Octobre 2026 à Paris : le chauffage se rallume, la chaudière tombe en panne, le ballon d’eau chaude fuit, et la facture arrive. Qui doit payer : le locataire ou le bailleur ? La réponse ne se devine pas, elle se lit dans une liste officielle fermée, le décret du 26 août 1987, combinée à une règle simple : l’entretien courant revient à celui qui occupe le logement, le remplacement et les grosses réparations reviennent à celui qui le possède, sauf si l’usure ou la vétusté s’en mêle. Chaque automne, les mêmes litiges reviennent devant le juge des contentieux de la protection à Paris : un bailleur qui impute au locataire le remplacement complet d’un équipement, une retenue sur le dépôt de garantie calculée sur une simple estimation, un entretien annuel de chaudière jamais fait. Cet article donne la liste exacte de ce que le locataire paie, ce que le bailleur doit payer, et les recours concrets quand la facture est adressée à la mauvaise personne, avec les textes en vigueur au 7 octobre 2026 et les décisions rendues à Paris.

I. Quelles réparations le locataire paie-t-il vraiment à Paris en 2026 ?

A. La liste exacte des réparations locatives : entretien courant et menues réparations pièce par pièce

Le point de départ est l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui met à la charge du locataire de « prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Trois idées structurent tout le contentieux : une liste définie par décret, l’usage normal comme critère, et l’exception de vétusté qui renverse la charge.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 donne la définition générale : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » (article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987). L’annexe du décret détaille ensuite, pièce par pièce, ce qui incombe au locataire : graissage des gonds et des serrures, remplacement des joints et des flotteurs de chasse d’eau, dégorgement des canalisations, réfection des mastics de vitres, remplacement des lampes et des fusibles, entretien des parquets et des moquettes, tonte de la pelouse et taille des arbustes pour un jardin privatif. Le Code civil, plus ancien, dit la même chose avec ses mots : « Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux » (article 1754 du Code civil).

En pratique parisienne, cela donne des situations quotidiennes faciles à trancher. Le joint de la robinetterie qui fuit, le siphon bouché, la poignée de porte cassée par l’usage, le flexible de douche entartré, le détecteur de fumée dont la pile est usée : tout cela relève du locataire, qui doit faire lui-même ou faire faire par un professionnel. En revanche, dès que la cause sort de l’usage normal, la charge bascule. Une canalisation percée par la vétusté, une fuite provoquée par un vice de construction, un dégât causé par la force majeure : le locataire doit avertir le bailleur, à qui revient la réparation. C’est le sens de l’exception inscrite à l’article 7 : vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit et force majeure retirent la dépense des mains du locataire, même si la réparation figure dans la liste du décret.

Deux pièges reviennent sans cesse dans les baux parisiens. Premier piège : la clause qui fait payer au locataire, par avance, des réparations sur la base d’une estimation établie par le seul bailleur. La loi la neutralise : « Est réputée non écrite toute clause […] Par laquelle le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite unilatéralement par le bailleur au titre des réparations locatives » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une retenue sur le dépôt de garantie doit donc reposer sur des devis ou des factures, comparés à l’état des lieux d’entrée et de sortie, jamais sur un chiffrage unilatéral. Second piège : la facture de remise en état présentée à la sortie sans comparaison des deux états des lieux. Sans état des lieux d’entrée, le bailleur peine à prouver la dégradation ; sans état des lieux de sortie contradictoire, la retenue devient fragile. Les lecteurs confrontés à une retenue contestée trouveront le raisonnement complet dans notre analyse de la restitution du dépôt de garantie après l’état des lieux de sortie à Paris.

Dans la cuisine et la salle de bain parisiennes, la liste du décret se traduit par des gestes précis : nettoyer les dépôts de calcaire, remplacer les tuyaux flexibles de douche, changer les joints et les colliers des canalisations d’eau, remplacer les tablettes et les tasseaux de placard, entretenir les grilles de ventilation. Pour l’électricité, le locataire remplace les interrupteurs, les prises de courant, les coupe-circuits et les fusibles, ainsi que les ampoules et les tubes lumineux. À l’extérieur, il nettoie les gouttières et les chéneaux, entretient les auvents et les terrasses, graisse les grilles de portail. Chacun de ces postes reste une menue réparation tant que le support n’est pas usé par le temps : un interrupteur cassé par l’usage se remplace aux frais du locataire, tandis qu’une installation électrique vétuste et dangereuse relève de la mise aux normes du bailleur, au titre de son obligation de délivrer un logement en bon état et conforme à l’usage d’habitation.

B. La chaudière et le chauffage à la remise en route d’octobre : entretien annuel pour l’occupant, remplacement pour le bailleur

Octobre est le mois de la remise en route du chauffage, et la chaudière concentre à elle seule la moitié des litiges d’automne. La règle se décompose en deux obligations distinctes : l’entretien annuel, qui revient à l’occupant, et la réparation ou le remplacement en cas de panne ou de vétusté, qui revient au bailleur.

L’entretien annuel est obligatoire pour les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides « dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4 kW et inférieure ou égale à 400 kW », qui « font l’objet d’un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe » (article R. 224-41-4 du Code de l’environnement). Et « Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d’une chaudière individuelle, l’entretien est effectué à l’initiative de l’occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail » (article R. 224-41-5 du Code de l’environnement). Concrètement, le locataire d’un appartement parisien avec chaudière individuelle au gaz doit faire venir chaque année un professionnel, conserver l’attestation d’entretien pendant au moins deux ans, et la tenir à disposition des agents de contrôle (article R. 224-41-8 du Code de l’environnement). En cas de sinistre lié à un défaut d’entretien, l’assureur peut se retrancher derrière cette carence, et le bailleur peut reprocher au locataire le manquement à son obligation d’entretien courant.

Mais l’entretien n’est pas la réparation, et encore moins le remplacement. L’annexe du décret de 1987 limite la charge du locataire, pour le chauffage et l’eau chaude, à des opérations précises : le remplacement des petites pièces des appareils à gaz (bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage, clapets et joints) ainsi que le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et des tuyauteries. Autrement dit, le locataire paie le détartrage, le nettoyage et les petites pièces d’usure. Dès que l’appareil est hors service par vétusté, que le corps de chauffe est percé, que la chaudière doit être remplacée à l’identique ou mise aux normes, la dépense relève du bailleur, tenu « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le Code civil confirme : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 du Code civil).

Les pannes de chauffage de l’automne 2026 suivent donc un protocole simple : le locataire signale par écrit, fait vérifier l’entretien annuel, et demande la remise en état ; le bailleur ne peut pas répondre que le locataire doit « changer la chaudière à ses frais » quand l’appareil est usé. Si le froid s’installe et que le bailleur tarde, le locataire peut saisir le juge pour obtenir les travaux et une baisse de loyer le temps de la panne, comme le montre la jurisprudence parisienne citée plus bas. Les règles propres aux pannes de chauffage et aux délais d’intervention sont détaillées dans notre dossier sur le chauffage en panne à la remise en route à Paris.

Le cas du chauffage collectif, fréquent dans les immeubles parisiens, suit une répartition différente : l’entretien de la chaudière collective est effectué à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires, et son coût remonte au locataire par les charges récupérables, dans la limite de la liste réglementaire. Le locataire, lui, conserve l’entretien courant des radiateurs et des robinets thermostatiques de son logement : purge, nettoyage, petites réparations. Le ramonage des conduits de fumée, exigé une à deux fois par an selon les règlements sanitaires, incombe à celui qui utilise l’appareil, donc en pratique au locataire pour un conduit privatif. Au moment de la remise en route d’octobre, le réflexe utile consiste à faire réaliser l’entretien annuel sans attendre la panne, à conserver l’attestation, et à signaler par écrit le moindre dysfonctionnement : un défaut signalé tôt engage la responsabilité du bailleur s’il laisse la situation se dégrader jusqu’à la panne complète en plein hiver.

II. Quelles réparations le bailleur doit-il payer et comment le contraindre à Paris ?

A. Vétusté, usure et remplacement complet : quand la facture bascule vers le bailleur

La vétusté est la notion qui fait basculer le plus de factures. Le Code civil tranche en une phrase : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure » (article 1755 du Code civil). La vétusté, c’est l’usure normale produite par le temps : un chauffe-eau entartré après douze ans de service, des peintures défraîchies, un revêtement de sol usé dans les passages, des joints devenus poreux. Le locataire doit l’entretien, pas le renouvellement provoqué par l’âge des équipements.

Le juge parisien applique cette frontière avec constance. Le 27 février 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné à un bailleur de remplacer le sanibroyeur hors service d’un logement meublé parisien, en retenant « un équipement essentiel du logement, nécessaire à rendre les lieux conformes à l’usage d’habitation », et en relevant que « Le décret n°87-712 du 26 août 1987 relatif aux réparations mises à la charge des locataires ne mentionne d’ailleurs pas le mécanisme complet, broyeur et pompe, dans les réparations locatives » (TJ Paris, ordonnance de référé du 27 février 2025, RG 25/02022, jurisprudence judiciaire sur legifrance.gouv.fr). Le bailleur soutenait qu’il s’agissait d’un défaut lié à l’usure à changer aux frais du locataire ; le juge a tranché l’inverse : remplacement complet à la charge du bailleur sous quinze jours, avec une réduction du loyer hors charges de 30 % jusqu’à la réalisation des travaux. La leçon vaut pour tous les équipements : ce qui se remplace en bloc par vétusté ne se facture pas au locataire au titre des menues réparations.

La même logique protège le dépôt de garantie à la sortie. Le 7 mai 2026, la cour d’appel de Paris a condamné un bailleur à restituer 348,21 euros de dépôt indûment retenus, plus 1 009,76 euros de majoration, en retenant que le bailleur « ne justifie d’aucun élément de nature à faire obstacle à la restitution du dépôt de garantie » (CA Paris, pôle 4, chambre 3, 7 mai 2026, RG 24/00579, jurisprudence judiciaire sur legifrance.gouv.fr). La sanction financière découle de l’article 22 de la loi de 1989 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard » (décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er ; majoration prévue à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Pour le locataire parisien, le réflexe est donc double : exiger la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, et exiger des devis ou factures pour chaque retenue, en rappelant que la grille de vétusté convenue ou l’usure normale doivent être déduites.

Dans le parc social parisien, la loi permet en outre d’appliquer les grilles de vétusté négociées localement : lorsque des accords locaux établissent des grilles applicables lors de l’état des lieux, « le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989, article 7, d)). Ces grilles fixent, équipement par équipement, une durée de vie et un abattement annuel : passé un certain âge, la remise en état ne peut plus être imputée au sortant. Même dans le parc privé, où ces grilles ne s’imposent pas, l’argument de la durée de vie normale d’un équipement reste décisif devant le juge.

Les peintures et les revêtements de sol illustrent parfaitement le rôle de l’état des lieux. Un parquet rayé par les meubles ou une peinture tachée par l’occupant justifient une retenue chiffrée par devis ; un papier peint jauni après neuf ans d’occupation ou une moquette usée dans les passages relèvent de la vétusté et ne peuvent pas être facturés au sortant. Les fenêtres suivent la même logique : le locataire graisse les crémones et remplace les vitres cassées par son usage, mais le remplacement des fenêtres devenues étanches par l’âge ou hors normes thermiques appartient au bailleur. La comparaison méthodique des deux états des lieux, ligne par ligne et pièce par pièce, reste l’exercice décisif : toute dégradation absente de l’état d’entrée mais présente à la sortie est présumée imputable à l’occupant, tandis que toute retenue doit correspondre à un poste précis du comparatif, justifié par une facture et diminué de la part d’usure normale.

B. Bailleur qui refuse de payer ou de réparer : mise en demeure, conciliation, juge et baisse de loyer à Paris

Quand le bailleur refuse la dépense ou tarde à réparer, le locataire dispose d’une gradation de recours, du courrier à la décision de justice, avec des délais à respecter.

Premier temps : la mise en demeure écrite. Le locataire décrit le désordre, rappelle l’obligation du bailleur, fixe un délai raisonnable et annonce les suites. Ce courrier n’est pas une formalité inutile : il conditionne la suite, puisque la loi permet au créancier, « après mise en demeure », de « faire exécuter lui-même l’obligation » dans un délai et à un coût raisonnables et d’en « demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin » (article 1222 du Code civil). Concrètement, si la chaudière collective reste en panne malgré la mise en demeure et que l’hiver s’installe, le locataire peut faire réaliser la réparation urgente et en demander le remboursement, à condition d’avoir mis le bailleur en mesure d’agir d’abord et de conserver toutes les preuves : devis, factures, constats, échanges écrits, attestation d’entretien annuel.

Deuxième temps : la conciliation. À Paris, la commission départementale de conciliation peut être saisie directement par les parties pour un litige sur les réparations, les charges ou le dépôt de garantie, avant tout procès. La tentative préalable de règlement amiable est d’ailleurs exigée avant de saisir le juge pour les litiges inférieurs à un certain montant. La conciliation aboutit souvent quand le dossier est documenté : photos datées, états des lieux, devis comparatifs, grille de vétusté, échanges de courriers.

Troisième temps : le juge. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue sur l’exécution des travaux, la baisse de loyer et la restitution du dépôt. En urgence, le référé permet d’obtenir rapidement l’exécution d’une obligation non sérieusement contestable et la cessation d’un trouble manifestement illicite, comme l’a fait le locataire parisien du sanibroyeur en février 2025. Au fond, le juge peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire le loyer pour la période de privation de jouissance, et condamner le bailleur à des dommages et intérêts. À Paris, l’ADIL 75 informe les locataires sur ces démarches, sans remplacer l’analyse d’un dossier précis.

Quatrième point de vigilance : les délais pour agir. « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une retenue abusive sur un dépôt restitué partiellement en 2024 peut donc encore être contestée à l’automne 2026 si le point de départ est bien identifié. À l’inverse, attendre plus de trois ans après la remise des clés fait perdre le droit à restitution du trop-retenu. Le même délai de trois ans encadre la répétition des charges et des réparations indûment facturées.

Devant le juge parisien, le dossier qui gagne est le dossier documenté. Les pièces attendues sont toujours les mêmes : le bail et ses annexes, les deux états des lieux, l’attestation d’entretien annuel de la chaudière, la mise en demeure avec son accusé de réception, les devis comparatifs, les photographies datées et, si possible, un constat de commissaire de justice. En référé, le locataire privé de chauffage ou d’eau chaude obtient en quelques semaines l’injonction de réparer et une provision ; au fond, le juge ordonne les travaux sous astreinte par jour de retard, alloue une baisse de loyer proportionnelle à la privation de jouissance — 30 % dans l’affaire parisienne du sanibroyeur — et condamne le bailleur aux dépens et à une indemnité de procédure. Les montants en jeu dépassent souvent la facture initiale : entre la majoration de 10 % par mois sur le dépôt non restitué, la baisse de loyer rétroactive et les dommages et intérêts, un bailleur qui refuse 400 euros de réparation peut se voir condamné à plusieurs milliers d’euros.

Conclusion

À Paris en octobre 2026, le partage est net : l’entretien courant et les menues réparations de la liste du décret de 1987, dont l’entretien annuel de la chaudière individuelle, reviennent à l’occupant ; le remplacement des équipements usés, les réparations provoquées par la vétusté et la remise aux normes reviennent au bailleur, qui ne peut ni imposer une estimation unilatérale ni retenir le dépôt sans devis comparés aux états des lieux. Devant un refus, la mise en demeure ouvre la voie au remboursement des réparations urgentes, à la conciliation parisienne, puis au juge des contentieux de la protection, qui ordonne les travaux, réduit le loyer et sanctionne les retenues injustifiées de 10 % par mois de retard. Conserver chaque preuve — attestation d’entretien, états des lieux, devis, courriers — reste le geste qui décide de l’issue du litige.