Le bail dérogatoire dépassant trois ans : maintien en possession, requalification en bail commercial et action en constatation du statut

Le bail dérogatoire, couramment appelé bail précaire, permet aux parties d’écarter temporairement le statut des baux commerciaux lors de l’entrée dans les lieux du preneur (article L. 145-5 du Code de commerce).

Cette faculté reste strictement encadrée : le texte exige que « la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans » (Légifrance, article L. 145-5).

Or la pratique révèle de nombreux contrats prorogés, renouvelés ou simplement tolérés au-delà de ce plafond, sans que les parties mesurent la conséquence de leur inertie (Cass. 3e civ., 19 juin 2025).

En conséquence, une question revient sans cesse devant les juridictions : que devient le contrat lorsque le locataire demeure dans les lieux après trois ans de baux dérogatoires ?

Les arrêts de la troisième chambre civile et les décisions récentes des cours d’appel y répondent (Cass. 3e civ., 25 mai 2023), à condition de distinguer le calcul de la durée de ses effets.

Il sera démontré que le dépassement du plafond fait naître un bail soumis au statut (I), avant d’examiner la portée de cette requalification pour les parties (II).

I. Le dépassement du plafond de trois ans, source d’un bail soumis au statut

A. Le calcul de la durée cumulée des baux dérogatoires successifs

Le législateur a fixé un plafond global, qui s’apprécie sur l’ensemble des baux successifs conclus pour le même fonds, et non contrat par contrat (article L. 145-5 du Code de commerce).

Le texte ajoute qu’à l’expiration de cette durée, « les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre » (Légifrance).

Cette interdiction vise le même fonds exploité dans les mêmes locaux, ce qui suppose d’identifier précisément l’activité et les locaux visés par chacun des contrats (article L. 145-5).

Avant la loi du 18 juin 2014, le plafond était plus court, comme le rappelle la cour d’appel de Paris, qui cite la rédaction antérieure du texte (CA Paris, pôle 5, chambre 3, 22 février 2024, n° 21/18952).

Cette rédaction visait des baux dont « la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans » (arrêt du 22 février 2024).

La cour précise que la rédaction issue de la loi de 2014 est « applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 » (n° 21/18952).

Le plafond applicable dépend donc de la date de conclusion ou de renouvellement du contrat, ce qui impose de dater chaque acte avec exactitude avant toute analyse (article L. 145-5).

Le texte impose en outre un état des lieux, qui « est établi lors de la prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution » (Légifrance).

Cette formalité complète la preuve des dates et de l’occupation, deux éléments qui pèsent lourd lorsque le litige porte sur la durée cumulée des contrats (article L. 145-5).

Par un arrêt du 22 octobre 2020, la troisième chambre civile a précisé le point de départ de cette durée totale (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443).

La Cour juge que la durée de trois ans « court dès la prise d’effet du premier bail dérogatoire », sans que le preneur puisse la neutraliser (pourvoi n° 19-20.443).

Elle ajoute que cette règle s’applique « même si le preneur a renoncé, à l’issue de chaque bail dérogatoire, à l’application du statut des baux commerciaux » (arrêt du 22 octobre 2020).

À cet égard, la renonciation formelle du locataire ne remet jamais le compteur à zéro, ce qui prive de portée les clauses de style des contrats successifs.

Dans cette affaire, la cour d’appel avait écarté l’occupation antérieure à un bail de 2013, car la loi du 18 juin 2014 n’avait pas d’effet rétroactif (n° 19-20.443).

La Cour de cassation censure ce raisonnement, car « les baux dérogatoires conclus à compter du 1er septembre 2014 sont soumis au nouvel article L. 145-5 » (motifs de l’arrêt).

Il en résulte que le bail conclu en 2015 devait lui-même respecter le plafond, en tenant compte des baux dérogatoires précédents consentis pour le même fonds (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020).

Cette solution présente un intérêt pratique considérable pour le bailleur, qui ne peut plus enchaîner des contrats courts pour maintenir indéfiniment un régime dérogatoire.

Dans l’affaire de 2020, la cour d’appel avait déclaré le preneur occupant sans droit ni titre, ce que la Cour de cassation a censuré (pourvoi n° 19-20.443).

La cour d’appel de Paris en a fait une application rigoureuse dans un arrêt du 16 janvier 2025 (CA Paris, pôle 5, chambre 3, 16 janvier 2025, n° 23/05958).

Les parties avaient conclu un premier bail dérogatoire de vingt-quatre mois le 19 septembre 2016, puis un second bail d’un an prenant effet le 21 septembre 2018 (arrêt du 16 janvier 2025).

La cour observe que « la durée totale prévue par les deux baux dérogatoires successifs est de trois ans et deux jours » (CA Paris, 16 janvier 2025).

Elle en déduit que le second bail « est soumis au statut d’ordre public des baux commerciaux et doit donc être requalifié en bail commercial » (n° 23/05958).

Deux jours de dépassement suffisent donc, dans cette espèce, à faire basculer la relation contractuelle dans le champ du statut, ce qui souligne la rigueur du plafond légal.

Le preneur n’a d’ailleurs pas à démontrer une intention particulière du bailleur, puisque la requalification procède de la seule arithmétique des durées stipulées dans les contrats (CA Paris, 16 janvier 2025).

Cette affaire illustre aussi l’importance des dates stipulées, puisque vingt-quatre mois à compter du 19 septembre 2016 expiraient théoriquement le 18 septembre 2018, selon la cour (n° 23/05958).

La cour relève toutefois que la date du 20 septembre 2018 « s’impose aux parties », et qu’elle demeure compatible avec la qualification de bail dérogatoire pour le premier contrat (CA Paris, 16 janvier 2025).

Le preneur qui souhaite invoquer le plafond doit donc rassembler les contrats, avenants et courriers relatifs à l’occupation, afin d’établir la durée cumulée depuis le premier bail (Cass. 3e civ., 22 octobre 2020).

B. Le maintien en possession et la formation d’un nouveau bail

Le plafond n’est pas la seule hypothèse : le statut s’applique aussi lorsque le preneur reste dans les lieux à l’issue du terme, sans opposition du bailleur.

Le texte énonce que, si le preneur « reste et est laissé en possession », « il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre » (article L. 145-5).

Le législateur a retenu un délai d’un mois à compter de l’échéance, et les décisions consultées ne tirent aucune autre règle de calcul de ce texte (Légifrance).

Le texte réserve toutefois le cas de la location à caractère saisonnier, pour laquelle ces deux règles ne s’appliquent pas, ainsi que l’établissement d’un état des lieux (article L. 145-5).

Selon la cour de Paris, les articles 640 et suivants du code de procédure civile « ne s’appliquent pas aux contrats conclus en application de l’article L. 145-5 » (arrêt du 16 janvier 2025).

Dès lors, la computation des durées dérogatoires obéit aux dates convenues par les parties, y compris lorsqu’elles sont légèrement incohérentes avec la durée annoncée dans l’acte.

Dans l’affaire parisienne, le contrat stipulait vingt-quatre mois mais fixait une échéance au 20 septembre 2018, et la cour retient cette date expressément convenue (CA Paris, 16 janvier 2025).

La cour ajoute que la volonté « de les soumettre aux dispositions des baux dérogatoires est inopérante » dès lors que les dates fixées excluent ces dispositions (n° 23/05958).

En conséquence, l’intention affichée des parties et la qualification donnée à l’acte cèdent devant les dates réellement stipulées, lorsque celles-ci excèdent le plafond de trois ans.

La Cour de cassation a rappelé, dans une affaire régie par la rédaction antérieure à la loi du 4 août 2008, que ce mécanisme résulte de la loi seule (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007).

Elle énonce qu’« il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux » lorsque le preneur reste et est laissé en possession (pourvoi n° 21-23.007).

Cette rédaction antérieure visait un bail « conclu pour une durée au plus égale à deux ans », ce qui impose d’identifier la version applicable (arrêt du 25 mai 2023).

La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 22 février 2024, rappelle d’ailleurs le texte applicable aux contrats conclus avant la loi du 18 juin 2014 (CA Paris, pôle 5, chambre 3, 22 février 2024, n° 21/18952).

Elle relève que, sous l’ancienne rédaction, le preneur pouvait renoncer au statut « dès que celui-ci est acquis, cette renonciation devant cependant être claire et univoque » (arrêt du 22 février 2024).

Les décisions consultées ne permettent pas d’affirmer que cette faculté de renonciation survit telle quelle à la réforme de 2014, et la question demeure ouverte.

Dans l’affaire jugée en 2024, le premier juge avait retenu qu’un bail statutaire s’était formé après plusieurs baux de deux années, selon les motifs rapportés par la cour (CA Paris, 22 février 2024).

Il avait relevé qu’« un bail soumis au statut des baux commerciaux s’est formé à compter du 16 septembre 2016 », après trois ans de baux successifs (n° 21/18952).

Les motifs consultés ne permettent pas de connaître la solution définitive retenue sur ce point par la cour d’appel, de sorte qu’aucune règle n’en est tirée ici.

II. Les effets de la requalification pour le bailleur et le preneur

A. L’action en constatation du statut et la question de la prescription

Lorsque le bail dérogatoire s’est transformé en bail statutaire, le locataire peut demander au juge de le constater, et la question de la prescription se pose aussitôt.

Le Code de commerce dispose que « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans » (article L. 145-60).

Or la troisième chambre civile a isolé l’action en constatation du bail statutaire de ce régime dans son arrêt du 25 mai 2023 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.007).

Elle censure la cour d’appel qui avait déclaré l’action prescrite sur le fondement de l’article 2224 du Code civil, en visant la violation de l’article L. 145-5 (pourvoi n° 21-23.007).

La Cour retient que la demande tendant à constater ce bail, « qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce, n’est pas soumise à prescription » (motifs de l’arrêt).

Cette jurisprudence a été confirmée sur le terrain constitutionnel par un arrêt du 19 juin 2025 (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 24-22.125).

Dans cette affaire, un premier bail avait été conclu en 2004, puis un nouveau bail dérogatoire en 2006, et la locataire était demeurée dans les lieux (pourvoi n° 24-22.125).

Le bailleur avait émis des quittances de loyer jusqu’au 31 décembre 2016, avant de facturer des indemnités d’occupation, et la locataire l’avait assigné le 19 avril 2017 (arrêt du 19 juin 2025).

Le bailleur invoquait la sécurité juridique, le droit de propriété et le principe d’égalité pour obtenir le renvoi d’une question prioritaire de constitutionnalité (n° 24-22.125).

La Cour refuse ce renvoi en jugeant que la question « ne présente pas un caractère sérieux » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025).

Elle observe que le bailleur n’est pas contraint : « il lui suffit de manifester son opposition au maintien dans les lieux du locataire avant le terme » (pourvoi n° 24-22.125).

Elle ajoute que la différence de régime entre l’action en requalification et l’action en constatation « est justifiée par la différence de nature de ces actions » (arrêt du 19 juin 2025).

La Cour souligne que « le locataire et le bailleur sont placés dans la même situation, tous deux pouvant demander à voir constater l’existence d’un bail soumis au statut » (arrêt du 19 juin 2025).

Elle relève aussi que la disposition « n’a pas pour objet de contraindre le bailleur à être lié par un bail soumis au statut des baux commerciaux » (n° 24-22.125).

Ce litige a connu plusieurs étapes, puisque l’arrêt de 2023 avait renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Toulouse, dont l’arrêt du 10 septembre 2024 était attaqué en 2025 (Cass. 3e civ., 25 mai 2023).

Par ailleurs, ces deux arrêts concernent la rédaction de l’article L. 145-5 antérieure à la loi du 4 août 2008, ce que la Cour mentionne (n° 24-22.125).

La cour d’appel de Grenoble a néanmoins transposé la solution à un bail consenti en 2020, dans un arrêt du 20 mars 2025 (CA Grenoble, chambre commerciale, 20 mars 2025, n° 24/02189).

Elle juge que cette demande « n’est pas soumise à la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du même code » (arrêt du 20 mars 2025).

Elle déclare en conséquence « non prescrite l’action de l’appelante en revendication du statut des baux commerciaux » (CA Grenoble, 20 mars 2025).

La cour précise que l’article L. 145-5 « ne concerne pas la requalification », mais « l’application du statut des baux commerciaux à un bail stipulé initialement comme étant dérogatoire dans sa durée » (arrêt du 20 mars 2025).

Dans cette affaire, le bail avait été consenti pour un an à compter du 1er novembre 2020, avec possibilité de reconduction tacite pour un an (n° 24/02189).

Le bailleur avait ensuite notifié un congé le 8 avril 2022, à effet au 31 octobre 2022, et le locataire s’était maintenu dans les lieux (CA Grenoble, 20 mars 2025).

La cour d’appel statue sur la seule prescription, de sorte que le sort de ce congé au regard de l’article L. 145-5 reste une question distincte dans les motifs lus (arrêt du 20 mars 2025).

Il n’en demeure pas moins que, pour le texte en vigueur, les décisions consultées émanent d’une cour d’appel, et qu’aucun arrêt de la Cour de cassation lu ici ne tranche ce point.

B. Le congé, l’opposition du bailleur et la clause résolutoire

Le bailleur dispose d’un moyen simple d’éviter la formation du bail statutaire : manifester sa volonté de mettre fin à l’occupation avant le terme du dernier bail dérogatoire.

La troisième chambre civile l’a jugé dans un arrêt du 11 mai 2022, rendu à propos de baux dérogatoires renouvelés tacitement (Cass. 3e civ., 11 mai 2022, n° 21-15.389).

Elle énonce qu’« Un congé, délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs », prive le locataire « de tout titre d’occupation » (pourvoi n° 21-15.389).

Cette solution suppose que ce congé manifeste « la volonté des bailleurs de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux » (arrêt du 11 mai 2022).

Dans cette espèce, les bailleurs avaient fait connaître leur volonté de ne pas poursuivre le bail par un acte d’huissier du 28 juin 2017, antérieur au terme (n° 21-15.389).

La Cour approuve les juges du fond d’avoir déduit que la locataire ne pouvait invoquer l’article L. 145-41, « applicables aux seuls baux commerciaux statutaires » (Cass. 3e civ., 11 mai 2022).

Cette décision confirme que la qualification de bail dérogatoire conserve un effet réel : elle exclut les règles du bail statutaire tant que le terme n’est pas dépassé (pourvoi n° 21-15.389).

À cet égard, le régime protecteur de la clause résolutoire, prévu par l’article L. 145-41 du Code de commerce, ne bénéficie pas au preneur d’un bail resté dérogatoire.

La situation est inverse lorsque le bail dérogatoire a été requalifié en bail commercial, comme l’illustre de nouveau l’arrêt parisien du 16 janvier 2025 (CA Paris, 16 janvier 2025).

La cour relève que la bailleresse « n’a pas fait délivrer à sa locataire un commandement de payer ou d’exécuter visant cette clause » (n° 23/05958).

Elle en déduit que la bailleresse « sera déboutée de sa demande aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail » (arrêt du 16 janvier 2025).

Elle juge aussi que le jugement a débouté la bailleresse « de sa demande aux fins de voir ordonner l’expulsion de la locataire », le bail n’étant pas résilié (CA Paris, 16 janvier 2025).

En conséquence, la bailleresse n’a obtenu ni l’expulsion de la locataire ni les dommages et intérêts qu’elle réclamait, la cour écartant tout reproche de mauvaise foi (n° 23/05958).

La différence de traitement entre ces deux hypothèses tient notamment à la date de l’opposition du bailleur par rapport au terme du bail (Cass. 3e civ., 11 mai 2022).

Le bailleur doit donc agir avant l’échéance, tandis que le preneur doit conserver la preuve de son maintien en possession et de la tolérance du propriétaire (article L. 145-5).

Cette preuve peut résulter, par exemple, de quittances de loyer, comme dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 19 juin 2025 (pourvoi n° 24-22.125).

Pour le bailleur, la vigilance s’impose dès la conclusion du premier contrat, puis à chaque échéance, afin de dater précisément son opposition au maintien dans les lieux.

Pour le preneur, la lecture de l’historique des baux successifs peut ouvrir l’accès au statut et au droit au renouvellement, sous réserve de la preuve des durées cumulées.

Les parties gagnent enfin à conserver les quittances, les congés et les échanges de courriers, car ces pièces établissent la date de l’opposition ou du maintien en possession (Cass. 3e civ., 11 mai 2022).

Un contentieux préparé avec ces éléments reste plus lisible pour le juge, qui qualifie le contrat au vu des dates réellement stipulées (CA Paris, 16 janvier 2025).

Ces questions relèvent de l’analyse du contrat et du calendrier réel de l’occupation, que l’examen d’un avocat en baux commerciaux permet d’éclairer (avocat en bail commercial à Paris).

Conclusion

Le bail dérogatoire n’est qu’une parenthèse temporaire, dont la durée totale ne peut excéder trois ans selon l’article L. 145-5 du Code de commerce.

Au-delà, ou en cas de maintien en possession toléré, un bail statutaire naît de la loi, et la qualification choisie par les parties perd sa portée (CA Paris, 16 janvier 2025).

La Cour de cassation juge que l’action tendant à le faire constater n’est pas soumise à prescription pour les baux régis par l’ancienne rédaction du texte (Cass. 3e civ., 25 mai 2023).

Pour les contrats récents, la solution reste affirmée par une cour d’appel, tandis que le bailleur conserve la possibilité de manifester son opposition avant le terme (Cass. 3e civ., 19 juin 2025).

Seul le juge saisi du litige apprécie, au vu des clauses et des dates de chaque contrat, le régime applicable ; les contrats signés priment sur toute analyse générale.

La prudence commande ainsi de ne tirer aucune conclusion hâtive d’une décision isolée, car chaque affaire dépend des termes du contrat et du calendrier des échéances.