À Paris, la mi-octobre marque chaque année le même rituel : le chauffage collectif est remis en route dans les copropriétés, les fenêtres restent fermées et les premières taches noires réapparaissent derrière les meubles, dans les angles des chambres et autour des fenêtres. Ce que beaucoup de locataires prennent pour un simple désagrément esthétique est en réalité un signal juridique : des moisissures installées traduisent une humidité anormale du logement, et l’humidité anormale désigne toujours un responsable. Encore faut-il viser juste, car trois acteurs se partagent l’immeuble : le locataire qui occupe, le bailleur qui loue et le syndicat des copropriétaires qui conserve les parties communes. Se tromper d’adversaire fait perdre des mois : le bailleur renvoie vers le syndic, le syndic renvoie vers le bailleur, et les taches s’étendent pendant que chacun se défausse. Cet article donne la méthode complète, telle que les juges l’appliquent en 2026 : d’abord identifier l’origine de l’eau, ensuite contraindre le bon responsable à agir, enfin obtenir le relogement, la suspension du loyer et l’indemnisation lorsque la situation l’exige. La première partie explique comment distinguer une infiltration relevant des parties communes d’une humidité relevant du logement loué. La seconde détaille les recours concrets, du signalement sur la plateforme Histologe jusqu’au juge, avec les spécificités parisiennes.

I. Moisissures en copropriété : d’où vient l’humidité et qui doit payer les travaux ?

Avant d’écrire à qui que ce soit, il faut comprendre d’où vient l’eau, car le droit fait dépendre le responsable de l’origine du désordre. Une humidité qui traverse un mur de façade, descend d’une toiture, remonte d’une canalisation collective ou résulte d’une ventilation collective défaillante engage la copropriété. Une humidité née à l’intérieur du logement, par défaut d’étanchéité des fenêtres privatives, absence de ventilation ou installation sanitaire vétuste, engage le bailleur, voire le locataire pour le seul entretien courant. Dans les deux cas, la preuve de l’origine conditionne tout : photographiez les taches avec un objet de référence et la date, conservez les échanges écrits et faites établir un constat par un commissaire de justice avant que les lieux ne soient modifiés. Ce constat fige l’état des lieux du litige et sert devant le juge comme devant l’assureur.

A. Infiltrations par la toiture, la façade ou les canalisations communes : comment faire reconnaître la responsabilité du syndicat des copropriétaires ?

Lorsque les moisissures suivent le tracé d’une fissure de façade, auréolent un plafond sous une terrasse ou réapparaissent après chaque pluie le long d’une colonne encastrée, l’origine se situe très probablement dans les parties communes. Le réflexe utile consiste alors à écrire au syndic de copropriété en lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les désordres, leur localisation et leur évolution, avec photos à l’appui, et en demandant une visite, une recherche de fuite et l’inscription du point à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Adressez une copie au bailleur si vous êtes locataire, car lui aussi a intérêt à ce que l’immeuble soit conservé. Si le syndic reste silencieux ou se contente de mesurettes, adressez une mise en demeure au syndicat des copropriétaires, toujours en recommandé, en rappelant que la conservation de l’immeuble relève de sa mission et en fixant un délai raisonnable pour intervenir.

Sur le fondement juridique, la position du syndicat est inconfortable, et un arrêt récent de la Cour de cassation le confirme avec netteté. Le 15 janvier 2026, dans un litige opposant une société civile immobilière au syndicat des copropriétaires de son immeuble après des dégâts des eaux répétés ayant pour origine une colonne montante située dans les parties communes, la troisième chambre civile a cassé le jugement qui avait rejeté les demandes d’indemnisation (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, n° 24-11.742). La Cour vise l’article 14, alinéa 5, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété et énonce : « Aux termes de ce texte, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Elle ajoute : « Il en résulte que le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage. » Autrement dit, dès que l’origine dans les parties communes est établie, la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit : ni sa bonne foi, ni les efforts déployés, ni la connaissance préalable de l’état de l’immeuble ne suffisent à l’exonérer. Seules la force majeure ou la faute de la victime ayant causé l’entier dommage le libèrent.

Ce régime de responsabilité de plein droit change la stratégie du copropriétaire bailleur comme du locataire. Le copropriétaire victime d’infiltrations venues des parties communes peut réclamer au syndicat la réparation de ses préjudices : dégradation du lot, perte de loyers, troubles de jouissance de son locataire qu’il a lui-même dû indemniser. Le locataire, lui, n’agit pas directement contre le syndicat pour obtenir les travaux sur les parties communes, mais il peut agir contre son bailleur, qui se retournera ensuite contre la copropriété. En pratique parisienne, où les immeubles anciens cumulent façades poreuses, chéneaux fatigués et colonnes centenaires, exigez toujours un passage d’entreprise avec rapport écrit de recherche de fuite : ce document technique fait le lien entre la tache dans votre salon et la partie commune en cause, et c’est précisément ce chaînon que les juges vérifient. Déclarez également le sinistre à votre assurance habitation et, si vous êtes copropriétaire, vérifiez la police de l’immeuble : l’assurance dommages de la copropriété prend souvent en charge la recherche de fuite. Pour distinguer l’infiltration chronique d’une fuite ponctuelle venue du voisin du dessus, avec son régime propre de constat amiable et de recours, vous pouvez utilement comparer avec les démarches décrites pour le dégât des eaux entre voisins et l’indemnisation par l’assurance.

Le droit commun de la responsabilité conforte cette analyse. L’article 1242 du code civil dispose : « On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. » Les parties communes, dont le syndicat a la garde au sens de ce texte, engagent donc sa responsabilité lorsqu’elles causent un dommage aux lots privatifs ou à leurs occupants. Concrètement, si le syndic refuse de faire voter les travaux, tout copropriétaire peut demander au juge d’ordonner les mesures urgentes, et le bailleur dont le logement devient indécent du fait de l’inertie collective dispose d’un recours récursoire contre le syndicat pour les condamnations qu’il subit face à son locataire. La leçon opérationnelle tient en une phrase : prouvez l’origine commune du désordre, et le syndicat répond de plein droit.

B. Humidité née à l’intérieur du logement loué : comment obliger le bailleur à fournir un logement décent ?

Quand l’expertise ou le faisceau d’indices désigne le logement lui-même — fenêtres qui ne ferment plus, ventilation absente ou condamnée, chauffage insuffisant, murs poreux du lot privatif — le débiteur de l’obligation est le bailleur. Le fondement premier figure dans le code civil. L’article 1719 du code civil énonce : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». L’article 1720 du code civil complète : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Des moisissures persistantes liées à l’état du logement caractérisent un manquement à cette obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien, sauf à démontrer qu’elles procèdent exclusivement du comportement de l’occupant.

La Cour de cassation vient de préciser la portée de cette obligation dans un arrêt de principe qu’il faut connaître avant d’agir. Le 4 juin 2026, la troisième chambre civile, statuant en formation de section avec publication au Bulletin, a jugé dans un litige où une locataire demandait des travaux, la suspension des loyers et la réparation de son préjudice de jouissance (Cass. 3e civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437) : « Selon l’article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’Etat. » Puis : « L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail. » Et enfin : « le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice. » Trois enseignements pratiques en découlent. D’abord, l’obligation ne s’éteint pas avec le temps : tant que les moisissures subsistent, vous pouvez exiger les travaux, même plusieurs années après l’entrée dans les lieux. Ensuite, l’indemnisation du préjudice de jouissance se calcule sur les trois années précédant votre demande en justice, ce qui rend chaque mois d’attente coûteux pour le bailleur mais borne aussi la période indemnisable : agir tôt préserve vos droits. Enfin, la prescription triennale des actions du bail court à compter de la connaissance des faits, de sorte qu’un signalement écrit et daté fait courir les délais à votre profit.

La procédure à suivre face au bailleur obéit à un ordre strict. Commencez par un courrier recommandé décrivant les désordres avec photos, en demandant les travaux et en conservant la preuve de l’envoi. En l’absence de réponse sous un mois, adressez une mise en demeure fixant un dernier délai. Saisissez ensuite la commission départementale de conciliation de Paris, étape simple et rapide qui aboutit souvent à un calendrier de travaux. En cas d’échec, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris peut ordonner l’exécution des travaux sous astreinte, accorder une diminution de loyer pour la période du trouble et allouer des dommages-intérêts. Attention à un point que les locataires négligent : aérez quotidiennement, ne bouchez jamais les grilles de ventilation et nettoyez les bouches d’aération, car le bailleur qui prouve que l’humidité provient exclusivement d’un défaut d’entretien courant ou d’occupation — linge séché en permanence sans aération, VMC condamnée par l’occupant — peut réduire voire écarter sa responsabilité. Les recours détaillés du locataire contre son bailleur, travaux et relogement compris, sont exposés plus largement dans notre analyse des recours du locataire face à un logement rongé par les moisissures.

II. Moisissures, loyer et santé : comment être relogé et indemnisé à Paris ?

Identifier le responsable ne suffit pas toujours : quand les moisissures menacent la santé, notamment celle des enfants, des personnes âgées ou asthmatiques, ou quand le logement devient tout simplement inhabitable, il faut des mesures de protection immédiates et des leviers financiers. Le droit parisien du logement insalubre combine trois outils : le signalement administratif qui déclenche l’enquête sanitaire, l’arrêté préfectoral qui ordonne les travaux et suspend le loyer, et l’action judiciaire qui indemnise et, le cas échéant, rompt le bail. Ces outils se cumulent : rien n’interdit de signaler en mairie tout en assignant son bailleur.

A. Logement insalubre à Paris : comment signaler sur Histologe et suspendre le paiement du loyer ?

Le premier réflexe administratif consiste à signaler la situation sur Histologe, la plateforme publique de signalement des problèmes de logement, en joignant photos et description des désordres. Ce signalement est transmis aux services compétents, qui programment une visite de contrôle. À Paris, l’enquête est menée par le service communal d’hygiène et de santé, qui dresse un rapport et le transmet au préfet de police, autorité compétente pour les mesures d’insalubrité dans la capitale. Conservez le récépissé de signalement : il prouve la date à laquelle les pouvoirs publics ont été alertés et nourrit votre dossier judiciaire.

Sur le plan juridique, l’insalubrité se définit largement. L’article L. 1331-22 du code de la santé publique dispose : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » Des moisissures étendues, associées à une humidité permanente et à des troubles respiratoires attestés, entrent dans cette définition dès lors qu’elles exposent les occupants à un risque pour leur santé. Si l’enquête confirme le danger, le préfet prend un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité qui prescrit les travaux avec un délai et peut interdire temporairement l’habitation. Les critères du logement décent que le bailleur doit respecter — clos, couvert, étanchéité, aération suffisante — sont précisés par la réglementation et rappelés sur la page officielle du logement décent et des obligations du bailleur.

L’arrêté préfectoral produit deux effets financiers majeurs que les occupants ignorent trop souvent. D’abord, le loyer cesse d’être dû. L’article L. 521-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit : « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. » Concrètement, à compter du premier jour du mois suivant la notification de l’arrêté, vous ne devez plus payer le loyer jusqu’au constat de réalisation des travaux, et les sommes éventuellement versées pour cette période peuvent être récupérées. Ensuite, le relogement est mis à la charge du propriétaire. L’article L. 521-1 du même code énonce : « Le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des occupants ou de contribuer au coût correspondant dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-1. » Et l’article L. 521-3-1 précise : « Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins. » Si le propriétaire défaille, l’hébergement est assuré par la puissance publique à ses frais. En pratique parisienne, adressez dès le signalement une copie de vos démarches au bailleur et au syndic : la perspective d’un arrêté avec suspension de loyer et hébergement à sa charge accélère singulièrement les décisions de travaux.

B. Préjudice de jouissance et santé : combien demander et comment prouver contre le bailleur ou le syndic ?

Au-delà des travaux et du relogement, les occupants subissent un préjudice de jouissance indemnisable : vie quotidienne dégradée par l’odeur et l’insalubrité, pièces condamnées, mobilier et vêtements détruits, troubles de santé. Le fondement général figure dans le code civil. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Appliqué au bail, ce principe permet au locataire d’obtenir des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance subi du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et au copropriétaire d’agir contre le syndicat dont les parties communes sont à l’origine du dommage. Le montant se chiffre poste par poste : réduction de loyer proportionnée à la perte d’usage sur la période du trouble, dans la limite des trois années précédant la demande en justice rappelée par l’arrêt du 4 juin 2026, remboursement du mobilier détérioré sur factures, frais de constat et d’expertise, et réparation du préjudice de santé sur certificats médicaux.

La preuve fait gagner ou perdre ces procès, et elle s’organise dès les premières taches. Faites établir un constat par un commissaire de justice décrivant pièces par pièce les moisissures, l’état des ventilations et les relevés d’humidité : ce procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire. Photographiez régulièrement avec date et repères, conservez les attestations de proches et de voisins, les échanges avec le bailleur et le syndic, les rapports d’entreprises et, en cas de symptômes, les certificats médicaux reliant les troubles respiratoires à l’humidité du logement. À Paris, où les tribunaux croulent sous les litiges locatifs, un dossier chronologique et chiffré se distingue immédiatement : présentez un tableau mois par mois des loyers versés, des pièces inutilisables et des frais engagés. Dirigez chaque demande contre le bon adversaire : le bailleur pour la décence du logement et la jouissance paisible, le syndicat des copropriétaires pour les désordres nés des parties communes, et les deux ensemble lorsque les causes se cumulent, en demandant au juge de répartir. N’oubliez pas votre assurance : déclarez le sinistre à votre multirisque habitation, qui peut mandater un expert et prendre en charge une partie des dommages, et vérifiez les garanties protection juridique qui financent la procédure.

Le calendrier judiciaire parisien impose enfin de ne pas attendre. La conciliation devant la commission départementale de Paris se tente en quelques semaines et suspend rarement les délais, mais elle produit souvent un accord écrit sur les travaux. Si elle échoue, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection permet de demander dans une même instance l’exécution des travaux sous astreinte, la diminution du loyer, les dommages-intérêts et, lorsque le logement est durablement inhabitable, la résiliation du bail aux torts du bailleur avec dispense de préavis. Pour les situations les plus urgentes, notamment avec de jeunes enfants exposés, le juge des référés peut ordonner une expertise et des mesures provisoires en quelques semaines. À chaque étape, la question centrale reste la même : d’où vient l’eau. Le justiciable qui arrive avec un rapport de recherche de fuite, un constat et un signalement Histologe daté impose son tempo au bailleur comme au syndic.

Conclusion

Face à des moisissures dans un appartement en copropriété à Paris, la méthode qui fonctionne en 2026 tient en trois réflexes. D’abord, prouver l’origine de l’humidité par constat, photos et recherche de fuite, car elle désigne le responsable : le syndicat des copropriétaires répond de plein droit des désordres nés des parties communes depuis l’arrêt du 15 janvier 2026, tandis que le bailleur reste tenu d’une obligation continue de délivrance d’un logement décent, comme l’a confirmé l’arrêt du 4 juin 2026. Ensuite, signaler sans tarder sur Histologe et faire constater par les services d’hygiène parisiens, car un arrêté préfectoral suspend le loyer et met l’hébergement à la charge du propriétaire. Enfin, chiffrer poste par poste le préjudice de jouissance sur les trois années précédant l’action et diriger chaque demande contre le bon adversaire, bailleur ou syndicat, devant le juge parisien. L’automne, avec le chauffage rallumé et les fenêtres closes, aggrave chaque année les situations : documenter dès octobre, mettre en demeure avant l’hiver et saisir la conciliation sans attendre, c’est se donner les moyens d’obtenir des travaux avant que l’humidité ne rende le logement inhabitable.