Votre logement parisien apparaît sur une plateforme de location touristique alors que vous l’avez loué en bail d’habitation classique : des voyageurs y séjournent à la nuitée, le gardien signale des valises chaque week-end et votre locataire ne répond plus. Depuis le 1er octobre 2026, les baux d’habitation conclus ou renouvelés relèvent d’un contrat type actualisé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui reprend notamment la clause résolutoire au délai légal de six semaines et ajoute des mentions sur l’assurance, les troubles de voisinage, la servitude de résidence principale et le numéro de téléphone portable des parties. Ce nouveau modèle ne règle pourtant pas à lui seul le dossier du bailleur qui découvre une sous-location non autorisée : pour ce cas, les fondements efficaces restent ceux que le droit locatif connaît depuis longtemps et que les tribunaux appliquent chaque semaine. Le locataire ne peut ni céder son bail ni sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du sous-loyer, et la violation de cette interdiction justifie une demande de résiliation judiciaire du bail, assortie de la restitution des sous-loyers perçus, qui constituent des fruits civils revenant au propriétaire par accession. À Paris, ce contentieux privé se double presque toujours d’un volet administratif, avec les règles de changement d’usage et de déclaration des meublés de tourisme, dont la méconnaissance expose à des sanctions propres. Cet article décrit la méthode complète : prouver la sous-location, choisir le bon fondement selon la date du bail, saisir le juge compétent et chiffrer la restitution.
I. Locataire qui sous-loue sur Airbnb : l’interdiction et le nouveau bail d’octobre 2026
Avant d’agir, le bailleur doit situer son dossier sur deux plans : l’interdiction de sous-louer sans accord écrit, qui s’applique à tous les baux d’habitation en cours comme aux nouveaux contrats, et les apports réels du contrat type entré en vigueur le 1er octobre 2026, dont la portée est souvent surestimée. Confondre ces deux plans conduit aux erreurs les plus fréquentes : invoquer une clause résolutoire d’impayés pour une sous-location, assigner sur un modèle de bail que l’on n’a pas relu, ou croire qu’une simple annonce en ligne suffit à obtenir une résiliation automatique.
A. Mon locataire peut-il sous-louer sur Airbnb sans mon accord et comment le prouver ?
La réponse tient en une phrase de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » Le texte ajoute deux précisions que les bailleurs ignorent souvent : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » et « En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. » Autrement dit, même un locataire qui aurait obtenu un accord de principe pour héberger un proche reste en faute s’il n’a pas fait valider par écrit le montant du sous-loyer, et le sous-locataire installé ne dispose d’aucun droit propre contre le bailleur lorsque le bail principal prend fin. Cette interdiction légale se combine avec les obligations générales du Code civil : « D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention » et « De payer le prix du bail aux termes convenus. » Transformer un logement loué comme résidence principale en hébergement touristique à la nuitée change la destination des lieux et caractérise un usage non raisonnable, ce qui ouvre la résiliation prévue par l’article suivant : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 22 juin 2022 rendu à propos d’un logement social sous-loué via une plateforme : « le preneur est tenu d’user de la chose louée suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. » Dans cette affaire, la cour d’appel avait refusé la résiliation au motif que la location ne portait que sur une chambre, que le rythme mensuel restait limité et que le bailleur n’avait pas mis le locataire en demeure ; la troisième chambre civile a cassé, reprochant aux juges du fond de s’être déterminés « sans examiner, comme il le lui était demandé, la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné », privant ainsi sa décision de base légale. L’enseignement vaut pour le parc privé parisien : la répétition lucrative, même partielle, pèse lourd dans l’appréciation de la gravité, et l’absence de mise en demeure préalable ne sauve pas le locataire lorsque l’interdiction légale est méconnue. Reste à prouver les faits, car le juge ne se contente ni d’une rumeur de gardien ni d’une capture d’écran isolée. La pratique validée devant le tribunal judiciaire de Paris combine un constat d’huissier, aujourd’hui de commissaire de justice, des annonces en ligne avec photographies des lieux, les calendriers de disponibilité et les commentaires de voyageurs, les relevés de consommation électrique montrant une occupation incohérente avec les déclarations du locataire, et les attestations du gardien, du syndic ou des voisins reçues dans les formes. Dans un jugement du 16 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi retenu un constat d’annonces Airbnb, des passages répétés sans trouver les occupants, et des photographies détournées des réseaux du locataire, pour juger établies des sous-locations illicites et rappeler le principe applicable : « En application de l’article 8 de la loi du 06/07/89, toute sous-location est illicite sans accord du bailleur ». Dès la découverte, le bailleur avisé adresse donc une mise en demeure de cesser la sous-location et de communiquer les relevés de la plateforme, puis fait établir le constat sans prévenir, car un locataire averti retire son annonce en quelques minutes et efface des mois de preuves. Il réclame aussi par écrit le prix pratiqué, puisque le dépassement du loyer principal au mètre carré constitue un manquement autonome, même si un accord écrit existait sur le principe. Enfin, il vérifie la date et le contenu exact de son bail : selon que le contrat a été conclu avant le 29 juillet 2023, entre cette date et le 30 septembre 2026, ou à compter du 1er octobre 2026, le délai de la clause résolutoire pour impayés et la rédaction des clauses facultatives diffèrent, et c’est le contrat signé, avec ses avenants, qui détermine la procédure, pas le modèle affiché sur un site de formulaires.
B. Nouveau contrat type au 1er octobre 2026 : que change le décret du 6 juillet 2026 pour le bailleur ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types et s’applique aux baux d’habitation conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, en location nue comme en meublé et en colocation à bail unique ; les baux en cours ne sont pas à refaire et restent régis par la clause qu’ils contiennent. Le premier apport concerne la clause résolutoire obligatoire pour impayés : le contrat type reprend désormais la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, avec effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, au lieu des deux mois des anciens modèles. Cette mise en conformité tire les conséquences de la loi du 27 juillet 2023, mais elle ne réécrit pas les contrats signés avant son entrée en vigueur : la Cour de cassation a jugé le 13 juin 2024, sur avis n° 24-70.002, que la réduction légale du délai ne modifie pas les clauses contractuelles des baux en cours, en application du principe de non-rétroactivité de l’article 2 du Code civil. En pratique, le bailleur doit donc lire la clause effectivement signée : un bail conclu avant le 29 juillet 2023 avec une clause à deux mois conserve ce délai, un bail signé entre le 29 juillet 2023 et le 30 septembre 2026 avec une mention à deux mois place le bailleur dans une zone délicate où la prudence commande de retenir le délai le plus long, et seul un bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 sur le modèle actualisé sécurise le délai de six semaines. Les bailleurs parisiens qui utilisent encore un ancien modèle après cette date ne voient pas leur bail annulé, mais ils s’exposent à une contestation sur le calcul des délais et fragilisent parfois la garantie d’une assurance loyers impayés conditionnée à la conformité du contrat. Le deuxième apport tient aux clauses résolutoires facultatives que le contrat type permet désormais d’insérer : la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, qui ne produit effet qu’un mois après un commandement resté sans suite, et le non-respect de l’obligation de jouissance paisible, qui suppose des troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, une plainte ou des courriels du syndic ne suffisant pas. Le troisième apport, le plus commenté et le moins utile au quotidien, est la mention relative à la servitude de résidence principale prévue par l’article L. 151-14-1 du Code de l’urbanisme : « Le règlement peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale ». Trois conditions cumulatives doivent être réunies pour mobiliser cette clause, à savoir une délibération communale, une modification du plan local d’urbanisme et un logement neuf situé dans le secteur délimité, et la résiliation ne peut intervenir qu’après le délai de mise en demeure fixé par le maire. Pour l’immense majorité des appartements parisiens anciens, cette clause ne change rien : la découverte d’une annonce en ligne ne déclenche aucune résiliation automatique et le bailleur doit en revenir aux fondements classiques, l’article 8 de la loi de 1989 et les articles 1728 et 1729 du Code civil, complétés si besoin par les règles de changement d’usage. Dernier apport, de portée pratique modeste : la désignation des parties peut comporter à titre facultatif le numéro de téléphone portable du bailleur, du locataire ou de chaque colocataire, afin de joindre rapidement un locataire en difficulté avant que la dette ne s’installe. Le téléphone ne remplace jamais l’écrit : relances, propositions d’échéancier et mises en demeure doivent rester établies sur un support conservable, car ce sont ces pièces que le juge examinera. Les bailleurs qui confient leurs locations à une agence ou à un logiciel de gestion vérifient donc que le modèle utilisé depuis octobre 2026 reprend la clause à six semaines et les nouvelles mentions, et ceux qui découvrent une sous-location dans un bail ancien relisent d’abord leur contrat avant de choisir entre commandement et assignation en résiliation judiciaire, comme l’explique en détail l’analyse des délais de commandement de payer selon la date du bail à Paris.
II. Faire résilier le bail et récupérer les sous-loyers : la méthode devant le juge parisien
Une sous-location non autorisée ne se traite pas comme un simple impayé : la voie normale est la résiliation judiciaire prononcée par le juge, et non la clause résolutoire automatique, sauf à disposer d’une clause expresse visant précisément ce manquement et à respecter strictement son formalisme. La méthode gagnante associe trois demandes cohérentes : la résiliation du bail aux torts du locataire, l’expulsion avec fixation d’une indemnité d’occupation, et la restitution des sous-loyers au titre des fruits civils, sans oublier à Paris le signalement du changement d’usage illicite. Chaque demande répond à des conditions propres et suppose des pièces distinctes, que le bailleur constitue dès l’ouverture du dossier.
A. Comment obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire qui sous-loue ?
Le fondement de premier rang reste l’article 1729 du Code civil : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » La résiliation est judiciaire, ce qui signifie que le juge apprécie la gravité du manquement : l’exploitation répétée et lucrative du logement sur une plateforme, la perception de loyers très supérieurs au loyer principal, l’occupation par des tiers inconnus du bailleur et la dégradation accélérée des lieux caractérisent un manquement grave, tandis qu’un hébergement ponctuel et désintéressé d’un proche expose davantage à un simple rappel à l’ordre assorti de dommages et intérêts. L’arrêt du 22 juin 2022 illustre cette appréciation : la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui s’était bornée à relever le caractère partiel et modéré de la sous-location, sans mesurer « la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable » ni l’effet d’une utilisation répétée et lucrative. Le bailleur parisien assigne donc devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, en visant la résiliation aux torts du locataire, l’expulsion avec concours de la force publique si besoin, la séquestration des meubles et une indemnité d’occupation égale au loyer et aux charges jusqu’au départ effectif. La procédure d’expulsion du locataire suit ensuite son cours réglé : décision, signification par commissaire de justice, commandement de quitter les lieux, et, en cas de refus persistant du préfet d’accorder le concours de la force publique, indemnisation du bailleur. Si le bail contient une clause résolutoire visant expressément la sous-location non autorisée, le Code civil impose un formalisme strict : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » et « La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Une mise en demeure qui omet cette mention ou qui vise un autre manquement ne fait pas jouer la clause, et le bailleur perd des mois de procédure. Le locataire tentera presque toujours d’obtenir des délais : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Ces délais de grâce concernent toutefois le paiement des sommes, pas le maintien d’une exploitation touristique illicite, et le juge les refuse lorsque le locataire persiste dans la sous-location ou dissimule ses revenus de plateforme. Le jugement parisien du 16 avril 2024 montre le résultat d’un dossier bien construit : « PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 1] , aux torts de M. [D] [H] et Mme [X] [J] épouse [D] pour sous-locations illicites, à compter du présent jugement », avec indemnité d’occupation indexée jusqu’au départ et expulsion autorisée à défaut de départ volontaire. Pendant l’instance, le bailleur ne change jamais les serrures et ne coupe ni l’eau ni l’électricité : toute voie de fait expose à la réintégration et à des sanctions pénales, et ruine un dossier par ailleurs gagnable. Il demande en revanche au juge, dès l’assignation, la communication des relevés de la plateforme depuis la date présumée du début de l’exploitation, sous astreinte, car ces relevés conditionnent le chiffrage de la restitution.
B. Récupérer les sous-loyers et sanctionner le changement d’usage à Paris : combien et comment ?
La restitution des sous-loyers obéit à la théorie de l’accession : « donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement », et « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. » La Cour de cassation en a tiré la règle applicable aux sous-locations illicites dans un arrêt du 12 septembre 2019 : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire », et « qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, le bailleur n’a pas à prouver un préjudice distinct pour obtenir la restitution : le détournement des fruits suffit, indépendamment des loyers que le locataire lui doit par ailleurs. Ensuite, le locataire ne peut conserver ni la marge entre le sous-loyer et le loyer principal, ni l’intégralité des sommes lorsque la sous-location était totalement interdite : tout revient au propriétaire, sous la seule réserve des frais exposés prévue par le Code civil : « Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. » Le chiffrage repose sur les relevés de la plateforme, les calendriers de réservation, les tarifs à la nuitée et les commentaires de voyageurs : dans le jugement parisien précité, le tribunal a « CONDAMNE M. [D] [H] et Mme [X] [J] épouse [D] à payer à la Société LE CHAMBRELAIN la somme de 17999.17 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicites du 26/08/2022 au 05/04/2023, avec intérêts au taux légal à compter du 06/02/2024. » Faute de relevés complets, le bailleur demande au juge d’ordonner leur communication sous astreinte et propose une évaluation fondée sur les tarifs affichés et les périodes d’occupation établies par le constat, méthode que les juges parisiens admettent lorsque le locataire refuse de produire ses comptes. À ce contentieux civil s’ajoute, à Paris, le volet du changement d’usage : « le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable », et « Constituent des locaux à usage d’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes ». À Paris, la location répétée de courte durée à une clientèle de passage sans autorisation constitue un changement d’usage illicite, et la Ville de Paris assigne régulièrement les contrevenants : « est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » La Cour de cassation a validé ce dispositif dès le 18 février 2021 dans l’affaire dite Cali Apartments, en rejetant le pourvoi dirigé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui avait constaté le changement d’usage illicite : arrêt n° 195 du 18 février 2021, pourvoi n° H 17-26.156. Parallèlement, toute personne qui offre un meublé de tourisme doit respecter l’obligation déclarative : sont visés les locaux « offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois », et « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », en précisant si le local constitue sa résidence principale. Le bailleur parisien a donc intérêt à vérifier si son logement est déclaré en meublé de tourisme par son locataire et à signaler la situation à la Ville de Paris, sans pour autant confondre les procédures : l’amende civile pour changement d’usage est prononcée à la demande de la commune devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, tandis que la résiliation du bail et la restitution des fruits relèvent du juge des contentieux de la protection saisi par le bailleur. Les deux actions se renforcent mutuellement dans les pièces, car le constat de changement d’usage nourrit la preuve de la sous-location, et réciproquement. En pratique parisienne, le dossier complet comprend le bail et ses avenants, le décompte locatif, le constat de la plateforme, la mise en demeure restée sans effet, la demande de communication des relevés, les échanges avec la mairie sur l’autorisation de changement d’usage, et un tableau chiffré des nuitées et des tarifs. Constitué ainsi, il permet au juge de prononcer la résiliation, d’ordonner l’expulsion, de fixer l’indemnité d’occupation et de condamner à la restitution avec intérêts, comme l’a fait le tribunal judiciaire de Paris en condamnant à près de 18 000 euros pour huit mois d’exploitation illicite.
Conclusion
Découvrir que son locataire exploite le logement sur une plateforme touristique appelle une réaction rapide mais ordonnée : faire constater les annonces et l’occupation par commissaire de justice avant toute alerte, mettre en demeure par écrit en visant la cessation de la sous-location et la communication des relevés, relire le bail pour identifier la clause applicable selon sa date, puis assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en demandant la résiliation aux torts du locataire, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et la restitution des sous-loyers comme fruits civils revenant au propriétaire par accession. Le contrat type entré en vigueur le 1er octobre 2026 sécurise les nouveaux baux sur les impayés, l’assurance et les mentions de résidence principale, sans dispenser le bailleur de prouver la sous-location ni de respecter le formalisme de la clause qu’il invoque. À Paris, le dossier se complète utilement par la vérification du changement d’usage et de la déclaration en meublé de tourisme, dont la méconnaissance expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local. Menée ainsi, pièce par pièce et fondement par fondement, l’action du bailleur aboutit dans la grande majorité des cas à la reprise du logement et au remboursement des sommes détournées, avec intérêts au taux légal.