Dans la nuit du 17 au 18 octobre 2026, des manifestations et des violences urbaines ont laissé des traces visibles dans plusieurs villes de France : vitrines brisées, rideaux de fer arrachés, halls d’immeubles souillés, commerces incendiés. À Paris et en Île-de-France, des preneurs ont rouvert leur boutique ou leur logement face à des locaux partiellement détruits : une pièce devenue inutilisable, une devanture à reconstruire, une odeur de brûlé qui interdit toute exploitation normale. La question qui se pose dès le lendemain matin est directe : faut-il continuer à payer l’intégralité du loyer pour un local dont une partie a disparu, et peut-on quitter les lieux sans rester tenu du bail ? Le Code civil apporte une réponse précise à cette situation. Son article 1722 organise le sort du bail quand la chose louée est détruite en totalité ou en partie par cas fortuit : résiliation de plein droit dans le premier cas, diminution du prix ou résiliation au choix du preneur dans le second, sans dédommagement de part ni d’autre. Encore faut-il démontrer que la dégradation constitue bien une destruction partielle au sens de ce texte, chiffrer la perte de jouissance et agir dans les formes qui protègent le preneur au lieu de l’exposer à une résiliation pour impayés. Cet article expose le régime applicable, les décisions rendues sur des faits comparables et la méthode concrète pour obtenir une baisse de loyer ou sortir du bail à Paris et en Île-de-France.
I. L’article 1722 du Code civil : baisse du loyer ou résiliation quand le local est détruit en partie
A. Destruction totale ou partielle du local : ce que dit le texte au mot près
L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Chaque membre de cette phrase compte pour le preneur d’un local dégradé pendant les violences urbaines. Quand la destruction est totale, le bail disparaît de lui-même, sans qu’un juge ait à le prononcer et sans que le preneur ait à donner congé. Quand elle n’est que partielle, le choix appartient au preneur, et à lui seul : payer moins cher un local amputé d’une partie de son usage, ou partir en faisant constater la résiliation. Dans les deux hypothèses, le texte exclut tout dédommagement, ce qui signifie que le bailleur ne peut pas réclamer au preneur une indemnité pour la fin anticipée du bail, mais aussi que le preneur ne peut pas fonder sur ce seul article une demande de dommages-intérêts contre un bailleur qui n’a commis aucune faute.
Le cas fortuit visé par le texte suppose un événement qui échappe au contrôle des parties. Le régime général de la force majeure en matière contractuelle est posé par l’article 1218 du Code civil, aux termes duquel « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur. » Des dégradations commises par des tiers au cours d’une nuit de violences — vitrine enfoncée, mobilier incendié, façade taguée et descellée — remplissent en principe cette condition, dès lors que ni le bailleur ni le preneur ne les ont provoquées et qu’aucune mesure appropriée n’aurait pu les empêcher. La situation diffère en revanche radicalement d’une simple mesure administrative générale qui restreint l’activité sans toucher matériellement les lieux : la Cour de cassation a jugé que l’effet d’une interdiction générale et temporaire de recevoir du public, sans lien direct avec la destination du local, ne peut pas être assimilé à la perte de la chose au sens de l’article 1722. Pour les locaux matériellement dégradés pendant les manifestations, la matérialité des dégâts change donc tout : ce sont les photos, les constats et les expertises qui font entrer le dossier dans le champ du texte, pas la seule baisse d’activité du quartier.
Ce régime s’applique à tous les baux, qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou de bureaux. Il se combine avec l’obligation permanente du bailleur définie par l’article 1719 du Code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Quand une partie du local devient impropre à l’usage convenu après des dégradations, le bailleur reste tenu de cette obligation d’entretien et de jouissance paisible pour ce qui subsiste, et le preneur peut s’appuyer sur l’article 1721 du Code civil, selon lequel « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Autrement dit, le preneur d’un local dégradé dispose de deux leviers complémentaires : l’article 1722 pour réduire le prix ou sortir du bail, et les articles 1719 et 1721 pour exiger la remise en état et, lorsque les conditions sont réunies, l’indemnisation de la perte subie du fait des défauts qui empêchent l’usage.
B. Perte partielle prouvée ou simple gêne d’exploitation : ce que les juges retiennent vraiment
Les tribunaux appliquent l’article 1722 avec exigence : toute gêne n’est pas une destruction partielle. L’arrêt de référence le plus récent est celui rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 7 mai 2025, pourvoi n° 24-10.097, dans un litige entre une société civile immobilière bailleresse et sa locataire exploitant un établissement scolaire dans des locaux commerciaux. La locataire, privée de la jouissance des lieux pendant la fermeture administrative ordonnée au printemps 2020, soutenait avoir subi une perte partielle de la chose louée et refusait une partie des loyers. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel qui lui avait donné raison et juge, au visa de l’article 1722 : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». La décision, publiée et consultable sur le site officiel de la Cour (Cass. 3e civ., 7 mai 2025, n° 24-10.097), fixe la frontière : quand les murs sont intacts et que seule l’activité est empêchée par une cause extérieure générale, l’article 1722 ne s’applique pas. À l’inverse, quand la matière même des lieux est entamée — pièce incendiée, devanture détruite, équipements arrachés — le preneur se trouve du bon côté de cette frontière, à condition de le démontrer pièce par pièce.
La cour d’appel de Paris a illustré concrètement cette démonstration dans un arrêt du 20 février 2025 (pôle 5, chambre 3, RG n° 23/06758) opposant une SCI bailleresse à sa locataire après l’incendie survenu le 12 mars 2020 dans des locaux à usage de bureaux pour une activité de transport sanitaire. La cour rappelle d’abord la règle d’assimilation dégagée par la Cour de cassation : « doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Puis elle examine les lieux tels que les experts les décrivent : les murs et la couverture sont toujours présents après l’incendie, le laboratoire central de la préfecture de police ne conclut pas à une destruction au sens de l’article 1722, et l’architecte mandaté par la locataire atteste que « les éléments dégradés par l’incendie sont uniquement de second oeuvre et non de structure ». Verdict : la destruction n’est que partielle, le bail n’est pas résilié de plein droit, et la locataire peut seulement prétendre aux conséquences de la perte partielle. Pour le preneur d’un commerce parisien dont la vitrine a été enfoncée et l’arrière-boutique incendiée pendant les violences, l’enseignement est double. D’une part, inutile de soutenir que tout est détruit quand les murs tiennent : le juge préfère la destruction partielle dûment chiffrée à la destruction totale exagérée et invérifiable. D’autre part, la qualification dépend des pièces versées aux débats : photos datées, rapports d’expertise amiable ou judiciaire, constats du laboratoire de la préfecture de police quand il est intervenu, attestation d’un architecte distinguant le gros œuvre du second œuvre. Un dossier qui décrit précisément quelle surface reste exploitable et laquelle ne l’est plus obtient une diminution du prix proportionnée ; un dossier qui se contente d’affirmer que « tout est inutilisable » s’expose au rejet.
La même rigueur s’impose sur le lien entre l’événement et la dégradation. L’article 1722 vise la destruction « par cas fortuit » : le preneur doit établir que les dégâts résultent bien des violences et non d’un défaut d’entretien antérieur ou de son propre fait. Quand le bailleur soutient que les désordres préexistaient, le juge compare l’état des lieux d’entrée, les échanges écrits antérieurs et les constats dressés juste après les faits. Un preneur qui a signalé par écrit, avant les manifestations, le bon état de ses équipements et qui fait dresser un constat par un commissaire de justice dès le lendemain des dégradations se place dans une position probatoire solide. À l’inverse, un preneur qui attend plusieurs semaines avant de documenter les dégâts laisse le bailleur soutenir que la vitrine était déjà fêlée ou que le local était déjà insalubre. La rapidité de la constatation n’est donc pas une formalité : c’est elle qui rattache juridiquement la destruction au cas fortuit et qui ouvre le bénéfice de l’article 1722.
II. Local dégradé à Paris et en Île-de-France : prouver les dégâts, chiffrer la perte et obtenir la baisse ou la sortie
A. Quelles preuves réunir et qui paie les réparations du local dégradé
La première semaine après les dégradations conditionne l’issue du dossier. Le preneur doit réunir, dans l’ordre, les preuves de la réalité des dégâts, de leur origine et de leur ampleur. Les photographies et vidéos datées, prises dès la découverte des lieux, montrent l’état brut avant tout nettoyage. Le constat dressé par un commissaire de justice, à Paris comme dans les communes d’Île-de-France, fige cet état avec une force probante que les simples attestations n’ont pas : il décrit la vitrine enfoncée, la surface devenue inexploitable, les équipements détruits, et il date officiellement les faits. La plainte déposée pour les dégradations et le récépissé de déclaration auprès de l’assureur complètent le dossier en rattachant les dégâts à l’épisode de violences. Enfin, pour les dégradations importantes, un rapport d’expert — amiable d’abord, judiciaire ensuite si le litige s’installe — distingue ce qui relève de la remise en état simple de ce qui exige des travaux lourds, et chiffre la part du local devenue inutilisable. C’est ce pourcentage d’inexploitabilité, rapporté au loyer, qui fonde ensuite le montant de la diminution du prix demandée au bailleur puis au juge. Les lecteurs confrontés à un sinistre matériel lié aux mêmes événements trouveront des repères complémentaires dans notre dossier consacré à l’indemnisation après un incendie volontaire et aux recours contre l’assurance (incendie volontaire : assurance habitation, remboursement et recours), dont la méthode de déclaration et de chiffrage s’applique aussi aux locaux dégradés pendant des violences urbaines.
La répartition du coût des réparations obéit ensuite à des règles distinctes selon la nature des dégâts. Les réparations qui relèvent de l’entretien courant et de la remise en état des lieux pour la partie que le preneur continue d’occuper doivent être distinguées des travaux de reconstruction qui incombent au bailleur au titre de son obligation de délivrance et d’entretien. Quand le sinistre est un incendie, deux textes encadrent la responsabilité du locataire. L’article 1733 du Code civil prévoit que le locataire « répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Un incendie allumé par des tiers pendant des violences urbaines, depuis la rue ou depuis un local voisin, entre dans ces cas d’exonération dès lors que le locataire prouve l’origine extérieure du feu, par exemple au moyen du procès-verbal des pompiers, du rapport de police ou des images de vidéosurveillance. L’article 1734 du Code civil ajoute que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver que le feu a commencé chez l’un d’eux ou n’a pu commencer chez certains d’entre eux. Dans un immeuble parisien en copropriété où le feu parti d’un commerce du rez-de-chaussée enfume les logements des étages, chaque occupant doit donc se préparer à démontrer que l’incendie n’a pas pris naissance chez lui.
Parallèlement, la responsabilité des auteurs des dégradations peut être recherchée sur le fondement du droit commun. L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » En pratique, les auteurs restent souvent inconnus ou insolvables, et la voie civile contre eux aboutit rarement à une indemnisation effective ; elle garde toutefois son utilité quand des interpellations ont eu lieu et que des condamnations pénales ouvrent la voie à une constitution de partie civile. Le preneur ne doit pas non plus négliger ses propres assurances : multirisque habitation pour le logement, multirisque professionnelle et garantie pertes d’exploitation pour le commerce, assurance de la copropriété pour les parties communes. Chaque contrat possède ses exclusions et ses plafonds, et un refus de garantie doit être contesté par écrit, pièce par pièce, plutôt qu’accepté par téléphone.
Une mise en garde s’impose enfin sur le réflexe le plus dangereux : cesser unilatéralement de payer le loyer au motif que le local est dégradé. Tant que le juge n’a pas prononcé la diminution du prix ou constaté la résiliation, le loyer reste exigible, et le bailleur peut délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail. La bonne méthode consiste à payer sous toutes réserves, à mettre le bailleur en demeure par écrit de remettre les lieux en état et de consentir une diminution du prix proportionnée à la perte de jouissance, puis à saisir le juge en cas de refus. Le preneur qui consigne sa demande par écrit, chiffre sa perte et maintient le paiement conserve toutes ses cartes ; celui qui retient les loyers de sa propre autorité offre au bailleur l’arme de la résiliation pour impayés et perd le bénéfice moral de sa position. La distinction est décisive devant le tribunal : d’un côté un preneur de bonne foi qui demande l’application de l’article 1722, de l’autre un locataire débiteur qui invoque les dégradations pour justifier sa dette.
B. Demander la baisse du loyer ou la résiliation devant le tribunal à Paris et en Île-de-France
Quand la discussion amiable avec le bailleur échoue, le preneur porte sa demande devant le tribunal judiciaire du lieu où se trouve l’immeuble — à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, et en Île-de-France le tribunal du département concerné. La demande prend deux formes possibles, au choix du preneur, conformément à l’article 1722 : la diminution du prix pour la période pendant laquelle le local reste partiellement inutilisable, ou la résiliation du bail quand la dégradation rend la poursuite du contrat impossible ou économiquement absurde. La diminution se calcule en pratique au prorata de la surface devenue inexploitable et de la gravité de la perte d’usage : une boutique dont la réserve et la moitié de la surface de vente sont condamnées en attendant des travaux de plusieurs mois justifie une réduction substantielle, tandis qu’une vitrine remplacée en quelques jours justifie une réduction limitée à la période de gêne. Le juge apprécie « suivant les circonstances », comme l’écrit le texte, ce qui donne au chiffrage précis et aux pièces produites un rôle central : devis de remise en état, attestation de l’expert sur la durée d’indisponibilité, comptabilité montrant la chute d’exploitation pour un commerce, photographies comparant l’avant et l’après.
La résiliation, elle, suppose de convaincre le juge que la destruction partielle équivaut en réalité à une perte totale de l’usage convenu, ou que les circonstances rendent la continuation du bail déraisonnable. La jurisprudence citée plus haut montre la voie : impossibilité absolue et définitive d’user des locaux conformément à leur destination, ou coût des travaux excédant la valeur des lieux. Un atelier parisien dont les machines ont été détruites et dont le réseau électrique doit être entièrement repris après un incendie criminel, dans un immeuble ancien où les travaux exigent l’accord de la copropriété et plusieurs mois d’immobilisation, peut relever de cette analyse. Le preneur qui opte pour la résiliation doit formuler sa demande sans ambiguïté et, en attendant la décision, sécuriser sa situation : libérer les lieux dans les formes prévues au bail, restituer les clés contre reçu, documenter l’état de sortie. Les effets de la fin du contrat obéissent alors au droit commun de la résolution, rappelé par l’article 1229 du Code civil, selon lequel « La résolution met fin au contrat », le juge fixant la date d’effet et les restitutions éventuelles. Pour un bail à exécution successive comme le bail d’habitation ou le bail commercial, les loyers correspondant aux périodes où le preneur a effectivement joui des lieux restent dus, et la résiliation ne remonte pas dans le passé : elle libère pour l’avenir.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités pratiques méritent l’attention. D’abord, les constats dressés par les commissaires de justice le lendemain des violences ont une valeur décisive, car les services municipaux nettoient vite les rues de la capitale et les syndics font protéger les immeubles sans attendre : un preneur qui tarde à faire constater perd la trace matérielle de l’ampleur initiale. Ensuite, les baux commerciaux parisiens contiennent fréquemment des clauses qui répartissent les travaux entre bailleur et preneur de façon détaillée, parfois jusqu’à mettre à la charge du preneur des réparations que le droit commun attribuerait au bailleur ; ces clauses doivent être relues ligne par ligne avant d’engager le débat sur l’article 1722, car le juge les applique sauf contrariété avec les dispositions impératives. Enfin, les commerces parisiens victimes des violences peuvent se rapprocher des dispositifs publics d’aide et d’indemnisation mis en place après les épisodes de violences urbaines, sans que ces aides remplacent les recours de droit privé contre le bailleur, l’assureur ou les auteurs : chaque voie possède sa logique et ses pièces, et elles peuvent se cumuler dans la limite de la réparation intégrale du préjudice, sans enrichissement.
Conclusion
Le preneur dont le logement, le commerce ou les bureaux ont été dégradés pendant les manifestations et les violences urbaines d’octobre 2026 n’est pas condamné à payer plein tarif pour un local amputé ni à rester enchaîné à un bail devenu sans objet. L’article 1722 du Code civil lui ouvre une alternative claire : destruction totale par cas fortuit et le bail est résilié de plein droit ; destruction partielle et le preneur choisit entre la diminution du prix et la résiliation, sans dédommagement de part ni d’autre. Les décisions rendues sur des faits comparables montrent que les juges appliquent ce texte avec rigueur : une mesure générale sans atteinte matérielle aux lieux ne suffit pas, comme l’a jugé la Cour de cassation le 7 mai 2025, tandis qu’une dégradation matérielle partielle dûment établie par expertise ouvre droit à une réduction proportionnée, comme l’illustre l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 20 février 2025. La méthode qui gagne les dossiers tient en quatre gestes : constater immédiatement par commissaire de justice, déclarer auprès de l’assureur et déposer plainte, mettre le bailleur en demeure par écrit en chiffrant la perte de jouissance, et saisir le tribunal du lieu de l’immeuble en continuant à payer sous réserves tant que le juge n’a pas statué. À Paris et en Île-de-France où les loyers pèsent lourd dans les budgets, chaque mois payé au prix fort pour un local dégradé est un mois perdu : documenter vite, chiffrer juste et demander l’application de l’article 1722, c’est replacer le coût des violences sur ceux qui doivent l’assumer et non sur le preneur qui les subit.