Octobre est le mois où les logements montrent leurs faiblesses : le chauffage ne démarre pas, une infiltration apparaît au plafond après les premières pluies d’automne, la chaudière tombe en panne juste avant les grands froids. À Paris et en Île-de-France, des milliers de locataires envoient alors le même message à leur bailleur, relancent, attendent, puis s’impatientent. Certains cessent de payer leur loyer pour faire pression. Cette réaction se comprend, mais elle expose le locataire à une résiliation de son bail, alors même que le bailleur manque à ses obligations. Le droit offre un chemin inverse, redoutablement efficace quand il est suivi dans l’ordre : mise en demeure circonstanciée, preuves solides, puis juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement avec consignation jusqu’à l’exécution. Deux arrêts rendus par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 4 juin 2026 viennent de préciser ces leviers : l’obligation de délivrer un logement décent s’exige pendant toute la durée du bail, et le locataire d’un logement non décent peut obtenir sa mise en conformité sans que le contrat soit remis en cause. Voici la méthode complète, étape par étape, pour contraindre un bailleur qui ne fait pas les travaux, sans jamais se mettre en tort.

I. Ce que votre bailleur doit réparer et ce que vous pouvez exiger

A. Logement décent et réparations non locatives : comment distinguer ce qui incombe au bailleur

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Tel est le texte de l’article 1719 du code civil, qui fonde l’ensemble des recours du locataire. Le bailleur doit donc remettre un logement en bon état et l’y maintenir, ce que confirme l’article 1720 du code civil : Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

La frontière passe ainsi entre les réparations locatives, qui restent à la charge du locataire, et toutes les autres, qui incombent au bailleur. Un robinet qui goutte par usure d’un joint, les menues réparations d’entretien courant et le remplacement des petites pièces relèvent du locataire, tandis que la chaudière hors service par vétusté, la toiture qui fuit, l’installation électrique dangereuse, les murs fissurés ou l’humidité structurelle relèvent du bailleur. Pour tracer cette ligne avec précision, la liste exacte des réparations locatives figure dans un article dédié, qui détaille qui paie la chaudière, l’usure et les pannes : réparations locatives à Paris, qui paie la chaudière, l’usure et les pannes. Avant d’écrire au bailleur, le locataire vérifie donc que le désordre n’entre pas dans cette liste ; si le doute subsiste, un avis technique ou un constat permet de trancher, car c’est sur cette qualification que le juge s’appuiera ensuite.

À cette obligation d’entretien s’ajoute l’exigence du logement décent, qui pèse sur le bailleur pendant toute la durée du bail. La Cour de cassation rappelle que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-16.993, publié au Bulletin). Concrètement, un studio dont la pièce principale mesure moins de 9 m², un logement sans chauffage en état de marche, une installation électrique dangereuse ou des infiltrations qui rendent une pièce inutilisable caractérisent un manquement à cette obligation. En octobre, les cas les plus fréquents à Paris sont le chauffage qui ne démarre pas à la remise en route collective, la chaudière individuelle en panne et les infiltrations par la toiture ou la façade après les pluies. Lorsque le chauffage est en cause, les premières démarches du locataire, mise en demeure et baisse de loyer, sont décrites dans ce guide pratique : sans chauffage à Paris en octobre, mise en demeure, baisse de loyer et recours du locataire. Lorsque l’eau vient des parties communes, le syndic de copropriété entre dans la boucle et le bailleur doit le mettre en cause, comme l’explique ce dossier sur les infiltrations par la toiture-terrasse en copropriété après les pluies d’automne. Et lorsque l’humidité dégénère en moisissures, la répartition des responsabilités entre locataire, bailleur et syndic est traitée ici : moisissures en copropriété, qui paie entre locataire, bailleur et syndic.

Le point décisif, souvent ignoré des locataires comme de certains bailleurs, est que le manquement du bailleur ne donne jamais le droit de cesser unilatéralement de payer le loyer. La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution, dispose l’article 1217 du code civil. La suspension du paiement existe donc en théorie, mais son exercice sauvage, sans autorisation du juge et sans preuve du manquement, conduit presque toujours à la résiliation du bail aux torts du locataire. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 9 juillet 2026 (RG 25/18212) : saisie par un locataire qui avait suspendu ses paiements en invoquant des désordres, elle a jugé que la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations n’était pas rapportée qui justifierait la suspension du paiement des loyers, et elle a confirmé la résiliation du bail. Tout l’enjeu de la méthode qui suit est d’obtenir du juge, et non de décider seul, la suspension ou la réduction du loyer.

B. Les leviers que la loi met entre vos mains : mise en conformité, exécution forcée, réduction et consignation

Le premier levier est l’action en mise en conformité du logement, prévue pour les baux d’habitation. Si le logement loué ne satisfait pas aux exigences de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Ce sont les termes mêmes de la Cour de cassation dans son arrêt du 4 juin 2026 (n° 24-16.993), qui ajoute une précision de taille : ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l’indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail. Autrement dit, le bailleur qui a loué un logement indécent en connaissance de cause ne peut pas se servir des travaux de remise aux normes comme prétexte pour donner congé au locataire qui réclame. Dans cette affaire, un studio parisien dont la pièce principale ne mesurait que 8,84 m² avait été jugé indécent par un jugement définitif, et la Cour a cassé l’arrêt qui validait le congé et ordonnait l’expulsion.

Le deuxième levier est l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance, qui reste ouverte tant que le désordre dure. L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail, juge la troisième chambre civile le même 4 juin 2026 (n° 24-11.437). Il en résulte que le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. Deux conséquences pratiques découlent de cette décision. D’abord, il n’est jamais trop tard pour agir tant que le désordre persiste : même après des années d’inaction du bailleur, le locataire peut exiger les travaux. Ensuite, l’indemnisation du trouble de jouissance se calcule sur les trois années qui précèdent la demande en justice, ce qui donne au locataire qui agit vite une assiette de réparation plus large qu’au locataire qui attend.

Le troisième levier appartient au droit commun des contrats et s’applique à tout bail. Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier, prévoit l’article 1221 du code civil. Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction, ajoute l’article 1222 du code civil. En cas d’exécution imparfaite de la prestation, le créancier peut, après mise en demeure et s’il n’a pas encore payé tout ou partie de la prestation, notifier dans les meilleurs délais au débiteur sa décision d’en réduire de manière proportionnelle le prix, complète l’article 1223 du code civil. Et tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, selon l’article 1240 du code civil, fondement des dommages et intérêts pour trouble de jouissance, frais d’hébergement provisoire ou surcoût de chauffage d’appoint. Le locataire dispose donc d’un arsenal gradué : faire réaliser les travaux puis s’en faire rembourser, obtenir une avance du juge pour les financer, réduire le loyer à proportion du trouble, et réclamer réparation de chaque préjudice prouvé.

II. Contraindre le bailleur sans jamais vous mettre en tort

A. La méthode pas à pas : mise en demeure, preuves, conciliation puis juge des travaux

La première étape est une mise en demeure écrite, précise et conservée. Une simple relance téléphonique ne suffit pas : le locataire décrit chaque désordre pièce par pièce, avec dates d’apparition, photos datées et conséquences sur l’usage du logement, puis il fixe un délai raisonnable pour l’intervention, en général de huit à quinze jours pour une panne de chauffage en saison froide, d’un mois pour des travaux structurels. L’envoi se fait en lettre recommandée avec accusé de réception, ou mieux par acte de commissaire de justice, dont la date certaine impressionne davantage et servira de point de départ aux intérêts et aux délais judiciaires. La mise en demeure rappelle au bailleur son obligation de délivrance et d’entretien, l’informe que le locataire saisira le juge à défaut d’exécution, et conserve un ton factuel : ce courrier sera lu par le juge, et chaque exagération entamera la crédibilité du demandeur. Dès ce stade, le locataire continue de payer intégralement son loyer, car tout impayé, même partiel, fournirait au bailleur une demande reconventionnelle en résiliation et affaiblirait la demande de travaux.

La deuxième étape est la constitution d’un dossier de preuves, car le juge ne condamne que ce qui est démontré. Les photographies et vidéos datées, les échanges écrits avec le bailleur et le syndic, les factures de chauffage d’appoint ou d’hébergement, les attestations de voisins ou du gardien et les éventuels constats d’huissier forment le socle du dossier. Pour les désordres techniques contestés, infiltration, humidité, conformité électrique ou surface habitable, un constat dressé par un commissaire de justice, qui décrit et mesure sans prendre parti, vaut infiniment plus que les affirmations du locataire. En cas de désaccord sur l’origine des désordres, une expertise amiable ou judiciaire permet de trancher : le juge peut ordonner une mesure d’instruction avant tout procès pour établir les faits dont dépend la solution du litige. Le locataire qui se plaint de moisissures prouvera ainsi qu’elles proviennent d’une infiltration structurelle et non d’un défaut d’aération, distinction qui conditionne l’imputation des travaux au bailleur. L’arrêt parisien du 9 juillet 2026 cité plus haut illustre l’envers : le locataire avait suspendu ses loyers en invoquant un incendie ancien, mais l’expert de l’assurance constatait qu’aucun dommage n’empêchait l’exploitation des lieux, et la suspension fut jugée injustifiée.

La troisième étape est la tentative de règlement amiable, souvent obligatoire avant de saisir le juge. L’article 750-1 du code de procédure civile impose au préalable une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative pour les petits litiges, à peine d’irrecevabilité de la demande. Même lorsque le montant en jeu dépasse le seuil, la conciliation devant un conciliateur de justice, saisi directement en mairie ou au tribunal, reste un passage utile : elle produit un accord exécutoire en quelques semaines et démontre la bonne foi du locataire si le bailleur refuse tout dialogue. Le courrier de saisine du conciliateur reprend la mise en demeure et le dossier photographique, et le procès-verbal de carence, si le bailleur ne comparaît pas, renforce la demande judiciaire ultérieure.

La quatrième étape est la saisine du juge, en référé pour l’urgence ou au fond pour l’ensemble des demandes. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, énonce l’article 835 du code de procédure civile. Le référé permet donc d’obtenir en quelques semaines une ordonnance qui enjoint au bailleur de réaliser les travaux sous astreinte, c’est-à-dire sous peine d’une somme par jour de retard, et qui accorde une provision sur le trouble de jouissance. Au fond, le juge dispose de la palette complète : il détermine la nature des travaux et leur délai d’exécution, réduit le loyer ou suspend son paiement avec ou sans consignation jusqu’à l’exécution, condamne le bailleur aux dommages et intérêts pour les trois années précédant la demande, et ordonne le remboursement des sommes avancées par le locataire sur le fondement de l’article 1222. La consignation, et elle seule, autorise le locataire à ne plus verser le loyer au bailleur sans être en faute : les sommes sont déposées entre les mains d’un tiers désigné, Caisse des dépôts ou séquestre, et reversées selon l’exécution des travaux. C’est l’exact opposé de la rétention unilatérale, qui expose à la clause résolutoire.

B. Paris et Île-de-France : juge compétent, délais pratiques, pièces à réunir et erreurs à éviter

À Paris, le juge compétent pour les litiges de bail d’habitation est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue en référé comme au fond. La demande en injonction de travaux, en réduction ou en suspension-consignation du loyer et en dommages et intérêts pour trouble de jouissance relève de sa compétence exclusive, et l’assignation doit viser précisément chacun de ces chefs : travaux décrits par un devis ou un rapport, montant de la réduction sollicitée avec son calcul, période du trouble de jouissance et chiffrage des préjudices annexes. En Île-de-France hors Paris, le même juge siège dans chaque tribunal judiciaire départemental, et la proximité du logement avec la juridiction facilite les mesures d’instruction sur place. Les délais parisiens imposent d’anticiper : une ordonnance de référé s’obtient généralement en un à trois mois, tandis qu’une instance au fond dure de douze à dix-huit mois. Pour un chauffage en panne en octobre, le référé est donc la voie naturelle, l’instance au fond prenant le relais pour la réparation intégrale du préjudice. Le calendrier type d’un dossier sérieux s’établit ainsi : mise en demeure avec délai de quinze jours, constat de commissaire de justice dans la foulée, conciliation dans le mois suivant, assignation en référé dès la carence constatée, puis assignation au fond pour solder les comptes.

La trêve hivernale, qui suspend les expulsions du 1er novembre au 31 mars, ne suspend ni l’obligation de travaux du bailleur ni les actions du locataire pour les obtenir. Bien au contraire, c’est pendant cette période que les désordres liés au froid, chauffage, isolation, humidité, sont les plus graves et les mieux constatables, et les juges parisiens ordonnent couramment des travaux sous astreinte en plein hiver. Le locataire menacé d’un congé en cours de procédure conserve par ailleurs la protection dégagée par la Cour de cassation le 4 juin 2026 : le bailleur qui connaissait l’indécence du logement lors de la signature ne peut pas transformer les travaux de mise aux normes en motif de congé. Chaque courrier du bailleur évoquant une reprise des lieux pour travaux pendant le litige doit donc être conservé et versé au dossier, car il peut révéler un congé de représailles, sanctionné par les tribunaux.

Les pièces à réunir avant toute démarche forment un dossier en cinq pochettes : le bail et l’état des lieux d’entrée, qui fixent l’état initial et les équipements promis ; la correspondance complète avec le bailleur, mise en demeure et relances avec leurs accusés ; les preuves visuelles et techniques, photos datées, constat de commissaire de justice, diagnostics et devis d’artisans ; les justificatifs financiers, quittances de loyer prouvant que le paiement est à jour, factures de chauffage d’appoint, d’hôtel ou de blanchisserie ; les témoignages, attestations de voisins, du gardien ou du syndic sur la réalité et l’ancienneté des désordres. L’ADIL de Paris, association départementale d’information sur le logement, reçoit les locataires pour une première analyse de leur dossier et l’orientation vers le conciliateur ou la juridiction, et son avis écrit, quoique non contraignant, aide à calibrer la demande. Trois erreurs parisiennes reviennent devant le juge et doivent être évitées : cesser de payer le loyer sans décision de consignation, ce qui inverse les torts ; commander seul des travaux coûteux sans mise en demeure préalable ni autorisation, ce qui compromet le remboursement sur le fondement de l’article 1222 ; assigner le seul syndic de copropriété en oubliant le bailleur, alors que l’obligation de délivrance pèse sur ce dernier, à charge pour lui d’appeler le syndic en garantie.

Conclusion

Le bailleur qui ne fait pas les travaux n’est pas au-dessus des lois : il est tenu de délivrer et d’entretenir un logement décent, et le juge peut l’y contraindre sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer avec consignation, et réparer trois années de trouble de jouissance, comme l’ont confirmé les deux arrêts de la Cour de cassation du 4 juin 2026. La méthode qui aboutit tient en quatre temps : mise en demeure précise avec délai, preuves techniques incontestables, tentative de conciliation, puis référé pour les travaux urgents et instance au fond pour solder le préjudice, le loyer restant payé jusqu’à la décision de consignation. À Paris comme en Île-de-France, l’automne est le bon moment pour agir : les désordres sont visibles, constatables et urgents, et le juge des contentieux de la protection statue vite en référé. Le locataire qui suit cet ordre ne risque ni résiliation ni expulsion, et transforme une situation subie en décision de justice exécutoire.