À Paris, la location d’un meublé de tourisme n’a jamais été aussi surveillée qu’en cette fin d’année 2026. La Ville traque les dépassements du seuil de jours autorisés, les résidences secondaires louées sans autorisation et les annonces publiées sans numéro d’enregistrement, tandis que les sanctions financières atteignent des niveaux qui peuvent anéantir plusieurs années de revenus locatifs : jusqu’à 100 000 euros d’amende civile par local transformé sans autorisation, auxquels s’ajoute une astreinte pouvant grimper jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré jusqu’au retour du bien à l’habitation. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a encore durci l’arsenal en généralisant l’enregistrement obligatoire, en abaissant les plafonds fiscaux et en donnant aux communes de nouveaux outils de contrôle des plateformes. Dans ce contexte, chaque propriétaire parisien qui loue, ou envisage de louer, un logement à une clientèle de passage doit vérifier sa situation avant le 31 décembre : le compteur annuel des nuitées se clôt à cette date, et c’est sur cette base que la commune peut exiger le décompte des jours loués. Cet article expose les règles applicables à Paris en 2026, les démarches qui protègent et les réflexes à adopter dès la réception d’un courrier ou d’une assignation de la Ville de Paris.

I. Louer un meublé de tourisme à Paris en 2026 : ce qui est permis et ce qui expose à l’amende

A. Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Paris et quelles formalités accomplir

La résidence principale est le cas le plus simple, mais il n’est pas sans formalités. Il s’agit du logement occupé au moins huit mois par an par son occupant, et c’est le seul pour lequel la location de courte durée échappe à l’autorisation de changement d’usage. À Paris, une délibération municipale a abaissé le plafond annuel de location à 90 jours par année civile, contre 120 jours dans le régime général du code du tourisme qui dispose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure », tout en permettant à la commune de « abaisser le nombre maximal de jours de location mentionné au premier alinéa du présent IV, dans la limite de quatre-vingt-dix jours ». Paris a utilisé cette faculté : au-delà de 90 nuitées louées dans l’année, le propriétaire parisien est en infraction, même si son logement reste bien sa résidence principale.

Deux démarches préalables protègent le loueur. D’abord, la déclaration avec enregistrement : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national » (article L. 324-1-1 du code du tourisme), et « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration » (même article). À Paris, cette déclaration s’effectue sur le téléservice municipal, et le demandeur doit prouver qu’il s’agit bien de sa résidence principale, notamment par la production de son avis d’imposition sur le revenu mentionnant cette adresse. Ensuite, ce numéro doit figurer sur chaque annonce : les intermédiaires et les plateformes y sont tenus : « Elle publie, dans toute annonce relative à ce meublé, ce numéro de déclaration » (article L. 324-2-1 du code du tourisme). Une annonce sans numéro est donc un signalement immédiat pour les équipes de contrôle, et l’absence d’enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Le loueur doit également acquitter la taxe de séjour collectée auprès de ses voyageurs et la reverser à la Ville.

Le dépassement du plafond de 90 jours est sanctionné à Paris par une amende pouvant atteindre 10 000 euros par année de dépassement, et les plateformes ont l’obligation de retirer les annonces des logements déclarés comme résidences principales dès lors qu’elles savent que le seuil est franchi : la commune est informée par l’organisme centralisateur lorsqu’un meublé déclaré comme résidence principale a été loué au-delà du nombre maximal de jours, et l’intermédiaire qui poursuit la diffusion de l’offre engage sa propre responsabilité. Concrètement, le propriétaire qui approche du plafond en fin d’année doit bloquer son calendrier, conserver les justificatifs d’occupation personnelle et les décomptes transmis par la plateforme, car la commune peut, « jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué » (article L. 324-1-1, IV du code du tourisme), et « Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration » (même article). Ce courrier de demande de décompte, souvent reçu au premier trimestre, n’est pas une simple formalité statistique : l’absence de réponse dans le délai expose à une amende civile et prépare l’assignation.

Un cas particulier mérite d’être signalé : la location d’une simple chambre au sein de sa propre résidence principale, l’occupant restant présent dans le logement, ne relève pas du même régime et ne nécessite ni autorisation ni déclaration préalable, hormis le cas des chambres d’hôtes qui doivent être déclarées en mairie en application de l’article L. 324-4 du code du tourisme, selon lequel « Toute personne qui offre à la location une ou plusieurs chambres d’hôtes doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire ». En revanche, dès que le logement entier est loué à des voyageurs de passage, même pour quelques week-ends par an, l’enregistrement et le plafond annuel s’appliquent.

B. Résidence secondaire ou logement non occupé à titre principal : l’autorisation de changement d’usage avec compensation dès le premier jour

Dès que le logement loué n’est pas la résidence principale du loueur, le régime change radicalement : la location de courte durée constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable, et ce dès la première nuitée. Le code de la construction et de l’habitation range expressément la location répétée d’un local meublé d’habitation à une clientèle de passage parmi les changements d’usage soumis à autorisation, et il ajoute : « Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. » (article L. 631-7 du même code). Autrement dit, transformer un appartement parisien en machine à nuitées sans passer par la mairie, c’est changer l’usage d’un local d’habitation sans autorisation, avec toutes les sanctions attachées à cette infraction. La validité européenne de ce régime a été définitivement consacrée : saisie par la Cour de cassation dans l’affaire dite Cali Apartments, la Cour de justice de l’Union européenne a jugé qu’une telle réglementation « est justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionnée à l’objectif poursuivi, en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu’un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle », position reprise par la troisième chambre civile (Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 février 2021, pourvoi numéro 17-26.156). Contester une procédure parisienne en invoquant la liberté de prestation de services est donc une voie fermée.

À Paris, l’autorisation est délivrée par la mairie et subordonnée à une compensation : le demandeur doit transformer en logement des locaux qui n’y sont pas destinés, comme des bureaux ou des commerces, pour compenser la perte d’offre locative pérenne. L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation précise que « L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel » et qu’« Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire », sauf lorsque l’autorisation est subordonnée à compensation, auquel cas le titre est attaché au local. Les conditions de délivrance et les périmètres de compensation sont fixés par délibération, quartier par quartier, au regard des objectifs de mixité sociale et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. En pratique parisienne, la compensation représente un coût considérable, souvent supérieur à la valeur du bien transformé, ce qui rend l’opération inaccessible au propriétaire d’un seul studio : c’est un choix assumé de la municipalité, validé par le juge européen. Lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux relevant du permis de construire ou de la déclaration préalable, l’article L. 631-8 ajoute que « Ces travaux ne peuvent être exécutés qu’après l’obtention de l’autorisation mentionnée à l’article L. 631-7 », de sorte que l’autorisation d’urbanisme ne régularise jamais à elle seule la situation au regard du changement d’usage.

Deux pièges classiques doivent être évités. Le premier consiste à croire que le classement du logement en meublé de tourisme, avec ses étoiles, vaut autorisation : la Cour de cassation a tranché en sens inverse en jugeant qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi numéro 23-13.131). Les étoiles du classement, délivrées par un organisme de visite, n’ont strictement aucune valeur face à la Ville de Paris. Le second piège concerne la preuve de l’usage du local : dans les contentieux, les propriétaires tentent parfois de démontrer que leur bien n’a jamais été un logement, pour échapper au régime. La loi présume l’usage d’habitation pour tout local affecté à cet usage entre 1970 et 1976 ou à un moment quelconque des trente dernières années, et la Cour de cassation se montre sévère sur les preuves produites, comme dans son arrêt du 7 septembre 2023, pourvoi numéro 22-18.101, où elle a retenu que « la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer, en sorte qu’elle est inopérante pour prouver qu’il était affecté, à cette date, à un usage d’habitation ». Le propriétaire assigné doit donc reconstituer l’historique complet du bien, avec baux, quittances, attestations et autorisations anciennes, plutôt que de s’appuyer sur un document isolé.

Les sanctions, enfin, sont d’une sévérité qui justifie à elle seule de régulariser avant toute assignation. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation), amende prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune, et dont le produit est versé à la commune. Le même texte dispose que « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe » (même article), avant de prononcer « une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». Pour un studio de 25 mètres carrés, l’astreinte théorique maximale atteint 25 000 euros par jour de retard : même liquidée à un niveau inférieur par le juge, elle dépasse rapidement le montant de l’amende elle-même. À cela s’ajoute la menace pénale en cas de fausse déclaration, puisqu’avoir « sciemment fait de fausses déclarations » ou avoir, « à l’aide de manoeuvres frauduleuses, dissimulé ou tenté de dissimuler les locaux soumis à déclaration », expose son auteur qui « est passible d’un emprisonnement d’un an et d’une amende de 80 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement » (article L. 651-3 du code de la construction et de l’habitation). Déclarer faussement une résidence secondaire comme résidence principale pour obtenir un numéro d’enregistrement expose donc à bien plus qu’une régularisation administrative.

II. Contrôle, régularisation et défense du dossier à Paris : délais, pièces et recours

A. Assignation de la Ville de Paris pour changement d’usage : procédure, preuves et moyens de défense

Le contentieux parisien suit un schéma désormais rodé. Les agents assermentés de la Ville repèrent les annonces sans numéro ou avec un numéro invalide, effectuent des constats de location, croisent les données transmises par l’organisme centralisateur et adressent d’abord une demande de décompte des jours loués. En l’absence de réponse satisfaisante, la Ville assigne le propriétaire devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en demandant l’amende civile et le retour du bien à l’habitation sous astreinte. L’Agence nationale de l’habitat et l’établissement public compétent en matière d’urbanisme peuvent également agir. Le propriétaire dispose alors d’un temps compté pour construire sa défense, car le juge des référés statue vite et l’astreinte court dès l’expiration du délai fixé pour le retour à l’habitation.

La première vérification porte sur la qualité de la preuve apportée par la commune. Le texte lui-même organise le partage du risque probatoire : l’usage d’habitation : « Cet usage peut être établi par tout mode de preuve, la charge de la preuve incombant à celui qui veut démontrer un usage illicite. » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Concrètement, la Ville doit établir que le local était à usage d’habitation et qu’il a été loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage. Le propriétaire peut discuter chacun de ces points : ancienneté et nature des constats, période de location effective, qualification de la clientèle, surface retenue pour l’astreinte. Les relevés de la plateforme, les calendriers de réservation, les contrats de gestion avec un concierge ou un intermédiaire, les avis d’imposition et les attestations d’occupation personnelle sont les pièces qui font la différence entre une amende maximale et une sanction proportionnée. Lorsque le bien a fait l’objet d’une autorisation ancienne, même partielle, il faut la produire avec ses annexes, car les locaux ayant servi à la compensation suivent le régime du titre.

La deuxième vérification porte sur la situation administrative du bien au jour de l’audience. Le juge apprécie l’infraction à la date où il statue, et tout ce qui démontre un retour à la légalité pèse sur le montant de l’amende et sur l’astreinte : cessation effective des locations de courte durée, retrait des annonces, conclusion d’un bail d’habitation de longue durée, dépôt d’une demande d’autorisation de changement d’usage avec offre de compensation, voire remise en état. La cessation spontanée avant l’assignation n’efface pas l’infraction passée, mais elle prive d’objet la demande de retour à l’habitation et limite l’astreinte, ce qui représente souvent l’enjeu financier principal du procès. À l’inverse, poursuivre les locations après réception de l’assignation aggrave considérablement la position du défendeur et conduit le juge à fixer une astreinte dissuasive. Le réflexe utile dès la réception du premier courrier consiste donc à suspendre immédiatement les réservations futures, à télécharger l’intégralité de l’historique des locations avant toute suppression de compte, et à faire constater par un commissaire de justice l’état d’occupation réel du logement.

Les moyens de défense de fond, en revanche, sont étroits, et il importe de ne pas nourrir d’illusions. L’argument tiré du droit européen est fermé depuis l’arrêt Cali Apartments, qui a validé le régime français comme « justifié par une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location » (Cour de cassation, 18 février 2021, pourvoi numéro 17-26.156). L’argument tiré du classement en meublé de tourisme est fermé depuis l’arrêt du 27 juin 2024, qui rappelle qu’« une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi numéro 23-13.131). L’argument tiré d’une autorisation d’urbanisme est fermé par la lettre même de la loi, qui exige l’autorisation de changement d’usage en plus de l’autorisation d’urbanisme. Restent les moyens procéduraux, comme l’irrégularité de l’assignation ou l’incompétence alléguée, les discussions sur la qualification exacte des faits et sur la proportionnalité des sanctions demandées, ainsi que la démonstration d’une erreur sur l’usage du local ou sur la qualité de résidence principale. Chacun de ces moyens exige des pièces précises et datées : c’est un contentieux de preuves, pas un contentieux de principes, et le propriétaire qui se présente sans dossier chiffré et documenté s’expose au tarif maximal.

B. Copropriété, bail d’habitation et fiscalité : sécuriser son projet avant de louer à Paris et en Île-de-France

Le feu vert de la mairie ne suffit pas : avant de mettre un logement parisien en location de courte durée, le propriétaire doit vérifier trois verrous privés et fiscaux qui provoquent autant de litiges que le changement d’usage lui-même. Le premier est le règlement de copropriété. Dans les immeubles parisiens anciens, une clause d’habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité commerciale dans les lots, et les tribunaux en déduisent régulièrement que la location répétée à une clientèle de passage, qui s’analyse en une exploitation para-hôtelière, méconnaît la destination de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires peut alors agir en cessation de l’activité et en dommages-intérêts, tandis que les voisins incommodés par le va-et-vient, le bruit et l’encombrement des parties communes disposent de l’action en trouble anormal de voisinage. Même sans clause stricte, l’assemblée générale peut encadrer l’activité, et le syndic peut exiger le respect du règlement intérieur. L’examen attentif du règlement, avec l’aide du notaire ou du syndic, avant tout investissement locatif de courte durée, évite des procédures croisées où le propriétaire se défend à la fois contre la Ville et contre sa copropriété.

Le deuxième verrou concerne le locataire qui sous-loue. Le locataire d’un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut sous-louer son logement, même meublé et même quelques semaines par an, sans l’accord écrit préalable de son bailleur, et le prix de la sous-location ne peut excéder celui du loyer principal. La Ville de Paris le rappelle sans détour sur sa page dédiée : le locataire qui sous-loue sans autorisation risque la résiliation de son bail en plus des sanctions financières (règles parisiennes des meublés touristiques, Ville de Paris). Pour le locataire parisien tenté de rentabiliser son appartement pendant ses vacances, le risque est donc double : résiliation judiciaire du bail et expulsion, d’un côté, et amende administrative pour dépassement ou défaut d’enregistrement, de l’autre. Pour le bailleur, la découverte d’une sous-location non autorisée ouvre la résiliation du bail, mais lui impose d’agir vite et de faire constater les faits, car le juge exige la preuve de la sous-location et de son caractère habituel. Les bailleurs parisiens ont intérêt à insérer dans leurs baux une clause rappelant l’interdiction et à réagir dès les premiers signalements du gardien ou des voisins.

Le troisième verrou est fiscal et comptable. Les revenus des meublés de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux et doivent être déclarés comme tels, y compris lorsque la location reste occasionnelle. La loi du 19 novembre 2024 a durci les abattements du régime micro pour les meublés non classés et renforcé les obligations déclaratives, de sorte que le rendement net d’une location de courte durée doit être recalculé sur la base du millésime fiscal en vigueur et non sur les simulateurs antérieurs à la réforme. Le classement en meublé de tourisme conserve un intérêt fiscal et commercial, mais il ne faut jamais le confondre avec l’autorisation d’urbanisme, comme l’a rappelé la Cour de cassation. Enfin, le bailleur est tenu, par la nature même du contrat de louage, de certaines obligations envers ses occupants : l’article 1719 du code civil lui impose notamment « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail », ce qui prend un relief particulier lorsque le logement est confié à une clientèle de passage dans un immeuble d’habitation.

À Paris et en Île-de-France, la pratique impose des réflexes territoriaux précis. Le tribunal judiciaire de Paris concentre le contentieux du changement d’usage et ses juges appliquent une grille sévère, nourrie par des centaines de décisions : les amendes prononcées pour les résidences secondaires sans autorisation se chiffrent couramment en dizaines de milliers d’euros, et le retour à l’habitation est ordonné quasi systématiquement. Les démarches préalables s’effectuent auprès du Bureau d’accueil et de service à l’usager de la direction de l’urbanisme pour le changement d’usage et la compensation, sur le téléservice municipal pour l’enregistrement, et auprès du service de la taxe de séjour pour les obligations de collecte. En petite et grande couronne, les communes de plus de 200 000 habitants et celles des zones tendues appliquent le même régime d’autorisation, souvent via l’intercommunalité compétente, et les règlements locaux varient : vérifier la délibération applicable à l’adresse exacte du bien avant de publier la moindre annonce. Dans tous les cas, constituer dès aujourd’hui un dossier comprenant le titre de propriété, l’historique d’occupation, l’avis d’imposition, le numéro d’enregistrement, les décomptes de nuitées et les échanges avec la plateforme permet de répondre dans le délai d’un mois à toute demande de la commune et de négocier, le cas échéant, une régularisation plutôt qu’une sanction maximale.

Conclusion

En cette fin d’année 2026, la location d’un meublé de tourisme à Paris obéit à une logique simple : la résidence principale se loue jusqu’à 90 jours par an avec enregistrement, numéro sur les annonces et taxe de séjour, tandis que tout autre logement exige une autorisation de changement d’usage avec compensation avant la première nuitée, sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par local et d’une astreinte pouvant grimper jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré. Ni le classement en meublé de tourisme, ni une autorisation de travaux, ni l’invocation du droit européen ne dispensent de ces obligations, comme l’ont successivement rappelé la Cour de justice de l’Union européenne et la Cour de cassation. Le propriétaire avisé bloque son calendrier avant le plafond, conserve ses décomptes, répond dans le délai d’un mois aux demandes de la commune, vérifie son règlement de copropriété et déclare ses revenus dans la catégorie applicable. Face à un courrier ou à une assignation de la Ville, la cessation immédiate des locations, la constitution d’un dossier de preuves complet et l’examen d’une régularisation rapide restent les seuls leviers capables de limiter l’amende et d’éviter l’astreinte.