Un samedi soir d’automne, dans un pavillon loué construit en contrebas de la rue, les toilettes se mettent à déborder, la douche se remplit d’une eau sale et l’évier de la cuisine refoule à son tour. Personne n’a rien versé d’anormal dans les canalisations : c’est la pompe de relevage, l’appareil qui remonte les eaux usées de la maison vers le réseau public situé plus haut, qui ne démarre plus. Le locataire ne peut plus utiliser ses sanitaires, le bailleur évoque une mauvaise utilisation, et la facture de remplacement, souvent supérieure à mille euros, reste en suspens pendant que les odeurs s’installent.

La réponse tient en trois temps. L’entretien courant de la pompe, comme le dégorgement des canalisations, incombe en principe au locataire, tandis que le remplacement d’un équipement usé ou vicié incombe au bailleur ; mais quand la panne vient d’un défaut d’entretien prouvé, c’est le locataire qui paie aussi le remplacement, comme l’a jugé le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire le 24 juin 2026 en condamnant des locataires à 1 203,54 euros. Quand les eaux usées envahissent le logement et le rendent inhabitable, le bailleur qui laisse durer le désordre s’expose à des dommages et intérêts : le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi condamné le 24 février 2026 un bailleur à 3 087 euros de préjudice matériel et 3 000 euros de préjudice moral après un refoulement. L’assurance habitation peut prendre le relais pour les dommages, à condition de déclarer vite et de démontrer le caractère accidentel du sinistre, car l’exclusion pour défaut d’entretien, fréquente dans les contrats, doit être prouvée par l’assureur. Ces principes valent pour une pompe privative au service d’une maison ; ils ne décrivent ni la colonne commune d’une copropriété, dont répond le syndicat, ni une installation d’assainissement non collectif, soumise à ses propres règles d’entretien et de contrôle.

I. La pompe en panne dans une maison louée : qui répare et qui paie

A. L’entretien courant pour le locataire, le remplacement pour le bailleur, sauf défaut d’entretien prouvé

Le point de départ est la loi du 6 juillet 1989. Son article 7 met à la charge du locataire « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 15 juin 2025). La même logique protège le locataire contre les équipements usés : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. » (article 1755 du code civil). Et le locataire répond plus largement « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » (article 7, c), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Le décret du 26 août 1987, qui dresse la liste des réparations locatives, ne nomme pas la pompe de relevage. Il range toutefois dans les réparations locatives, au titre des installations de plomberie, pour les canalisations d’eau, le « Dégorgement » avec « Remplacement notamment de joints et de colliers. », et pour les fosses septiques, puisards et fosses d’aisance, la « Vidange. » (annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987). Autrement dit, le curage, le dégorgement et la vidange relèvent de l’usage courant donc du locataire, tandis que la réfection d’un équipement arrivé en fin de vie ou mal conçu reste au bailleur. La pompe de relevage se situe exactement à cette frontière : petite station individuelle posée dans la maison ou dans un regard extérieur, elle comporte un moteur, un flotteur qui déclenche ou arrête le fonctionnement selon le niveau d’eau, et parfois un clapet anti-retour. Les guides d’entretien du secteur décrivent les mêmes causes de panne : flotteur bloqué ou sorti de son logement, graisses figées qui encrassent flotteurs et clapets, lingettes et objets solides qui bloquent la pompe et font déborder la cuve. Un flotteur bloqué par des graisses figées peut provoquer soit un fonctionnement continu, soit une absence totale de démarrage, et les graisses comme les macrodéchets perturbent le fonctionnement des clapets et des flotteurs. Tout cela relève de l’usage et de l’entretien, pas de la structure de l’immeuble.

Le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire a tranché un litige de ce type le 24 juin 2026 (RG 25/00640). Des bailleurs réclamaient à leurs locataires, entre autres sommes, 1 203,54 euros pour le remplacement de la pompe de relevage des eaux usées de la maison louée. Les locataires soutenaient que le désordre relevait de la vétusté ou d’un vice de construction et que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de mise à disposition d’un logement décent. Le tribunal a d’abord validé la clause inscrite dans l’état des lieux d’entrée annexé au bail, selon laquelle « l’entretien des enduits de la couverture des dalles de la PAC interne et externe et désembouage désherbage de la voie commune entretien des réseaux EP/EU, pompe de relevage, rejet aux fossés seront faits par les propriétaires à la charge des locataires » : cette mention, entrée dans le champ contractuel, organise simplement la réalisation des réparations par les propriétaires pour le compte financier des locataires, et n’entre pas dans la liste des clauses réputées non écrites de l’article 4 de la loi de 1989. Puis, sur le fond, le tribunal a constaté que les locataires ne démontraient pas la vétusté ni le vice de construction : un courriel du bailleur montrait que des interventions avaient déjà eu lieu en raison de graisse dans le système, le technicien relevait que « cette pompe de relevage a subi un défaut d’entretien par le locataire en place », et la facture de remplacement portait la mention « le flotteur de la pompe de relevage eaux chargées était sorti de son logement du a un défaut d’entretien ». En conséquence, les locataires ont été condamnés, in solidum, à payer aux bailleurs « la somme de 1 203,54 euros au titre du remplacement de la pompe de relevage ».

Trois enseignements se dégagent pour l’occupant d’un pavillon en contrebas. D’abord, la frontière ne passe pas entre « petite » et « grosse » réparation mais entre entretien et vétusté : un moteur usé par l’âge ou une pompe mal dimensionnée dès l’origine restent au bailleur, en vertu de l’article 1755 du code civil et de l’exception de vétusté de l’article 7 de la loi de 1989. Ensuite, c’est celui qui invoque la vétusté qui doit la démontrer : à défaut de preuve, et face à des indices de défaut d’entretien comme la graisse ou un flotteur déplacé, le juge fait peser le remplacement sur le locataire. Enfin, une clause du bail ou de l’état des lieux qui organise l’entretien des réseaux et de la pompe ne constitue pas automatiquement une clause abusive : elle peut être valable et opposable, comme à Saint-Nazaire. Pour le locataire, la parade consiste donc à entretenir réellement l’appareil, à conserver les factures d’entretien et les échanges avec le bailleur, et à faire constater l’état de l’équipement à l’entrée dans les lieux ; pour le bailleur, à prouver le défaut d’entretien par des pièces précises, devis, constats et mentions de factures, plutôt que par de simples affirmations. Quand le désaccord persiste sur l’origine de la panne, l’expertise immobilière du cabinet aide à préparer le dossier de réclamation avant toute procédure.

B. Quand les eaux usées envahissent le logement, le bailleur doit rétablir une jouissance paisible

Une pompe à l’arrêt n’est pas seulement une question de facture : tant qu’elle ne redémarre pas, les sanitaires sont inutilisables, les sols sont souillés et le logement peut devenir impropre à l’habitation. C’est ici que les obligations du bailleur prennent le relais. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement », « D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement » en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, et « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur depuis le 1er janvier 2025). Le bailleur doit aussi remettre « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». Des eaux usées qui refoulent par les toilettes et inondent le logement portent atteinte à la jouissance paisible et, si elles durent, à la décence même du logement.

Le tribunal judiciaire de Bobigny l’a rappelé le 24 février 2026 (RG 25/08556) dans une affaire où, le 12 février 2022, « les eaux usées ont refoulé depuis les toilettes et inondé » un logement donné à bail en 2017, un rapport d’expertise amiable contradictoire ayant été dressé le 2 mai 2022. La locataire demandait notamment 3 087 euros de préjudice matériel et 10 000 euros de préjudice moral, tandis que le bailleur poursuivait la résolution du bail et l’expulsion. Le tribunal a condamné le bailleur à verser à la locataire « une somme de 3 087 euros au titre de son préjudice matériel » et « une somme de 3 000 euros au titre de son préjudice moral », et il a débouté le bailleur de ses demandes en résolution du bail, en expulsion et en indemnité d’occupation. L’affaire concernait un refoulement dans un immeuble collectif et non une pompe privative, mais elle illustre la même règle : quand le système d’évacuation dont répond le bailleur laisse remonter les eaux usées dans le logement, le juge indemnise l’occupant et refuse de lui faire porter la rupture du bail.

Le droit commun du louage renforce ce dispositif spécial. Le code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » avec « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). Une pompe de relevage à l’arrêt qui condamne les sanitaires heurte de front ces trois obligations : chose non entretenue, usage impossible, jouissance troublée. Enfin, le temps joue contre celui qui tarde : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). A Saint-Nazaire, c’est sur ce fondement que le tribunal a examiné la demande relative à l’entretien de la pompe à chaleur, pour l’accueillir à hauteur de 501,60 euros. Conserver chaque facture et chaque courrier dès la panne, c’est donc aussi préserver une action qui s’éteint au bout de trois ans.

En pratique, face à un refoulement, l’ordre des gestes compte autant que le fond du droit. Couper l’arrivée d’eau des appareils qui continuent de se déverser, ne plus utiliser les sanitaires reliés à la pompe, photographier et filmer chaque pièce souillée avec un repère de date, conserver les tickets de nettoyage, les constats éventuels et les factures d’hôtel si un relogement provisoire s’impose : ces pièces feront le préjudice matériel. Prévenir aussi le service d’assainissement ou le service public compétent lorsque la maison est raccordée, car son passage et ses relevés peuvent confirmer que le réseau public fonctionnait normalement et que la panne venait bien de l’équipement privatif. Écrire au bailleur par lettre recommandée en décrivant le désordre, en rappelant son obligation d’assurer la jouissance paisible et en lui fixant un délai d’intervention crée la trace du manquement si rien ne bouge. Et si le bailleur tente de retourner la panne contre le locataire en invoquant un mauvais usage, la comparaison avec l’état des lieux d’entrée, les factures d’entretien de la pompe et, le cas échéant, l’avis écrit d’un professionnel sur la cause de la panne départageront l’entretien négligé de la vétusté. Le locataire ne doit ni démonter lui-même une pompe sous tension ni faire intervenir un réparateur coûteux sans avoir mis le bailleur en demeure : en cas de litige, le juge vérifiera qui a fait quoi, quand, et avec quelles preuves.

II. Assurance et assainissement : les deux filets qui se referment ou non

A. Déclarer vite à l’assurance et démontrer le caractère accidentel du refoulement

Quand le sol est souillé, les meubles gonflés et la pompe à remplacer, le second réflexe est l’assurance habitation. Les contrats multirisques garantissent généralement les dommages matériels causés par l’eau à l’intérieur des bâtiments, y compris, selon les formules, le « ruissellement et refoulement accidentels des égouts (ou autres conduites d’évacuation des eaux) » : c’est la formule que visait le litige jugé par la cour d’appel de Bordeaux le 27 mars 2025 (RG 22/04014), où l’assureur contestait le caractère accidentel du sinistre et invoquait une clause excluant les dommages résultant d’un défaut d’entretien. La cour a retenu le caractère accidentel du sinistre au vu des rapports d’expertise, écarté le reproche de défaut d’entretien que l’assuré ne pouvait anticiper, et condamné l’assureur à 52 210 euros TTC de travaux et remplacement, plus 2 500 euros de frais. L’affaire portait sur l’effondrement d’un mur de grange en terre après des pluies prolongées, et non sur une pompe de relevage : elle n’en illustre pas moins deux règles transposables à tout dégât des eaux, refoulement compris. D’une part, le caractère accidentel s’apprécie concrètement, au vu des expertises, et non d’après l’ancienneté du bâtiment ou de l’équipement. D’autre part, l’exclusion pour défaut d’entretien ne joue que si l’assureur établit un manquement réel et imputable à l’assuré : à défaut de cette preuve, la garantie s’applique.

Le revers existe et il est documenté par la jurisprudence Saint-Nazaire : quand le défaut d’entretien est établi par des pièces précises, factures mentionnant le flotteur déplacé, constats de graisse, échanges antérieurs, l’assureur peut opposer la même exclusion au locataire comme au bailleur, et le coût reste à celui qui a négligé l’appareil. D’où l’importance de la déclaration et de son délai. Le code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » (article L. 113-2, 4°, du code des assurances). Le même article encadre la sanction du retard : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. » Le contrat peut prévoir un délai plus court que cinq jours ouvrés sans descendre en dessous, et beaucoup de contrats imposent deux ou cinq jours : il faut donc lire sa police et déclarer par écrit sans attendre, en joignant photos, factures et, si possible, le rapport du dépanneur sur la cause de la panne. Le locataire déclare à son assureur pour ses meubles et sa responsabilité, le bailleur au sien pour le bâtiment et l’équipement : les deux déclarations peuvent coexister pour le même refoulement, chacune dans sa garantie.

B. La pompe dans la chaîne de l’assainissement : entretien du propriétaire, vidange agréée et contrôle

Reste à situer la pompe dans son environnement technique, car sa panne ne tombe presque jamais du ciel : elle s’inscrit dans une chaîne d’évacuation que la loi fait surveiller. Quand la maison n’est pas raccordée au réseau public de collecte, elle est équipée d’une installation d’assainissement non collectif « dont le propriétaire assure l’entretien régulier et qu’il fait périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l’Etat dans le département, afin d’en garantir le bon fonctionnement » (article L. 1331-1-1, I, du code de la santé publique). La pompe de relevage qui pousse les effluents vers la filière de traitement fait partie de cette installation : son entretien régulier incombe au propriétaire, sa vidange périodique doit passer par un professionnel agréé, et le service public d’assainissement non collectif contrôle la conformité et le bon fonctionnement. En location, cette charge du propriétaire se combine avec l’entretien courant du locataire : le décret de 1987 met la « Vidange. » des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance au nombre des réparations locatives, de sorte que le coût de la vidange périodique peut incomber à l’occupant selon le contrat, sans dispenser le propriétaire de l’entretien d’ensemble ni du remplacement d’une installation vétuste ou non conforme.

Quand la maison est raccordée au réseau public, la pompe privée relève du même partage qu’en partie I : entretien et dégorgement pour l’occupant, renouvellement pour le propriétaire, avec la preuve comme arbitre. Dans les deux cas, trois documents valent de l’or le jour du refoulement : le contrat d’entretien ou les factures de passage du professionnel, qui attestent que la pompe était suivie ; le dernier contrôle ou avis sur l’assainissement, qui établit la conformité de l’installation ; et l’état des lieux d’entrée, qui fixe l’état initial de l’équipement. Sans ces pièces, chaque partie renvoie la panne à l’autre, l’assureur oppose le défaut d’entretien, et le juge tranche au vu des seules factures de remplacement, comme à Saint-Nazaire où elles ont suffi à faire payer les locataires.

En définitive, la pompe de relevage en panne obéit à une grammaire simple, rappelée par les juges de Saint-Nazaire, de Bobigny et de Bordeaux : l’occupant entretient et dégorge, le propriétaire renouvelle ce qui est usé ou vicié et rétablit sans tarder une jouissance paisible, l’assureur indemnise ce qui est accidentel et déclaré à temps. Le locataire qui nettoie, fait vidanger et garde ses preuves se protège à la fois contre la facture du bailleur et contre le refus de garantie ; le bailleur qui fait contrôler son installation, remplace à temps un équipement en fin de vie et réagit vite au premier refoulement préserve la jouissance paisible de son locataire et évite les dommages et intérêts. Et quand les eaux usées ont déjà tout envahi, la méthode ne change pas : photographier, écrire, déclarer dans les cinq jours ouvrés, faire établir la cause par un professionnel, puis chiffrer. C’est l’enchaînement de ces gestes, bien plus que l’affrontement sur la facture, qui décide de qui paie la pompe en panne.