Vous venez de recevoir un congé pour vente ou vous avez donné votre préavis de départ, et l’agence réclame les clés plusieurs fois par semaine, le dimanche compris, téléphone à la main pour imposer ses horaires. À Paris, en octobre 2026, les mises en vente se multiplient à l’approche de la trêve hivernale et les litiges sur les visites suivent la même courbe. La règle est pourtant simple et elle protège les deux parties : le locataire doit laisser visiter le logement, mais jamais le dimanche ni les jours fériés, et jamais plus de deux heures les jours ouvrables. Passée cette limite, le refus du locataire devient légitime et l’insistance du bailleur devient une faute. Deux décisions récentes, l’une de la cour d’appel de Paris du 20 juin 2024, l’autre du tribunal judiciaire de Melun du 7 novembre 2025, montrent comment le juge tranche : injonction de laisser visiter sous astreinte quand le locataire bloque tout, mais sanction du congé frauduleux au prix dissuasif et respect strict des horaires convenus. Cet article expose le cadre exact, les vérifications à faire sur le congé lui-même, puis les recours concrets à Paris pour encadrer les visites ou les faire ordonner.
I. Le locataire doit laisser visiter, mais seulement deux heures les jours ouvrables
A. La clause du bail et l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 fixent la limite
Le point de départ se trouve dans le contrat de location. La plupart des baux d’habitation stipulent que le locataire s’engage à laisser visiter le logement en cas de vente ou de relocation, avec une formule proche de celle relevée par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 20 juin 2024 : « le locataire est obligé en cas de vente ou de nouvelle location de laisser visiter son logement deux heures par jour pendant les jours ouvrables » (CA Paris, Pôle 1 chambre 2, 20 juin 2024, RG 23/18651). Sans clause de ce type, le bailleur ne dispose d’aucun droit de visite pour vendre ou relouer : le logement reste le domicile du locataire jusqu’à son départ effectif, et le bailleur doit assurer à son locataire une jouissance paisible, car « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail » (article 1719 du code civil). La première vérification consiste donc à relire le bail et à retrouver la clause de visite, son périmètre exact et les horaires qu’elle prévoit.
La loi encadre ensuite cette clause de façon impérative. L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite « toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables » (article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Toute stipulation qui imposerait des visites le dimanche, un jour férié ou au-delà de deux heures un jour ouvrable est donc privée d’effet, même signée. Le plafond de deux heures s’apprécie par jour ouvrable, c’est-à-dire du lundi au samedi hors jours fériés, et le dimanche reste exclu dans tous les cas.
Le service public précise le mode d’emploi : ces visites peuvent avoir lieu après que le locataire ou le propriétaire a donné son préavis, le locataire et le propriétaire doivent convenir ensemble des jours et des horaires, et les visites ne peuvent en aucun cas avoir lieu durant un jour férié, le dimanche, ni plus de deux heures durant un jour ouvrable (Service-Public, droit de visite du propriétaire). L’accord sur les créneaux n’est pas une formalité : c’est lui qui rend les visites opposables au locataire. Un bailleur qui débarque sans prévenir, impose unilatéralement ses horaires ou fait visiter le dimanche ne peut reprocher au locataire de refuser l’accès.
La pratique des juridictions ajoute un délai de prévenance usuel de quarante-huit heures. Dans l’affaire parisienne jugée en 2024, le premier juge avait ordonné les visites « à charge pour l’agent immobilier de l’en aviser par mail ou par SMS au moins 48 heures à l’avance », créneaux fixés aux mardi, mercredi et jeudi de 17 heures à 19 heures hors jours fériés (CA Paris, 20 juin 2024, RG 23/18651). À Melun, le juge a retenu la même logique : visites entre 17 heures et 19 heures du lundi au samedi inclus à défaut d’accord entre les parties, avec un délai de quinze jours après la signification pour une exécution volontaire (TJ Melun, référé, 7 novembre 2025, RG 25/00391). Retenez ce standard : créneaux restreints en fin de journée, prévenance de quarante-huit heures par écrit, jamais le dimanche.
Les photographies et le passage du diagnostiqueur suivent le même régime. Le juge de Melun a expressément autorisé « la réalisation des photographies nécessaires à la commercialisation du bien » dans le cadre des visites ordonnées (TJ Melun, 7 novembre 2025, RG 25/00391). Le locataire ne peut donc s’opposer par principe aux photos ni au diagnostic, dès lors que ces passages respectent les jours, les horaires et la prévenance convenus. En revanche, une séance photo imposée un dimanche ou une multiplication des passages de professionnels au-delà de deux heures par jour sortent du cadre et peuvent être refusées.
B. Le congé pour vente qui déclenche les visites doit lui-même être valable
Les visites n’existent que parce qu’un congé a été donné, par le bailleur pour vendre ou reprendre, ou par le locataire qui organise son départ. Si le congé du bailleur est nul, tout l’édifice des visites s’effondre avec lui. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le texte ajoute une sanction de forme redoutable : « A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué », avec, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur. Un congé qui ne mentionne aucun motif, qui invoque un motif vague ou qui tait l’identité du bénéficiaire d’une reprise encourt l’annulation, et avec elle la fin de toute obligation de laisser visiter pour ce motif.
Le délai de préavis du congé du bailleur est de six mois : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Un congé pour vente notifié en octobre 2026 ne peut donc prendre effet avant avril 2027, et les visites s’étalent sur cette période. Méfiez-vous des congés antidatés ou notifiés par simple lettre : le congé doit être signifié par acte de commissaire de justice, remis en main propre contre récépissé ou envoyé en recommandé avec accusé de réception, et le délai court à partir d’une notification régulière. Chaque irrégularité de notification décale d’autant la fin du préavis et la période des visites.
Le juge contrôle la sincérité du motif, même sans demande expresse : « En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). L’affaire parisienne de 2024 illustre ce contrôle : le congé pour vente délivré en 2017 avait été jugé frauduleux, car « ledit congé a été considéré comme frauduleux en ce qu’il mentionne un prix volontairement » dissuasif selon le juge (CA Paris, 20 juin 2024, RG 23/18651). Un prix de vente manifestement surévalué, destiné à décourager toute offre et à vider de son sens le droit du locataire, transforme le congé en manœuvre. Si vous recevez un congé pour vente à Paris à un prix sans rapport avec le marché de votre quartier, faites estimer le bien par deux agences indépendantes et conservez leurs avis écrits : l’écart chiffré constitue le début de la preuve de la fraude.
Le congé pour vente vaut offre au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préemption détaillé dans la suite de l’article 15, et une notice d’information doit être jointe au congé : « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). L’absence de cette notice, l’absence d’offre chiffrée ou une offre qui ne permet pas au locataire de se décider en connaissance de cause fragilisent le congé. Les lecteurs qui veulent vérifier point par point la validité de leur congé pour vente, l’exercice de la préemption et les délais applicables à Paris trouveront le raisonnement complet dans notre analyse du congé pour vendre reçu à Paris : prix, préemption, délais et contestation. Tant que la validité du congé reste sérieusement discutable, le locataire peut opposer cette contestation aux demandes de visites et le juge en tiendra compte avant d’ordonner quoi que ce soit.
Le cas particulier de l’acquisition d’un logement occupé mérite une vérification supplémentaire. Lorsque le propriétaire vient d’acheter le bien avec vous dedans, la loi limite sa faculté de donner congé pour vendre pendant les premières années suivant l’acquisition, selon que le terme du bail en cours intervient plus ou moins de trois ans après l’achat (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Si votre nouveau bailleur, entré dans les lieux en 2024 ou 2025, vous adresse en octobre 2026 un congé pour vente à effet du terme en cours, vérifiez la date de son acte d’acquisition : un congé prématuré est inefficace et les visites organisées sur son fondement peuvent être refusées jusqu’à sa régularisation.
II. Refuser les abus et faire trancher le juge à Paris
A. Encadrer les visites : horaires, dimanches, photos et mise en demeure
Le locataire qui subit des visites abusives dispose d’une gradation de réponses, de la négociation écrite à la mise en demeure. Premier réflexe : proposer par écrit des créneaux conformes à la loi, par exemple deux soirs par semaine de 18 heures à 20 heures hors dimanche et jours fériés, avec prévenance de quarante-huit heures par message écrit. Cette proposition, envoyée en recommandé ou par courriel conservé, inverse la charge de la discussion : le bailleur qui la refuse sans motif et impose ses propres horaires se place lui-même dans l’abus. Conservez chaque message, chaque appel manqué et chaque passage non annoncé, car « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » (article 1353 du code civil). En cas de litige, le locataire qui produit un tableau daté des visites, des captures de messages et des attestations de voisins pèse davantage que le bailleur qui affirme sans pièce.
Certains refus sont absolus et n’ont pas à être justifiés. Le dimanche, les jours fériés et au-delà de deux heures un jour ouvrable, le locataire peut fermer la porte sans risque juridique, puisque la clause qui l’obligerait à ouvrir est réputée non écrite (article 4 de la loi du 6 juillet 1989). Il en va de même des visites sans prévenance : un agent qui se présente à l’improviste ne met pas en œuvre un droit, il tente un passage en force. Exigez systématiquement l’identité des visiteurs, le mandat écrit de l’agence et la preuve de la prévenance de quarante-huit heures. À Paris, où les agences mandatées se succèdent parfois sur le même bien, demandez que tous les passages transitent par un interlocuteur unique et un créneau unique : la multiplication des agences ne multiplie pas le plafond de deux heures.
Les photographies appellent une vigilance particulière. Autorisées par le juge quand elles servent la commercialisation du bien (TJ Melun, 7 novembre 2025, RG 25/00391), elles ne permettent ni de photographier les occupants contre leur gré ni de diffuser des images qui portent atteinte à leur vie privée. Exigez d’être prévenu, rangez vos effets personnels et vos documents visibles, et demandez à relire l’annonce avant publication pour vérifier qu’aucune image humiliante ou intrusive n’est diffusée. Si des photos prises chez vous circulent avec vos enfants, vos papiers d’identité ou l’intérieur de vos placards reconnaissables, faites constater par commissaire de justice et exigez le retrait : la faute du bailleur ou de son mandataire ouvre alors droit à réparation, car « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil).
Quand la discussion échoue, la mise en demeure structure le dossier. Faites adresser au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un rappel précis : clause du bail, plafond légal de deux heures, interdiction du dimanche et des jours fériés, créneaux proposés, liste datée des dépassements déjà subis, demande de retour à un calendrier conforme sous huit jours. Cette lettre sert deux objectifs : elle prouve la tentative de règlement amiable que le juge appréciera, et elle fait courir la démonstration de la faute si les abus continuent après réception. Pour les litiges dont l’enjeu reste inférieur ou égal à 5 000 euros, une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative doit en principe précéder la saisine du juge (article 750-1 du code de procédure civile). À Paris, le conciliateur de justice se saisit en mairie d’arrondissement ou au tribunal : joignez à votre demande la copie du bail, du congé, des échanges sur les visites et de la mise en demeure.
Le bailleur n’est pas démuni pour autant face au locataire qui bloque tout. Le refus systématique de laisser visiter, alors qu’une clause régulière le prévoit et que les créneaux proposés respectent la loi, expose le locataire à une injonction judiciaire. La cour d’appel de Paris l’a jugé sans détour : face à l’obstruction établie, « le refus de laisser l’ accès au logement est une violation évidente de la règle de droit applicable, eu égard aux obligations pesant sur lui », constitutive d’un trouble manifestement illicite (CA Paris, 20 juin 2024, RG 23/18651). Le locataire a donc tout intérêt à ne jamais opposer un refus total, même quand le congé lui paraît contestable : il propose des créneaux conformes, il laisse visiter dans ce cadre, et il conteste le congé et les abus par les voies de droit. Cette discipline rend sa position inattaquable devant le juge.
B. Saisir le juge des contentieux de la protection en référé et obtenir l’astreinte
Le juge compétent pour les litiges de visites est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, à Paris le tribunal judiciaire de Paris, statuant le plus souvent en référé pour trancher vite. Deux fondements coexistent. Dans l’urgence et sans contestation sérieuse, le juge peut ordonner toute mesure que justifie l’existence du différend : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend » (article 834 du code de procédure civile). Même en présence d’une contestation sérieuse, le juge peut prescrire les mesures qui s’imposent « soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Le bailleur invoquera le trouble manifestement illicite du refus total ; le locataire invoquera le trouble manifestement illicite des visites du dimanche, des dépassements horaires et des intrusions sans prévenance.
Les deux décisions récentes montrent l’éventail des mesures ordonnées. À Paris, le juge a enjoint au locataire de laisser visiter chaque semaine les mardi, mercredi et jeudi de 17 heures à 19 heures hors jours fériés, avec prévenance de quarante-huit heures, sous astreinte de 200 euros par infraction constatée par commissaire de justice pendant six mois, plus 800 euros de frais irrépétibles et les dépens (CA Paris, 20 juin 2024, RG 23/18651). À Melun, le juge a ordonné l’accès pendant les jours ouvrables deux heures par jour maximum, visites de 17 heures à 19 heures du lundi au samedi à défaut d’accord, photos autorisées, exécution sous quinze jours puis astreinte de 150 euros par jour de retard pendant trois mois, 800 euros de frais et dépens, en rappelant que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire (TJ Melun, 7 novembre 2025, RG 25/00391). Le locataire parisien qui subit des abus peut solliciter le miroir de ces mesures : fixation judiciaire de deux créneaux hebdomadaires précis, interdiction des visites hors créneaux sous astreinte, et condamnation du bailleur aux dépens.
La demande en justice doit être chiffrée et documentée. Réclamez la fixation des jours et horaires, l’interdiction des passages hors créneaux et sans prévenance de quarante-huit heures, le retrait des photos litigieuses, et, si les abus ont causé un préjudice distinct, des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 : perte d’une journée de télétravail imposée par une visite surprise, heures de garde d’enfant supplémentaires, trouble de jouissance répété. Chaque poste doit être prouvé par pièce : attestations, bulletins de salaire pour la journée perdue, factures de garde, constats de commissaire de justice pour les passages illicites. Le juge parisien, saisi de dizaines de contentieux locatifs chaque semaine, tranche sur pièces : un dossier daté, ordonné et chiffré l’emporte sur les affirmations générales.
À Paris, anticipez les délais pratiques. Une assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection s’obtient en quelques semaines, contre plusieurs mois au fond, ce qui correspond au rythme d’un préavis de six mois et d’une campagne de visites qui s’enlise. Faites délivrer l’assignation par un commissaire de justice parisien, qui pourra dans le même temps dresser le constat des derniers abus : passages le dimanche, dépassements horaires, pressions de l’agent. Si le congé pour vente lui-même est contesté pour prix dissuasif ou pour défaut de préemption, soulevez cette contestation devant le même juge et demandez que les visites soient suspendues ou strictement cantonnées jusqu’à la décision sur la validité du congé. Le juge peut vérifier d’office la réalité du motif du congé (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), et un congé manifestement frauduleux prive les visites de leur fondement.
Le bailleur qui obtient gain de cause doit exécuter sans triomphalisme : l’astreinte sanctionne le locataire récalcitrant, mais tout dépassement commis par ses propres agents après le jugement retourne la faute contre lui et peut justifier une nouvelle saisine du locataire. Le locataire qui obtient gain de cause doit signaler immédiatement au bailleur et à l’agence, par écrit, les créneaux fixés par le juge et les interdictions prononcées, puis faire constater la première violation : l’astreinte ne se liquide que sur des manquements établis. Dans les deux cas, l’ordonnance de référé reste provisoire et ne tranche pas le fond du congé : si la validité du congé pour vente demeure litigieuse, portez-la au fond devant le même juge des contentieux de la protection avant l’expiration du préavis.
Conclusion
Le droit des visites en cours de congé ou de préavis tient en trois lignes : clause du bail obligatoire, deux heures maximum les jours ouvrables, jamais le dimanche ni les jours fériés. Le locataire qui propose des créneaux conformes et laisse visiter dans ce cadre ne risque rien ; le bailleur qui impose ses horaires, fait visiter le dimanche ou multiplie les passages sans prévenance commet une faute réparable. Avant tout litige, vérifiez la validité du congé pour vente lui-même, motif, prix non dissuasif, préemption et notice, car un congé frauduleux ne fonde aucune visite. En cas de blocage, le juge des contentieux de la protection tranche en référé en quelques semaines, fixe les créneaux et assortit son injonction d’une astreinte dissuasive, comme l’ont fait la cour d’appel de Paris en 2024 et le tribunal de Melun en 2025. À Paris, où chaque semaine de préavis compte, un dossier écrit, daté et chiffré fait la différence entre subir les visites et les encadrer.