propriétaire du domaine viticole sur lequel les travaux de louage d’ouvrage en litige avaient été réalisés, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »
Cette décision de principe réaffirme avec vigueur que la qualité de maître de l’ouvrage ne se présume pas, ne s’induit pas de l’intérêt pécuniaire et ne se confond nullement avec la qualité de cocontractant signataire des devis ou des marchés de travaux. L’intérêt économique, fût-il exclusif, et la jouissance matérielle des lieux demeurent inopérants pour conférer la qualité à agir au titre de la garantie décennale. L’action en garantie décennale est en effet attachée à la propriété de l’ouvrage et non à sa simple utilisation économique. Ce principe protecteur des constructeurs et des compagnies d’assurance évite la multiplication d’actions directes émanant de tiers occupants qui ne supportent pas le risque patrimonial de dépréciation de l’immeuble. La juridiction d’appel parisienne et les autres cours d’appel appliquent cette rigueur avec une constance sans faille, sanctionnant toute confusion entre propriétaire et preneur.
L’application jurisprudentielle est particulièrement sévère pour les locataires commerciaux qui commandent eux-mêmes des travaux dans les locaux loués. Dans un arrêt rendu le 21 novembre 2025, numéro de RG 24/03426, la cour d’appel d’Aix-en-Provence, 21 novembre 2025, n° 24/03426, a déclaré irrecevable l’action d’une société commerciale preneuse à bail qui avait sollicité la garantie décennale d’entreprises de construction. La cour retient expressément dans ses motifs : « Le locataire qui commande les travaux réalisés sur le bien loué n’est titulaire que d’un droit de jouissance sur l’ouvrage dont il n’a pas la propriété, ce qui ne lui permet pas de se prévaloir de la qualité de maître de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et disposer de ce fait de l’action en garantie décennale contre les constructeurs et leurs assureurs » même si ce dernier a personnellement financé et commandé les ouvrages. Le simple droit personnel de jouissance conféré par un bail commercial ne transfère aucun droit réel sur l’immeuble, de sorte que l’accession profite immédiatement ou en fin de bail au bailleur, seul véritable titulaire de la créance décennale légale.
La même irrecevabilité frappe l’exploitant qui agit de concert avec la société propriétaire sans justifier lui-même d’un titre de propriété. Par arrêt du 10 novembre 2025, numéro de RG 22/03228, la cour d’appel de Versailles, 10 novembre 2025, n° 22/03228, a statué sur les demandes formées par une société propriétaire et sa société exploitante liée par un bail commercial à la suite de désordres matériels. Les juges versaillais confirment l’irrecevabilité des prétentions de l’exploitant en relevant sans ambiguïté : « Il n’est pas contesté que la société H.ECO justifie de sa qualité de propriétaire des lieux tandis que la société Les clarines exploite les lieux en vertu d’un contrat de bail commercial. Celle-ci ne justifie pas, à hauteur d’appel, de la qualité de propriétaire. Elle est par conséquent irrecevable à agir en réparation des prétendus désordres qu’elle invoque au visa de l’article 1792 du code civil puisque cette action en garantie décennale est réservée au maître de l’ouvrage, sauf exceptions, puis aux propriétaires successifs. » Le jugement qui avait accueilli la fin de non-recevoir a ainsi été intégralement confirmé, privant l’exploitant de tout recours décennal direct.
L’existence de clauses insérées dans le bail commercial mettant conventionnellement les travaux ou les réparations majeures à la charge du preneur ne modifie en rien cette solution légale d’ordre public. Dans une espèce tranchée le 19 septembre 2025, numéro de RG 24/00332, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion, 19 septembre 2025, n° 24/00332, a rejeté l’argumentation d’une société preneuse à bail commercial qui prétendait tirer une qualité à agir d’une stipulation transférant la charge des réparations. La juridiction énonce de façon limpide : « L’article 1792 susvisé prévoit la garantie du constructeur à l’égard de l’acquéreur de l’ouvrage ; or, il est constant que la SARL Régal des Iles est preneuse à bail de l’ouvrage, non propriétaire » et relève que la clause litigieuse ne pouvait opérer un transfert de propriété de l’ouvrage ni attribuer au locataire une qualité réservée par la loi au maître propriétaire. Les clauses contractuelles relatives aux charges locatives régissent les seuls rapports internes entre bailleur et preneur, sans pouvoir créer une action légale décennale au bénéfice d’un tiers à l’encontre des constructeurs de l’ouvrage.
B. L’extension aux titulaires d’un droit réel à construire : baux emphytéotiques et baux à construction
L’arrêt de principe rendu par la Cour de cassation le 19 février 2026 prend soin de préciser que la qualité de maître de l’ouvrage appartient à celui qui est propriétaire de l’ouvrage « ou qui est titulaire d’un droit à construire ». Cette précision doctrinale fondamentale ouvre l’action en garantie décennale aux personnes qui, sans être propriétaires du tréfonds ou du terrain d’assiette au sens du droit commun, détiennent un droit réel immobilier conféré par un bail emphytéotique ou un bail à construction. Dans ces montages contractuels complexes, le preneur ne dispose pas d’un simple droit personnel de créance contre un bailleur, mais d’un démembrement de propriété lui conférant la propriété temporaire des édifices qu’il construit pendant toute la durée du contrat.
La nature juridique et les effets du bail emphytéotique ont été détaillés par la troisième chambre civile dans un arrêt du 11 juillet 2024, pourvoi numéro 23-12.491, l’arrêt Civ. 3e, 11 juillet 2024, n° 23-12.491. La Cour de cassation y énonce au paragraphe 5 : « Le bail emphytéotique, régi par les articles L. 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, est une convention par laquelle le bailleur transfère au preneur, pour une durée supérieure à dix-huit ans et pouvant aller jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf ans, la charge de l’entretien et de la valorisation d’un patrimoine immobilier en conférant à celui-ci un droit réel, cessible, saisissable et susceptible d’hypothèque lui permettant notamment, sauf clause contraire, de profiter de l’accession pendant la durée de l’emphytéose et d’acquérir au profit du fonds des servitudes actives et de les grever, par titres, de servitudes passives, pour un temps n’excédant pas la durée du bail, en contrepartie de l’accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations réalisés par le preneur au profit du bailleur. » Ce droit réel d’emphytéose attribue au preneur la propriété des constructions élevées pendant la durée du bail, lui conférant pleinement la qualité de maître de l’ouvrage titulaire du droit de construire pour agir contre les constructeurs.
À l’inverse, dès lors que l’opérateur ne justifie pas de la titularité préalable d’un tel droit réel lors de la réalisation des travaux ou que le contrat n’emporte pas transfert de propriété des constructions, l’action décennale demeure fermée. C’est ce qu’a rappelé avec force la cour d’appel de Montpellier, 12 juin 2025, n° 24/04437, à propos de sociétés ayant fait installer des centrales photovoltaïques sur le hangar d’un tiers. L’assureur décennal avait soulevé le défaut de qualité pour agir des sociétés exploitantes en faisant valoir que l’immeuble appartenait à un tiers et que la signature postérieure d’un bail emphytéotique ne pouvait régulariser rétroactivement l’absence de qualité lors de l’exécution des travaux. La cour d’appel rappelle le principe directeur : « de jurisprudence constante, le locataire qui fait réaliser des travaux sur le bien occupé en exécution d’un contrat de bail ne peut engager la responsabilité décennale de l’entrepreneur en cas de désordres, faute de pouvoir revendiquer la propriété de l’ouvrage édifié ».
Il en va de même dans le cadre du bail à construction régi par les articles L. 251-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Le preneur à bail à construction dispose d’un droit réel immobilier sur le terrain et demeure propriétaire des constructions édifiées sur le terrain pendant toute la durée du bail. En cette qualité de propriétaire temporaire des ouvrages qu’il a fait édifier, il jouit de la qualité de maître de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil pour assigner les constructeurs et mettre en œuvre les garanties d’assurance obligatoire. Toutefois, dès la survenance du terme du bail ou en cas de résiliation anticipée entraînant la remise des biens au bailleur par voie d’accession, le droit de propriété s’éteint au profit du bailleur qui recueille alors la titularité de l’action décennale résiduelle, sous réserve du respect des délais légaux.
La distinction entre titulaire d’un droit réel et preneur à bail ordinaire s’avère donc déterminante lors du montage contractuel de projets immobiliers d’envergure. À Paris et dans sa périphérie, de nombreuses opérations de restructuration ou d’aménagement de friches industrielles font intervenir des filiales dédiées. Si la structure juridique choisie est un simple bail commercial ou une convention d’occupation précaire, la société preneuse ne disposera d’aucune qualité pour agir en garantie décennale en cas de sinistre affectant le gros œuvre. À l’inverse, l’octroi d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique transfère au preneur la qualité requise pour actionner les constructeurs, sécurisant ainsi l’investissement financier réalisé.
II. La circulation de l’action décennale et les voies procédurales ouvertes aux non-propriétaires
A. La transmission de plein droit à l’acquéreur et la survie encadrée de l’intérêt à agir du vendeur
Lorsque la propriété de l’immeuble est transférée après la réalisation et la réception des travaux de construction, la titularité de l’action en garantie décennale subit une mutation automatique. En vertu d’une jurisprudence solidement ancrée, l’action en garantie décennale se transmet de plein droit aux acquéreurs successifs de l’immeuble comme accessoire juridique de la chose vendue. L’acquéreur de l’ouvrage, expressément visé par l’article 1792 du code civil aux côtés du maître de l’ouvrage d’origine, devient investi du droit d’exercer directement la responsabilité décennale à l’encontre de l’ensemble des locateurs d’ouvrage et de leurs assureurs, sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause expresse de cession de créance dans l’acte notarié de vente.
Cette transmission automatique emporte une conséquence procédurale majeure pour le vendeur : ayant aliéné son droit de propriété, l’ancien maître de l’ouvrage perd en principe sa qualité et son droit d’agir en garantie décennale. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt fondamental du 12 novembre 2020, pourvoi numéro 19-22.376, l’arrêt Civ. 3e, 12 novembre 2020, n° 19-22.376. Au paragraphe 6 de sa motivation, la Haute juridiction énonce : « si l’action en garantie décennale se transmet en principe avec la propriété de l’immeuble aux acquéreurs, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer quand elle présente pour lui un intérêt direct et certain. Tel est le cas lorsqu’il a été condamné à réparer les vices de cet immeuble ». Elle ajoute au paragraphe 8 que : « le délai de la garantie décennale étant un délai d’épreuve, toute action, même récursoire, fondée sur cette garantie ne peut être exercée plus de dix ans après la réception ». Aux termes de l’article 1792-4-1 du code civil : « Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ». Ce délai de dix ans court à compter de la réception des travaux et constitue un délai préfix d’épreuve qui ne saurait être contourné.
La perte de la qualité à agir par l’effet de la vente a été réaffirmée très récemment par la cour d’appel de Paris, 9 janvier 2026, n° 22/13822. Dans ce litige, un propriétaire avait vendu son appartement en cours de procédure sans réserver ses droits ni justifier d’un préjudice subsistant. Les assureurs ont soulevé la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir, en soutenant avec succès que l’action s’était transmise à l’acquéreur. La cour d’appel de Paris rappelle le principe selon lequel le transfert de la propriété dessaisit le vendeur de son action décennale, seul l’acquéreur ayant désormais qualité pour réclamer la réparation des vices affectant la structure du bien vendu.
La survie de l’action du vendeur demeure cependant admise dans deux hypothèses rigoureusement circonscrites par les tribunaux. La première hypothèse suppose que le vendeur justifie d’un préjudice personnel direct et certain, né antérieurement à la vente et non réparé par l’acquéreur. C’est ce qu’illustre la cour d’appel de Caen, 14 janvier 2025, n° 21/03093, dans une affaire où les vendeurs avaient financé sur leurs deniers personnels l’intégralité des travaux de reprise préconisés par l’expert avant de revendre le bien : la cour juge recevable leur action récursoire en retenant que « bien que l’action en garantie décennale se transmette avec la propriété du bien, le vendeur peut continuer de l’exercer s’il justifie d’un préjudice personnel et d’un intérêt direct et certain en raison du dommage apparu avant la vente ».
La seconde hypothèse réside dans la présence d’une clause expresse de réserve d’action stipulée dans l’acte de vente authentique. La portée d’une telle stipulation a été examinée par la cour d’appel de Paris, 20 février 2026, n° 25/06983. Dans cet arrêt, la cour rappelle que « le maître de l’ouvrage qui a cédé son bien demeure fondé à agir à l’encontre des constructeurs sur le fondement de la garantie décennale si une clause de l’acte de vente réserve ce droit au vendeur et si le vendeur invoque un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir ». Si l’acte de cession transfère l’immeuble sans clause spécifique et que le vendeur n’a pas été assigné par l’acheteur, toute demande indemnitaire formée par l’ancien propriétaire au titre de la garantie décennale est irrémédiablement rejetée. Dans certains contentieux où le vice de construction dissimulé vicie également le consentement de l’acquéreur, une action pour vice caché immobilier peut être diligentée parallèlement sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, mais son régime juridique demeure distinct de la garantie des constructeurs.
B. Les parades procédurales du preneur et de l’exploitant : action oblique, mandat et responsabilité extracontractuelle
Face à l’irrecevabilité absolue de l’action décennale directe intentée par le preneur à bail ou la société exploitante non propriétaire, la pratique notariale et judiciaire a développé des stratégies de substitution pour éviter que les préjudices matériels et d’exploitation ne demeurent sans indemnisation. La première parade consiste pour le locataire à agir par la voie de l’action oblique prévue par l’article 1341-1 du code civil, selon lequel : « Lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. » L’action décennale présentant une nature strictement patrimoniale, elle ne fait pas partie des actions exclusivement rattachées à la personne du propriétaire.
Pour mettre en œuvre avec succès l’action oblique, le locataire commercial ou l’exploitant doit rapporter la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre du bailleur, ainsi que la carence fautive de ce dernier à agir contre les constructeurs pour remédier aux désordres compromettant la jouissance paisible des locaux. Dans ce schéma procédural, le locataire n’agit pas en son nom propre mais pour le compte du bailleur défaillant. Par voie de conséquence, les indemnités d’assurance et les condamnations prononcées au titre des travaux de reprise tombent dans le patrimoine du bailleur maître de l’ouvrage, servant exclusivement à financer la réfection matérielle de l’immeuble, sans que le preneur ne puisse appréhender directement ces fonds pour compenser ses pertes d’exploitation.
La deuxième solution réside dans l’organisation conventionnelle d’un mandat spécial d’ester en justice ou d’une cession expresse de créance constatée par acte authentique ou sous signature privée. Le propriétaire peut valablement donner mandat à la société exploitante d’exercer l’action décennale pour son compte et en son nom, ou lui céder la créance indemnitaire née des désordres survenus avant la conclusion du bail ou pendant son exécution. Pour être opposable aux tiers et aux assureurs, la cession de créance doit satisfaire aux exigences de l’article 1321 et suivants du code civil et être expressément notifiée aux constructeurs et à leurs compagnies d’assurance avant toute saisine du tribunal.
L’articulation des demandes entre la société propriétaire et la structure opérationnelle a été illustrée dans l’arrêt de la cour d’appel de Bordeaux, 30 avril 2026, n° 25/03375, où une société civile immobilière propriétaire et une société commerciale exploitant une concession automobile poursuivaient conjointement la réparation de désordres affectant le sol et le bâtiment. L’analyse des juges bordelais met en lumière la nécessité d’une stricte dissociation des prétentions : la SCI propriétaire sollicite au titre de la garantie décennale le coût des travaux de reprise de l’ouvrage, tandis que la société exploitante formule ses demandes indemnitaires relatives au trouble d’exploitation, à la perte de productivité et aux frais de relogement sur un fondement juridique approprié.
Enfin, lorsque le tiers locataire ou occupant entend obtenir l’indemnisation de son préjudice propre causé par la faute d’un constructeur, il peut recourir à la responsabilité extracontractuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil qui pose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Comme l’a analysé le tribunal judiciaire de Tarbes, 1er juin 2026, n° 17/00824, le tiers à un contrat de louage d’ouvrage ne peut invoquer la responsabilité décennale de plein droit mais dispose du droit d’invoquer, sur le terrain délictuel, la faute du constructeur ayant causé un désordre à l’origine de son dommage. Cette voie exige toutefois la preuve positive d’une faute imputable à chaque locateur d’ouvrage poursuivi, privant ainsi l’exploitant de la présomption légale de responsabilité de l’article 1792.
Pour un preneur à bail ou une entreprise confrontée à de tels désordres, l’intervention d’un avocat en bail commercial et d’un avocat en garantie décennale à Paris permet de structurer l’assignation de manière irréprochable : faire agir la SCI propriétaire sur le fondement de l’article 1792 pour la remise en état intégrale de l’ouvrage, et faire intervenir la société commerciale exploitante sur le fondement de l’article 1240 pour la réparation des préjudices d’exploitation, prévenant ainsi toute fin de non-recevoir fatale au succès du litige.
Conclusion
L’arrêt rendu le 19 février 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-11.092) consacre de manière impérative le principe selon lequel la qualité de maître de l’ouvrage requise pour engager la responsabilité décennale des constructeurs appartient exclusivement au propriétaire de l’ouvrage ou au titulaire d’un droit réel de construire. Ni l’intérêt économique direct, ni l’usage des lieux, ni l’implantation des travaux au siège social d’une entreprise ne permettent à une société exploitante ou à un locataire de suppléer l’absence de droit de propriété sur le bien sinistré. Face aux fins de non-recevoir soulevées systématiquement par les assureurs sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, toute action décennale initiée par une personne dépourvue de titre de propriété encourt une irrecevabilité irréversible sans examen au fond.
Cette stricte délimitation impose d’anticiper la gestion des risques dès la genèse des opérations immobilières. Lors de la conclusion d’un bail commercial, le preneur qui envisage de lourds investissements doit privilégier, lorsque l’opération le justifie, un bail à construction ou un bail emphytéotique lui conférant un droit réel immobilier et la propriété temporaire des constructions. À défaut, en présence de malfaçons relevant de la gravité décennale, la stratégie contentieuse impose d’associer impérativement le bailleur propriétaire à l’instance pour porter l’action au titre de l’article 1792 du code civil, ou d’exercer les prérogatives du propriétaire par le biais de l’action oblique de l’article 1341-1 du code civil en cas d’inertie caractérisée. La réparation des préjudices d’exploitation subis par la structure opérationnelle relèvera quant à elle de l’action extracontractuelle pour faute prouvée sur le fondement de l’article 1240. Seule cette rigoureuse articulation des qualités à agir et des fondements juridiques permet de préserver l’efficacité des garanties et d’assurer l’indemnisation complète des désordres constructifs.